1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 34 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在现代人力资源管理理念中，人力资源管理部门被视为( )。（A）事务性机构（B）简单服务性机构（C）非生产非效益部门（D）生产与效益部门2 物业管理企业的设立程序分为( )两个阶段。（A）公司注册登记和税务登记（B）企业名称预先审核和注册登记（C）企业注册登记和资质审批（D）企业资质审批和颁发职业资格证书3 组织文化与思想政治工作的关系是( )（A）相互交叉，互为依存（B）二者是一回事（C）组织文化是思想政治工作的补充（D）二者没有关
2、系4 下面不是人力资源的特点的是( )。（A）能动性资源（B）特殊的资本性资源（C）高增值性资源（D）一次性资源5 前期物业管理是指( ) 的物业管理阶段。（A）物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止（B）物业销售开始至物业办理入住为止（C）物业竣工验收开始至业主大会选聘物业服务企业为止（D）物业办理入住开始至业主大会选聘物业服务企业为止6 ( )应当采取必要的措施,保证评标在严格保密的情况下进行。（A）招标人（B）物业项目所在地房地产行政主管部门（C）评标委员会（D）招标所在地房地产行政主管部门7 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由( )负责。（A）保安部主管（B）工程
3、部主管（C）义务消防人员（D）专职消防管理人员8 承诺必须由( ) 作出，才能产生法律效力。（A）要约人（B）受要约人（C）第三方（D）委托人9 主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作的是( )。（A）小修（B）中修（C）大修（D）系统大修10 标前会议的主要目的是( )。（A）协调投标人行动（B）投标人现场踏勘（C）解答投标人提出的各类问题（D）协商招标中存在的问题11 物业管理企业在居住小区的装修管理中，应根据建设部的( )制定本小区的装修管理规定。（A）城市异产毗连房屋管理规定（B） 城市新建住宅小区管理办法（C） 城市房屋修缮管理规定（D）住宅室内装饰装修管理
4、办法12 将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙的，由( ) 责令改正，并对装修人处 500 元以上 1000 元以下罚款，对装修装饰企业处 1000 元以上 10000 元以下罚款。（A）建设单位（B）城市房地产行政主管部门（C）物业管理企业（D）城市规划行政主管部门13 合同的标的是合同的( )。（A）内容（B）客体（C）主体（D）价格14 业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选( )物业服务合同以及业主公约的法律效力。（A）直接影响着（B）都不影响（C）部分影响（D）削弱了15 物业管理公司中处理业主或使用人投诉的部门是( )。（A）管理部（B）服
5、务部（C）监察部（D）产业部16 物业管理区域内第一套房屋交付业主使用( )，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。（A）满一年（B）满两年（C）一年以内（D）两年以内。17 电梯每年要由( ) 进行年检,获得年检合格证,才能继续使用。（A）政府房地产主管部门（B）政府工商物价主管部门（C）政府技术监督主管部门（D）政府劳动保障主管部门18 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,物业管理企业要( ) 。（A）承担安全保证责任（B）承担相应的法律责任（C）承担安全赔偿责任（D）不承担相应的法律责任19 酬金制下,物业管理企业应当向全体业主或业主大会公布物业服务
6、资金年度预决算,并每( ) 不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（A）年（B）半年（C）季度（D）月20 请求公文的标题出现的形式一般是( )。（A）发文单位加文种（B）事由加文种（C）单用文种名称（D）发文单位加事由加文种21 根据公司法和物业服务企业资质管理办法的规定，物业服务企业的设立程序分为( ) 和资质审批两个阶段。（A）工商注册申请 （B）资产评估（C）工商注册登记 （D）公司章程审批22 在表达规范上常见的语法错误是( )。（A）搭配不当（B）成分残缺（C）指代不明（D）以上三项都是23 下列是物业公用部位及共用设施设备管理工作交接的是( )。（A）共用配套设施（B）管理资料（
7、C）物业管理用房（D）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备24 下列不是物业验收须知主要内容的是( )。（A）物业不同部位保修规定（B）物业验收存在的问题、有关维修处理的约定等（C）物业建设基本情况、设施设备的使用说明（D）物业验收应注意的事项以及其他需要提示说明的事项等25 共用设施设备外包的选择是( )。（A）设立外包合同（B）项目外包分析（C）订立外包管理合同应注意的事项（D）外包管理合同实施应注意的问题26 ( )是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。（A）公共管理安防系统（B）物业管理安防系统（C）安防系统（D）防范系统27 下列不属于物业管理早
8、期介入阶段内容的是( )。（A）管理阶段（B）规划设计阶段（C）建设阶段（D）销售阶段28 物业资料包括( ) 。 物业产权资料；业主资料；管理资料；财务资料；合同协议书；人事档案资料；（A）（B） （C） （D）29 通常情况下，要从下列( )方面对承包方进行评估。 企业品牌状况；企业规模；资信信誉；技术能力；付款方式；（A）（B） （C） （D）30 露天停车场属于( ) 服务范围。（A）建筑物外公共区域清洁（B）建筑物内公共区域清洁（C）垃圾收集与处理（D）管道疏通31 有关物业开发项目早期介入的必要性表述中，不正确的是( )。（A）协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题
9、（B）能从源头上堵住漏洞，避免或减少阶段问题的发生（C）减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行（D）可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素彻底消除32 客户需要公平的礼遇，而不是埋怨、否认或找借口，体现了客户需要( )的需求。（A）被关心 （B）服务人员专业化（C）被倾听 （D）迅速反应33 “浇水、修剪造型、施肥、中耕除草等” 是绿化的 ( )。（A）日常管理（B）翻新改选（C）花木种植（D）环境布置34 下列不是酬金制和包干制财务特征的是( )。（A）会计主体（B）收入（C）成本费用（D）可预测性35 有关投标人对投标的组织策划的表述中，不正确的是( )
10、。（A）对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标的风险（B）技术文件的选择是确保投标活动的质量和效率的基础（C）灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性（D）周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动36 消防工作的指导原则是( )。（A）“安全第一，预防为主” （B） “预防为主，防消结合”（C） “预防第一，安全为主” （D）“安全第一，防消结合”37 日常物业管理的风险包括业主在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险和( )。（A）物业管理员工服务过程中的风险 （B）市政公用事业单位服务过程中的风险（C）物业管理项目外包服务
11、过程中的风险 （D）物业管理日常运作过程中存在的风险38 下列有关业主入住的说法中错误的是( )。（A）业主入住实行一站式柜台服务，不方便业主办理有关入住手续（B）因故未能按时办理入住手续的，可按照入住通知书中规定的办法另行办理（C）指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行（D）入住期间不仅有室内手续办理，还有现场验房等程序39 物业管理企业资质等级分为( )。（A）特级、一级、二级（B）一级、二级、三级（C）特级、一级、二级、三级（D）一级、二级、三级、四级40 共用设施设备外包的选择是( )。（A）项目外包分析（B）设立外包合同（C）订立外包管理合同应注
12、意的事项（D）外包管理合同实施应注意的问题41 下列属于白蚁防治方法的是( )。（A）药杀法（B）诱杀法（C）生物防治法（D）以上三项都是42 下列( ) 是物业管理投标的概念。（A）投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司（B）是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展的必然产物（C）符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务与标准编制投标文件，参与投标竞争的行为（D）运用价值规律和市场竞争机制，通过规范的行为，确定物业管理权的活动43 物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一部分纳入( )。（A）专项保养资金（B）专项
13、服务资金（C）专项维修资金（D）专项改造资金44 ( )是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。（A）前期介入（B）早期介入（C）前期物业管理（D）早期物业管理45 下列不属于新建物业承接查验的计划准备的是( )。（A）与建设单位确定承接查验实施方案（B）与建设单位确定承接查验的日期、进度安排（C）要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料（D）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作46 业主因故未能按时办理入住手续的，可按照( )中规定的办法另行办理。（A）入住通知书（B）业主手册（C）业主公约
14、（D）入住须知47 设备的检查按检查时间的间隔，通常分为定期检查和( )。（A）不定期检查（B）专项检查（C）重点检查（D）日常检查48 招标方式中，可以保证投标物业公司有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠的方法是( ) 。（A）公开招标（B）邀请招标（C）协议招标（D）定向招标49 紧急事件的处理包括( )阶段。（A）事先、事中控制（B）事中控制、事后处理（C）事先处理、事后处理两个（D）事先准备、事中控制、事后处理三个50 对建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的物业服务企业可以( )。（A）必须承接（B）承接后建设单位再进行整改（C
15、）拒绝承接（D）承接后督促建设单位处理二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 高层建筑消防管理的主要措施有( )。（A）防火分割（B）做好安全疏散准备工作（C）设置自动报警设施（D）设置照明和疏散标志（E）完善防火措施52 对电梯( ) 须进行业务培训，经政府有关部门的资质审核后持证上岗。（A）运行人员（B）乘坐人员（C）维修人员（D）钥匙管理人员（E）卫生人员53 物业服务企业的特征包括( )。（A）物业服务企业是独立的企业法人（B）物业
16、服务企业是隶属于房地产开发企业的企业法人（C）物业服务企业是服务性的企业（D）物业管理具有一定的公共管理性质的职能（E）物业服务企业的产品就是服务54 直线制是最简单的企业管理组织形式，其主要优点在于( )。（A）加强了横向协调（B）命令统一（C）责权分明（D）指挥及时（E）集指挥和职能于一身55 企业内部直接财务环境主要包括企业的( )。（A）生产能力（B）聚财能力（C）用财能力（D）生财能力（E）理财人员素质56 下列对“德、能、勤、绩” 说法正确的是( )。（A）德的标准应该是抽象的、一成不变的（B）纯粹的德和勤是不适用于考核评价的（C）勤的指标也是不需要评比的（D）能力评估没有必要结合
17、实际工作中的具体表现（E）对绩的考评是对员工绩效评估的核心57 可用来任免干部的文种有( )。（A）公告（B）通告（C）通报（D）通知（E）命令58 物业管理应用文书制作及运用的要领包括( )。（A）行政公交与其他文书的区别（B）应用文书提纲的模式（C）应用文书标题的制作（D）应用文书写作的行款格式规则（E）应用文书的写作要领59 在物业管理实践中，往往在业主入住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括( ) 。（A）管理用房到位 （B）物
18、资配备到位（C）物业管理人员到位 （D）资金落实到位（E）档案管理到位60 投标的风险主要来自于( )。（A）企业产权人（B）招标人和招标物业（C）物业使用人（D）投标人（E）竞争对手61 住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求，以下叙述错误的有( )。（A）物业服务企业信用档案记录信息的报送、传递及有关事官的联系，必须采用电子邮件方式（B）扩大物业服务企业信用档案的覆盖面（C）物业服务企业信用档案记录信息每季度至少更新两次（D）保证物业管理信用档案系统信息的全面、准确（E）统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享62 下列选项中，属于口头合同的有( )。（A）当事人以对话的
19、方式就合同的主要条款协商一致达成的协议（B）当事人通过电话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议（C）当事人通过第三人从中撮合的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议（D）当事人通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议（E）当事人通过第三人转达意思达成一致的意思表示63 物业管理投诉处理的要求有( )。（A）对投诉要“ 谁受理、谁跟进、领导回复”（B）接受和处理业主投诉要做详细记录，并及时总结经验（C）尽快处理，暂时无法解决的，除必须向业主说明外，要约时间处理，时时跟进（D）接受与处理业主的投诉，要尽可能满足业主 (或物业使用人)的合理要求（E）对业主的过多要求不予理睬64 计划的内
20、容一般由( )三部分构成。（A）前言（B）主体（C）正文（D）结论（E）结尾65 沟通的管理包括( ) 。（A）建立定期客户沟通制度（B）建立跟踪分析和会审制度（C）拒绝接受客户投诉（D）接受客户投诉（E）引进先进技术和手段，加强客户管理三、简答题66 什么是公开招标? 其特点是什么 ?67 物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?68 如何签订物业服务合同?69 简述物业管理安全防范工作检查方法。70 保安员的培训一般应包括哪些方面?71 服务文化可以分为哪些层面?四、案例分析题71 楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏
21、室内的储柜及物品受损。物业服务部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。请分析后回答以下问题：72 顾某能否在自己的房屋内随意添装卫生设备?说明理由。73 顾某是否应承担王某的损失?说明理由。物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 34 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 人力资源管理2 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理企业3 【正确答案】 C【知识模块】 人力资源管理4 【正确答案】 B【知识模块】 人力资源管理5 【正确答案】 A【知识模块】 早期介入与前期管理6
22、【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招标投标7 【正确答案】 D【知识模块】 公共秩序管理服务8 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同9 【正确答案】 A【知识模块】 房屋及设施设备管理10 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标11 【正确答案】 D【知识模块】 物业入住与装修管理12 【正确答案】 B【知识模块】 物业入住与装修管理13 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同14 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同15 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构16 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构17 【正确答案】 C
23、【知识模块】 房屋及设备设施管理18 【正确答案】 B【知识模块】 公共秩序管理服务19 【正确答案】 A【知识模块】 财务管理20 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理应用文书21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 D30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 A39 【正确答案】 B4
24、0 【正确答案】 A41 【正确答案】 D42 【正确答案】 C43 【正确答案】 C44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 A47 【正确答案】 D48 【正确答案】 B49 【正确答案】 D50 【正确答案】 C二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 公共秩序管理服务52 【正确答案】 A,C【知识模块】 房屋及设施设备管理53 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】
25、物业管理企业的设立和组织机构54 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构55 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 财务管理56 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 人力资源管理57 【正确答案】 D,E【知识模块】 物业管理应用文书58 【正确答案】 ACDE59 【正确答案】 A,B,C60 【正确答案】 BDE61 【正确答案】 A,C62 【正确答案】 A,B,C,E63 【正确答案】 B,C,D64 【正确答案】 A,B,E65 【正确答案】 A,B,E三、简答题66 【正确答案】 公开招标是指招标人通过公共媒介上发布招标公告,并同时在房地产行政主管
26、单位的网站上发布免费招标公告,邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标的主要特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织参与投标,招标程序和中标结果公开,且不允许在程序启动后单方面变更。【知识模块】 物业管理招标投标67 【正确答案】 物业管理招标投标的基本要求:符合相关法律法规的要求 ;充分考虑市场要素;针对项目特点实施;明确程序与时间。物业管理招标投标的基本原则:公平原则、公正原则、公开原则、合理原则、诚实信用原则。【知识模块】 物业管理招标投标68 【正确答案】 物业服务合同是物业管理企业与业主(或业主大会授权的业主委员会,下同)之间就物业管理服务及相关
27、的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。签订物业服务合同要把握以下关键问题:(一)物业服务合同签订的过程订立物业服务合同的过程包括要约与承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应具体明确,即必须包含将来合同的主要条款和让一般人理解其真实含义,同时要表明经受要约人的承诺,要约人即受该意思表示的约束。合格的物业管理企业、特定的业主(物业建设单位、公房出售单位)、业主大会都可以提出要约。承诺是受要约人同意要约的意思表示。但因要约中的合同条款分为实质性条款和非实质性条款,如果在承诺的同时,更改要约的条款属于实质性条款,则视为对要约的拒绝并发出了新的要约;如果更改要约内容的条款属于
28、非实质性条款 ,是对要约的非实质性变更,除非要约人及时反对,则该项承诺为合格承诺。(二)物业服务合同的成立物业服务合同的成立,是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致意见。物业服务合同属诺成性合同,且应当采用书面的形式,双方当事人一经签字或盖章,合同即成立。(三)物业服务合同的生效物业服务合同属非要式合同,通常在成立时即生效。如果合同附生效条件,则在该条件成就时生效。【知识模块】 物业管理合同69 【正确答案】 牧业管理安全防范工作检查方法有日检、周检、月检及督查。(一)日检:由班组长依据检查标准每天对本班各岗位的当班人员进行检查。(二)周检:由安防主管及项目领导根据检查标准每周进行全面的检
29、查。(三)月检:由指定人员对各项目的安防工作进行全面检查,重点检查现场管理效果及过程管理记录,确保安防工作的有效性。(四)督查:由指定的督查队员不定期对安防工作进行突击检查,确保安防工作严格按标准执行,并对违规人员进行处罚教育。【知识模块】 公共秩序管理服务70 【正确答案】 保安员的培训包括:(一)知识培训包括:物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通常识、消防知识、防卫制度等方面的知识。(二)能力培训包括:巡逻岗岗位能力、大堂岗
30、(固定岗)岗位能力、交通岗岗位能力、车库(场)岗岗位能力、内务岗岗位能力、物品出入管理能力、盗窃、匪警应急事件处理能力、发生斗殴事件的处理能力、巡逻中发现可疑分子的处理能力、发现住户醉酒闹事或精神病人的处理能力、遇到急症病人的处理能力、突发水浸事故的处理能力、火灾事件的应急处理能力、煤气泄露事故的处理能力、执勤中遇到不执行规定、不听劝阻事件的处理能力、业主/物业使用人家中发生刑事或治安案件时的处理能力、车辆冲卡事件的处理能力等方面。【知识模块】 人力资源管理71 【正确答案】 服务文化可以分为物质文化、行为文化、制度文化和精神文化四个层面。(1)物质文化包括服务产品、企业服务环境、企业广告与设
31、计、技术、设备现代化与文明程度等。(2)行为文化是指企业在服务经营、学习娱乐中所产生的活动文化,包括企业经营、教育宣传、人际关系活动、文娱体育活动中所产生的文化现象等。它还可以划分为企业家的行为、企业模范人物的行为、企业员工的群体行为等。(3)制度文化主要包括企业领导体制、企业组织机构、企业管理制度等。(4)精神文化是指企业在经营过程中,受一定的社会文化背景、意识形态影响而长期形成的一种精神成果和文化观念。主要包括企业精神、价值观念、经营哲学等。精神文化是企业文化的核心。【知识模块】 综合四、案例分析题72 【正确答案】 顾某不能在自己的房屋内随意添装卫生设备。 理由：住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报房地产管理部门审批。73 【正确答案】 顾某应承担王某的损失。 理由：房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
