1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 19 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设( )的暂定期。（A）30 天 （B） 6 个月（C） 1 年 （D）2 年2 物业服务企业组织机构设置的影响因素中，外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、( ) 、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。（A）产品特点 （B）管理知识（C）设备 （D）技术3 按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设
2、单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于( )个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准。可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（A）2 （B） 3（C） 4 （D）54 物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是( )。（A）招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息（B）采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段（C）盲目作出服务承诺（D）价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营5 物业管理投标中，常见的做法是将投标文件根据性质分为商务
3、文件和技术文件两大类。下列对商务文件和技术文件的叙述，不正确的是( )。（A）公司简介不属于商务文件范畴（B）公司简介包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况（C）公司法人地位及法定代表人证明属于商务文件（D）商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价6 物业管理方案关键性内容包括项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；( )；费用测算与成本控制；管理方式、运作程序及管理措施。（A）组织架构与人员的配置 （B）管理制度的制定（C）管理指标 （D）档案的建立与管理7 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的( )日前，提交与物业管理
4、有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（A）5 （B） 10（C） 15 （D）208 合同的订立，必须经过要约和( )两个阶段。（A）发盘 （B）出盘（C）发价 （D）承诺9 下列对合同要约的表述，不正确的是( )。（A）一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人（B）要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能 理解要约人的真实意图（C）要约并非要约人原因导致信件遗失而不能传达的，视为要约生效（D）要约人虽有要约但
5、未传达，则该要约不发生任何效力10 有关承诺的撤回，下列表述不正确的是( )。（A）撤回承诺的通知在承诺通知到达要约人之前到达要约人的，则撤回承诺的通知有效（B）受要约人有权随时撤回所作出的承诺，不受时间限制（C）撤回承诺的通知与承诺通知同时到达要约人的，则撤回承诺的通知有效（D）撤回承诺的通知在承诺通知到达要约人之后到达要约人的，则视为合同成立，双方受合同约束11 合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。其涵义不包括( )的自愿或自由。（A）缔结合同 （B）选择缔约相对人（C）选择合同方式 （D）适用法律12 合同法的最高要求是( )。（A）诚实信用 （B）合同自由（C）主体平
6、等 （D）守法和维护社会公益13 前期物业服务合同中，服务内容主要包括：( )；物业共用部位和相关场地环境管理；物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。（A）车辆停放管理 （B）物业服务费用的收取标准（C）物业类型 （D）物业服务费用的缴纳14 根据物业管理条例的规定，“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（
7、A）1/3 （B） 1/2（C） 2/3 （D）3/415 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的内容不包括( )。（A）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议（B）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准（C）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准（D）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案16 有关物业开发项目早期介入的必要性表述中，不正确的是( )。（A）协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题（B）能从源头上堵住漏洞，避免或减少阶段问题的发生（C）减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行（D）可以在物业开发建设初期
8、把不利于物业管理、损害业主利益的因素彻底消除17 下列选项中，关于前期物业管理的特点叙述不正确的是( )。（A）前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响（B）在前期物业管理阶段，不需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较低（C）前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务（D）前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程18 新建物业承接检验中过程，物业服务企业对物业进行查验之后将发现的问题提交( )处理。（A）监理单位 （B）业主（C）建设单位 （D）项目负责人19 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业
9、配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：柴油发电机组，电气照明、插座装置，防雷与接地，( )，给水排水、电梯，消防水系统等。（A）低压配电设施 （B）低压配电设施（C）运动场地 （D）休闲娱乐设施20 物业查验的过程中，( )检验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。（A）观感 （B）检测（C）试验 （D）使用21 物业服务合同或前期物业服务合同的( )，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。（A）中止 （B）部分变更（C）客体变更 （D）终止22 物业管理机构更迭时，管理工作需移交的物资财产不
10、包括( )。（A）交通工具 （B）维修资金（C）通信器材 （D）办公设备23 下列有关业主办理入住手续流程的表述中，正确的是( )。（A）为保障业主权益，业主可以先领取房屋钥匙，再凭入住通知书、购房发票及身份证进行登记确认（B）为保障物业服务企业权益，业主应缴纳当期物业管理服务等有关费用后，再签署有关物业管理服务约定的文件（C）业主缴纳当期物业管理服务等有关费用后，入住手续即完成（D）领取房屋钥匙后，入住手续即完成24 物业装饰装修登记，要求物业管理单位一般在( )个工作日内完成登记工作，超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。（A）3 （B） 4（C） 5 （D）725 物业的供电种类
11、按供电回路数目的情况可分为( )。（A）无自备电源供电和有自备电源供电 （B）长期供电和临时供电（C）单回路供电和多回路供电 （D）高压供电和低压供电26 有关空调系统管理工作的主要内容，以下叙述错误的是( )。（A）根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划（B）根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态（C）在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题（D）空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评
12、估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视27 下列不属于共用设施设备订立外包管理合同应注意的事项是( )。（A）委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性（B）建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题（C）在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。（D）应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验28 对运行和使用者的责任和配合，下列叙述不正确的是( )。（A）负责通知楼宇住户(租客)有关维修保养的工作时
13、间，避免造成不必要的恐慌（B）运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认（C）指定负责消防系统运行的责任人 12 人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任（D）负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生29 在清洁工作日常管理中，( )应覆盖小区主要室内外公共区域。（A）日检 （B）月检（C）年检 （D）专项抽检30 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行( ) 次的消防实战演习（A）12 （B） 13（C） 23 （D）2531 对消防安全检查的要求，以下叙述不正确的是( )。（A）对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整
14、改（B）对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题时，在规定时间内进行整改（C）对消防隐患问题，立即处理（D）深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验32 物业日常管理服务常见的风险是( )。（A）合同风险 （B）管理风险（C）收费风险 （D）舆论风险33 风险管理是一门新兴的管理学科，其以( )为手段。（A）观察实验 （B）经验积累（C）科学预测 （D）科学分析34 物业服务企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入，称为( )。（A）材料物资销售收入 （B）物业大修收入（C）物业经营收入 （D）物业管理收入35 有关物业服务企业
15、成本费用的管理，叙述不正确的是( )。（A）物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中（B）实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用（C）物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用（D）物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的 0.2%0.3%计提坏账准备金，计入管理费用36 物业服务费的测算编制应考虑的因素不包括( )。（A）物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本（
16、B）物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中（C）物业服务企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进（D）物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价37 根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由( )决定向全体业主续筹的资金。（A）物业单位 （B）业主大会（C）居民委员会 （D）业主大会和居民委员会38 二级资质以下物业服务企业及执(从)人员信用档案系统的建立和监督管理是由( )负责。（A）地方物业管理行政主管部门 （
17、B）住房与城乡建设部（C）住房与城乡建设部信息中心 （D）中国物业管理协会39 物业服务企业及执(从)业人员应在每季度后( ) 日内提交更新数据。（A）15 （B） 20（C） 25 （D）2840 投诉信息转给被投诉企业后，被投诉企业应在一定的期限内将处理意见反馈给信用档案管理部门，反馈意见应由( )签章。（A）省物业管理行政主管部门 （B）行政主管部门和行业协会（C）当地物业管理行政主管部门 （D）中国物业管理协会41 全国物业服务企业信用档案建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则，由国家 ( )统一部署。（A）行政主管部门 （B）住房与城乡建设部（C）中国物业管理协会
18、（D）当地物业管理行政主管部门42 物业服务企业为了推行某些新的管理方式或方法，而对员工进行的专门培训，称为( )。（A）专项管理培训 （B）更新观念的培训（C）专项技术培训 （D）专项知识培训43 培训效果评估的主要目的是( )。（A）评估被培训者对培训知识的掌握程度（B）评估被培训者工作行为的改进程度（C）评估企业的经营绩效是否得到了改善（D）研究和分析员工在经过培训后其行为是否发生了变化44 提高物业服务企业员工素质的重要途径是( )。（A）晋升培训 （B）操作层员工的知识和能力培训（C）外派培训 （D）管理层员工的知识和能力培训45 客户希望听到“ 我会优先考虑处理您的问题 ”，体现了
19、客户 ( )的需求。（A）需要服务人员专业化 （B）需要迅速反应（C）需要被倾听 （D）需要被关心46 客户满意调查过程的成败首先取决于该( )。（A）分析结果 （B）客户满意过程再评估（C）调查的策划 （D）客户满意度调研47 在招聘操作层员工时，可根据应聘岗位的需要，对应聘者进行操作技能方面的测验，称为( ) 测验。（A）知识 （B）心理（C）特殊能力 （D）劳动技能48 创建文明小区计划用一年半的时间，分五个阶段完成，在第一、第二、第三、第四阶段结束时，要将有关情况让下级各单位了解，就要用( )。（A）“通知” （B） “通报”（C） “请示” （D）“报告”49 当物业管理公司为了实现
20、某一管理目标、完成某项任务或开展某项工作而预先作出安排与部署时，要用( )事务文书。（A）“计划” （B） “大事记”（C） “总结” （D）“倡议书 ”50 在一定的物业范围内，当大多数业主共同商定和共同遵守的道德规范和行为准则需要形成条文时，要用( )文书。（A）“守则” （B） “办法”（C） “公约” （D）“制度”二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 物业服务企业的组织形式中，直线制是最简单的企业管理组织形式，其主要优点是( )
21、。（A）领导能够集指挥和职能于一身 （B）命令统一（C）责权分明 （D）指挥及时（E）要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能52 下列选项中，( ) 物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。（A）政府办公楼 （B）学校、口岸（C）商场 （D）码头（E）机场53 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有( )。（A）客户管理、客户服务和便民措施（B）房屋及共用设施设备的管理（C）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度（D）设计物业管理模式，制订员工培训计划（E）环境与公共秩序的
22、管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等54 物业管理招标程序中，有关公布招标公告或发出投标邀请书的表述中，正确的有( )。（A）招标人采取公告招标方式的，应当向 3 个以上物业服务企业发出投标邀请书（B）招标人采取邀请招标方式的，可不成立评标委员会（C）招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告（D）招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项（E）招标人采取邀请招标方式的，应当向 3 个以上物业服务企业发出投标邀请书55 下列选项中，属于来自投标人的风险主要有( )
23、。（A）项目负责人现场答辩出现失误（B）未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误（C）价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营（D）窃取他人的投标资料和商业秘密（E）接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误56 下列合同中，属于书面合同的有( )。（A）通过传真、电子数据交换等通信工具或形式进行协商达成的协议（B）通过电报、电传等通信工具或形式进行协商达成的协议（C）通过电话进行协商达成的协议（D）通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议（E）通过电子邮件进行协商达成的协议57 有关合同成立的表述中，正确的有( )。（A）合同的成立
24、必须经过要约和发价两个阶段（B）投标人中标，合同即成立（C）受要约人超过要约规定的期限作出承诺时，合同仍然可以成立（D）当顾客交钱购物，店员接受时，合同才成立（E）当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同成立58 新建物业承接查验的准备工作包括( )准备。（A）人员 （B）计划住房与城乡（C）资料 （D）设备、工具（E）资金59 物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下，在不同的主体之间进行。移交工作的情况可分为( )。（A）由建设单位将新建物业移交给物业服务企业（B）由物业服务企业将新建项目移交给建设单位（C）在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，物业产权单位将物业移交给物
25、业服务企业（D）在业主大会选聘新的物业服务企业并订立物业服务合同后，由业主大会将物业移交给物业服务企业（E）在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时，由物业服务企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业60 同新建物业的物业管理移交一样，原物业服务企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。在办理交接手续时应注意( )。（A）提出遗留问题的处理方案（B）尽量避免答复业主的质疑（C）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单（D）对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度（E）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主
26、拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式61 室外公共区域的清洁方法主要包括( )等。（A）擦 （B）扫（C）养 （D）洗（E）捡62 安全防范工作的检查方法包括( )。（A）日检 （B）周检（C）月检 （D）专项抽检（E）督察63 紧急事件的性质包括( )。（A）紧急事件的复杂性不仅表现在事件发生的原因相当复杂，还表现在事件发展变化也是相当复杂的（B）在发生紧急事件时，企业应尽可能努力控制事态的恶化和蔓延，把因事件造成的损失减少到最低限度，在最短的时间内恢复正常（C）面对突如其来的、不可预见的紧急关头或困境，必须立即采取行动以避免造成灾难和扩大损失（D）随着现代科技的发展和人类文明程度的提高，
27、人们对各种紧急事件的控制和利用能力也在不断提高（E）处理紧急事件应以不造成新的损失为前提，不能因急于处理，而不顾后果，造成更大损失64 直接人工费包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的( )等。（A）邮电通信费 （B）工资（C）劳动保护费 （D）奖金及职工福利费（E）办公费65 物业服务企业的利润总额包括( )。（A）营业利润 （B）投资净收益（C）无形资产转让收入 （D）营业外收支净额（E）补贴收入66 物业承接查验期的档案收集的内容主要包括( )。（A）设计文件（B）技术文件（C）被承接查验物业及其附属设施设备的权属（D）验收文件（E）施工文件67 住房与城乡建设部对物业服务企业信
28、用档案系统建设的要求，以下叙述错误的有( )。（A）物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事官的联系，必须采用电子邮件方式（B）扩大物业服务企业信用档案的覆盖面（C）物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新两次（D）保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确（E）统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享68 维修员知识培训的主要内容包括( )。（A）物业管理基础知识 （B）房屋附属设备维修的类型（C）供水供电基本知识 （D）给水排水设备的验收接管知识（E）房屋日常养护知识及房屋维修知识69 以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有( )。（A）与政府行政、业务主管部门、辖区街道
29、居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流（B）与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流（C）在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备（D）与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作（E）与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流70 守则构成一般由( ) 三部分组成。（A）正文 （B）签署（C）标题 （D）称呼（E）落款三、案例分析题70 某物业服务企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体
30、意见汇总见下表请分析后回答以下问题：71 解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?72 上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些?对此，物业服务企业应如何处理?73 在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项? 为什么 ?74 针对上述问题，请结合工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平?74 楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。请分析后
31、回答以下问题：75 顾某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备?说明理由。76 顾某是否应承担王某的损失?说明理由。物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 19 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B8 【正确答案】 D9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 A16 【正确答案】
32、 D17 【正确答案】 B18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 A21 【正确答案】 D22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 B38 【正确答案】 A39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A43 【正确答案】 D4
33、4 【正确答案】 C45 【正确答案】 B46 【正确答案】 C47 【正确答案】 D48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C,D52 【正确答案】 A,B,D,E53 【正确答案】 A,B,C,E54 【正确答案】 C,D,E55 【正确答案】 A,B,C,E56 【正确答案】 A,B,E57 【正确答案】 B,D,E58 【正确答案】 A,B,C,
34、D59 【正确答案】 A,C,D,E60 【正确答案】 A,C,D,E61 【正确答案】 B,D,E62 【正确答案】 A,B,C,E63 【正确答案】 A,C,D64 【正确答案】 B,D65 【正确答案】 A,B,D,E66 【正确答案】 B,C,D67 【正确答案】 A,C68 【正确答案】 A,C,E69 【正确答案】 A,B,E70 【正确答案】 A,B,C三、案例分析题71 【正确答案】 需要资金投入的项目：第 1、6、7、8、9 项。其中第 1、6、9 项应在物业服务费中列支；第 7、8 项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。72 【正确答案】 不属于物业服务企业管理职责
35、范围的项目：第 4、12、13 项。物业服务企业应向业主作出解释，第 4、13 项不属于物业服务企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业服务企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务；并跟踪事态，及时向业主通报。73 【正确答案】 不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是第11 项，因为物业服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。74 【正确答案】 管理措施： (1) 加强基础管理，包括日常检查和员工培训。 (2) 调整优化管理服务工作流程。 (3) 加强安全、公共秩序管理。 (4) 加强小区共用设施设
36、备的更新改造工作。 (5) 加强小区卫生管理工作。 (6) 加强沟通和宣传工作。75 【正确答案】 顾某不能在自己的房屋内随意添装卫生设备。 理由：住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报房地产管理部门审批。76 【正确答案】 顾某应承担王某的损失。 理由：房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
