1、注册资产评估师资产评估模拟试卷 43 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 需安装的设备，且安装调试周期很长，其重置成本不仅需考虑正常费用，且需考虑( ) 。（A）调试费用（B）安装费用（C）资金成本（D）运输费用2 资产评估作为一种有组织、有理论指导的专业服务活动起始于( )。（A）19 世纪初期（B） 19 世纪中后期（C） 20 世纪 40 年代（D）20 世纪 70 年代3 采用收益法评估无形资产时采用的折现率，其构成应该包括( )。（A）资金利润率、行业平均利润率（B）银行贴现率（C）超额收益率、通货膨胀率（D）无风险利率、
2、风险报酬率4 运用收益法评估企业价值时，在正常情况下，收益预测的基础是( )。（A）企业实际收益（B）企业净利润（C）企业净现金流量（D）企业客观收益5 以下选项中,通过市场法进行评估的程序为( )。（A）选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素 在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异指标对比、量化差异综合分析确定评估结果（B）选择参照物指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异在评估对象与参照物之间选择比较因素综合分析确定评估结果（C）选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异综合
3、分析确定评估结果（D）选择参照物在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 指标对比量化差异在评估对象与参照物之间选择比较因素综合分析确定评估结果6 对外购无形资产，可以根据( )及该项资产具有的获利能力评定重估价值。（A）生产成本（B）现时取得成本（C）预计价格（D）折余价值7 某发明专利权已使用了 6 年，尚可使用 4 年，目前该无形资产的贬值率为( )。（A）25.（B） 60.（C） 40.（D）50.8 按( )分类，可以将商标分为商品商标、服务商标、集体商标和证明商标。（A）商标的表现形式（B）商标是否具有法律保护的专用权（C）商标的不同作用（D）商标的构成9 无形损耗对
4、无形资产的( )产生影响。（A）剩余使用价值（B）自然寿命（C）生命周期（D）已使用年限10 某企业转让一项专利技术，在研制开发过程中发生如下费用支出：耗费材料 15万元，专用设备折旧 2 万元，通用设备折旧 1 万元，咨询鉴定费 4 万元，培训费 3万元，管理费 5 万元，应分摊的公共费用及水电费 2 万元，技术转让过程中应缴纳的营业税 2 万元。该项专利技术的间接成本为( )万元。（A）8（B） 14（C） 16（D）3411 资产评估中,如涉及的类似目标资产数量较大,可采用( )。（A）抽查法（B）典型分析法（C）重点分析法（D）相关分析法12 资产评估程序的第一个环节是( )。（A）编
5、制资产评估计划（B）明确资产评估业务基本事项（C）签订资产评估业务约定书（D）资产勘察13 所谓房地产评估,是指( )。（A）专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估计（B）评估人员在个人经验基础之上对市场做出判断后对房地产的价值评估（C）专业评估人员对土地和房屋及其权属的价值进行评估（D）评估人员在一定的评估原则下开展的对土地和房屋及其价值的评估14 使用市场法评估机器设备关键是获得( )。（A）机器设备使用年限（B）建造成本（C）市场价格资料（D）生产厂家数量15 资产评估报告书中的评估基准日的众多说法中,不当的为( )。（A）应写明评估基准日的具体日期,确定评
6、估基准日的理由或成立的条件（B）揭示确立评估基准日对评估结果的影响程度（C）对采用非基准日价格标准作出说明（D）应根据经济行为的性质由委托方确定,评估基准日应与评估目的实现日严格一致16 被评估企业净利润总额为 1 000 万元，净现金流量总额为 1 100 万元，同类型上市公司平均每股销售收入与每股净利润之比是 12，平均每股价格与每股净现金流量之比为 10，仅就上述数据分析，被评估企业的评估价值最接近于( )万元。（A）10 000 （B） 11 000（C） 12 000 （D）13 20017 某企业 3 月初预付 1 年的房屋租金 120 万元，当年 8 月 1 日对该企业评估时，该
7、预付费用评估值为( ) 万元。（A）70（B） 50（C） 120（D）018 被评估企业以无形资产向 A 企业进行长期投资，协议规定投资期是 10 年，A企业每年以运用无形资产生产产品销售收入的 5%作为投资方的回报，10 年后投资方放弃无形资产产权。评估时此项投资已满 5 年，评估人员根据前 5 年 A 企产品销售情况和未来 5 年市场预测，认为今后 5 年 A 企业产品销售收入保持在 200 万元水平，折现率为 12%，则该项无形资产的评估值最有可能是( )元。（A）180240（B） 72099000（C） 360480（D）50000019 国有资产评估包括以下四项内容：评定估算申报
8、立项验证确认资产清查。正确的国有资产评估顺序应该是( )。（A）（B） （C） （D）20 公开市场假设常用于( )的评估。（A）固定资产（B）房产和土地使用权（C）机器设备（D）无形资产21 矿产、地质资源属于( )。（A）可再生资源（B）经济资源（C）不可再生资源（D）人文社会资源22 下列各项中，说法正确的是( )。（A）软件产品是有形的（B）软件交换价值就是指软件价值（C）对于大型系统软件，一般采用市场法进行评估（D）软件的价值与该软件是自行开发或是引进，是多次转让还是一次转让均无关23 运用核算法对无形资产重置成本估算时的直接成本是按( )来计算的。（A）现行消耗量（B）实际消耗量（
9、C）现行消耗量与实际消耗量的平均消耗量（D）现行消耗量与实际消耗量较大的24 土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。（A）稀缺性（B）用途多样性（C）不可再生性（D）价值增值性25 资本化率又称( ) 。它是决定评估价格的最关键的因素。（A）收益年金化率（B）还原利率（C）贷款利率（D）借款利息26 FOB 价格为( )。（A）到岸价（B）离岸价（C）到案价加途中保险和国外运杂费（D）离岸价加途中保险费和国外运杂费27 以下因素，无法决定不动产价值的是( )。（A）不动产的独特性（B）不动产的排他性（C）不动产的地理位置的同定性（D）特定位置不动产的特殊效用28 用收益法评估资产价值的
10、思路是( )。（A）将利求本（B）将本求利（C）计算重置成本（D）选择参照物29 基准地价评估以( ) 为单位进行。（A）全同（B）城市（C）市县政府（D）乡镇30 假定社会平均资金收益率为 12%，无风险报酬率为 10%，被评估企业所在行业的平均风险与社会风险的比率 为 2，用于整体企业评估的折现率应选择 ( )。（A）13%.（B） 12%.（C） 14%.（D）14.5%.二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。31 设备物理寿命的长短主要取决于( )。（A）使用
11、强度（B）设备质量（C）维修水平（D）技术进步速度32 通过无形资产评估前的鉴定，应该解决( )等问题。（A）证明无形资产存在（B）确定无形资产种类（C）确定其获利能力（D）确定其有效期限33 当无形资产( ) 等情况出现时会造成无形资产贬值。（A）再生产费用下降（B）传播面逐渐扩大，社会普遍接受和掌握（C）新的、更为先进的替代型无形资产（D）生产的产品成本下降34 注册资产评估师职业道德修养的主要内容包括( )。（A）提高注册资产评估师的职业道德认识（B）陶冶注册资产评估师的职业道德情感（C）磨炼注册资产评估师的职业道德意志（D）树立注册资产评估师的职业道德信念（E）养成注册资产评估师职业道
12、德行为习惯35 在成本法的运用中,资产的实体性贬值的估算一般可以选择以下几种方法估测( )。（A）估算法（B）成新率法（C）观测法（D）使用年限法（E）比例法36 无形资产超额收益的确定，可采用的方法包括( )。（A）直接估算法（B）差额法（C）分成率法（D）要素贡献法（E）倒推法37 应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有( )。（A）征地费用（B）建筑总成本（C）利润（D）租金（E）利息38 对在产品价值评估,正确的说法为( )。（A）对生产经营正常,会计核算水平较高的企业在产品的评估 ,可参照实际发生的原始成本,根据评估日的市场价格变动情况,调整成重置资本（B）
13、按社会平均消耗定额和现行市价计算评估值的基本公式为:某在制品评估值=在制品实有数量该工序单件材工艺定额( 单位材料现行价 +该工序单件工时定额正常工资费用)（C）计算确定在制品评估值,可以在计算产成品重置成本的基础上,按在制品完工程度计算确定在制品评估（D）按在制品的完工程度计算评估值的基本公式为 :在制品评估值=产成品重置成本在制品数量（E）对不能继续生产,又无法通过市场调剂出去的专用配件等 ,只能按废料回收价格进行评估的基本公式为:某在制品评估值=该种在制品实有数量市场可接受的不含税单价39 注册资产评估师在评估结论披露过程中，除遵守注册资产评估师基本职业道德规范对评估结论披露过程的有关要
14、求外，还应遵守具体职业道德规范有( )。（A）在进行评估结论披露时，应当根据相关法律、法规和资产评估准则出具评估报告（B）在进行评估结论披露时，应当在评估报告中充分披露评估所依据的假设、限制条件和与评估相关的信息（C）在进行评估结论披露时，应当引导报告使用者恰当使用评估报告（D）在进行评估结论披露时，应在自己未参与或不真正了解项目的评估报告上签署，也不得允许他人以本人名义签署评估报告（E）在进行评估结论披露时，不应从委托方或相关当事方获取服务费之外的不正当利益40 房地产开发成本中的房屋建筑安装工程费包括( )。（A）招投标费（B）场地平整费（C）质量监督费（D）预算审查费41 某企业预计未来
15、 5 年的预期收益额为 10 万元、11 万元、12 万元、12 万元和 13万元，假定资本化率为 10%。要求：试用年金法估测该企业持续经营条件下的企业价值。42 股票的内在价值是什么?43 评估对象为某企业 2009 年购进的一条生产线，账面原值为 150 万元2012 年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长 10，专业人员勘察估算后认为，该资产还能使用 6 年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员 3 人，每人的月工资水平为 650 元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工小足，由此而造成的收益损失额每年为 20
16、 万元。该企业适川的企业所得税税率为 25，假定折现率为10。要求：根据上述资料，采川成本法对该资产进行评估。44 某公司在 2007 年 1 月 1 日平价发行新债券，每张面值 1000 元，票面利牢10，5 年到期，每年 12 月 31 日付息。要求：1计算 2007 年 1 月 1 日到期收益率是多少?2假定 2011 年 1 月 1 日的市场利率下降到 8，那么此时债券的价值是多少?3假定 2011 年 1 月 1 日的市价为 900 元，此时购买该债券的到期收益率是多少?4假定 2009 年 1 月 1 日的市场利率为 12，债券市价为 950 元，是否应购买该债券?45 某企业为了
17、整体资产转让，需进行评估。经预测：该企业未来 5 年净利润分别为 100 万元、110 万元、120 万元、150 万元、160 万元，从第 6 年起每年收益处于稳定状态，即每年均为 160 万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为 100 万元和 500 万元。该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有 5 年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润 100 万元。目前，该企业每年生产产品 8 万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来 5 年，每年可生产 10 万什。经预测折现率和本金化率均为 6。要求：评估该企业的商誉价值并说明评估技术思路(
18、以万元为单位，小数点后保留两位)。46 某企业拟购买 A 专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施 A 专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在 6 万台左右，出厂价格为每台 2000 元，每台全部成本及税费为 1900 元。经分析，甲种产品在升级后第 1 年销售量约为 8 万台，第 2 年约为 10 万台，第 3 年约为 11 万台，从第 4年起至第 10 年的销售量将保持在 12 万台左右，出厂价格约为每台 2300 元，每台的全部成本及税费约为 2150 元。现委托评估机构对 A 专利
19、的所有权转让价值进行评估。评估基准日为 2012 年 1 月 1 日。经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2006 年 12 月 31 日申请。2007 年 12 月 31 日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为 25，适用折现率为 15。要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。47 2006 年对某设备进行评估，该设备账面价值 200000 元，净值 80000 元，其折旧年限为 20 年，已提折旧 12 年
20、。按 2006 年市场水平，新购建相同设备的全部费用支出为 800000 元。评估人员测定，该设备还能使用 4 年，前 2 年该设备的每月人工成本和能源消耗比其替代设备各超支 1000 元和 500 元；后 2 年能源消耗不变，而人工成本每月超支为 1800 元，被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，所得税率 33%，在使用期间，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 80%。不计经济性贬值，试评估该设备的价值。48 某房地产开发公司于 2000 年 3 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，并于 2002 年 3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为 2000 元，经
21、济耐用年限为 55 年，残值率为 5%。目前，该类建筑重置价格为每平方米 5500 元/m2。该建筑物占地面积 1000m 2，建筑面积 2500m2，现用于出租，每月平均实收租金为 6 万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 30元，空置率为 10%，每年需要支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米 25 元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为 7%，建筑物资本化率为 0.8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地 2006年 3 月的土地使用权价
22、值。(保留整数位)三、简答题49 矿产资源的主要评估方法有哪些?49 资产评估与会计和审计的区别是什么?注册资产评估师资产评估模拟试卷 43 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 B【知识模块】 总论3 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估4 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估分类模拟题企业价值评估5 【正确答案】 C【知识模块】 资产评估的基本方法6 【正确答案】 B【试题解析】 外购无形资产的重估价值，可以根据现时取得成本及该项资产具有的获利能力评定。7 【正确答案】 B
23、【试题解析】 8 【正确答案】 C【试题解析】 商标按是否具有法律保护的专用权，可以分为注册商标和未注册商标；按商标的构成，可以分为文字商标、图形商标、符号商标、文字图形组合商标、色彩商标、三维标志商标等。9 【正确答案】 A【试题解析】 B、C、D 都不正确。10 【正确答案】 A【试题解析】 间接成本管理费+非专用设备折旧费+ 分摊的公共费用及水电费5+1+2 8(万元)11 【正确答案】 B【知识模块】 资产评估程序12 【正确答案】 B【试题解析】 编制资产评估计划包括在签订资产评估业务约定书以前的一系列基础性工作。13 【正确答案】 A【知识模块】 房地产评估14 【正确答案】 C【
24、知识模块】 机器设备评估15 【正确答案】 D【知识模块】 资产评估报告16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查重点是对“交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的实质，在资产评估实务中恰当使用评估假设”的掌握。公开市场假设包含了“最大最佳效用”，而在房产和土地使用权的评估中都有“最佳效用原则”。因此，本题正确答案是 B。21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C【试题解析】 软件产品是无形的，没有质量、体积以及其他物质性，只能存在于有形的载体中，而且通过该载体进行交易，所以软件交换价值应该是载
25、体的自身价值和软件价值之和。该软件是自行开发或是引进，是多次转让还是一次转让对软件价值有一定的影响。因此， A、B、D 不正确。23 【正确答案】 B【试题解析】 运用核算法对无形资产垂直成本的评估中的无形资产的直接成本不是按现行消耗量而是按实际消耗量来计算。究其原因有二：一是因为无形资产是创造性的成果，一般不能原样复制，从而不能模拟在现有生产条件下再生产的消耗量。二是无形资产生产过程是创造性智力劳动过程，技术进步的作用最为明显，如果按模拟现有条件下的复制消耗量来估价重置成本，必然影响到无形资产的价值形态的补偿，从而影响到无形资产的创制。从评估实务来说，由于无形资产开发的各项支出均有原始会计记
26、录，只要按国家规定的范围计算消耗量，并按现行价格和费用标准计价就可以了。24 【正确答案】 C【试题解析】 土地市场的不完全竞争性是由土地的自然特性决定的，A 、B 、D三项均为土地的经济特性，故选 C 项。25 【正确答案】 B【试题解析】 资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。这是因为，评估价格对资本化率最为敏感。资本化率的每个微小变动，都会使评估价格发生显著改变。这样就要求评估人员确定的资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。26 【正确答案】 B【试题解析】 FOB 价格即指装运港船上交货，而 CIF 则为到岸价，指离岸价格加途中保险费和国外运杂费。27 【正确答案】 B
27、【试题解析】 不动产的价值是由其效用即满足人们需求和欲望的能力创造的。不动产价值取决于不动产的独特性、长期存在性、地理位置的固定性、土地供应的相对有限性以及特定位置不动产的特殊效用。28 【正确答案】 A【试题解析】 收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。选项 C 是成本法的思路；选项 D是市场法的思路。29 【正确答案】 B【试题解析】 基准地价评估以城市为单位进行。标定地价是市、县政府根据需要评估的，正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以
28、以基准地价为依据。30 【正确答案】 C【试题解析】 本题中，折现率=10%+2(12%-10%)=14%。二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。31 【正确答案】 A,B,C32 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估33 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 资产评估分类模拟题无形资产评估34 【正确答案】 A,B,C,D35 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 DW 观测法,也称成新率法。故 B 亦为正确选项。【知识模块】 资产评
29、估的基本方法36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 无形资产超额收益的测算，常用的方法有：直接估算法、分成率法、差额法及要素贡献法。37 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价格中应扣除的费用项目有建筑总成本、利润、租金、利息。【知识模块】 房地产评估38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项基本公式为:在制品评估值=产成品重置成本在制品数量 在制品完工率。E 项基本公式为:某在制品评估值=该种在制品实有数量 市场可接受的不含税的单价-预计销售过程中发生的费用。【知识模块】 流动资产评估39 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】
30、 D 项的正确道德规范是在进行评估结论披露时，不应在自己未参与或不真正了解项目的评估报告上签署，也不得允许他人以本人名义签署评估报告。40 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核点为房地产评估中房地开发成本费用。可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费、三材差价、定额调整系数、建材发展基金等。41 【正确答案】 运用年金法公式： = (100.9091+110.8264+120.7513+120.6830+130.6209) (0.9091+0.8264+0.7513+0.6
31、830+0.6209)10% = (9.09+9.09+9.02+8.20+8.07)3.790710% = 43.473.790710% = 114.68(万元)【知识模块】 资产评估分类模拟题企业价值评估42 【正确答案】 股票的内在价值实际上是一种理论价格或模拟市场价格。它是由公司发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等诸多因素共同作用，经评估人员分析判断得出的。43 【正确答案】 采用成本法评估该资产的价值接近于 120 万元。具体计算过程如下： 资产评估价值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值资产的重置成本=150(1+10 ) 3=19965(万元)=1996500(元
32、) 资产的实体性贬值率=3(3+6)100 =33 33 资产的功能性贬值 =312650(125)(P A ，10，6)=2340007543553=76435(元) 资产的经济性贬值=20000010(125)(PA，10， 6)=2000007543553=65330(元) 该资产的评估价值=1996500(13333)一 7643565330=13310677643565330=1189302(元)44 【正确答案】 1计算 2007 年 1 月 1 日到期收益率 债券到期收益率是指购进债券后。一直持有该券至到期日可获取的收益率。平价购入到期收益率与票面利率相同，即为 10。22011
33、 年 1 月 1 日的市场利率下降到 8，此时：债券的价值 PV=100(1+8)+1000 (1+8 )=1019(元)32011 年 1 月 1 日的市价为 900 元，设债券的到期收益率为 i，此时： 900=100(1+i)+1000 (1+i)求得：i=22 4PV=100(PA，12，3)+1000(PF ，12，3)=952(元)因债券的内在价值大于市价(950 元)，故应购买。45 【正确答案】 (1)评估技术思路。该企业商誉价值评估应采用割差法进行首先运用收益法评估企业整体价值。再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后运用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和得到企业商
34、誉价值。(2)计算企业整体价值：估算出该企业整体资产评估价值=10009434+11008900+12008396+1500 7921+1600 7473+1606 07473=2524 18(万元)(3)计算企业各单项资产价值：单项有形资产评估值为 600 万元；非专利技术评估值=100(09434+0 8900+08396+07921+07473)=421 24(万元)(4)评估商誉价值：商誉价值=整体资产评估值一 (有形资产评估值+非专利技术评估值)或=整体资产评估值一有形资产评估值一非专利技术评估值=2524 18 一 (600+42124)=1502 94(万元)46 【正确答案】
35、(1)专利剩余收益期 1051=4(年 )按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为 20 年，实用新型与外观设计的保护期限为 10 年。均自申请日开始计算。(2)末实施专利前每年的收益=6(2000 1900)(125)=450(万元)(3)计算实施专利后各年收益：第一年：8(23002150)(1 25)=900(万元)第二年：10(23002150)(125)=1125(万元)第三年：11(23002150)(1 25)=1237 5(万元)第四年： 12(23002150)(125)=1350(万元)(4)计算该专利所有权的评估值：该专利所有权的评估值=(39130+51040+517
36、79+51458)0869639130=129057(万元)47 【正确答案】 根据题意，应用成本法评估该设备价值。评估值=重置成本 -实体贬值- 功能贬值-经济性贬值实际已使用年限=2080%=16 年成新率=4/(16+4)=20%实体贬值率=1-20%=80%实体贬值=800000 元80%=640000 元前 2 年净超额运营成本=(1000+500) 元12(1-33%)=12060 元后 2 年净超额运营成本=(1800+500) 元12(1-33%)=18492 元则功能性贬值=12060(P/A，10%，2)+18492(P/A，10%，2)(P/S ，10%、2)=(1206
37、02.4869+184921.73550.7513)元=54103.38 元该设备评估值=(800000-640000-54103.38)元=105896.62 元48 【正确答案】 1选定评估方法：该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=30122500(1-10%)元=810000 元 3计算总费用： (1)年管理费=810000 元3.5%=28350 元 (2) 年维修费 =(250055001.5%)元=206250 元 (3)年税金=25 元2500=62500 元 (4)年保险费 =(250055000.2%)元=275
38、00 元 年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=(28350+206250+62500+27500)元=324600 元 4计算房地产净收益： 年房地产净收益=年总收益 -年总费用=(810000-324600)元=485400 元 5计算房屋净收益： (1)计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(250055
39、00)元/48=286458 元 (2)计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额 已使用年数 =(25005500-2864584)元 =12604168 元 (3)计算房屋净收益 (假设房屋收益年期为无限年期 )。 房屋净收益= 房屋现值房屋资本化率 =12604168 元0.8%=100833 元 6计算土地净收益： 土地年净收益=年房地产净收益 -房屋年净收益=(485400-100833) 元=384567 元 7计算土地使用权价值。土地使用权在 2006 年 3 月的剩余使用年期为 50-6=44 年。 单价=(52139171000)元/m 2=5214 元/m28评估结果。
40、本宗土地使用权在 2003 年 3 月的土地使用权价值为 5213917 元，单价为 5214 元/m 2。三、简答题49 【正确答案】 矿产资源资产评估，根据不同的评估对象和评估目的，具有多种评估方法。采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法。探矿权可在不同精度勘察阶段转让，评估师应针对不同精度勘探阶段合理选择评估方法。高精度勘察阶段是指达到了详察和勘探阶段，探明或控制了一定的矿产储量，做过一定数量的试验室选矿实验，尚未进入可行性研究阶段。低精度勘察阶段是指处于普察及普察前地质勘察阶段。高精度勘察阶段的探矿权评估方法主要包括约当投资一贴现现金流量法、重置成本法和地勘加和法。低精度勘察阶段
41、的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法。【知识模块】 资源资产评估49 【试题解析】 资产评估和会计计价的区别主要有：(1) 会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。(2) 会计记账和算账中的资产确认和计价主要以历史成本为依据。资产评估中的资产确认和评价主要是以效用和市场价值为依据。(3) 会计中的资产计价方法主要采用核算方法。资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现方法、市场售价类比方法等多种技术方法。(4) 会计工作的总体目标是为企业管理服务。资产评估的总体目标是为
42、资产交易服务。资产评估与审计的区别主要有：(1) 审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性作出事实判断，具有明显的公正性特征。资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要旨在为委托人与有关当事人的被评估资产作出价值判断。具有明显的咨询性特征。(2) 审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公正、防护和建设三大专业原则，而资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。(3) 审计工作是以会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础而资产评估的专业知识基础，除了经济学、法律、会计学等知识外，工程技术方面的知识，也是其重要的组成部分。(4) 审计主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是相同的，而与资产评估却是大相径庭如市场价值与历史成本等。【知识模块】 总论
