1、2013 年物业管理师（物业管理实务）真题试卷及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2 人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于( )人。（A）3（B） 4（C） 5（D）62 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是( )（A）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订（B）前期物业服务合同属于书面合同（C）前期物业服务合同的有效期须为 3 至 5 年（D）前期物业服务合同属于附终止条件的合同3 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有
2、：申报登记；备齐资料；办理开工手续；签订装修管理协议；施工；验收。上述流程的正确顺序是( )（A）- （B） （C） （D） 4 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是( )（A）配置消防中队车辆（B）建立义务消防队伍（C）开展消防安全检查（D）加强消防设备保养5 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括( )（A）经营范围（B）注册资本（C）法定代表人（D）资质等级6 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于( )管理。（A）特约服务（B）公共秩序（C）社会治安（D）增值服务7 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是( )（A
3、）决定（B）通知（C）批复（D）意见8 新建住宅小区的物业管理招标主体是( )（A）建设单位（B）业主大会（C）物业产权人（D）业主委员会9 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：薪酬结构设计；薪酬体系的修正；职位分析；薪酬定位；职位评价；薪酬体系的实施；薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是( )（A） （B） （C） （D） 10 业主人住时，住宅质量保证书应当由( )提供。（A）建设单位（B）工程施工单位（C）物业服务企业（D）工程监理单位二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；
4、少选，所选的每个选项得 0.5 分。11 在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是( )（A）查找工程质量、功能配套存在的遗留问题（B）了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议（C）掌握验收的情况（D）为物业的承接查验做准备（E）签署竣工验收意见12 住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括( )（A）物业管理费收缴率达到 95以上（B）原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权（C）业务委员会同意新的物业服务企业接管小区（D）业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除（E）业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同1
5、3 物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有( )（A）白蚁防治（B）建筑物外墙清洗（C）下水管道疏通（D）电梯机房清洁（E）垃圾收集与处理14 下列科目中，应当计人物业服务企业利润总额的有( )（A）营业利润（B）住宅专项维修资金利息收入（C）投资净收益（D）营业外收支额（E）补贴收人15 物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括( )（A）物业丈量报告（B）物业工程地质勘测报告（C）物业员工考勤和奖励档案（D）电梯维修记录（E）业主投诉管理记录三、案例分析题15 某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业就如下事项达成一致：(1)建设单位委托
6、物业服务企业办理业主入住手续；(2)拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；(3)地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；(4)因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。16 对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。16 某住宅小 2000 年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。2010年，该小区 1 号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011 年 4 月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。2011 年 10 月的一天，该楼业主张某家
7、发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。17 造成张、李两家相关损失的责任主体是谁?简要说明理由。18 赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担?简要说明理由。19如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担?简要说明理由。19 如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担?简要说明理由。19 某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年 5 月 1 日至 9 月 30 日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来
8、本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备(主要是主机及其配套设备)：改造工程时间自今年 2 月 25 日起实施，周期 60 天(若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前 10 天告知)；预计改造后空调节能率可达30，节省的能源费用按 8：2 的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为 6 年。20 根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么?简要说明理由。21 若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有?简要说明理由。22 业主提出：同意上述节能
9、改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理?简要说明理由。 22 某住宅小区可收费面积为 10 万 m2，经测算，该小区物业服务年成本为 200 万元，物业服务费用实行包干制。物业服务企业期望管理该项目利润率达到年服务费收入的 10。假设营业税及附加的税率为 565。23 请计算在上述条件下，该小区物业服务收费标准应是多少?(单位：元/(m 2 月)，保留小数点后两位)24 按此收费标准，物业服务费的收缴率应达到多少，才能保证该小区物业服务企业保本运行?(保留小数点后两位， )25 由于工资、维修材料及能源费用的刚性增长，该小区的物业服务成本上涨了20，问：若物业服务
10、企业希望保持原有的利润，每年物业费需增加多少?(单位：万元，保留小数点后两位。以上计算请列出计算公式及计算过程) 2013 年物业管理师（物业管理实务）真题试卷答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的 23。2 【正确答案】 C【试题解
11、析】 前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。前期物业服务合同的期限是不确定的，但是，一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束，进入了通常情况下的物业管理阶段。3 【正确答案】 C【试题解析】 物业装饰装修流程的一般内容形式如下图所示：4 【正确答案】 A【试题解析】 消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作。为了做好
12、物业的消防安全管理工作，物业服务企业应着重加强对辖区内业主的消防安全知识的宣传教育及消防安全检查，并建立义务消防队伍，完善消防管理制度，加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。5 【正确答案】 D【试题解析】 物业服务企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：(1)总则，包括公司名称和地址等；(2)企业的经营范围；(3)公司注册资本；(4)股东的姓名或名称；(5)股东的权利和义务；(6)股东的
13、出资方式和出资额，股东转让出资的条件；(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；(8)公司的法定代表；(9)公司解散事由和清算办法；(10)职工录用方式、待遇、管理方法，企业的各种规章制度。 6 【正确答案】 B【试题解析】 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。其中，公共安全防范管理服务的内容包括出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。门禁系统是物业管理常用的安防系统，因此属于物业服务企业的公共秩序管理。
14、7 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理常用的行政公文包括决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函和会议纪要等。当物业管理公司对重要事项或者重大行动做出安排、奖惩有关单位及人员、变更或者撤销下级单位不适当的决定事项，并要在公司内部以文件的形式下达时，要使用“决定”这个文种。8 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会己经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。9 【正确答案】
15、C【试题解析】 物业服务企业的薪酬体系设计，一般包括以下几个步骤：(1)职位分析；(2)职位评价； (3)薪酬调查； (4)薪酬定位；(5)薪酬结构设计；(6)薪酬体系的实施和修正。10 【正确答案】 C【试题解析】 入住服务是物业管理单位首次直接面对业主提供相关服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，物业管理单位要从各方面做好充分细致的准备，全面有效地保障业主的入住工作，主要是：(1)资料准备，包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、入住通知书、物业验收须知、业主入住房屋验收表、业主(住户)手册、物业管理有关约定；(2)其他准备，包括入住工作计划、入住仪式策划、环境准备及其他准备事项
16、。二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。12 【正确答案】 D,E【试题解析】 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：(1)物业
17、的业主或业主委员会与原有物业服务企业解除了前期物业服务合同；(2)物业的业主或业主委员会同新选聘的物业服务企业签订了物业服务合同。13 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 物业环境管理的基本内容包括清洁卫生服务(建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务、专项清洁工作)；白蚁及卫生虫害防治(白蚁的防治、鼠害的防治、蚊子的防治、蝇的防治、蟑螂的防治、其他卫生虫害的防治)；绿化管理(日常绿化养护管理、绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等)。14 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 物业服务企业利润总额包括营
18、业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。15 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 日常物业管理期档案主要包括物业运行记录档案、物业维修记录档案、物业服务记录档案和物业管理公司行政管理档案。物业运行记录档案的收集范围包括：建筑物运行记录档案和设施设备运行记录档案。物业维修维护记录档案的收集范围包括：建筑物维修维护记录档案和设施设备维修维护记录档案。物业服务记录档案的收集范围包括：小区及共用设施清洁服务记录、小区安全巡视记录、小区业主装修管理服务记录、小区增值服务记录、会所服务记录、社区活动记录和服务与投诉管理记录等。物业丈量报告与物业工程地
19、质勘察报告属于物业承接查验期物业管理档案收集的范围。三、案例分析题16 【正确答案】 拟办或约定事项(1)正确。理由：物业入住操作的模式有多种形式：第一种形式是以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业模式；第二种形式是建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入住手续。拟办或约定事项(2)不正确。理由：业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。拟办或约定事项(3)不正确。理由：物业公共建筑和共用设施属于物
20、业管理区域内全体业主所有，地下停车场产权属业主所有。拟办或约定事项(4)不正确。理由：车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。17 【正确答案】 造成张、李两家相关损失的责任主体是物业服务企业。理由：自来水主管道已超出保修期，不应由施工单位来承担。18 【正确答案】 赔偿和维修张、李两家的费用应由物业服务企业承担。理由：公众责任险主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。19 【正确答案】 如果大面积更换自来水主管道，费用应该由专
21、项维修资金承担。理由：专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质。20 【正确答案】 本方案实施中，业主可能遭遇的重大风险是不能按时使用空调能源。物业服务企业可能遭遇的重大风险是管理项目外包存在的风险。理由：节能服务公司的工期比较紧，有逾期的可能性，可能会导致业主不能按时使用空调能源。虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人) 仍将责任归咎于物业服务企业。21 【正确答案】 若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归节能服务公司和物业服务企业所
22、有。理由：采用的是合同能源管理模式实施节能管理。22 【正确答案】 在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有的要求不合理。理由：空调能源费按每月每平方米实行定额收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。23 【正确答案】 包干制条件下物业服务费构成：成本+利润+税费。设年物业服务费为 x，则 x=200+10x+565 xx 一 10x 一 565x=200x=237 11(万元)24 【正确答案】 计算公式：年服务费收入一营业税及附加一成本=0设物业服务费收缴率为 y，则23711y 一 23711y565一 200=0y=89 425 【正确答案】 计算公式：年物业费一营业税及附加一成本=原有利润设年物业费需增加 z，则(237 11+z)一(23711+z)565一 200(1+20)=2371z=4239(万元)
