1、注册资产评估师资产评估章节练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的( ) 。（A）自然资源（B）生产资源（C）经济资源（D）资本2 决定被评估资产评估值的最主要的因素是( )。（A）资产的预期效用（B）资产的账面价值（C）资产的社会必要劳动（D）资产的历史收益水平3 下列属于不可确指的资产是( )。（A）那些没有物质实体的某种特权（B）除有形资产以外的所有资产（C）不能独立于有形资产之外而独立存在的资产（D）具有获利能力的资产综合体4 评估资
2、产市场价值所适用的市场条件假设前提是( )。（A）在用续用假设（B）公开市场假设（C）清算假设（D）会计主体假设5 以产权变动为评估目的的经济行为是( )。（A）财产纳税（B）财产担保（C）企业兼并（D）资产抵押6 在企业价值评估中，对企业资产划分为有效资产和无效资产的主要目的在于( )。（A）选择评估方法（B）界定评估价值类型（C）界定评估具体范围（D）明确企业盈利能力7 资产评估的主体是( )。（A）被评估资产占有人（B）被评估资产（C）资产评估委托人（D）从事资产评估的机构和人员8 资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的( )。（A）时期价值（B）时点价值（C）时区价值（D）
3、阶段价值9 资产评估机构由发起人共同出资设立，共同经营，对债务承担无限连带责任的组织形式是( ) 。（A）业主制（B）合伙制（C）有限责任制（D）股份有限制10 下列属于不可确指的资产是( )。（A）商标（B）机器设备（C）商誉（D）土地使用权11 资产评估作用中起过渡性、辅助性作用的是( )。（A）评价作用（B）管理作用（C）鉴证作用（D）定价作用12 资产评估交易假设设立的目的在于把被评估对象( )。（A）与以后交易的情况相一致（B）与正在交易的情况相一致（C）人为置于“交易中”（D）与准备交易的情况相一致13 资产评估假设最基本的作用之一是( )。（A）表明资产评估的作用（B）表明评估结
4、果成立的条件（C）表明资产评估的性质（D）表明资产评估的价值类型14 评估资产的( ) 是资产评估的一般目的。（A）价格（B）价值（C）公允价值（D）公开市场价值15 资产评估最基本的作用是( )。（A）鉴定（B）管理（C）定价（D）咨询16 资产评估最基本的功能是( )。（A）评价和评值（B）管理（C）鉴定（D）定价17 下列与资产评估结果的价值类型直接相关的是( )。（A）评估的特定目的（B）评估方法（C）评估程序（D）评估基准口18 对整体企业中的要素资产进行评估时，此种评估适用( )原则。（A）贡献（B）供求（C）替代（D）变化19 资产评估中的限制性资产评估和完全资产评估是以( )为
5、标准划分的。（A）评估时收集资料的数量（B）评估人员的水平（C）评估时遵守准则情况（D）评估经历的时间20 整体资产是指由一组单项资产组成的具有( )的资产综合体。（A）可确指形态（B）独立权益（C）获利能力（D）综合成本21 非市场价值的价值特点是( )。（A）不太公允（B）脱离市场（C）相对公允（D）不透明22 在资产评估中公允价值是( )的价值概念。（A）一个仅适用于资产评估（B）一个借用会计专业（C）一个适用于资产评估和会计（D）一个适用于各行各业23 从经济意义上说，资产评估的对象是( )。（A）资产的使用权（B）资产的处置权（C）资产的所有权（D）资产的收益权24 以下资产中，(
6、)为非经营性资产。（A）办公设备（B）机器设备（C）厂房（D）交通工具25 完全按照评估准则及规定程序和要求进行的资产评估称为( )。（A）限制评估（B）评估复核（C）完全评估（D）整体评估26 资产评估( ) 对于评估价值类型的选择具有约束作用。（A）原则（B）特定目的（C）假设前提（D）评估主体27 下列要素中不属于资产评估基本要素的是( )。（A）评估主体（B）评估依据（C）评估原则（D）评估基准点二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。28 资产评估的特点主要有
7、( )。（A）市场性（B）强制性（C）公正性（D）咨询性（E）行政性29 资产评估的市场性主要体现在( )。（A）资产评估是市场经济的产物（B）资产评估结论是市场上资产交易的价格（C）资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的（D）被评估的资产最终要进入市场流通（E）资产评估结果最终要能经得起市场的检验30 某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些特定评估业务主要包括( )。（A）企业并购（B）财产课税（C）财产保险（D）股权转让（E）资产抵押31 按资产的构成及获利能力划分，资产可分为( )。（A）有形资产（B）无形资产（C）可确指资产（D）单项资产（E）整
8、体资产32 我国的注册资产评估师制度大致有( )。（A）注册资产评估师资格考试制度（B）注册资产评估师注册制度（C）注册资产评估师执业管理制度（D）注册资产评估师后续教育制度（E）注册资产评估师核准制度33 作为经济资源的资产具有的基本特征是( )。（A）资产是过去人类活动或自然运动的结果（B）资产必须由特定的主体拥有或控制（C）资产能够用货币计量（D）资产能够为其所有者或控制者带来未来经济利益（E）资产必须具有独立的获利能力34 资产评估的工作原则包括( )。（A）独立公正性原则（B）科学性原则（C）替代性原则（D）客观性原则（E）供求原则35 资产评估的经济技术原则包括( )。（A）贡献原
9、则（B）预期 (收益)原则（C）替代原则（D）供求原则（E）独立性原则36 资产评估特定目的在资产评估中的作用表现在( )。（A）对评估结果的性质、价值类型起制约作用（B）是资产评估活动的起点和目标（C）影响评估人员对资产价值类型的选择（D）是评估人员首先明确的一个基本事项（E）是决定资产评估结果的唯一要素37 在下列引起资产评估的经济活动中，属于产权变动的经济行为是( )。（A）企业出售（B）股权重组（C）经营业绩评价（D）合资合作（E）企业合并38 在下列经济活动中，属于非产权变动的经济行为是( )。（A）财产保险（B）企业承包（C）财产担保（D）企业分设（E）企业租赁39 资产评估基本假
10、设在资产评估中的作用表现在( )。（A）是资产评估顺利进行的基础和条件（B）对评估方法的选择起制约作用（C）影响评估结果的价值类型（D）是资产评估结果成立的前提条件（E）是资产评估的起点40 资产评估中的持续使用假设可以细分为( )。（A）在用续用假设（B）中断后持续使用假设（C）转用续用假设（D）移地续用假设41 以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态，以及评估结论的适用范围来划分资产评估结果的价值类型，具体包括( )。（A）继续使用价值（B）市场变现价值（C）市场价值（D）市场价值以外的价值（E）清算价值42 资产评估中的市场价值成立的基础条件有( )。（A）被评估资产处于最佳
11、使用状态（B）被评估资产能够按照评估时正在使用的用途和方式继续使用（C）市场条件是公开市场（D）评估对象是特殊空间位置的资产（E）假设清算43 资产评估中的市场价值以外的价值包括( )。（A）投资价值（B）最佳使用价值（C）在用价值（D）保险价值（E）市场价值44 按资产业务的性质来划分资产评估的价值类型，可以划分为( )。（A）持续使用价值（B）拍卖价值（C）投资价值（D）非市场价值（E）保险价值45 在下列经济行为中，可能导致评估资产的非市场价值的经济行为有( )。（A）企业清算（B）资产拍卖（C）资产转让（D）按照委托方的特殊要求和条件所做的价值判断（E）企业长期股权投资评估46 从资产
12、评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估可分为( )。（A）评估复合（B）完全评估（C）评估咨询（D）限制评估（E）单项评估47 按企业会计制度及其资产的流动性分类，资产可以分为( )。（A）流动资产（B）不动产（C）固定资产（D）可变现资产（E）无形资产48 按资产与生产经营过程的关系分类，资产可以分为( )。（A）流动资产（B）无形资产（C）非经营性资产（D）不动产（E）经营性资产49 按资产能否独立存在分类，资产可以分为( )。（A）经营性资产（B）非经营性资产（C）可确指的资产（D）不可确指的资产（E）无形资产50 按资产存在形态
13、分类，资产可以分为( )。（A）有形资产（B）流动资产（C）无形资产（D）固定资产（E）不动产51 就一般意义上讲，资产评估具有的基本作用是( )。（A）确定价格（B）评估评价（C）价值鉴证（D）权属鉴证（E）价格管理52 从理论上讲，决定资产评估价值的基础条件是( )。（A）资产自身的功能、利用方式和使用状态（B）资产的归属（C）资产的种类（D）评估时的市场条件（E）委托方的要求53 简述长期投资评估的程序。54 评估普通股需对发行企业了解的内容有哪些?55 控股股权与少数股权在评估上有哪些区别?56 股票的内在价值是什么?57 红利增长模型的假设前提是什么?58 有一宗土地，出让年期为 4
14、0 年，资本化率为 10%，预计未来 5 年的纯收益分别为 30 万元、35 万元、40 万元、35 万元、38 万元，从第六年开始，大约稳定保持在 40 万元左右，试用收益法评估该宗地价格。59 有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的 4 宗地A、B、C 、D，具体情况如下表。上表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在 11.5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增
15、加3%。另外，该城市地价指数情况见下表。试根据以上条件，评估待估宗地 1999 年 1 月份的价格。60 有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为 100 万元，资本化率为 10%，若： (1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加 1 万元；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长 1%。两种情况下该宗房地产的评估价值为多少。61 有一宗“七通一平 ”待开发建筑用地，面积为 1000m2，使用期限为 50 年，容积率为 5，拟开发建设写字楼，建设期为 2 年，建筑费用为 3500 元/m 2，专业费用为建筑费用的 10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟
16、对外出租，租金水平预计为 2 元/m 2.日，管理费用为年租金的 2%，维修费用为建筑费用的 1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为 6%，房地产综合还原利率为 7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的 20%，试评估该宗地地价。62 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40 年，现该房地产拟出租，出租期为 10 年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5 年租金是以第 1 年租金 8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5 年租金按每年 15万元固定不变。假定资本化率(折现率)为 10%，如按上
17、述租赁合同条件为依据，该房地产 10 年租期内的收益现值是多少?要求：(1)按分段法计算并写出公式，其中后 5 年预期收益现值须使用年金法计算。(2)写出计算过程。(3)写出正确结论。63 某房地产公司于 2000 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地(50 年使用权)，并于2002 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0。该类建筑重置价格为每平方米 2500 元。该建筑物占地面积 1000m2，建筑面积为 1800m2，现用于出租，每年实收租金为 72 万元。另据调查，当地同类写字楼租金一般为每月每建筑平方米 50 元，空置率为 10%，每年需支
18、付的管理费为年租金的 3%，维修费为重置价的 1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元，保险费为重置价的 0.2%，土地资本化率 6%，建筑物资本化率 8%。试根据以上资料评估该宗地 2003 年 1 月土地使用权的收益价格。64 被评估设备购建于 1985 年，账面价值为 30 000 元，1990 年和 1993 年进行过两次技术改造，宅要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为 3 000 元和 2 000元。1995 年对该设备进行评估，假设 19851995 年每年该设备的价格上升率为10%，尚可使用年限为 8 年。要求：试根据所给条件估测被评估设备的成新率。65 某被评
19、估设备拟长期用于租赁。根据该设备当前的状况，估测其尚可使用年限为 10 年；根据市场调查，估测该设备的预期年收益为 7 500 元；另外，又搜集到三台类似于被评估设备的参照物的销售和租金信息(见下表)。要求：试用收益法评估该设备的价值。注册资产评估师资产评估章节练习试卷 14 答案与解析一、单项选择题共 30 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 l 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 资产是能够给经济主体带来经济利益的经济资源。2 【正确答案】 A【试题解析】 资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或者控制者带来的预
20、期收益的多少。3 【正确答案】 C【试题解析】 可确指的资产是指能独立存在的资产，不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产。4 【正确答案】 B【试题解析】 评估资产市场价值所依据的市场条件是公开市场条件。5 【正确答案】 C【试题解析】 资产抵押、财产纳税、财产担保不涉及产权变动，企业兼并则涉及产权变动。6 【正确答案】 C【试题解析】 企业的盈利能力是企业有效资产共同作用的结果，要正确揭示企业价值，就要将企业资产范围内的有效资产和无效资产进行正确的界定与区分，将企业的有效资产作为评估企业价值的具体资产范围。7 【正确答案】 D【试题解析】 资产评估主体即从事资产评估的机构和人
21、员，他们是资产评估工作的主导者。8 【正确答案】 B【试题解析】 资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。9 【正确答案】 B【试题解析】 合伙制是由发起人共同出资设立，共同经营，对债务承担无限连带责任的组织形式。10 【正确答案】 C【试题解析】 不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，商誉便是不可确指的资产。11 【正确答案】 B【试题解析】 资产评估的管理作用并不是资产评估与生俱来的，它会随着国家在国有资产评估管理体制方面的变化而加强或弱化。12 【正确答案】 C【试题解析】 为了发挥资产评估在资产实际交
22、易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用。同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“市场交易”当中。13 【正确答案】 B【试题解析】 资产评估是建立在一系列假设基础之上的，这些假设是评估结果成立的条件。14 【正确答案】 C【试题解析】 资产评估所要实现的一般目的是资产在评估时点的公允价值。15 【正确答案】 D【试题解析】 资产评估是为给相关当事人提供有关资产交换价值方面的专业判断或专家意见。因此，咨询应当是资产评估最基本的作用。16 【正确答案】 A【试题解析】 资产评估最基本的功能是评价和评值。17 【正确答案】 A【试题解析】 资产评估的特定目的是指资产业务对
23、评估结果用途的具体要求。18 【正确答案】 A【试题解析】 贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素时资产将蒙受的损失。19 【正确答案】 C【试题解析】 资产评估从资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，可分为完全资产评估和限制性资产评估。20 【正确答案】 C【试题解析】 整体资产是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。21 【正确答案】 C【试题解析】 非市场价值是资产公允价值的特殊表现形式，其特点是相对公允。22 【正确答案】 A【试题解析】 公允价值在资产评估中有别于会计中的公允价值。23 【正
24、确答案】 C【试题解析】 从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。24 【正确答案】 A【试题解析】 非经营性资产是指处于生产经营以外的资产。在四个选项中，只有办公设备是处于生产经营以外的资产，其他三项都为经营性资产。经营性资产是指处于生产经营过程中的资产。25 【正确答案】 C【试题解析】 完全资产评估一般是指严格遵守资产评估准则，按照资产评估准则的各个条款的要求，在执业过程中没有违背资产评估准则的规定所进行的资产评估。26 【正确答案】 B【试题解析】 资产评估特定目的贯穿资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类
25、型选择等。27 【正确答案】 D【试题解析】 资产评估基本要素包括：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、资产评估假设、资产评估基准日。二、多项选择题共 10 题，每题 2 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 l 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。28 【正确答案】 A,C,D29 【正确答案】 A,C,E30 【正确答案】 B,C,E31 【正确答案】 D,E32 【正确答案】 A,B,C,D33 【正确答案】 A,B,C,D34 【正确答案】 A,B,D35 【正确答案】 A,B,C,D36
26、 【正确答案】 A,B,C,D37 【正确答案】 A,B,D,E38 【正确答案】 A,B,C,E39 【正确答案】 A,C,D40 【正确答案】 A,C,D41 【正确答案】 C,D42 【正确答案】 A,C43 【正确答案】 A,C,D44 【正确答案】 B,C,E45 【正确答案】 A,B,D46 【正确答案】 B,D47 【正确答案】 A,C,E48 【正确答案】 C,E49 【正确答案】 C,D50 【正确答案】 A,C51 【正确答案】 B,D52 【正确答案】 A,D53 【正确答案】 对长期资产评估一般按以下程序进行：(1)明确长期投资的具体内容。主要是明确投资的种类、原始投资
27、的种类、原始投资额、评估基准日余额、投资收益计算方法、历史收益额、长期股权投资占被投资企业实收资本的比例以及相关会计核算方法等。(2)进行必要的职业判断。主要是判断长期投资预计可收回金额计算的 A 性和合理性，判断长期投资余额在资产负债表上列示的准确性。(3)根据长期投资的特点选择合适的评估方法。在证券市场上市交易的股票和债券，一般采用现行市价法进行评估；非上市交易及不能采用现行市价法评估的股票和债券一般采用收益法。(4)测算长期投资价值，得出评估结论。根据长期投资不同的种类，选择相应的评估方法得出相应的评估结论。54 【正确答案】 首先，应了解被投资企业历史上的利润水平、利润分配政策；其次，
28、了解企业的发展前景，其所处行业的前景、盈利能力、企业管理人员素质和能力等方面因素。55 【正确答案】 对控股股权的评估是先要对被投资企业进行整体评估，然后判断控股股权的价值，并应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权因素产生的溢价。对少数股权的评估只能按照投资协议规定的投资收益分配方式，以及投资本金处置方式，酌情采用收益法和其他合适方法进行评估，并应当在适当及切实可行的情况下考虑由于少数股权因素产生的折价。56 【正确答案】 股票的内在价值实际上是一种理论价格或模拟市场价格。它是由公司发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等诸多因素共同作用，经评估人员分析判断得出的。57 【正确答案】 红
29、利增长模型是假设股票发行企业并未将企业的全部税后利润以红利的形式分配给股东，而是留下一部分追加投资扩大生产经营规模，因而增加了企业的后续获利能力，使得股东的潜在获利能力增加，股票红利呈增长趋势。58 【正确答案】 27.273+28.924+30.052+23.905+23.5942+239.518384373.3(万元)59 【正确答案】 (1)建立容积率地价指数表，见下表。 (2)参照物地价修正为： A762(762.04)(元/m 2) B 789(788.6)(元/m 2) C805(805.35)(元/m 2) D851(851.26)(元/m 2) (3)确定评估结果为： (762
30、+789+805+851)432074801.75(元/m 2)800802(元/m 2) 注：允许计算结果有一定误差，误差范围土 2 之内。60 【正确答案】 61 【正确答案】 年总收益：236510005 3650000( 元)(2) 年总费用：36500002%+35005000(1.5%+0.2%)+365000017.5%1009250(元)(3)年纯收益：3650000-10092502640750(元)(4) 房地产总价：(5)测算建筑费及专业费：3500(1+10%)500019250000(元)(6) 利息：地价(1+6%)2-1)+19250000(1+6%)-1)0.1
31、236地价+1155000(7)开发商利润：(地价+19250000)20%0.2地价+3850000(8)地价房地产总价-建筑费用-专业费用- 利息-利润36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-38500009069016(元)62 【正确答案】 (2)计算值为：P66.75(万元)注：(1)如果写出的公式中所使用的符号与本答案不同，只要在写出的公式中所使用的符号前后保持统一与一致也视同 A，即公式中所使用的符号不强求统一。(2)考虑到小数位数的取舍对计算结果的影响，允许计算结果有一定的误差，误差范围在4 之内。63 【正确答案】 计算总收益：总收益
32、应该为客观收益而不是实际收益。年总收益50121800(1-10%)972000(元)(2) 计算总费用：年管理费9720003%29160( 元 )年维修费250018001.5%67500(元)年税金251800 45000(元)年保险费250018000.2%9000(元)年总费用+ +29160+67500+45000+9000 150660(元)(3)计算房地产纯收益：年房地产纯收益年总收益-年总费用972000-150660821340(元)(4)计算房屋纯收益：计算年 (折旧费)贬值额：年(折旧费)贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年
33、限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本题中，房地产使用者可使用的年期为 50-248( 年)，并且不计残值，视为土地使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。计算房屋现值：房屋现值房屋重置价年(折旧费)贬值额 已使用年数25001800 937501 4406250(元)计算房屋纯收益：房屋年纯收益房屋现值房屋资本化率44062508%352500(元)(5)计算土地纯收益：土地年纯收益年房地产纯收益房屋年纯收益821340352500468840(元)(6)计算土
34、地使用权价格：土地使用权在 2003 年 1 月的剩余使用年期为：50-347(年)7308760(元)单价730876010007309(元/m 2)(7)评估结果：本宗土地使用权在 2003 年 1 月的土地使用权价格为 7308760 元，单价为每平方米 7309 元。64 【正确答案】 (1)评估时设备的现行成本，即重置成本为：30 0002.6+3 0001.61+2 0001.21=85 250(元)注：(账面原值 价格变动率)=设备现行重置成本合计(2)评估时设备的加权投资成本为：根据公式：设备的加权投资成本=现行重置成本 已使用年限，得出：30 0002.610+3 0001.615+2 0001.212=808 990(元)(3)设备的加权投资年限=(加权投资成本)(重置成本)=808 99085 250=9.5(年)(4)设备的成新率=8(9.5+8)100%=45.7%65 【正确答案】 (1)折现率按三台参照设备的实际收益率的算术平均值为准：=(6 20044 300100%+6 80042 500100%+8 60057 300100%)3=(14%+16%+15%)3=15%
