1、房地产投资分析基本知识练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。（A）投资（B）劳动（C）成本（D）货币2 产品生产经营活动中的费用包括生产费用和( )两部分,前者指( ),后者指发生在产品销售过程中的费用。（A）完全成本,产品销售过程中的费用（B）工厂成本,产品资源原始阶段中的生产费用（C）生产成本,资源成本费用（D）销售费用,发生在产品生产过程中的费用3 对于同一种产品来说,影响产品成本高低的因素包括( )。不同的生产技术方案;不同的生产组织方式;不同的生产规模;不同的技术水平与管理水平
2、;不同的物资供应与产品销售条件; 不同的厂房位置（A）（B） （C） （D）4 下列有关投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念两者的说法中不正确的一项是( )。（A）两者有相同的部分,也有不同的部分（B）财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是惟一的（C）投资分析中使用的成本有许多是对拟实项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是确定的,不同的实施方案可能会有相同的成本数据（D）在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ,这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本
3、不完全一样5 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于( ),但其投资的大部分又是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动,转让这些固定资产的所有权以( )。（A）流动资金,取得成本（B）流动资金,收回投资（C）固定资本,取得投资其他项目的本金（D）固定资本,获取投资收益6 下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是( )。（A）在房地产开发投资中,其经营方式为出售时的投资 ,为开发过程中的资金投入,其成本应为开发过程中的成本支出（B）以出租为经营方式的房地产开发投资中,其主要投资为开发过程中的资金
4、投入,其投资成本不含建设成本和出租成本（C）以经营为经营方式的房地产开发过程中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本含建设成本和经营成本（D）以出租为经营方式的房地产置业投资中,其主要投资为购买房地产时的资金投入,其成本包含购买成本和出租成本7 开发项目总投资包括( ),其中( ) 包括固定资产投资和开发产品成本两部分。（A）工程开发投资和经营资金,后者（B）工程建设投资和开发资金,前者（C）工程策划投资和开发资金,后者（D）工程建设投资和经营资金,前者8 开发项目的产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为( ) 。（A）土地开发成本、技术开发成本、房
5、屋开发成本和配套设施开发成本（B）土地开发成本、房屋开发成本和配套设施开发成本（C）土地开发成本和房屋开发成本（D）土地开发成本、技术开发成本和房屋开发成本以及经营成本二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项为( )。（A）等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额 A（B）所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知终值 F 的情况下求A,或已知 A 的情况下求 F（C）等差序列是一种等额
6、增加或减少的现金流量序列。换句话说,这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化（D）等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。换句话说 ,这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化10 下列有关资金等值与现金流量图及他们的相关方面解说不正确的是( )。（A）资金等值是指在考虑时间因素的情况下,不同时间点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值,也可理解为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”（B）现在若借入 100 元,年利率为 15%,一年后要还的本利和为 115 元。实际来看,现在的 100 元与一年后的 115 元两者实际经济价值不相
7、等（C）现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的资本活动的简化图示（D）现金流量图将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间标度上 ,并且标明所要计算的问题,即标明什么是已知,什么是所求11 通过名义利率与实际利率的分析和计算,可以得出名义利率与实际利率存在着的关系包括( ), 它们正确的描述了两者之间的关系。（A）实际利率比名义利率更能反映出资金的时间价值（B）名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大（C）当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等（D）当每年计息周期数 m1 的情况。【知识模块】 房地产投资分析基本知识12 【正确答案】 A,D【试题解析
8、】 B 中利息计算公式应为:In=P(i+1) n-1。C 中间断复利的计息周期为一定的时间区间,连续复利的计息周期则为无限期缩短。【知识模块】 房地产投资分析基本知识13 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产投资分析基本知识三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 B【试题解析】 划分为六个成本项目,另外两个是前期工程费和公共配套设施建设费。【知识模块】 房地产投资分析基本知识15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识16 【正确答案】 B【试题解析】 额外利润不属企业利润。【知识模块】 房地产投资分析
9、基本知识17 【正确答案】 B【试题解析】 三个数据应分别改为 5%、7%和 3%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识19 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识20 【正确答案】 B【试题解析】 额外利润应改为通货膨胀。【知识模块】 房地产投资分析基本知识21 【正确答案】 B【试题解析】 差异主要取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。【知识模块】 房地产投资分析基本知识四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。22 【正确答案】 解: (1)已知 :P=60 万元,S=0.5%,n=1512=180(月),i=6.6%/12=0.55% (2)抵押贷款首次月还款额为: A1=P(i-s)/1-(1+s)/(1+i) n =6000000.0005/1-(1+0.005)/(1+0.0055)180 =300/(1-0.9144) =3504.67(元) (3)第 10 年最后一个月份的还款额 A120 为: A120=A1(1+s) t-1 =3504.67(1+0.005)120-1 =6344.50(万元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识
