1、物业管理合同练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 中华人民共和国合同法规定,限制民事行为能力人订立的合同,只有经法定代理人追认后,该合同方才有效。但相对人可以催告法定代理人在( )内予以追认。（A）15 天（B） 1 个月（C） 3 个月（D）6 个月2 在审理程序方面,仲裁和诉讼的区别主要是( )。（A）法院审理案件一律开庭,而仲裁一律不开庭审理（B）法院审理案件必须开庭进行,而仲裁可以不开庭（C）法院以公开审理为原则,而仲裁庭以不公开审理为原则（D）法院以不公开审理为原则,而仲裁庭以公开审理为
2、原则3 某市中级人民法院在对一起物业管理合同纠纷的二审判决中,认定涉案物业管理企业不具备相应的资质等级,在判决做出后,该院院长发现该事实的认定存在重大错误。那么,他应当( ) 。（A）要求法院改判（B）直接作出再审的决定（C）提交审判委员会讨论决定是否再审（D）提请上级人民法院决定4 人民法院适用普通程序审理的一审案件,应当在立案之日起( )内审结。（A）20 天（B） 1 个月（C） 3 个月（D）6 个月5 下列民事责任的责任形式中,不适用于侵权责任的是( )。（A）停止侵害（B）恢复原状（C）支付违约金（D）消除影响、恢复名誉6 当事人在仲裁协议中选择的下列仲裁机构,不存在的是( )。（
3、A）北京仲裁委（B）天津仲裁委（C）深圳仲裁委（D）密云县仲裁委7 在一起物业管理合同纠纷中,甲公司根据事先达成的仲裁协议向某仲裁委员会提请仲裁,而乙公司则认为仲裁协议无效,请求人民法院对仲裁协议的效力作出裁定。于是,甲公司也请求仲裁委员会作出确认该仲裁协议有效的决定。那么,应当( )。（A）由人民法院做出裁定（B）由仲裁委员会做出决定（C）以先做出的裁定或决定来确定仲裁协议的效力（D）以后做出的裁定或决定来确定仲裁协议的效力8 合同的标的是合同的( )。（A）内容（B）客体（C）主体（D）价格9 ( )在合同文件中优先于其他文件。（A）合同协议补遗（B）合同协议书（C）合同条件（D）投标人须
4、知10 物业管理企业通过签订书面的物业服务合同,明确与业主的( )关系。（A）权利与义务（B）服务与被服务（C）管理与被管理（D）委托与被委托11 建设单位应当在( ), 制定业主临时公约。物业管理企业应给予建设单位以积极的协助,并在业主入住后应积极宣传业主临时公约。（A）销售物业之中（B）销售物业之后（C）销售物业之前（D）销售物业的同时12 业主在与建设单位签订物业房屋销售合同的同时,应当签署书面的( )。（A）业主入住房屋验收表（B）业主公约（C）前期物业服务协议（D）业主临时公约承诺书13 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对( )。（A）业主公约予以书面承诺（B）业主临时
5、公约予以书面承诺（C）业主公约予以承诺（D）业主临时公约予以承诺二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。14 下列对业主公约的说法正确的有( )。（A）规范和约束所有业主以及业主大会、业主委员会的行为守则（B）业主临时公约由建设单位在物业销售之前制定（C）由物业管理公司制定（D）通过业主大会特别决议制定（E）由业主委员会制定并监督实施15 合同附随义务是因缔约关系而产生的,遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行( ) 的义务。（A）
6、协助（B）创造必要的方便条件（C）通知（D）保密（E）保护16 下列对物业服务合同的说法错误的有( )。（A）前期物业服务合同在业主委员会成立后自然终止（B）物业管理公司与业主或业主大会协商一致同意可以解除合同（C）物业服务合同没有以书面形式订立,合同无效（D）未经 2/3 以上业主投票权同意的物业服务合同无效（E）业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同17 物业服务合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括( )等。（A）物业维修、更新费用的财务管理（B）物业档案资料的保管（C）物业管理企业的员工工资（D）电梯,水泵等房屋设备的运行服务（E）环境绿化、卫生服务18
7、 中华人民共和国合同法规定,要约有下列情形中( )的,要约失效。（A）拒绝要约的通知到达要约人（B）要约人依法撤销要约（C）承诺期限届满,受要约人未做出承诺（D）受要约人对要约的内容做出实质性变更（E）要约被要约人依法撤回19 中华人民共和国合同法规定,合同生效后,如果当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充。不能达成补充协议的,按照( )确定。（A）合同有关条款（B）有利于要约人的解释（C）交易习惯（D）有利于受要约人的解释（E）第三方认定的结果20 根据我国相关法律的规定,下列责任中实行过错责任原则的有( )。（A）缔约过失责任（B）违约责任（C）无
8、效合同责任（D）可撤销合同责任（E）产品质量责任21 当事人订立的下列合同中,属于可撤销或者可变更合同的是( )。（A）王某谎称黄金价格将上涨,但因急需用钱忍痛将其价值 3000 元的金项链低价卖给李某,由于李某对金价走势比较了解,料定金价肯定会涨,于是欣然买下（B）老张长期研究某公司股价走势,在预期其还会有上涨空间时,某日以每股 56 元的价格购得 2000 股,但两天后,该股股价跌至每股 32 元（C）甲企业将自己的一幢办公楼包工包料发包给乙建筑公司,工程开工三个月后,建筑材料价格大幅下滑（D）丙公司以自己掌握了发包方某负责人的受贿证据为要挟承揽了某项工程（E）丁公司签订合同时误将计量单位
9、“公斤” 写成了“ 斤”22 下列属于中华人民共和国合同法规定的违约责任的承担形式的是( )。（A）继续实际履行（B）修理、重做、更换（C）赔偿损失（D）排除妨碍（E）赔礼道歉23 根据法律的规定,一般认为,不可抗力的构成要件包括( )几个方面。（A）不可抗力给合同的一方当事人造成了直接的损失（B）不可抗力事件是发生在合同订立生效之后（C）该事件是当事人双方订立合同时均不能预见的（D）不可抗力事件的发生是不可避免,不能克服的（E）不可抗力事件是非由任何一方的过失行为引起的客观事件24 根据法律规定,限制民事行为能力人订立的合同在( )情况下是有效的。（A）经过法定代理人追认（B）合同已经实际履
10、行（C）纯获利益的合同（D）经相对人提示,限制民事行为能力人仍坚持订立该合同的（E）与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同三、简答题25 前期物业服务合同为什么具备风险性?如何正确防范?26 前期物业服务合同有那些主要内容?27 试述物业服务合同有那些特征?物业管理合同练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同2 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同3 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同4 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理合同5 【正
11、确答案】 C【知识模块】 物业管理合同6 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理合同7 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同8 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同9 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同10 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同11 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同12 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理合同13 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5
12、分。14 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 物业管理合同15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理合同16 【正确答案】 A,E【知识模块】 物业管理合同17 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理合同18 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理合同19 【正确答案】 A,C【知识模块】 物业管理合同20 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 物业管理合同21 【正确答案】 D,E【知识模块】 物业管理合同22 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 物业管理合同23 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 物业管理合同24 【正确答案】 A,C,E【
13、知识模块】 物业管理合同三、简答题25 【正确答案】 由于前期物业管理期限短暂且不确定,管理关系不稳定,所以前期物业服务合同存在着风险。物业管理企业通过诸多努力,与建设单位签订了前期物业服务合同,但业主入伙之后,可以立即成立业主大会,选聘新的物业管理企业,前期物业服务合同即时终止,物业管理企业的投入就可能得不到回报。这种风险可以通过前期物业服务合同约定或其他方式进行规避,明确在物业管理的早期介入活动以及前期管理服务中,物业管理企业应该提供那些服务,建设单位如何给予报酬或补偿等。【知识模块】 物业管理合同26 【正确答案】 前期物业服务合同的内容就是通过合同条款所反映的建设单位与物业管理企业之间
14、的权利义务关系,包含以下几个主要部分:(一)前期物业服务合同的当事人物业服务合同的当事人就是建设单位与物业管理企业,其中建设单位以及物业管理企业一般都是法人组织。法人组织的名称是指经登记主管机关核准登记的名称,法人组织的住所就是指它们的主要办事机构所在地,以营业执照上的名称住所为准。(二)前期物业服务合同的标的合同标的是指合同当事人权利和义务共同指向的对象。前期物业服务合同的标的就是物业管理服务的行为,包括在前期物业管理期间以及早期物业管理期间为建设单位所提供的专项服务。因此,前期物业服务合同的标的主要包括物业的名称或整个建筑物小区的名称,物业管理服务的类型、范围、服务内容、服务项目等五个方面
15、的基本内容。(三)前期物业服务合同的数量合同中的数量是指衡量合同当事人权利义务大小的尺度,是以数字和计量单位来表示的尺度。前期物业服务合同中的数量就包含着物业管理的范围区域的面积大小,如物业建筑物的占地面积、建筑面积、住宅单元或套房数量等,通常是以建筑物的建筑面积为单位来表示。(四)前期物业服务合同的质量合同的质量是指检验标的内在素质和外观形态优劣的标志。具体就是合同所要求的物业管理服务的质量以及标准。通常各地方的物业管理行政主管部门以及前期物业服务合同的示范文本都对前期物业服务质量规定了具体的、详细的标准和规范,有许多物业管理企业还采用了 ISO9000、ISO14000 等国际质量体系标准
16、,建立了符合标准要求的质量体系,对相关的前期物业服务项目进行了严格的量化管理,并有相应稽核标准。(五)前期物业服务费用前期物业管理服务费用包含物业管理早期介入服务费用(由建设单位支付)、空置物业的管理服务费(由建设单位支付)、物业及配套设施设备正常运作所需的管理服务费(由已入住的业主支付) 、专项维修资金(由业主支付)等。应当明确前期物业管理服务各项费用的标准、支付方式以及开支使用要求等。(六)前期物业服务合同的履行期限合同履行期限即合同期限,是指当事人履行合同的时间。对物业服务合同期限的规定,应由合同双方根据实际情况约定,不宜过短或过长,一般以 25 年为宜。(七)前期物业服务合同的违约责任
17、违约责任,是指合同当事人不履行合同义务,或者履行合同义务不符合约定而应承担的民事责任,以支付违约金和损失赔偿金为主要承担责任方式。在违约责任中还应明确解决争议的方法,即合同当事人解决合同纠纷的手段、地点。手段包括仲裁、诉讼。地点是指明确关于仲裁、诉讼的管辖机关的地点。如果合同没有约定仲裁条款,通常是通过诉讼的方式解决合同纠纷。【知识模块】 物业管理合同27 【正确答案】 物业服务合同是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会,下同)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。物业服务合同除了具有一般合同的特征之外还具有以下特征:(一)授权性一般情况下,产权多元化的物
18、业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。物业管理条例第十五条规定:业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”业主大会通过 2/3 以上业主投票权同意,形成业主大会特别事项决定选聘物业管理企业后,由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,但并不由业主委员会履行合同,而是由业主大会和全体业主履行。如果属于业主委员会或其成员滥用权力行使越权行为,则由行为人承担责任。(二)国家干预性物业管理关系到老百姓的日常生活以及城市的正常秩序,物业是业主的重要财富,但物业环境及秩序同时也是社会环境与秩序的重要组成部分。
19、因此,各级政府行政机关,如公安、消防、环境卫生、规划、土地、建设等部门,基于国家的行政权力就有必要对物业管理进行着许多方面的介入、指导以及监督。所以,不仅物业管理条例对物业服务合同主体资格作出了明确规定,要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序,要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等;而且在物业服务合同的签订、履行等方面有较多干预,如物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。(三)有偿性物业服务合同的有偿性,是指业主或物业使用人不但要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用,还应支付物业管理企业一定的酬金,这与传统的房屋管理的无偿性是有本质区别的。物业管理企业是专业化的经营性企业,其提供的物业管理服务是有偿服务。(四)双务性物业服务合同是双务合同,聘请人与被聘请人双方互为债权债务人,双方都负有义务,应当根据法律法规的规定,按照约定履行自己的义务。(五)非单一选择性物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能对选择物业管理服务以及提供服务的物业管理企业形成一致性,其中的单一业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业,只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。【知识模块】 物业管理合同
