1、房地产开发的程序与管理练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 土地使用年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期按国家有关法律规定,各类用地的最高出让年限为( )。（A）居住用地 90 年,工业用地 60 年;教育、科技、文化、卫生和体育用地 60 年;商业、旅游、娱乐用地 50 年;综合或其他用地 60 年（B）居住用地 70 年;工业用地 50 年;教育、科技、体育用地 50 年;商业、旅游、娱乐用地 40 年;综合或其他用地 50 年（C）居住用地 80 年;工业用地 50 年;教育、科技、体育用地 60 年;商业、旅游、娱乐用
2、地 50 年;综合或其他用地 60 年（D）居住用地 70 年;工业用地 60 年;教育、体育用地 60 年,商业、旅游用地 50 年2 下列有关土地使用权的相关方面理解不正确的一项是( )。（A）土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额（B）毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费（C）熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费及土地管理费（D）土地使用费是指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用3 总的来说,开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权在运用市场机制配置土地时,又有( )几种方式。（A）协议和招标（B
3、）协议、招标和拍卖（C）出租、出售和招标（D）转让、赠送和自主经营4 为了提高旧城市居民的居住水平,改善城市环境,适应城市经济的发展,( )迫在眉睫。（A）旧城区的开发改建（B）旧城区的拆除重建（C）旧城区的外观和环境改造（D）旧城区的旅游业开发工作5 旧城区往往地处城市中心,历来是商业、文化活动的聚集地,在居民生活中有一定影响,特别是那些( ) 。（A）代表城市文化,发展历史的史迹（B）树立城市标志,自己形象的地方（C）具有民族传统色彩的地方（D）代表城市名人名事历史的地方6 由于旧城区的优越区位,这些开发项目用地建成后出售或出租的价格水平较高,其结果不包括( ) 。（A）能够给投资经营者带
4、来很大的级差收益（B）好的获利前景吸引着众多的开发商（C）给城市经济带来无比活跃的状态（D）不断上涨的地价7 旧城区的再开发面临着来自新开发区的越来越多的挑战。( )不能使得开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大。（A）旧城区土地开发费用高昂（B）城市郊区道路等基础设施和配套设施日趋完善（C）生活水平提高后城市中高收入家庭呈现出明显的居住郊区化趋势（D）环境污染减轻,流动人口得到控制8 旧城区的现状与开发条件应是开发商予以认真考虑的因素。旧城区人口密集,建筑密度高。如上海市,( ) 。（A）人口占城市面积的 70%,有的地区甚至高达 90%以上（B）建筑密度高达 70%80%,有的地区甚至达
5、到 90%（C）建筑密度高达 50%60%,最高的地区可达到 75%（D）人口密度为 57 人 /m29 根据国家关于旧区改造“( )” 的原则,在旧城区进行开发建设时 ,开发商须按照城市发展规划,对原道路进行拓宽或翻修,对市政管线进行增客或重新埋设,建设一些公共配套设施。（A）统一规划、综合开发、快速建设（B）统一方向、合理布局、全面建设（C）统一规划、合理布局、综合开发、配套建设（D）统一行动、合理开发、综合建设二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 旧城区由于历史原因,道
6、路狭窄,交通条件较差,市政管线布置杂乱,容量小而难以满足开发新建的需要。国家关于旧城区改造有( )几个方面的要求。（A）遵循“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则（B）在旧城区进行开发建设时,开发商须按照城市发展规划,对道路进行拓宽或翻修,对市政管线进行增容或重新埋设,建设公共配套设施（C）在有限的用地面积内,尽量多建建筑面积,以降低单位建筑面积所分摊的土地费用即楼面地价（D）在旧城区,城市总体规划条件显得更为苛刻。为了获取最大的投资利润 ,应尽量按规划的要求中扩大建筑用地面积11 旧城区往往地处城市中心,历来是商业、文化活动的聚集地,在居民生活中有一定影响。这会给投资者带来的好处表
7、现为( )。（A）由于所处区位优越,这些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地（B）这些地方的开发项目建成后出售或出租的价格水平很低,无法吸引外来开发商（C）这些地方的开发项目建成后出售或出租的价格水平较高,因而能够给投资经营者带来很大的级差收益（D）旧城区土地开发费用高昂、环境污染严重、流动人口日益增加 ,使得开发商在旧城区建设民用住宅的难度越来越大12 总的来说,开发商可以通过行政划拨和市场机制两种途径获取土地使用权。下列有关说法正确的选项是( )。（A）在运用市场机制进行房地产开发投资时,应考虑到环境因素、社会发展方向等（B）在运用市场机制进行土地配置时,有协议、招
8、标和拍卖几种方式（C）对于未划拨的土地,开发商可以直接在招标或拍卖会上进行选择（D）对于原先已划拨的土地,开发商可以通过补地价的方式获取土地使用权13 下列关于开发商获取土地使用权的有关概念解说正确的选项为( )。（A）土地使用权出让是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者 ,由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为（B）土地使用权转让是指土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等（C）土地使用年限是指土地使用权受让人在开发地块上享有的土地使用权的总年期（D）土地使用权出让金是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额14 按照国
9、家有关法律规定,各类用地的最高出让年限说明有误的选项为( )。（A）居住用地的最高出让年限为 80 年,工业用地的最高出让年限为 60 年（B）教育、科技、文化、卫生、体育用地的最高出让年限为 50 年（C）商业、旅游、娱乐用地的最高出让年限为 40 年（D）综合或其他用地的最高出让年限为 70 年15 房地产开发活动的可行性说法为( )。（A）当完成市场分析和其他当前期研究工作并进行了项目评估之后 ,就要进入实施过程,而实施过程的第一步就是获取土地使用权（B）一般来说,政府机构的开发活动主要集中在对土地的开发或为房地产开发提供必要的土地（C）开发企业的活动则主要是获取土地使用权并在其上进行开
10、发建设活动（D）为了很好地研究房地产开发的这一特性,最好的办法是先研究政府部门征用和处置土地的活动,然后再来分析开发商获取土地使用权的方式三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 作为一条行业准则,开发商必须时刻抑制自己的主人傲气,并保持健康的心态来对待其工作人员和施工人员。( )（A）正确（B）错误17 获取土地使用权后的最后准备工作是进行详细设计,编制工程量清单,与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。( )（A）正确（B）错误18 项目建设阶段一开始,就意味着在选定的开发地点,以在特定时间段上分布的特定成本,来开发建设一栋特定的建筑物。
11、此时,对于一些小项目还未确定的问题,仍然可以继续进行磋商洽谈。( )（A）正确（B）错误19 由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性,因此开发商必须密切注意项目建设过程的进展,定期视察进场,定期与派驻工地的监理工程师会晤,以了解有关整个建设过程的全貌。( )（A）正确（B）错误20 对出租或出售两种处置方式而言,一般要根据市场状况,开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租和出售并举,以出售为主。( )（A）正确（B）错误21 如果建成的物业用于出租,开发商还必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。因为这将涉及财务安排上的问题,
12、开发商必须按有关贷款合约在租售阶段全部还清项目的各种贷款。( )（A）正确（B）错误22 准备工作中的方案设计与建筑设计,既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果,对建设过程中的施工难易、成本高低有影响,更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。( )（A）正确（B）错误23 开发商除了可以通过土地出让这个国家垄断的一级市场获取国有土地使用权外,还可以在房地产市场上通过转让,或与当前的土地使用者或拥有者合作的方式获取可供房地产开发的土地。( )（A）正确（B）错误24 目前,中国的内陆城市存在着土地配置的双轨制,即政府行政划拨和
13、市场机制并存。根据开发项目的特点,开发商可以通过政府行政划拨,也可以通过私人土地收购的方式来获取土地使用权。( )（A）正确（B）错误25 熟地价是指当政府出让已经具备“七通一平” 、 “五通一平”或“ 三通一平”建设条件的土地(俗称“ 熟地”)时所收取的金额,或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。( )（A）正确（B）错误房地产开发的程序与管理练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理2 【正确答案】 C【试题解析】 熟地价不包括土地管理费。【知识模块】 房地产开发的程序与管理3
14、【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 C【试题解析】 只有 C 项最符合题意,其他选项可供参考 ,与 C 项颇为接近。【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 C【试题解析】 局部地区的发展不会给整个市场带来很大的影响,故 C 不正确。【知识模块】 房地产开发的程序与管理7 【正确答案】 D【试题解析】 此项应改为环境污染严重、流动人口日益增加,即会造成难度越来越大。【知识模块】 房地产开发的程序与管理8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理9 【正确答案】 C【知识模块】 房地
15、产开发的程序与管理二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B【试题解析】 C 项为开发商所希望的。【知识模块】 房地产开发的程序与管理11 【正确答案】 A,C【试题解析】 D 项为旧城区的不利之处。【知识模块】 房地产开发的程序与管理12 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理13 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项土地使用年限是指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。【知识模块】 房地产开发的程序与管理14 【正确
16、答案】 A,D【试题解析】 居住用地为 70 年,工业用地为 50 年,综合或其他用地为 50 年。【知识模块】 房地产开发的程序与管理15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。16 【正确答案】 B【试题解析】 抑制自己过高的乐观态度,并保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。【知识模块】 房地产开发的程序与管理17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理18 【正确答案】 B【试题解析】 对许多小项目而言,一旦签署了承包合同,就几乎不再有变动的机会了。【知识模块】 房地产开发的程序与管理19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理20 【正确答案】 B【试题解析】 一般以出租为主。【知识模块】 房地产开发的程序与管理21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理24 【正确答案】 B【试题解析】 也可通过有偿出让获取土地使用权。【知识模块】 房地产开发的程序与管理25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理
