1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 14 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 根据公司法的规定，企业设立须向( )进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。（A）房地产行政主管部门（B）物业管理行政主管部门（C）工商行政主管部门（D）税务登记部门2 物业管理企业的资质等级分为( )。（A）一级、二级和三级（B）一级和二级（C）一级、二级、三级和临时资质（D）一级、二级、三级和四级3 物业管理企业是( ) 。（A）政府派出机构（B）事业单位性质（C）独立的企业法人（D）房屋管理单位4 国家三级资质物业管理企业的
2、注册资本要求在( )万元以上。（A）200（B） 100（C） 150（D）505 直线制企业组织形式的主要优点是( )。（A）权责分明（B）加强了专业管理（C）促进了内部竞争（D）调动各方面的积极性6 协助新物业项目监理质量管理体系是( )的主要职责之一。（A）总经理室（B）市场拓展部（C）品质管理部（D）经营管理部7 物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招投标行为确定 ( ) 的活动。（A）物业使用权（B）物业管理权（C）物业所有权（D）物业租赁权8 招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布( )。（A）招标公告（B）招标文件（C）招标邀请（D）招标须知9
3、 业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过，决定选聘物业管理企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（A）1/2（B） 3/5（C） 2/5（D）2/310 前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于( ) 与常规物业管理之间。（A）竣工验收（B）早期介入（C）质量监测（D）投入使用11 物业管理机构更迭时管理工作的移交有一种情况是原有物业管理机构向业主大会或( )移交。（A）业主委员会（B）物业产权单位（C）业主委员会主任（D）大业主12 空调冷源按( ) 可分为中央空调和独立空调等。（A）安装方式（B）
4、制冷程序（C）工作原理（D）冷源设备布置的情况13 ( )就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。（A）设备的检查（B）状态检测（C）预防性试验（D）技术性诊断14 以下不是绿化管理基本要求的是( )。（A）保持植物正常生长（B）创建社区环境文化，加强绿化保护宣传（C）督促业主进行种草植树活动（D）加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作15 配置在各项目的消防器材，每( )均应做一次全面统计工作。（A）日（B）月（C）季（D）年16 物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业
5、以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失是指( )。（A）物业管理缺陷（B）物业管理风险（C）物业管理损失（D）物业质量缺陷17 专项维修资金由( ) 交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。（A）业主（B）物业使用人（C）建设单位（D）业主或物业使用人18 物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的( )。（A）事件（B）变更（C）情况（D）历史记录19 员工的解聘即物业管理企业与员工解除劳动合同。员工的解聘包括员工辞职、辞退和( ) 三种情况。（A）开除（B）脱离（C）停止合同（D）资遣20 客户满意度调查应当注意的问题不包括( )。（A
6、）全员重视（B）目标明确（C）持续改进（D）协同运作21 ( )是法定机关与组织按照特定的规范体式、经过一定的处理程序制成，并在特定范围内使用的书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作的一种工具。（A）事务公文（B）行政公文（C）制度公文（D）司法公文22 一级资质物业管理企业要求物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业的专职管理和技术人员不少于( )人。（A）15（B） 20（C） 25（D）3023 凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或( )有关资料。（A）购买（B）借用（C）查询（D）拿走24 物业工程质量存在的问题如果是由施工单位引起的，按建设部建筑工程质量保修办法应
7、由 ( ) 负责。（A）建设单位与施工单位（B）施工单位（C）建设单位督促施工单位（D）建设单位25 需要进行大修、翻修、改建的房屋是( )。（A）一般损坏房（B）严重损坏房（C）危险房（D）损坏房26 电梯每年要由( ) 进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。（A）房地产行政主管部门（B）电梯维修专业公司（C）电梯生产厂家（D）政府技术监督部门27 物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入( )。（A）其他业务支出（B）成本费用（C）间接费用（D）营运成本28 物业服务费用酬金是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分用于物业服务合同约定的支出，
8、结余或者不足均由( )享有或承担。（A）业主委员会（B）业主和物业管理企业共同（C）物业管理企业（D）业主29 物业管理属( ) 服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余。（A）盈利性（B）有偿性（C）微利性（D）经营性30 以下不属于物业管理日常运作过程中存在的风险的是( )。（A）管理费收缴风险（B）法律概念不清导致的风险（C）公共媒体在宣传报道中的舆论风险（D）管理项目外包存在的风险31 ( )是普适的一种公文，它是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。（A）会议纪要（B）通知（C）通报（D）报告32 以下不属于职前培训内容的是( )。（A）职业礼节礼貌（B）公
9、司概况（C）岗位工作职责（D）安全常识33 保安员、保洁员、维修员等操作层员工知识培训的共同内容是( )。（A）所管物业的基本情况（B）职业礼貌（C）供水供电基本知识（D）物业管理基础知识34 日常物业管理期档案的移交规定，可由企业根据自身情况来决定，除一些需跨年执行处理的文件或某些特殊载体的文件时间可延长外，一般不应超过( )。（A）2 年（B） 1 年（C）半年（D）3 个月35 采用包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是( )。（A）该项目的物业服务费与物业服务成本的差（B）企业的净利润（C）该项目的物业服务费与其他收入之和（D）该项目的物业服务费36 物业管理投标的主要风
10、险来自于招标人和招标物业、投标人和( )等三个方面。（A）政府政策（B）公司内部（C）竞争对手（D）物业具体使用人37 企业文化和社区文化建设是( )的职责。（A）行政管理部（B）品质管理部（C）市场拓展部（D）经营管理部38 物业管理企业的组织机构设置要服从( )，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所不同。（A）业主的需求与愿望（B）政府主管部门的规定和要求（C）主管部门的安排（D）企业的任务和目标39 手提式灭火器是较为常用的灭火器具，对( )灭火效果好，常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器等。（A）初期火灾（B）范围不大的初期火灾（C）公共区域（D）特殊场合40 装
11、修人装修装饰活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由( )责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。（A）房地产行政主管部门（B）物业管理部门（C）业主大会（D）业主委员会二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 物业管理条例创设的物业管理基本制度包括( )。（A）前期物业管理招投标制度（B）承接查验制度（C）工程质量保修制度（D）业主公约制度（E）建筑物区分所有权制度42 物业管理业主公约的主要内容包括( )。（A）所委托的物业管
12、理企业管理内容（B）业主的权利、义务（C）业主大会和业主委员会的组成和运作（D）违约责任（E）其他事项43 物业管理的启动阶段工作包括( )等基本环节。（A）物业的接管验收（B）用户入住（C）签订业主公约（D）档案资料的建立（E）首次业主大会的召开和业主委员会成立44 制订物业管理方案的要点有( )。（A）物业项目的整体设想与构思（B）管理方式与运作程序（C）管理指标与措施（D）管理制度的制订（E）档案自留地建立与管理45 物业管理招标书的主要内容有( )。（A）拟招标物业的基本情况（B）拟招标物业所在地环境情况（C）物业管理的内容和要求（D）对招标的有关说明（E）物业管理考核标准与奖罚措施4
13、6 物业安全管理包括( )。（A）治安管理（B）消防管理（C）防火管理（D）交通管理（E）车辆道路管理47 物业租赁管理模式有( )。（A）包租转租模式（B）委托管理模式（C）出租代理模式（D）包租模式（E）出租模式48 据法律规定，房屋租赁合同是经济法定要式合同必须( )。（A）经双方同意（B）有一定协议或合同形式（C）到法定机关进行合同登记、公证（D）登记备案（E）采取书面形式49 物业管理工作中经常涉及的主要保险种类有( )。（A）火灾保险（B）物业综合保险（C）财产保险（D）公共场所保险（E）雇主责任保险50 物业管理企业的种类很多，其中按照投资主体的经济成分来划分可以分为( )。（A
14、）全民所有制物业管理企业（B）集体所有制物业管理企业（C）民营物业管理企业（D）外资物业管理企业（E）其他物业管理企业51 物业管理企业的种类很多，其中按照股东出资形式划分可以分为( )。（A）物业管理有限责任公司（B）物业管理股份有限公司（C）股份合作型物业管理企业（D）外资物业管理企业（E）中外合资管理企业52 影响物业管理企业组织机构设置的因素主要有( )。（A）企业战略因素（B）外部环境因素（C）技术因素（D）组织规模及所处阶段（E）宏观经济形式53 现代物业管理企业所具备的特征有( )。（A）是独立的企业法人（B）属于服务性企业（C）具有一定的公共管理性质的职能（D）具有为社会服务的
15、职责（E）业主服务企业54 下面可以作为物业管理招标主体的是( )。（A）物业的建设单位（B）业主大会（C）物业产权人（D）政府机关（E）物业产权部门55 前期物业服务合同是合同对当事人权利义务的具体规定，其主要内容应当包含( )。（A）合同的当事人（B）物业基本情况（C）服务内容与质量（D）服务费用（E）承接查验和使用维护56 物业服务合同可以因下列原因终止的是( )。（A）物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的（B）物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的（C）因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自动终止（D）物业管理企业如果宣告破产，应按照国家规定进行破产清算
16、，物业管理合同自然无法继续履行（E）法律法规规定的其他情形57 在可行性研究阶段早期介入物业管理服务的主要内容有( )。（A）根据物业建设及目标客户确定物业管理模式（B）根据规划和配套设施确定物业管理服务的基本内容（C）根据客户情况确定总体服务质量标准（D）根据物业管理成本初步确定物业服务收费标准（E）设计与客户目标相一致并具备合理价格比的物业管理框架性方案58 在前期物业管理期间，物业管理企业从事的活动和提供的服务主要包含( )。（A）物业常规服务内容（B）物业共用部位、共用设施设备承接查验（C）业主入住（D）装修管理（E）物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等工作59 物业入住过程中，
17、物业管理单位应准备的资料有( )。（A）住宅质量保证书和物业验收须知（B） 入住通知书和住宅使用说明书（C） 业主入住房屋验收单和业主(住户)手册（D）业主临时公约（E）物业管理收费协议60 建筑物外公共区域的清洁主要包括( )。（A）道路清洁（B）游乐场所等公共设施清洁（C）公共绿地清洁（D）露天停车场（E）各种露天排水井沟的清洁三、案例分析题61 某先生(业主) 投诉大堂管理员，原因是大堂管理员没有代其保管物品。刚到该公司的几位实习生有不同看法：小李认为管理员做得对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定；小陈认为管理员做得不对，因为他违反了顾客至上的服务宗旨，没有想业主之所想，急业
18、主之所急。问题：小李的看法是否正确?62 某小区共有 1000 套住房，还有 200 套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的 200 套房屋计算为自己的投票权，侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举。问题：(1)发展商是否可以将未出售的 200 套房屋计算为自己的投票权?为什么?(2)物业公司应如何协调本案的这个矛盾?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 14 答案与解析一、单项
19、选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 D5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 D20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答
20、案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B31 【正确答案】 A32 【正确答案】 C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 A38 【正确答案】 D39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。41 【正确答案】 A,B,D42 【正确答案】
21、B,C,D,E43 【正确答案】 A,B,D,E44 【正确答案】 A,B,C,D,E45 【正确答案】 A,C,D,E46 【正确答案】 A,B,E47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】 D,E49 【正确答案】 C,D,E50 【正确答案】 A,B,C,D,E51 【正确答案】 A,B,C52 【正确答案】 A,B,C,D53 【正确答案】 A,B,C54 【正确答案】 A,B,C,D,E55 【正确答案】 A,B,C,D,E56 【正确答案】 A,B,C,D,E57 【正确答案】 A,B,C,D,E58 【正确答案】 A,B,C,D,E59 【正确答案】 A,B,C,D,E60
22、 【正确答案】 A,B,C,D,E三、案例分析题61 【正确答案】 小李的看法是对的。因为一旦形成事实上的保管合同，万一物品有损坏或丢失，小李就要承担赔偿责任。当然，小李要做好对业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以理。我们提倡业主至上的服务宗旨，但不能违反有关原则和规定。62 【正确答案】 (1)发展商可以将未出售的 200 套房屋计算为自己的投票权。根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展
23、商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。任何人或者任何其他组织依法通过买卖、赠与、继承、交换或其他合法方式获得了建筑物其中的某一个单元或套房，就成为建筑物区分所有权人，即通常在物业管理活动中所说的业主。发展商未出售的房屋也允许房地产开发商留着自用、出租或其他用途，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商。因此，这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权人。当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律地位上，自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有
24、部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利，当然也应该承担相应的义务。这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务。任何人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业主权利和义务，否则，就构成侵害发展商业主的合法权益，发展商有权依据法律、法规的有关规定来维护其合法权益。既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人，就必然拥有业主大会的选举权和被选举权。综上所述，发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的 200 套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。(2)物业管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。
