1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 31 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 物业管理行业实行企业经营资质管理、市场准入制度、执业资格注册制度、持证上岗制度以及质量责任制度等目的是为了控制( )。（A）决策意识（B）人的优质服务意识（C）专业技术（D）材料的质量2 前期物业管理最明显的特点是( )。（A）管理服务呈现波动和不稳定状态（B）经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态（C）沟通与协调（D）前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础3 涉及业主产权专有部分的物业质量保修，由( )向建设单位提出，并由建
2、设单位依法承担保修责任。（A）物业服务企业自行（B）施工单位（C）业主自行（D）业主委员会4 物业服务企业与业主或物业使用人所订立的其他合同有( )。（A）供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同（B）土地使用合同和售房合同（C）装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议（D）清洁承包合同、垃圾清运合同5 必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目是( )。（A）新建的商场（B）新建的写字楼（C）新建的住宅（D）新建的医院6 某企业在一次物业管理项目的招标活动中，根据中华人民共和国招标投标法的要求安排了以下招标程序：成立招标组织；组织投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；签收投标文件； 编制招标
3、文件和标底； 确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；发布招标公告或发出投标邀请书； 发放招标文件；对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人。下列排列顺序正确的是( )。（A）（B） （C） （D）7 业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选( )物业服务合同以及业主公约的法律效力。（A）直接影响着（B）都不影响（C）部分影响（D）削弱了8 二级物业服务企业的物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( ) 人。（A）10（B） 20（C） 30（D）409 在我国，物业所有人即产权人，指( )人，也称业主。（A）房屋所有权（B）房屋所有权和土地使用权
4、（C）土地所有权（D）房屋使用权10 物业管理公司的( ) 是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。（A）工程部（B）管理部（C）产业部（D）租赁部11 入住时限是指( ) 所规定业主办理入住手续的时间期限。（A）入住通知书（B） 物业管理条例（C） 前期物业服务协议（D）装修管理合同12 城市房屋白蚁防治中,通过在白蚁驻食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物,使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉,药粉通过相互传染传递给其他白蚁,导致整巢白蚁中毒死亡的办法称之为( )。（A）药杀法（B）挖巢法（C）诱杀法（D）生物防治法13 下列不属于物业管理企业营业成本的是( )。（A）直接人工费（B）间接
5、费用（C）直接材料费（D）间接人工费14 下列行政责任的承担方式中属于行政处罚的是( )。（A）降职（B）开除（C）撤职（D）罚款15 在薪酬制度中引入( ),使得薪酬成为一种激励与鞭策并用的措施。（A）弹性机制（B）风险机制（C）人性化机制（D）福利机制16 个人专访和专题小组讨论是客户满意度问卷调查实施步骤的( )。（A）了解客户期望（B）利用客户数据库（C）草拟问卷（D）客户满意度调查的策划17 物业管理企业任免本一名中层干部,应当使用( )。（A）命令（B）决定（C）通告（D）通知18 物业管理适用的各类文书中,根据( )判定的发文去向,称为行文方向。（A）行文方式（B）行文规则（C）
6、行文关系（D）行文目的19 下列不属于合同要件的是( )。（A）当事人的缔约能力（B）当事人的事实意思表示（C）合同的内容合法（D）合同的生效期限20 ( )是一种常见的管理服务行为，也是物业客户管理的一个重要组成部分。（A）沟通（B）交流（C）交谈（D）管理21 物业管理招标的概念是( )。（A）物业管理服务产品预购的一种交易方式（B）运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业各项管理权的活动（C）是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展的必然产物（D）是行业发展日趋成熟的体现22 投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、( )、招标文件要求提供的其他
7、材料等组成。（A）投标方案 （B）操作方案（C）物业管理方案 （D）答疑文件23 早期介入分为( ) 等几个阶段实施。（A）可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收（B）可行性研究、规划设计、建设、销售（C）规划设计、建设、销售、竣工验收（D）可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验24 物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新( )次。（A）1 （B） 2（C） 3 （D）425 ( )是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。（A）入住通知书（B） 物业验收须知（C） 业主入住房屋验收表（D）业主(住户) 手册26 合同法的最高要求是( )。（A）诚实信用 （B）合同自
8、由（C）主体平等 （D）守法和维护社会公益27 物业服务合同或前期物业服务合同的( )，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。（A）中止 （B）部分变更（C）客体变更 （D）终止28 下列属于早期介入和前期物业管理阶段的招标内容的是( )。（A）房屋及共用设施设备的管理（B）客户管理、客户服务和便民措施（C）对投标、物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见（D）物业的租赁经营29 下列说法错误的是( )。（A）产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同（B）物业管
9、理涉及群众的日常生活，但行政机关无权介入物业管理活动（C）在订立物业服务合同时，应明确业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用（D）只要通过法定的多数投票权利，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任30 新建物业的移交包括( )。（A）移交双方和移交资料（B）移交内容和移交资料（C）移交双方和移交内容（D）移交内容和移交财物31 拍卖是一种特殊的交易方式，但其成交过程也可用要约与承诺来分析。拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于( )。（A）要约 （B）反要约（C）邀请要约 （D）承诺32 物业管理机构更迭时，管理工作移交中的重点和难点是( )。（A）管理资料的移交 （B）承
10、接时的物业管理运作衔接（C）人事档案资料的移交 （D）合同协议书的移交33 客户需要公平的礼遇，而不是埋怨、否认或找借口，体现了客户需要( )的需求。（A）被关心 （B）服务人员专业化（C）被倾听 （D）迅速反应34 企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的( )。（A）预检方式（B）查收方式（C）查验方式（D）验收方式35 ( )是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。（A）辞职（B）辞退（C）退职（D）资遣36 对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施，只有对招标物业项目的基本情况和业主的需求进行详尽深入的调查、分析，才能制订
11、出科学、合理、可行的方案，凶此，( )是编制物业管理方案的前提条件。（A）客户服务需求分析 （B）项目简介（C）项目分析 （D）项目的可行性研究与定位37 下列有关业主入住的说法中错误的是( )。（A）业主入住实行一站式柜台服务，不方便业主办理有关入住手续（B）因故未能按时办理入住手续的，可按照入住通知书中规定的办法另行办理（C）指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行（D）入住期间不仅有室内手续办理，还有现场验房等程序38 下列选项中，既可以为物业管理公司回顾工作和查证历史留下重要依据，成为珍贵的档案材料，总结出一些带有规律性的东西，指导各项工作向前发展，
12、还可以作为编写物业年鉴的历史资料是指( )。（A）“倡议书 ” （B） “大事记”（C） “计划” （D）“总结”39 物业管理企业的主营业务收入不包括( )。（A）物业管理收入（B）物业经营收入（C）物业资金收入（D）物业大修收入40 在销售商品房时，购房者应当按照购房款( )比例交纳维修资金。（A）1% 2%（B） 1%3%（C） 2%3%（D）3% 4%41 下列说法错误的是( )。（A）业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题（B）由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一（C）物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见
13、的现象（D）物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担全部的法律责任42 下列说法错误的是( )。（A）设施设备大修是工作量最大的一种计划修理（B）进行设备大修时，一般需要对设备进行部分解体（C）设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理（D）小修的内容主要是更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件43 “积极配合相关部门做好法律政策宣传教育” ，符合以下 ( )的要求。（A）出入管理（B）配合政府开展社区管理（C）安防系统的使用、维护和管理（D）施工现场管理44 下列不属于合同风险的是( )。（A）合同期限方面的风险（B）合同规划方面的风险（C）合同
14、订立方面的风险（D）合同执行方面的风险45 物业管理档案的收集整理一般是按照物业管理的( )进行的。（A）流程分类（B）结构分类（C）时间分类（D）事件分类46 物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及( )。（A）现金流管理（B）资产管理（C）股权管理（D）专项维修资金的管理47 ( )是指利用计算机和网络信息手段，将物业管理企业及执(从)业人员的基本情况，经营业绩，经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录，并向社会公布，接受社会监督。（A）物业管理企业信用档案（B）物业管理企业管理档案（C）物业管理企业资质档案（D）物业管理企业信誉档案48 某物
15、业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达 120 万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( )资质条件。（A）一级（B）二级（C）三级（D）三级暂定49 物业管理投标的过程包括:准备投标文件,获取招标信息,登记并取得招标文件,参加开标、现场答辩会议,送交投标文件,签订物业服务合同(或前期物业服务合同 )。正确的投标步骤是( ) 。（A）- -（B） -（C） -（D）- -50 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括( )和物业管理企业的酬金。（A）物业服务成本（B）物业服务支出（C）物业服务支出、法定税费（D）物业服务成本、法定税费二、多项选择题本大题共 15 小题
16、，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 物业管理经营应缴纳的税金包括( )。（A）营业税（B）所得税（C）印花税（D）房产税（E）增值税52 高层建筑消防管理的主要措施有( )。（A）防火分割（B）做好安全疏散准备工作（C）设置自动报警设施（D）设置照明和疏散标志（E）完善防火措施53 房屋装修监督管理的主要内容包括( )。（A）审核装修设计图纸（B）审核装修作业是否构成对物业结构墙面和楼板等的损害（C）派员巡视施工现场，监督施工人员是否规范作业（D）办理装修人员的入场手续
17、（E）对完工的装修工程进行检查验收54 业主(住户) 手册的作用是为了让业主和住户了解( )。（A）物业小区的概况（B）管理单位的职责权限（C）维修管理内容和服务范围（D）业主和住户的权利及义务（E）小区内相关公共管理制度55 物业验收须知应包含的主要内容有( )。（A）小区概况（B）物业建设基本情况、设施设备的使用说明（C）物业不同部位保修规定（D）物业管理公司以及项目管理单位情况介绍（E）物业验收应注意的事项及其他需要提示说明的事项56 下列关于物业管理合同的说法,错误的有( )。（A）物业管理合同只能发生在法人之间（B）物业管理合同属于委托合同性质（C）物业管理合同分为前期物业服务合同和
18、物业服务合同（D）物业管理合同采“ 宜粗不宜细” 的原则（E）物业管理合同不应有无偿无期限的承诺57 合同附随义务是因缔约关系而产生的,遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行( ) 的义务。（A）协助（B）创造必要的方便条件（C）通知（D）保密（E）保护58 消防系统由( ) 几个部分组成。（A）火灾报警系统（B）消防控制中心（C）消火栓系统（D）自动喷洒灭火系统（E）排烟系统59 绿化管理的内容包括( )。（A）日常管理（B）翻新改造（C）花木种植（D）环境布置（E）绿化无偿服务60 可行性研究阶段的工作内容有( )。（A）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式（B）
19、根据规划和配套确定物业管理服务的总体质量（C）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准（D）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准（E）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案61 下列说法正确的有( )。（A）物业管理可从业主及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用等提出建议，使物业的设计更优化、完善（B）在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，提升物业品质。（C）物业管理企业可以通过早期介入，在管理中做到心中有数（D）物业管理企业通过早期介入过程中与各方的磨合，为日后管理建立畅通的沟通渠道（E）物业
20、单位可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌62 清洁卫生服务管理的基本方法有( )。（A）日常管理（B）外包管理（C）自行作业（D）管理方法（E）管理要点63 常用的选拔方法包括( )。（A）面试（B）心理测试（C）知识测试（D）能力测试（E）劳动技能测试64 物业管理招标的主体一般是( )。（A）物业的使用人（B）物业的建设单位（C）业主大会（D）主要业主（E）物业产权人65 物业装饰装修管理应重点检查的禁止行为的内容包括( )。（A）擅自变动建筑物主体和承重结构（B）擅自将房间或阳台改为卫生间、厨房（C）其他影响建筑结构和使用安全的行为（D）损坏原有节能设施，降低节能效果（E）装饰
21、装修质量三、简答题66 物业管理企业组织机构设置的一般原则是什么?67 如何运用合同签订的基本原则认定前期物业服务合同与物业服务合同的有效性?68 如何对物业装修现场实施管理?69 在组织实施房屋及设备设施管理工作时应按什么样的思路进行?70 什么叫结构式面试和非结构式面试?71 简述服务文化的功能。四、案例分析题72 方达物业管理公司(3 级资质)目前承接了 5 个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积 135 万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主的肯定。 问题1为了进一步发展企业，该物业管理公司应如何制定市场营销策略?2物业管理公司经营战略的模式有哪些? 物业管理师（物业管理实务
22、）模拟试卷 31 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理企业2 【正确答案】 D【知识模块】 早期介入与前期管理3 【正确答案】 C【知识模块】 早期介入与前期管理4 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同5 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标6 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标7 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同8 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构9 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构
23、10 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构11 【正确答案】 A【知识模块】 物业入住与装修管理12 【正确答案】 A【知识模块】 综合13 【正确答案】 D【知识模块】 财务管理14 【正确答案】 D【知识模块】 人力资源管理15 【正确答案】 B【知识模块】 人力资源管理16 【正确答案】 A【知识模块】 客户管理17 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理应用文书18 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理应用文书19 【正确答案】 D20 【正确答案】 A21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A24 【正确答案】 A25 【正确答案】 A
24、26 【正确答案】 D27 【正确答案】 D28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 D36 【正确答案】 C37 【正确答案】 A38 【正确答案】 B39 【正确答案】 C40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 B43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 D47 【正确答案】 A48 【正确答案】 C49 【正确答案】 D50 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分
25、，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 财务管理52 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 公共秩序管理服务53 【正确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 物业入住与装修管理54 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业入住与装修管理55 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 物业入住与装修管理56 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 物业管理合同57 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理合同58 【正确答案】 ABC
26、D59 【正确答案】 ABCD60 【正确答案】 ACDE61 【正确答案】 ABCD62 【正确答案】 BC63 【正确答案】 ABCE64 【正确答案】 B,C,E65 【正确答案】 A,B,C,D三、简答题66 【正确答案】 物业管理企业进行组织结构设置时,一般应遵循以下原则:(一)按照规模、任务设置的原则结构设置要以特定的工作任务、目标为中心,根据工作需要设置结构、岗位,并配备相应的管理人员,使人员与工作任务做到有机地配合与协调。(二)统一领导、分层管理的原则这一原则是管理层次与权限划分的一条行之有效的重要原则,以便统一指挥,逐级负责,有效管理幅度适中,集权与分权相结合。(三)分工协作
27、原则物业管理企业各部门和项目要有明确的分工和协作,要把企业的任务和目标进行层层分解落实到每个职能部门和项目,要注意分工的合理性。同时,加强上下级之间纵向协作,改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。(四)精干、高效、灵活的原则按照物业管理企业的目标、任务确定的物业管理企业的组织结构要精简、队伍要精干、工作要高效,同时能够根据外部环境的变化和企业内部业务发展需要及时对组织结构做出必要的调整,以体现午夜管理企业组织结构的灵活适应性。【知识模块】 物业管理企业67 【正确答案】 合同受法律法规约束,其签订和履行应当遵循中华人民共和国合同法规定的五项基本原则:(一)主体平等原则合同当事人的法
28、律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的,享有独立的人格,不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等,才能实现合同当事人的法律地位平等。因此,前期物业服务合同与物业服务合同的合同当事人的建设单位、业主、业主大会、业主委员会与物业管理企业都必须是平等的。(二)合同自由原则当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则,也就是合同自由原则,或称为契约自由原则。其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由。这就意味着前期物业服务合同与物业服务合同在签订过程中必须遵循合同双方当事人
29、自愿、自由的原则。(三)权利义务公平对等原则经济活动中的合同多数属于双务合同,如物业管理合同等。合同的任何一方当事人既享有权利,也承担相应义务,权利义务相对等。公平原则规范合同当事人之间的利益关系,制约对合同自愿原则的滥用,要求形式的公平(即合同主体的法律地位)和实质的公平。合同的实质公平,是指双方当事人的权利、义务必须大体相当的对等。对于显失公平的“ 霸王合同 ”和不利于双方权益的“格式合同”,当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。(四)诚实信用原则诚实信用原则,也称为诚信原则。诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。诚实信用原则,是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时,
30、应该诚实守信,以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务,不得有任何欺诈行为,并以此为道德伦理的平衡。诚实信用原则适用弹性相当大,具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。(五)守法和维护社会公益原则当事人订立合同、履行合同,应当遵守法律法规及政策规定,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。这是人们社会公共生活的基本准则。维护社会公益原则,也就是公序良俗原则,包括社会公德、公共秩序和善良风俗。守法和维护社会公益原则,是合同法的最高要求。【知识模块】 物业管理合同68 【正确答案】 (一) 严把出入关,杜绝无序
31、状态物业装修装饰期间,物业管理单位应严格物业区域的出入口(包括电梯)人员和材料管理。凡未佩带物业装修装饰施工标识的施工人员和其他闲杂人员,一律禁止入内,使装修装饰人员管理有序化、规范化。同时,加强装修装饰材料和设备的出入管理,杜绝不安全要素的出现。(二)加强巡视 ,防患于未然物业装修装饰期间,物业管理单位要抽调专业技术人员、管理人员和保安力量,加大物业装修装饰管理巡视力度,对有违规违章苗头的装修装饰户,要重点巡视盯防、频繁沟通,做到防患于未然。同时,检查施工单位施工人员是否如实申报,办理施工证,强化施工人员管理。(三)控制作业时间 ,维护业主合法权益物业装修装饰管理要特别需注意是否节假日、休息
32、时间还在装修施工,尤其是拆打,避免影响其他业主和物业使用人的工常生活工作秩序。(四)强化管理 ,反复核查物业集中装修期间,要增派人力,实施普遍巡查和重点检查相结合。一方面,检查装修装饰项目是否为核查过的项目;另一方面,检查施工人员的现场操作是否符合相关要求。【知识模块】 综合69 【正确答案】 明确目标、保障资源、体系建立、过程控制、检查和验证和纠正和预防。【知识模块】 房屋及设备设施管理70 【正确答案】 结构式面试:此类面试是先确定要提的全部问题 ,然后一一提问。这样有准备的系统式提问有利于提高面试效率,了解的情况较为全面,但谈话方式程式化,不太灵活。非结构式面试:此类面试是在面试中面试者
33、可随时发问 ,无固定的提问程式,对每位应聘者所提问题都有所不同。这种面试可以了解特定的情况,但缺乏全面性,效率较低。【知识模块】 人力资源管理71 【正确答案】 导向功能 ;约束功能;凝聚功能;激励功能。【知识模块】 综合四、案例分析题72 【正确答案】 1该物业管理公司应这样制定市场营销策略：(1)建立营销机构。(2)调查分析市场。(3)明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。(4)确定经营战略。(5)设计营销战略。(6)制定和实施营销方案。2经营战略四种模式：(1)特色品牌专一发展模式。(2)特色品牌综合发展模式。(3)连锁经营发展模式。(4)资产重组发展模式。
