1、注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产价格及建筑物成新率）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 房地产价格是权益价格、房地产价格与用途相关是房地产价格的两个特征，另外房地产价格还具有个别性和( )的特征。（A）可比性（B）统一性（C）复杂性（D）整体性2 按照权益不同，房地产价格可分为( )价格、使用权价格和其他权利价格。（A）拥有权（B）占有权（C）所有权（D）私有权3 按价格形成方式不同，房地产价格可分为市场交易价格和( )。（A）估计价格（B）评估价格（C）建筑物价格（D）土地价格4 以下楼面地价的计算方法，正确的
2、是( )。（A）楼面地价=土地单价建筑总面积（B）楼面地价= 土地总价格楼面总面积（C）楼面地价= 土地总价容积率（D）楼面地价=土地单价容积率5 一般来说，第三产业在产业结构中所占的比重增大，房地产的价格就会相应( )。（A）上升（B）下降（C）持平（D）没有变化6 无形损耗是指由于( ) 等原因引起的价值损失。（A）技术进步、科技发达（B）技术进步、消费观念变更（C）技术进步、产品更新（D）周围环境的变化7 在资产评估工作中，确定建筑物损耗( )按会计学上的折旧年限计算。（A）可以直接（B）不能直接（C）直接（D）可以考虑8 利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的成新
3、率的方法称为( ) 。（A）观察法（B）使用年限法（C）估算法（D）统计法9 某钢筋混凝土结构办公楼的体建筑价值和附属设备价值分别占总价值的 80和20，耐用年限分别为 50 年和 20 年。该办公楼到评估基准日已使用 15 年，则按使用年限法确定的损耗率为( )。（A）39（B） 30（C） 24%（D）1 510 房地产估价规范条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产用房 70 年，受腐蚀的生产用房 50 年，非生产用房( )年。（A）50（B） 60（C） 70（D）8011 根据房地产估价规范，未受腐蚀的一等砖混结构生产用房，经济耐用年限的参考值为( ) 年。（A）4
4、0（B） 35（C） 30（D）2012 根据房地产估价规范，钢筋混凝土框架一剪力墙结构生产用房(受腐蚀)的经济耐用年限的参考值为( )年。（A）30（B） 35（C） 40（D）5013 根据房地产估价规范，建筑物的耐用年限应从( )之日起计。（A）建筑物竣工验收合格（B）施工单位交工（C）使用单位正式使用（D）建设单位竣工备案14 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物( )计算成新率。（A）耐用年限（B）使用年限（C）设计年限（D）折旧年限15 由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察，以判断确定被评估建筑物的成新率的方法称为( )。（A）估算法（B）使用
5、年限法（C）观察法（D）统计法二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 按照不同的实物形态，房地产价格可分为( )。（A）土地价格（B）建筑物价格（C）房地产价格（D）土地交易价格（E）基准地价17 按照不同的表示单位，房地产价格可分为( )。（A）单宗价格（B）总价格（C）单位价格（D）租赁价格（E）楼面地价18 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。其中，一般因素主要包括( ) 。（A）经济因素（B）环境因素（C）社会因素（D）行政因素（
6、E）心理因素19 造成损耗的主要原因通常可分为( )数类。（A）物质因素（B）功能因素（C）经济因素（D）环境因素（E）化学因素20 一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，( )的费用应分别计算。（A）主体（B）附属设施（C）装饰材料（D）防水材料（E）保温材料21 观察法的基本做法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按( )部分再区分不同部位分别打分，然后计算成新率。（A）基础（B）防水（C）设备（D）结构（E）装修22 估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的( )
7、情况，以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。（A）建成时间（B）耐用时间（C）维护情况（D）保养情况（E）使用情况23 在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意( )部分。（A）门窗（B）地基基础（C）承重构件（D）屋面（E）楼地面三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊要求，则计算结果保留两位小数。23 某房屋耐用年限为 50 年，现已使用 7 年，建成 2 年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为 40 年。经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为 12、15、15。三部分
8、评分修正系数取定为08、01、01。问：24 用使用年限法计算损耗率；25 按打分法(观察法) 计算损耗率；26 计算综合损耗率(年限法权重 40，打分法 60)。26 某建筑物的重置价格为 200 万元，经济耐用年限为 50 年，已使用年限为 10 年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为 15 万元，装修的重置价格为 60 万元，耐用年限为 8 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 60 万元，耐用年限为 15 年，已使用 10 年，残值为零。问：27 各部位的损耗率；28 房屋的成新率。28 评估人员接受委托拟对规模较大、建筑物数量较多的某企业进行评估，该企业的建筑物结构形式分为钢筋混凝
9、土结构和砖混结构两类。评估人员在对建筑物进行现场查勘之前，需要进行 ABC 分类，然后按照合理的查勘路线进行现场查勘，并在此基础上选用适合的方法确定建筑物损耗。要求：29 说明现场查勘对象的 ABC 分类原则。30 指出钢筋混凝土结构建筑物(主体结构、装饰装修、设备)的现场查勘部位。31 指出砖混结构建筑物与钢筋混凝土结构建筑物在主体结构部分现场查勘的不同之处及其应观察的内容。注册资产评估师建筑工程评估基础（房地产价格及建筑物成新率）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格及建筑物成新
10、率2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率4 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率6 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率10 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率12 【正确答
11、案】 B【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率15 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 A，B，C【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率17 【正确答案】 B，C ，E【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率18 【正确答案】 A，C，D，E【知识模块】 房地产价格及建筑物成新
12、率19 【正确答案】 A，B，C【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率20 【正确答案】 A，B，C【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率21 【正确答案】 C，D，E【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率22 【正确答案】 A，C，D，E【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率23 【正确答案】 B，C ，D，E【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率三、综合题本大题满分 50 分。涉及计算的问题，要求列出算式和计算步骤。需按公式计算的，应列出公式。如果试题没有特殊要求，则计算结果保留两位小数。【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率24 【正确答案】 按使用年限法计算损耗率：损耗率=已使用年限
13、(已使用年限+ 剩余使用年限 )100=77+(40-5)100 =16 67 【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率25 【正确答案】 按打分法计算损耗率：损耗率=结构部分合计得分G+ 装修部分合计得分S+ 设备部分合计得分B=12 0 8+150 1+1501=126【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率26 【正确答案】 综合计算损耗率：损耗率=使用年限法损耗率A1+ 观察法损耗率A2=16 67 40+12660=14 22【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率27 【正确答案】 各部位的损耗率：主体部位的损耗率=修复费用重置价值100 =15 (
14、200-60-60)100 =18 75装修部位的损耗率：已使用年限经济耐用年限100=28100 =25设备部位的损耗率=1015100 =6667【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率28 【正确答案】 房屋的成新率：主体部位造价占房屋重置成本的百分比=80200100=40 装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60200100=30 设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60200100=30 房屋成新率=1-(40 1 875+3025 +306667)=65【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率29 【正确答案】 A 类建筑物典型建筑物、价值最大的建筑物；C 类建筑物老旧建筑物、零星建筑物；其余建筑物为 B 类建筑物。【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率30 【正确答案】 现场查勘部位：主体结构部分：地基基础、承重构件、屋面、楼地面。装饰装修部分：门窗、内外粉刷、顶棚、细木装修。设备部分：水卫、电照、暖气、特种设备。 【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率31 【正确答案】 不同之处：还应查勘自承重墙。应观察：是否有裂缝、间隔墙面层是否有局部损坏。【知识模块】 房地产价格及建筑物成新率
