1、收益法练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的( ) 。（A）资本化率应较高,价值较低（B）资本化率应较低,价值较高（C）资本化率应较高,价值较高（D）资本化率应较低,价值较低2 现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程,已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算),计划开发期为 3 年,现已进行 1,5 年,估计建成还需 1,5 年。投入使用后年净收益为 480 万元,资本化率为 8%,折现率为 2%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( )万元。（A）39
2、39,61（B） 4433,88（C） 4768,50（D）5652,093 某宗房地产的收益年限为 40 年,预测未来 3 年的净收益分别为 17、18、19 万元,从第 4 年起,每年的净收益将稳定在 20 万元左右,如果报酬率为 9%,则该房地产的收益价格为( )万元。（A）195（B） 210（C） 213（D）2174 某宗收益性房地产,预测未来 3 年的净收益均为 100 万元/年,3 年后的出售价格会上涨 12%,届时转让税费为售价的 6%,报酬率为 9%。该房地产目前的价值为( )万元。（A）923（B） 1111（C） 1353（D）18725 有效毛收入乘数是估价对象房地产
3、的( )除以其有效毛收入所得的倍数。（A）售价（B）租金（C）潜在毛收入（D）净收益6 某宗房地产的土地使用年限为 40 年,包括土地开发和房屋建造过程。至今已有 8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元,运营费用率为 40%,该宗房地产的报酬率为 8%,该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）457,40（B） 476,98（C） 686,10（D）715,487 建筑物净收益=( )建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。（A）建筑物重置价（B）建筑物现值（C）土地价格（D）房地产价格8 评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在
4、着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用( )评估。（A）市场法估价（B）成本法（C）土地剩余技术（D）假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值高低主要取决于( )这几个因素。（A）未来净收益的大小（B）获得净收益的可靠性（C）获得净收益期限的长短（D）利率的高低10 报酬率与( ) 的性质相同。（A）利息率（B）折现率（C）内部收益率（D）资本化率11 净收益流的模式有( )。（A）每年基本上固定不变（B）每年基本
5、上按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）每年基本上按不同的比率递增或递减12 运营费用与会计上的成本费用有所不同,是从估价角度出发的,不包含( )。（A）房地产抵押贷款还本付息额（B）建筑物折旧费（C）房地产改扩建费用和所得税（D）装饰装修的折旧费13 净收益每年不变的公式的作用有( )。（A）用于计算积算价格（B）用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算（C）用于比较不同年限价格的高低（D）用于市场法中因年限不同进行的价格调整三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 报酬率与投资风险正相关,风险大的投
6、资,其报酬率也高,反之则低。( )（A）正确（B）错误15 对于不同的房地产,有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为:有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。( )（A）正确（B）错误16 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。( )（A）正确（B）错误17 房地产的收益可分为主观收益和客观收益。( )（A）正确（B）错误18 城市中有一块空地,目前未作任何使用,因此这块空地没有价值。( )（A）正确（B）错误19 运营费用仅是指营业所必须支出的费用。( )（A）正确（B）错误20 税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。(
7、 )（A）正确（B）错误21 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即 100%出租)情况下的收入。( )（A）正确（B）错误22 有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入,如商铺、餐馆、农地等,这时最好采用营业收入测算净收益。( )（A）正确（B）错误23 基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益 =潜在毛收入-运营费用。( )（A）正确（B）错误24 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。( )（A）正确（B）错误25 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。( )（A）正确（B）错误26 抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术
8、。( )（A）正确（B）错误收益法练习试卷 14 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 收益法2 【正确答案】 C【知识模块】 收益法3 【正确答案】 B【知识模块】 收益法4 【正确答案】 C【知识模块】 收益法5 【正确答案】 A【知识模块】 收益法6 【正确答案】 C【知识模块】 收益法7 【正确答案】 B【知识模块】 收益法8 【正确答案】 C【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案
9、】 A,B,C【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法11 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法13 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 A【知识模块】 收益法15 【正确答案】 B【知识模块】 收益法16 【正确答案】 B【知识模块】 收益法17 【正确答案】 B【知识模块】 收益法18 【正确答案】 B【知识模块】 收益法19 【正确答案】 B【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【知识模块】 收益法23 【正确答案】 B【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 A【知识模块】 收益法26 【正确答案】 B【知识模块】 收益法
