1、居住规划与房产投资练习试卷 3 及答案与解析1 做居住规划的原因有下列哪些( )陷入低首付款的陷阱,买自己负担不起的房子没有考虑未来的收入与支出的变化,购房梦功败垂成没有房涯规划的观念,难以拟订合理的行动计划若没有一个具体可行的购房规划,很难强迫自己储蓄若不事先规划购房现金流,无法选择最佳的贷款配合（A）（B） （C） （D）2 下列关于居住规划流程的叙述正确的有( )制定居住规划,应根据家庭人口数量及对环境的要求,制定居住规划目标制定居住规划,应根据目标测算购房价格、购房总价款,并与自身目前的资产状况、收入状况进行比较,评估是否有能力达到目标当居住需求确定以后,首先选择是租房还是购房对于已经
2、有房子的客户,可以通过换房规划来达到提升居住状况目标对于居民而言,购买房屋远远优于租房（A）（B） （C） （D）3 下列哪项不属于租房的优点( )有较大的迁徙自由度比较能够应付家庭收入的变化资金较自由,可寻找更有利的运用管道有信用增强效果租房者不用考虑房价下跌风险（A）（B） （C） （D）4 下列哪项不属于租房的缺点( )有非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋维持成本高房租可能调高,房客对居住成本上升只能被动反应无法运用财务杠杆追求房价差价利益（A）（B） （C） （D）5 下列哪些是购房的优点( )有能力使用更多的居住空间 强迫储蓄累积实质财富 可提高居住品质房屋瑕疵或毁损风险由房
3、东负担满足拥有自用住宅的心理效用（A）（B） （C） （D）6 以年成本法作购房或租房抉择,以自住而言,租房者应注意哪些事项( )房租;房屋折旧成本;利率;房屋维护成本; 房租押金的利息成本（A）（B） （C） （D）7 以年成本法作购房或租房抉择,以自住而言,购房者应注意哪些事项( )首付款利息成本; 房屋折旧成本;利率;房屋维护成本; 房屋贷款利息（A）（B） （C） （D）8 下列关于银发住宅年金屋的说法错误的是( )（A）银发住宅年金屋可以说是介于租房与购房之间的形态（B）年金屋居住者没有所有权,因此可以看做是高押金、低租金的租赁（C）与一般租赁相比,合约规定,只要持续缴纳管理费就可住
4、到终老,不用担心被要求迁徙,而且,社区特别为老人设计,较一般住宅更具银发族所需的医疗与休闲功能,终老时可退回保证金当遗产（D）银发住宅年金屋一方面要缴一笔为数不少的保证金 ,另一方面每个月还要支付管理费。保证金的金额可能低于购房首付款,而每月缴纳的管理费通常高于月租金,但又远低于购房者所要缴纳的管理费9 下列关于购房与租房的叙述错误的有( )（A）购房与租房提供相近的居住效用,不同之处在于购房者有产权 ,因而有使用期间的自主权,而租房者有时会面临房东要求搬家的窘境（B）同一标的物可租可售时,一般使用市价法与净现值法来做出购房与租房的抉择（C）以自住而言,购房者的使用成本是首付款利息成本、房屋贷
5、款利息与住房维护成本,而租房者的使用成本是房租与房租押金的利息成本（D）租房与购房何者划算,牵涉到拥有自宅的心理效用与对未来房价的预期 ,购房者可期待房产增值利益,而租房者只能期待房东不要每年调高房租10 小刘现在的年收入为 12 万元,其中 40%可用来缴房贷,如果首付款的机会成本以房贷利率计算,房贷利率 6%,贷款成数 60%,则利用年收入概算法计算小李可负担房价为( )（A）100 万元（B） 125 万元（C） 133 万元（D）128 万元11 小王年收入为 10 万元,预估收入成长率为 5%,目前净资产为 20 万元,储蓄首付款与负担房贷的上限比例为 30%,打算 5 年后购房,投
6、资报酬率为 8%,贷款年限为 15 年,利率以 6%计,则可以负担购房后贷款的届时房价为( )（A）100 万元（B） 90 万元（C） 85 万元（D）95 万元12 小张打算卖旧房买新房,旧房值 80 万元,贷款尚有 50 万元,新房值 120 万元,拟贷款 70 万元,现在小张手中有市值 10 万元的股票可抛售用于首付,则小张需另筹首付款( )（A）25 万元（B） 15 万元（C） 10 万元（D）20 万元13 小张打算工作后 10 年购置总价 60 万元的住房,再 10 年后换购总价 120 万元的住房。假设投资报酬率 8%,房贷利率 6%,贷款 20 年,贷款六成,假设旧房按原价
7、出售,则小张各年所需储蓄或房贷年供为( )（A）从 2535 岁间配置在购房上的年储蓄额应达 9786 元,3645 岁应提高至26155 元,4665 岁间应提高至 60376 元,才能完成一生的房涯规划（B）从 2535 岁间配置在购房上的年储蓄额应达 16567 元,3645 岁为 9786 元,4665 岁间应提高至 58590 元,才能完成一生的房涯规划（C）从 2535 岁间配置在购房上的年储蓄额应达 9786 元,3645 岁应提高至 16567元,4665 岁间应提高至 60376 元,才能完成一生的房涯规划（D）从 2535 岁间配置在购房上的年储蓄额应达 13806 元,3
8、645 岁应提高至26155 元,4665 岁间应提高至 58590 元,才能完成一生的房涯规划14 关于寻找房子的区位的下列叙述错误的有( )（A）由于房子的大小主要决定于购房者的主观意愿可伸缩的弹性较大（B）你打算买多少钱的房子决定于两大因素:一是区位,二是大小（C）期房与新房信息的来源有:房产大展、工地附近的销售中心与样品房、网络宣传、报章杂志广告（D）由于不同区位间的单价差距甚大,因此需考虑总负担能力 ,在可接受的居住面积下,选择你届时住得起的区位15 以( ) 为标志 ,我国拉开了住房商品化的序幕（A）深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让（B）住房公积金制度开始在上海试点（C）提租
9、补贴房改措施的实施（D）邓小平关于建筑业和住宅问题的重要讲话16 下列关于土地出让年限的叙述正确的有( )居住用地 80 年; 工业用地 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;商业、旅游、娱乐用地 30 年; 综合或其他用地 50 年（A）（B） （C） （D）17 经济适用住房管理办法规定,经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在( ) 左右,小套住房面积控制在( ) 左右( )（A）60 平方米 50 平方米（B） 70 平方米 50 平方米（C） 90 平方米 60 平方米（D）80 平方米 60 平方米18 购买经济适用房所需要的条件包括下列所述的哪几项(
10、)有当地城镇户口者或当地政府确定的供应对象无房或现住房面积低于当地政府规定标准的住房困难家庭家庭人口在三人或三人以上家庭收入符合当地政府划定的收入线标准等（A）（B） （C） （D）19 住房公积金一般由个人与单位各按薪资的一定比率提拨到个人住房专款专用账户上。目前的提拨下限为各( ),上限为各( ), 依据各城市的状况个别制定。（A）6% 10%（B） 6% 12%（C） 5% 10%（D）5% 12%20 以北京为例,下列关于经济适用房的交易方式叙述错误的是( )（A）政府计划兴建,可售可租（B）有当地户口才能购买当地经济适用房（C）家庭年收入应在 60000 元以下（D）未住满 5 年者
11、,需以成本价出售给合乎经济适用房购买资格者21 下列所述哪些不属于经济适用房的特性( )户型合理, 年代较新,价格适中 ,适应中低收入家庭的承受能力在开发建设阶段,由政府视市场需求确定开发建设的规模,以行政划拨方式提供土地,通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本在销售阶段,销售对象限定为具有当地常住户口的中低收入家庭的居民,执行购买过程中的申请、审批和记备案制度,以政府审定的微利价格限价销售在使用阶段,全面推行社会化物业管理 ,保持其良好的运行状态和居住环境 国家对经济适用房建设实行金融支持,鼓励金融机构优先发放贷款（A）（B） （C） （D）22 下列哪项不属于住房公积金的用
12、途( )（A）支付职工购买自住住房费用,含房价、交易手续费与产权登记费（B）房租可用住房公积金支付（C）支付职工个人为修缮自住住房发生的费用（D）支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用23 小王与小李夫妻俩都参加了兰州住房公积金提拨计划,个人与事业单位均各按7%提拨。小王月收入 6000 元,已提拨 5 年,目前住房公积金账上有 40000 元。小李月收入 5000 元,已提拨 3 年,住房公积金账上有 15000 元。假设住房公积金的收益率为 3%,住房公积金的贷款利率为 41%,一般贷款利率为 6%,单笔的申贷额上限为 20万元,可贷 20 年。两人打算在 3 年之后购房。如果除了住
13、房公积金以外,不考虑其他可用资源,可以买多少钱的房子( )（A）30 万元（B） 32 万元（C） 35 万元（D）40 万元24 下列关于住房公积金贷款与商业银行住房贷款的叙述错误的是( )（A）一般来说,商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度各地均有规定 ,而公积金贷款每笔限额没有规定（B）住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低（C）公积金贷款对象必须是公积金系统公积金缴存人,商业住房贷款对象不必是公积金缴存人（D）商业银行贷款一般是在房产证抵押登记前采用开发商阶段性连带责任保证的担保方式,在房产证抵押登记后采用抵押的担保方式。公积金贷款担保方式主要是地方政府住房贷款担保中心所提供的连带责
14、任担保居住规划与房产投资练习试卷 3 答案与解析1 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资2 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资3 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资4 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资5 【正确答案】 A【知识模块】 居住规划与房产投资6 【正确答案】 A【知识模块】 居住规划与房产投资7 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资8 【正确答案】 D【试题解析】 银发住宅年金屋,一方面要缴一笔为数不少的保证金,另一方面每个月还要支付管理费。保证金的金额可能高于购房首付款,而每月缴纳的管理费通常低于月租金,但又远高于
15、购房者所要缴纳的管理费。【知识模块】 居住规划与房产投资9 【正确答案】 B【试题解析】 同一标的物可租可售时,不同的人在租购之间会做出不同的选择。一般使用年成本法与净现值法来做出购房与租房的抉择。【知识模块】 居住规划与房产投资10 【正确答案】 C【试题解析】 可负担房价=(年收入负担比率)/房贷利率/ 贷款成数=(1240%)/6%/60%=133 万元【知识模块】 居住规划与房产投资11 【正确答案】 C【知识模块】 居住规划与房产投资12 【正确答案】 D【试题解析】 需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)=(120 万元-70 万元 )-(8
16、0 万元-50 万元)=20 万元需另筹首付款= 需筹首付款总额 20 万元-股票 10 万元=10 万元【知识模块】 居住规划与房产投资13 【正确答案】 B【试题解析】 购房前所需的年储蓄=PMT(8%,10,0,240000)=-16567 元购房后所需的年供额=PMT(6%,20,0,360000)=-9786 元 46 岁换购 120 万元的新房,届时旧房房贷还有 10 年才缴清,房贷余额=PV(6%,10,9786)=72026 元出售旧房后需先把原房贷还清,则 600000 元-72026 元=527974 元,可当新房首付款。新房贷款需求 =1200000元-527974 元=
17、672026 元,年供额=PMT(6%,20,672026)=-58590 元。所以小张从2535 岁间配置在购房上的年储蓄额应达 16567 元,3645 岁为 9786 元,4665 岁间应提高至 58590 元,才能完成一生的房涯规划。【知识模块】 居住规划与房产投资14 【正确答案】 A【试题解析】 房子的大小主要决定于你购房自住时家庭成员的多少,可伸缩的弹性较小。【知识模块】 居住规划与房产投资15 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资16 【正确答案】 B【知识模块】 居住规划与房产投资17 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资18 【正确答案】 B【知识模
18、块】 居住规划与房产投资19 【正确答案】 D【知识模块】 居住规划与房产投资20 【正确答案】 A【试题解析】 经济适用房由政府计划兴建,只售不租。【知识模块】 居住规划与房产投资21 【正确答案】 A【知识模块】 居住规划与房产投资22 【正确答案】 B【试题解析】 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。【知识模块】 居住规划与房产投资23 【正确答案】 B【试题解析】 小王每月可拨入住房公积金的金额=6000 元(7%+7%)=【知识模块】 居住规划与房产投资24 【正确答案】 A【试题解析】 一般来说,商业银行住房贷款对单笔贷款最高额度没有规定,而公积金贷款每笔限额各地的住房公积金管理中心均有规定。【知识模块】 居住规划与房产投资
