1、物业管理合同练习试卷 4 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 中华人民共和国合同法规定,如果受要约人在承诺期限内发出了承诺,按照通常情形能够及时到达要约人,但由于邮递员投递错误等客观原因,使得承诺到达要约人时超过了承诺期限。这种情况下,除( )的以外,该承诺有效。（A）承诺延误致使合同目的无法实现（B）承诺迟到增加了要约人的履行成本（C）要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺（D）承诺已对要约内容做出某些修改2 下列有关承担违约责任的说法,正确的是( )。（A）违约方在支付了迟延履行违约金后,就免除
2、了继续履约的责任（B）当事人在合同中既约定了违约金,又约定了定金条款,如果一方违约,对方可以选择适用违约金或定金条款,但两种违约责任不能合并使用（C）当事人一方履行合同不符合约定,在采取补救措施后,对方还有其他损失的,此时就不再承担赔偿责任（D）合同约定违约金的,因当事人一方违约使对方产生损失 ,此时不论损失多大,均只应向损失方支付合同约定的违约金3 下列合同中,属于效力待定的是( )。（A）年仅 8 岁的小学生范某购买一辆高级自行车的合同（B）王某借用朋友的一辆汽车,途中由于有人愿出高价购买,于是王某将其出卖（C）年仅 10 岁的学生接受亲属赠与的价值 10 万余元的汽车一部（D）张某明知某
3、公司负责人李某只能签订标的额在 300 万元以下的合同,仍然与其签订了一份价值 500 万元的产品购销合同4 根据法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,如果相对人有正当理由相信行为人有代理权的,该代理行为( )。（A）有效（B）依然无效（C）效力待定（D）可撤销5 仲裁委员会审理物业管理合同纠纷案件,一般( )。（A）必须公开审理（B）必须不公开审理（C）以不公开审理为原则,当事人协议公开的,可以公开进行,但涉及国家机密的除外（D）以公开审理为原则,当事人协议不公开的,可以不公开进行6 人民法院在审理物业管理合同纠纷时,一般都适用( )。（A）简易程序
4、（B）普通程序（C）特别程序（D）督促程序7 合同当事人签订有仲裁协议,纠纷发生后一方当事人申请仲裁,另一方当事人向人民法院起诉,正确的做法应该是( )。（A）仲裁机构受理,人民法院不予受理（B）人民法院受理,仲裁机构不予受理（C）先由人民法院受理,对法院判决不服的,再由仲裁机构受理（D）由先收到申请书或起诉状的机构受理8 中华人民共和国合同法规定,招标公告的法律性质属于( )。（A）要约邀请（B）要约（C）承诺（D）反要约9 中华人民共和国合同法规定,要约可以撤销,但撤销要约的通知应当在( )到达受要约人。（A）双方订立正式合同之前（B）要约人实际履行合同之前（C）受要约人发出承诺通知之前（
5、D）受要约人发出承诺通知后,实际履行合同前10 中华人民共和国合同法规定,如果合同当事人约定由债务人向第三人履行债务的,最后债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定,应当向( )承担违约责任。（A）债权人（B）第三人（C）第三人或债务人（D）债务人11 作为解决纠纷的方式,下列涉及仲裁与和解的关系表述错误的是( )。（A）和解是当事人进行仲裁前的必经程序（B）当事人申请仲裁后,可以自行和解（C）当事人达成和解协议,撤回仲裁申请后反悔的,可以根据仲裁协议申请仲裁（D）当事人达成和解协议的,可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书 ,也可以撤回仲裁申请12 在合同履行过程中,由于债务人无偿转移财产
6、给债权人造成损害时,债权人可以依法行使撤销权,撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起( )内行使。（A）1 年（B） 2 年（C） 4 年（D）5 年13 中华人民共和国合同法规定,违约责任总体上实行( )。（A）过错责任原则（B）过错推定原则（C）无过错责任原则（D）无罪推定原则二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。14 中华人民共和国合同法规定,解除合同表述正确的有( )。（A）当事人协商一致可以解除合同（B）因不可抗力致使不能实现合
7、同目的可以解除合同（C）当事人必须全部履行各自义务后才能解除合同（D）一方当事人对解除合同有异议,可以按约定的解决争议的方式处理（E）合同解除后,当事人均不再要求对方承担任何责任15 下列各项,属于中华人民共和国合同法基本原则的有( )。（A）平等、自愿原则（B）遵守国家计划原则（C）公平、诚实信用原则（D）遵守法律、维护社会公共利益原则（E）依法成立的合同对当事人具有约束力原则16 合同解除的构成要件有( )。（A）当事人协商一致（B）因不可抗力致使不能实现合同目的（C）当事人必须全部履行各自义务后才能解除合同（D）一方当事人对解除合同有异议,可以按约定的解决争议的方式处理（E）合同解除后,
8、当事人均不再要求对方承担任何责任17 合同承诺的构成要件有( )。（A）承诺由受要约人或其代理人做出（B）承诺在要约的有效时间内做出（C）承诺与要约的内容一致（D）承诺对要约作出实质性变更（E）承诺传达给要约人18 合同要约的构成要件有( )。（A）由要约人或其代理人做出（B）要约包含具体的、确定的合同主要内容（C）受要约人无法理解要约人意图（D）要约对要约人没有约束力（E）要约传达给受要约人19 当物业管理公司存在( )情形时,业主可以以行使合同不安抗辩权拒绝缴纳物业服务费用。（A）经营状况严重恶化（B）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形（C）物业服务达不到合同标准（D）丧失商业信誉（
9、E）转移财产、抽逃资金、以逃避债务20 有效的物业服务合同具备的必要条件有( )。（A）当事人有缔约能力（B）当事人的真实意思表示（C）合同的内容合法（D）合同清晰明确的约定了违约责任（E）合同必须是书面形式21 前期物业服务合同具有( )特点。（A）前期物业管理具有过渡性（B）前期物业服务合同具有风险性（C）要特别注意保护前期业主们的利益（D）由业主委员会代表业主签订（E）发展商通过售房合同的约定使业主追认了合同的效力22 物业服务合同具有( ) 特点。（A）由业主委员会代表全体业主签订（B）涉及所有业主的共同利益（C）受到国家行政行为的干涉（D）物业服务合同具有过渡性（E）必须与业主大会选
10、聘的物业管理企业签订23 业主公约具有( ) 特点。（A）规范和约束所有业主以及业主大会、业主委员会的行为守则（B）具有乡村民约的道德约束力（C）具有合同的法律约束力（D）物业管理公司制定的制度（E）能够通过停水停电约束业主的物业管理制度24 通常物业服务合同因( )终止。（A）合同届满后没有续签合同（B）物业管理公司与业主或业主大会协商一致同意解除合同（C）不可抗力导致合同无法履行（D）物业管理公司宣告破产（E）业主大会、业主委员会成立三、简答题25 如何运用合同签订的基本原则认定前期物业服务合同与物业服务合同的有效性?26 试述前期物业服务合同有那些特征?物业管理合同练习试卷 4 答案与解
11、析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同2 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同3 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同4 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同5 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同6 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同7 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同8 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同9 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同10 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同11 【正确答案】 A【知识模
12、块】 物业管理合同12 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同13 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。14 【正确答案】 A,B【知识模块】 物业管理合同15 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 物业管理合同16 【正确答案】 A,B【知识模块】 物业管理合同17 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业管理合同18 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 物业管理合同19 【正确答案】
13、A,B,D,E【知识模块】 物业管理合同20 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业管理合同21 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业管理合同22 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 物业管理合同23 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 物业管理合同24 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理合同三、简答题25 【正确答案】 合同受法律法规约束,其签订和履行应当遵循中华人民共和国合同法规定的五项基本原则:(一)主体平等原则合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的,享有独立的人格,不受他人的支配、干涉
14、和控制。只有合同当事人的人格平等,才能实现合同当事人的法律地位平等。因此,前期物业服务合同与物业服务合同的合同当事人的建设单位、业主、业主大会、业主委员会与物业管理企业都必须是平等的。(二)合同自由原则当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则,也就是合同自由原则,或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由。这就意味着前期物业服务合同与物业服务合同在签订过程中必须遵循合同双方当事人自愿、自由的原则。(三)权利义务公平对等原则经济活动中的合同多数属于双务合同,如物业管理合同等。合同的任何一方当事人既享有
15、权利,也承担相应义务,权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系,制约对合同自愿原则的滥用,要求形式的公平(即合同主体的法律地位)和实质的公平。合同的实质公平,是指双方当事人的权利、义务必须大体相当的对等。对于显失公平的“ 霸王合同 ”和不利于双方权益的“格式合同”,当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。(四)诚实信用原则诚实信用原则,也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则,是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时,应该诚实守信,以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务,不得有任何欺诈行为,并以此为道德伦理的平衡。诚实信用原则适用弹性
16、相当大,具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。(五)守法和维护社会公益原则当事人订立合同、履行合同,应当遵守法律法规及政策规定,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。这是人们社会公共生活的基本准则。维护社会公益原则,也就是公序良俗原则,包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则,是合同法的最高要求。【知识模块】 物业管理合同26 【正确答案】 前期物业服务合同,是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。因此,具有以
17、下特征:(一)过渡性前期物业服务合同存在于业主或业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物业管理条例第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限; 但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”一旦业主组成业主大会,选举出业主委员会,业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订了物业服务合同,前期物业服务合同即终止。(二)前期业主利益的保护性前期物业服务合同涉及的当事人有建设单位、物业管理企业、前期已经入住的业主和物业使用人。由于建设单位具有选聘前期物业管理企业的权利,分散的业主又是陆续办理入住手续,而且业主大会没有成立,分散的业主的各种合
18、法权益往往就难以维护和保障,所以前期已经入住的业主和物业使用人在前期物业服务合同关系中就处于弱者地位。为了保护上述弱势群体的合法权益,建设单位在办理物业房屋销售许可证时应该持前期物业服务合同向政府主管部门备案,以防止有不公平条款损害前期已入住业主的利益。物业管理条例第二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于 3 个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”要求以公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业,保护广大小业主的合法权益。(三)风险性由于前期物业管理期限短暂且不确定,管理关系不稳定,所以前期物业服务合同存在着风险。这种风险可以通过前期物业服务合同约定或其他方式进行规避,明确在物业管理的早期介入活动以及前期管理服务中,物业管理企业应该提供那些服务,建设单位如何给予报酬或补偿等。【知识模块】 物业管理合同
