1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。这个人的行为属于( )。（A）投机行为（B）房地产开发投资（C）房地产置业投资（D）固定资产投资2 企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是( )。（A）利息保障倍数（B）流动比率 1（C）速动比率（D）流动比率 23 物业甲为写字楼项目，2003 年末价值为 1000 万元，预计 2004 年末
2、价值为 1100万元的可能性为 50%，为 900 万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业的价值的标准差为 10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003 年末价值为 1000 万元，2004 年末价值为 1200 万元的可能性为 50%，为 800 万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业的标准差为 20%。由以上资料，( )投资风险更大。（A）物业甲（B）物业乙（C）一样大（D）无法判断4 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括( )子市场。（A）租赁（B）销售（C）保险（D）抵押5 香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的 10%，这是
3、基于( )的考虑结果。（A）大陆政策多变（B）占领世界投资市场（C）风险转移（D）投资组合6 ( )是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。（A）房地产经营（B）房地产管理（C）房地产开发（D）房地产运作7 一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是( ) 。 规划设计与方案报批；投资机会找寻： 可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选； 施工建设与竣工验收； 市场营销和物业管理；签署合作协议（A）（B） （C） （D）8 以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是( )。 收集信息； 分析信息；报告结果； 确定问题和
4、调查目标； 制定调查计划（A）（B） （C） （D）9 在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，( )是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。（A）试探性调查（B）描述性调查（C）因果性调查（D）假设性调查10 对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的( )，则开发商要承担的风险大大减少。（A）15%（B） 30%（C） 35%（D）40%11 年利率是 10%，存款额为 1000 元，计息周期是 2 年，按单利计息方式算出的利息为( ) 元。（A）200（B） 1200（C
5、） 1210（D）21012 流动比率越( ) ，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。（A）低（B）高（C）不变（D）无法判断13 ( )是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。（A）经营成本（B）开发产品成本（C）期间费用（D）开发项目总投资14 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目投资机会研究，下列不属于一般投资机会研究的选项是( )。（A）地区研究（B）部门研究（C）以利用资源为基础的研究（D）要确定的项目的投资机遇的研究15 房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是( )。 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变
6、动值；确定不确定因素可能的变动范围；通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：确定用于不确定分析的经济评价指标（A）（B） （C） （D）16 对房地产开发项目进行可行性研究的目的是( )。（A）可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程（B）提高房地产开发的收益能力（C）实现项目决策的科学化管理（D）降低房地产开发的成本17 可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、( )和项目的评估决策。（A）详细可行性研究（B）精确可行性研究（C）高级可行性研究（D）进一步可行性研究18 开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑
7、的因素不包括( )。（A）资金融出机构的资金来源和财力状况（B）资金融出机构的对外形象（C）各项融资收费的合理性（D）对资金调动和转移的灵活性19 收益性物业的经营费用不包括( )。（A）人员工资及办公费用（B）保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用（C）保险费、房产税和法律费用等（D）抵押贷款还本付息费用20 在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算 R/U 系数。其中，R/U 系数是指( )。（A）出租单元内建筑面积与可出租而积的比值（B）可出租面积与出租单元内建筑面积的比值（C）出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值（D）可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值21 单利计息与复利计息的
8、区别在于( )。（A）是否考虑资金的时间价值（B）是否考虑本金的时问价值（C）是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值（D）采用名义利率还是实际利率22 居民购买住宅的行为属于( )。（A）习惯性购买行为（B）寻求多样化购买行为（C）化解不协调购买行为（D）复杂购买行为23 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是( )。（A）三通一平费用（B）工程造价咨询费（C）可行性研究费用（D）水文地质勘探费24 人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。（A）发起者（B）影响者（C）决策者（D）购买者25 关于流动比率，下列说法不正确的是( )。（A）流
9、动比率=(流动资产总额/ 流动负债总额)100%（B）又称之为“银行家比率”（C）又称之为“二对一比率”（D）在国际上银行一般要求这一比率维持在 100%以上26 房地产投资项目的成本利润率等于( )100%。（A）开发商利润/总开发成本（B）正常经营年份的净经营收入/总开发成本（C）开发商利润/总开发价值（D）正常经营年份的经营收入/总开发成本27 某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元，年租金增长的百分率为 5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为( )万元。（A）8.0（B） 8.4（C） 9.0（D）10.028 房地产开发项目的建设阶段是指( )所经过的过程。
10、（A）房地产开发（B）获得土地后到全部工程竣工（C）从工程开工到工程竣工验收（D）从工程开工到项目租售完毕29 物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行( )。（A）项目融资（B）工程招标（C）市场定位（D）物业管理30 反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是( )。（A）还本付息比率（B）抵押收益率（C）投资回报率（D）项目收益率31 对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的( ) 。（A）差别化（B）同质化（C）多样化（D）独特性32 物业管理工作中的每一部分工作，都应以( )为中心。（A）物业的保
11、值增值（B）满足当前的租户和新租户（C）物业的安全（D）实现物业的管理目标33 由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过( )年（A）1（B） 2（C） 3（D）534 以下投资方式，不属于固定资产投资的是( )。（A）新建房地产项目（B）购买机器设备（C）购买生产原料（D）市政工程建设35 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是( )。（A）认知价值定价法（B）领导定价法（C）目标定价法（D）成本加成定价法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.
12、5 分。36 关于房地产投资的风险，( )的说法是正确的。（A）风险意味着对于可能的情况无法估计其可能性大小（B）风险为投资的实际收益与预期收益的偏差（C）实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失（D）风险可以用各种可能收益与均值偏离的程度来描述（E）风险可以定义为未来获得预期收益的可能性大小37 下列有关建立资质审查的原则及相关说法正确的选项是( )。（A）公开化，只有高透明度，才便于监督（B）标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准（C）各城市对受让土地使用权的价格、房地产经营和购买的资格都各作明确规定（D）建立房地产资质审查制度，不利于起步的房地产投资企业的发展（E）
13、为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的38 利率提高，对房地产投资的影响有( )。（A）导致房地产实际价值的折损（B）导致房地产实际价值的提高（C）加大投资者的债务负担（D）减缓投资者的债务负担（E）房地产实际价值不变39 房地产开发项目的不确定分析包括( )。（A）蒙特卡洛法（B）盈亏平衡分析（C）敏感性分析（D）风险分析（E）概率分析40 属于土地收购储备范围的土地类型( )。（A）新增建设用地中用于公共利益的土地（B）已列入危旧房改造计划的土地（C）依法收回的闲置土地（D）政府依法收购和整理的国有土地（E）实施旧城改造后调整使用的土地41
14、经营收入包括( ) 。（A）销售收（B）出租收入（C）自营收入（D）营业外收入（E）上年未分配利润42 可行性研究的依据包括( )。（A）城市总体规划（B）土地利用总体规划（C）批准的项目建议书（D）国民经济发展规划（E）企业发展规划43 目前我们国家房地产开发投资企业纳税的主要税种有( )。（A）销售税金（B）土地使用税金（C）房产税金（D）企业所得税（E）城市规划税44 个人住房抵押贷款包括 ( )。（A）商业性住房抵押贷款（B）商用房地产抵押贷款（C）政策性住房抵押贷款（D）在建工程抵押贷款（E）个人置业抵押贷款45 产生房地产泡沫的原因包括( )。（A）土地的有限性和稀缺性（B）投机需
15、求的膨胀（C）金融机构的过度放贷（D）开发商对市场预测的偏差（E）开发商之间的非理性行为46 对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )特点。（A）土地费用高（B）投资风险减少（C）投资风险增加（D）开发周期缩短（E）开发周期延长47 公开招标通常适用于工程项目( )的开发项目建设。（A）建设周期较长（B）工程性质比较特殊（C）规模较大（D）技术复杂（E）工期紧迫48 房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着( )的矛盾。（A）资金投入的集中性和来源分散性的矛盾（B）资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾（C）投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾（D）资金投入后无法按计划
16、使用的矛盾（E）资金投入数量和未来风险的矛盾49 政府对房地产市场政策干预的原则是( )。（A）目标的确定性（B）政策的可间断性与协调性（C）政策的针对性（D）政策的导向性（E）政策的公平性和效率50 以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是( )。（A）建筑容积率及总建筑面积（B）地上建筑面积及密度（C）规划建设用地面积及建筑高度（D）绿地率和停车位个数（E）地下建筑面积及有效面积系数三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产投资规模大、周期长、风险高，故房地产投资不宜获得金融机构的支持。（A）正确（B）错误52 建设工程施工的分
17、包也需要经过开发商同意，分包商应该由开发商指定。（A）正确（B）错误53 影响房地产市场发展的社会经济因素包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。（A）正确（B）错误54 二级房屋市场就是存量市场或二手市场。（A）正确（B）错误55 房地产市场供给主体间的竞争是充分和广泛的。（A）正确（B）错误56 房地产泡沫是反映如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则房地产泡沫就产生了。（A）正确（B）错误57 开发建设项目的招标方式可以分为：公开招标、邀请招标、议标等方式。（A）正确（B）错误58 在物业销售形式上，大型房地产开发公司往往委托物业代理进行租售。（A）正确
18、（B）错误59 时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态。（A）正确（B）错误60 功能定位的目的是为市场提供适销对路，有较高性能价格比的产品。（A）正确（B）错误61 投资的目的在于得到报酬即收益。（A）正确（B）错误62 房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命一般比自然寿命长。（A）正确（B）错误63 所谓房地产增值，是指随着总体价格水平上升而导致的房地产价格增加，即通货膨胀。（A）正确（B）错误64 可行性研究的根本目的是对项目建成后的技术方面的指标分析。（A）正确（B）错误65 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期间开发商可以在房地产学会的监督下预售。（A）正确（B）错误
19、四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家房地产企业获得贷款 1000 万元，期限为 2 年，年利率为 12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?67 已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率?如果投资目标收益率为 10%时，求该投资项目的动态投资回收期 ?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符
20、合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A【试题解析】 I=100010%2=200 元12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B【试题解析】 工程造价咨询费属于其他费用。24 【正确答案
21、】 A25 【正确答案】 D【试题解析】 在国际上，银行一般要求这一比率维持在 200%以上。26 【正确答案】 A27 【正确答案】 B【试题解析】 由 40=5A1/(1+5%)得出 A1=8.4。28 【正确答案】 C29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D,E37 【正确答案】 A,C,D,E3
22、8 【正确答案】 A,C39 【正确答案】 A,B,C,E40 【正确答案】 B,C,D,E41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 A,B,C,D43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 A,C45 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 DE 为房地产过度开发的成因。46 【正确答案】 A,B,D47 【正确答案】 A,C,D48 【正确答案】 A,B,C49 【正确答案】 A,C,D,E50 【正确答案】 A,B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资规模大、周期长、风
23、险高，故房地产投资宜获得金融机构的支持。52 【正确答案】 B【试题解析】 建设工程施工的分包不一定需要经过开发商同意。53 【正确答案】 B【试题解析】 影响房地产市场发展的社会经济因素不包括个别因素。54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场供给主体间的竞争是不充分且不广泛的。56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B【试题解析】 开发建设项目的招标方式可以分为公开招标和邀请招标。58 【正确答案】 B【试题解析】 在物业销售形式上，大型房地产开发公司往往有自己专门的市场营销队伍进行租售。59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【
24、正确答案】 B【试题解析】 房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命一般比自然寿命短。63 【正确答案】 B【试题解析】 所谓房地产增值，是指随着时间的推移，而导致的房地产价格增加64 【正确答案】 B【试题解析】 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。65 【正确答案】 B【试题解析】 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期间开发商可以在银行的监督下预售。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 240 万元；267 万元 提示：P=1000 万元，n=8，i=12%/4=3% 由此推出： 房地产企业为该笔贷款支付的利息总额=Pin=10003%8=240 万元期末付息方式利息总额=P(1+i) n-1=1000(1+3%)8-1=267 万元67 【正确答案】 提示：根据上表的计算，可得：当 i1=20%时，NPV1=15 当 i2=21%时，NPV2=-18 由此可知，IRR=20%+15/(15+18)1%=20.45%动态投资回收周期=( 累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)
