1、房地产开发的程序与管理练习试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 总的来说,开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权在运用市场机制配置土地时,又有( )几种方式。（A）协议和招标（B）协议、招标和拍卖（C）出租、出售和招标（D）转让、赠送和自主经营2 为了提高旧城市居民的居住水平,改善城市环境,适应城市经济的发展,( )迫在眉睫。（A）旧城区的开发改建（B）旧城区的拆除重建（C）旧城区的外观和环境改造（D）旧城区的旅游业开发工作3 旧城区往往地处城市中心,历来是商业、文化活动的聚集地,在居民生活中有一定影响,特别是那些( ) 。（A）代表城
2、市文化,发展历史的史迹（B）树立城市标志,自己形象的地方（C）具有民族传统色彩的地方（D）代表城市名人名事历史的地方4 由于旧城区的优越区位,这些开发项目用地建成后出售或出租的价格水平较高,其结果不包括( ) 。（A）能够给投资经营者带来很大的级差收益（B）好的获利前景吸引着众多的开发商（C）给城市经济带来无比活跃的状态（D）不断上涨的地价5 旧城区的再开发面临着来自新开发区的越来越多的挑战。( )不能使得开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。（A）旧城区土地开发费用高昂（B）城市郊区道路等基础设施和配套设施日趋完善（C）生活水平提高后城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋势（D）环境污
3、染减轻,流动人口得到控制6 旧城区的现状与开发条件应是开发商予以认真考虑的因素。旧城区人口密集,建筑密度高。如上海市,( )。（A）人口占城市面积的 70%,有的地区甚至高达 90%以上（B）建筑密度高达 70%80%,有的地区甚至达到 90%（C）建筑密度高达 50%60%,最高的地区可达到 75%（D）人口密度为 57 人 /m27 根据国家关于旧区改造“( )” 的原则,在旧城区进行开发建设时 ,开发商须按照城市发展规划,对原道路进行拓宽或翻修,对市政管线进行增客或重新埋设,建设一些公共配套设施。（A）统一规划、综合开发、快速建设（B）统一方向、合理布局、全面建设（C）统一规划、合理布局
4、、综合开发、配套建设（D）统一行动、合理开发、综合建设8 一般情况下,由于旧城区土地费用较高,开发商希望能够在有限的用地面积内,尽量多建建筑面积,以降低单位建筑面积所分摊的( )即为( )。（A）土地费用,楼面地价（B）土地费用,开发投资（C）投资成本,房地产开发初期成本（D）投资收益,房地产开发初期收益9 下列关于新城区的开发投资的表述不正确的一项是( )。（A）有较好的地理位置（B）远离闹市区,环境幽静舒适,空气清新洁净,四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓（C）开发商可以在新建小区内建设配套商业物业（D）新城区内住宅的消费层次和消费水平均高于普通居民 ,故小区内的商业物业具有很好的发展潜
5、力,通常可以较高价格水平出售或出租10 下列对于新城区开发存在的不利条件讲述不正确的一项是( )。（A）随着政府和全社会对耕地的问题重视,政府对征用耕地进行开发建设的控制措施越来越严格,使得开发商获得政府的征地审批非常困难,征用农地所必须支付的费用也不断提高（B）新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地,常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线（C）新城区位置远离闹市区,环境幽静舒适,空气清新洁净,四周宽敞空旷（D）新城区没有现成的道路系统,规划条件中对新城区的道路要求高 ,道路宽度大,建设费用需由开发商承担二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。
6、全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 旧城区由于历史原因,道路狭窄,交通条件较差,市政管线布置杂乱,容量小而难以满足开发新建的需要。国家关于旧城区改造有( )几个方面的要求。（A）遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则（B）在旧城区进行开发建设时,开发商须按照城市发展规划,对道路进行拓宽或翻修,对市政管线进行增容或重新埋设,建设公共配套设施（C）在有限的用地面积内,尽量多建建筑面积,以降低单位建筑面积所分摊的土地费用即楼面地价（D）在旧城区,城市总体规划条件显得更为苛刻。为了获取最大的投资利润 ,应尽量按规划的要求中扩大建筑
7、用地面积12 旧城区往往地处城市中心,历来是商业、文化活动的聚集地,在居民生活中有一定影响。这会给投资者带来的好处表现为( )。（A）由于所处区位优越,这些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地（B）这些地方的开发项目建成后出售或出租的价格水平很低,无法吸引外来开发商（C）这些地方的开发项目建成后出售或出租的价格水平较高,因而能够给投资经营者带来很大的级差收益（D）旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加 ,使得开发商在旧城区建设民用住宅的难度越来越大13 总的来说,开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权。下列有关说法正确的选项是( )。（A
8、）在运用市场机制进行房地产开发投资时,应考虑到环境因素、社会发展方向等（B）在运用市场机制进行土地配置时,有协议、招标和拍卖几种方式（C）对于未划拨的土地,开发商可以直接在招标或拍卖会上进行选择（D）对于原先已划拨的土地,开发商可以通过补地价的方式获取土地使用权14 下列关于开发商获取土地使用权的有关概念解说正确的选项为( )。（A）土地使用权出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者 ,由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为（B）土地使用权转让是指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等（C）土地使用年限是指土地使用权受让人在开发地
9、块上享有的土地使用权的总年期（D）土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额15 按照国家有关法律规定,各类用地的最高出让年限说明有误的选项为( )。（A）居住用地的最高出让年限为 80 年,工业用地的最高出让年限为 60 年（B）教育、科技、文化、卫生、体育用地的最高出让年限为 50 年（C）商业、旅游、娱乐用地的最高出让年限为 40 年（D）综合或其他用地的最高出让年限为 70 年16 房地产开发活动的可行性说法为( )。（A）当完成市场分析和其他当前期研究工作并进行了项目评估之后 ,就要进入实施过程,而实施过程的第一步就是获取土地使用权（B）一般来说,政府机构
10、的开发活动主要集中在对土地的开发或为房地产开发提供必要的土地（C）开发企业的活动则主要是获取土地使用权并在其上进行开发建设活动（D）为了很好地研究房地产开发的这一特性,最好的办法是先研究政府部门征用和处置土地的活动,然后再来分析开发商获取土地使用权的方式三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 熟地价包括土地使用权出让金、城市环保设施建设费和土地开发费。( )（A）正确（B）错误18 虽然城市四周的新城区也在不断建设,但城市建设用地是有限的,地市地价在不断上涨;同时,新城一般远离市区,交通不便,配套设施建设费用高 ,这些因素使得旧城区的开发改
11、造越来越受到重视。( )（A）正确（B）错误19 在北京、上海等特大城市,由于居民在旧城区愿意支付的住房价格越来越低,导致城市中心区住宅价格明显上升。当然,在国外大城市随着环境治理和城市设施改善,在经过居住郊区化之后,又开始了反郊区化。( )（A）正确（B）错误20 规划部门考虑到城区开发应和周围地区的环境协调一致,或者为了保持传统建筑风格等原因,制定了建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区等限制条件。有的地方甚至规定了建筑物的体形、立面形式和色彩。( )（A）正确（B）错误21 由于新城区内高级住宅的入住者多为中高收入阶层,其消费层次和消费水平均比普通居民高,因而在这种新建小区内很难进行商业
12、物业的开发投资。( )（A）正确（B）错误22 开发商对新城区进行开发时,在一定的用地面积内可获得相应的建筑面积,与旧城区的开发相同。另外,对于新城区开发,开发商必须按照顾客的要求进行设计,以获得较好的使用功能和开发利润。( )（A）正确（B）错误23 将开发的熟地以成本(含管理费用)价交土地管理部门,再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让。这属于以民间为主,政府辅助支持的土地开发一级模式。( )（A）正确（B）错误24 土地发展股份有限责任公司将待开发土地开发成熟地后,再向其他投资者转让,获取土地开发收益。此模式下土地开发者出于利益的驱使,可能会尽量抬高土地转让价格,使政府无法控制地
13、价。( )（A）正确（B）错误25 人口净密度是指居住总人口与居住区总建筑面积之比。( )（A）正确（B）错误26 平均层数是指居住建筑密度与居住建筑用地总面积之比。( )（A）正确（B）错误房地产开发的程序与管理练习试卷 3 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理3 【正确答案】 C【试题解析】 只有 C 项最符合题意,其他选项可供参考 ,与 C 项颇为接近。【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案】 C【试题解析】 局部地区的发展不会给整个市场
14、带来很大的影响,故 C 不正确。【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 D【试题解析】 此项应改为环境污染严重、流动人口日益增加,即会造成难度越来越大。【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理7 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理9 【正确答案】 A【试题解析】 新城区一般处于城市的外围,和旧地成区相比,其在城市中所处的位置并不优越。【知识模块】 房地产开发的程序与管理10 【正确答案】 C【试题解析】 此项属于新城区的有利条件,它适合建设高级住宅和公寓。
15、【知识模块】 房地产开发的程序与管理二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B【试题解析】 C 项为开发商所希望的。【知识模块】 房地产开发的程序与管理12 【正确答案】 A,C【试题解析】 D 项为旧城区的不利之处。【知识模块】 房地产开发的程序与管理13 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理14 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项土地使用年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。【知识模块】 房地产开发的程序
16、与管理15 【正确答案】 A,D【试题解析】 居住用地为 70 年,工业用地为 50 年,综合或其他用地为 50 年。【知识模块】 房地产开发的程序与管理16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 城市环保设施建设费应改为城市建设配套费。【知识模块】 房地产开发的程序与管理18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理19 【正确答案】 B【试题解析】 北京、上海等城市中心区住宅价格明显下滑。【知识模块】 房地产开发的程序与管理20
17、【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理21 【正确答案】 B【试题解析】 区内的商业物业具有很好的发展潜力。【知识模块】 房地产开发的程序与管理22 【正确答案】 B【试题解析】 开发商可获得更多的建筑面积。以获得较好的使用功能和环境景观。【知识模块】 房地产开发的程序与管理23 【正确答案】 B【试题解析】 这属于以政府为主的土地一级开发模式。【知识模块】 房地产开发的程序与管理24 【正确答案】 B【试题解析】 政府不易并非无法控制地价。【知识模块】 房地产开发的程序与管理25 【正确答案】 B【试题解析】 是与居住建筑用地面积之比。【知识模块】 房地产开发的程序与管理26 【正确答案】 B【试题解析】 是居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。【知识模块】 房地产开发的程序与管理
