1、收益法练习试卷 17 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 比较两宗房地产价格的高低,如果两宗房地产的收益年限或土地使用权年限不同,直接比较的方法是( ) 。（A）很好的（B）最好的办法（C）不要的（D）相当有利于比较的2 有 A、B 两宗房地产,A 房地产的收益年限为 50 年,单价 2000 元/m 2;B 房地产的收益年限为 30 年,单价 1800 元/m 2。则比较两宗房地产的价格,A 比 B( )。（A）要高（B）要低（C）相同（D）没有可比性3 不同年限的价格换算,对于运用( )估价时进行有关土地使用权年限或不同收益年限的修正是特别有用的。（A）比
2、较法（B）成本法（C）收益法（D）概率法4 某宗工业用地出让的土地使用权年限为 50 年,所处地段的基准地价为 1200 元/m 2,制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年,现行土地资化率为 10%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该工业用地的价格为( )。（A）1180 元/m 2（B） 1190 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）1210 元/m 25 有一房地产,通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元,从第 6 年到未来无穷远,每年的净收益将稳定在 35 万元左右,该类房地产的资本化率为 10%,该房地产
3、的收益价格为( )。（A）300 万元（B） 280 万元（C） 310.2 万元（D）315.7 万元6 某宗房地产现行的价格为 2000 元/m,每年净收益为 200 元/m,资本化率为 10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在 6 年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度,在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为 5000 元/m 2。据此预计新火车站建成后投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将达到 5000 元/m 2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为( )。（A）3800 元/m 2（B） 5000 元/m 2（C） 4560
4、元/m 2（D）3693 元/m 27 目前的房地产市场不景气,但预测 3 年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益 500 万元,预计未来的三年内仍维持这个水平,但等到 3 年后市场回升时将其转卖的售价会高达 7950 万元,销售税费为 6%。如果投资者要求该类投资的收益率为 10%,则该写字楼目前的价值为:( )。（A）6743 万元（B） 5986 万元（C） 6858 万元（D）7234 万元8 某出租旧办公楼的租约尚有两年到期,在此最后两年的租期中,每年可收取净租金80 万元(没有费用支出), 到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为
5、1100 万元,拆除费用为 50 万元,该类房地产的资本化率为 10%。则该旧办公楼的价值,以下正确的是( ) 。（A）1000 万元（B） 1002.4 万元（C） 1600.4 万元（D）1006.6 万元9 某宗房地产的预计未来第一年的净收益为 16 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2 万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为 9%。则该宗房地产的收益价格为( )。（A）450 万元（B） 430 万元（C） 433.6 万元（D）424.7 万元10 某宗房地产预计未来第一年的净收益为 16 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%,收益年限可视为无限
6、年,该类房地产的资本转化率为 9%,该宗房地产的收益价格为( ) 。（A）230 万元（B） 229.6 万元（C） 228.6 万元（D）217.4 万元11 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的,土地使用权剩余年限为 50 年,预计该房地产未来第一年的净收益为 16 万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2%,该类房地产的资本化率为 9%,该宗房地产的价格为( )。（A）210.6 万元（B） 208.9 万元（C） 220.3 万元（D）224.7 万元12 运用收益法估价需要预测估价对象的( )。（A）过去净收益（B）过去毛收益（C）未来净收益（D）未来毛收益13 潜在毛收
7、入乘数法是将估价对象一年的( )乘以潜在毛收入乘数得出估价对象价值的方法。潜在毛收入乘数是房地产的售价除以其潜在毛收入所得的倍数。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。（A）有效毛收入（B）潜在毛收入（C）毛租金收入（D）客观毛收入二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。14 运营费用是从估价角度出发的,与会计上的成本费用不同,则下面不属于运营费用的是( )。（A）房地产抵押贷款偿还额（B）建筑物
8、的折旧费（C）土地摊提费（D）房地产改扩建费用15 净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同,下列几种情况中,正确的项是( ) 。（A）出租型房地产净收益的求取（B）直接经营型房地产净收益的求取（C）自用或尚未使用房地产净收益的求取（D）转让型房地产净收益的求取16 出租型房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅(公寓)、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库的土地等,其净收益是根据租赁资料来求取,通常为租赁收入扣除( ) 等后的余额。（A）维修费（B）管理费（C）保险费(如房屋火灾保险费)（D）房地产税(如房产税、城镇土地使用税)17 租赁收入包括以下各项中的利息收入,正确的
9、项是( )。（A）潜在毛租金收入（B）有效毛租金收入（C）租赁保证金（D）押金18 直接经营型房地产净收益的求取包括以下项中正确的项是( )。（A）商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益 ,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润（B）工业生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售成本、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润（C）农地净收益的估算,是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利
10、费、农舍费、农具费、税费、投资利息等（D）第三产业收益的估算,由各个小类作坊、服务行业交纳的税费 ,如营业税、服务费等三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 收益法是一种朴实、简明、便于理解的表达法,严格来说还不够确切。( )（A）正确（B）错误20 收益法不是净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形。( )（A）正确（B）错误21 如果净收益每年不是一个固定数,如不是始终为 40 万元,而是有时为 40 万元,有时为 45 万元,那么就很难用一个固定的货币额
11、和一个固定的利率与它等同。( )（A）正确（B）错误22 将估价时点视为现在,那么,在现在购买有一定年限收益的房地产,预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则这一货币就是该房地产的价格。( )（A）正确（B）错误23 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。( )（A）正确（B）错误24 货币的时间价值不是指现在的钱比将来的钱有更高的价值;或者说,现在的钱比将来的钱不值钱。( )（A）正确（B）错误25 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如农地、商业、旅馆、餐馆、写字楼、公寓等房地产。( )（A）正确（B
12、）错误收益法练习试卷 17 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 因为收益年限或土地使用权年限不同,没有相比较的直接因素,如果要比较则需先将它们转换成相同年限下的价格,再进行比较。转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限的价格换算方法相同。【知识模块】 收益法2 【正确答案】 B【知识模块】 收益法3 【正确答案】 A【知识模块】 收益法4 【正确答案】 B【知识模块】 收益法5 【正确答案】 C【知识模块】 收益法6 【正确答案】 D【知识模块】 收益法7 【正确答案】 C【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 收益
13、法9 【正确答案】 D【知识模块】 收益法10 【正确答案】 C【知识模块】 收益法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 C【试题解析】 运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。【知识模块】 收益法13 【正确答案】 B【试题解析】 如果估价对象与可比实例房地产的空间率差异是暂时的,并且运营费用比率相似,则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说,该办法也比较粗糙,适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的
14、，每个选项得 0.5 分。14 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益法15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 收益法16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 还需要扣除租赁代理费等税费【知识模块】 收益法17 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 收益法18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项属于商业经营型房地产即 A 项的内容,它只代表了一个小小的方面。【知识模块】 收益法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 B【试题解析】 收益法是净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形。【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 B【试题解析】 货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高的价值;或者说,现在的钱比将来的钱更值钱。【知识模块】 收益法25 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
