1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 42 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 通过人员分析，确定人员标准。这是招聘选拔工作的( )。（A）准备阶段（B）实施阶段（C）选择阶段（D）检验效度阶段2 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，( )应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。（A）物业服务企业（B）施工单位（C）建设单位（D）设计单位3 装饰装修工程的最低保修期限为( )。（A）2 年（B） 3 年（C） 10 年半（D）5 年4 临时管理规约的订立者是( )。（A）建设单位（B）物业管理单位
2、（C）业主大会（D）业主委员会5 下列属于合同要约的是( )。（A）拍卖（B）投标（C）标价（D）广告6 在房屋计划养护工作中，要求外墙每( )彻底检修加固一次。（A）3 年（B） 5 年（C） 10 年（D）15 年7 钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级的评定方法有( )。（A）2 种（B） 3 种（C） 4 种（D）5 种8 住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处( )以下的罚款。（A）5 万元（B） 10 万元（C） 20 万元（D）50 万元
3、9 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做( )。（A）检验验收（B）闭水实验（C）维修承诺（D）保修承诺10 设立物业服务企业，必须向( )进行注册登记，领取营业执照。（A）建设行政主管部门（B）工商行政管理部门（C）国家税务部门（D）人力资源和社会保障部门11 物业管理条例明确规定,( )应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。（A）建设单位（B）政府行政主管部门（C）业主大会、业主委员会（D）物业管理企业12 在物业管理企业发生更迭时,物业管理企业代管的专项维修资金账目经( )审核无误后,应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内
4、送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（A）政府主管部门（B）业主大会（C）业主委员会（D）建设单位13 企业的税前利润是指( )。（A）营业利润（B）利润总额（C）主营业务利润（D）净利润14 工会经费属于( ) 。（A）企业管理费（B）规费（C）与建设项目有关的其他费（D）与未来企业生产经营有关的其他费15 在物业管理活动中,“ 不要轻易承诺 ”体现了哪一种职业道德 ( )。（A）守法经营（B）恪守信用（C）尽职尽责（D）以诚为本16 公司董事会对年度经济指标的下达、对总经理的任命等事项都要通过( )的形式进行。（A）决定（B）报告（C）公约（D）请示17 物业管理投标文件编写中应注意
5、的问题是( )。（A）不可任意修改填写内容，投标人所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改的，则应由投标方负责人在修改处签字（B）补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加（C）对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围（D）密切关注、正确分析竞争对手的报价18 ( )是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。（A）技术（B）外部环境（C）战略（D）组织规模19 ( )是合同订立的必需过程。（A）要约和邀约（B）邀约和承诺（C）要约和承诺（D）邀请要约和承诺20 义务消防队员的
6、工作是( )。（A）负责消防监控报警中心的值班监控（B）负责消防知识的普及、宣传和教育（C）负责消防设施设备及日常消防工作的检查（D）以上三项都包括21 物业服务企业信用档案系统建设的技术支持和系统运行与维护管理工作是由( )负责。（A）地方物业管理行政主管部门 （B）中国物业管理协会（C）住房与城乡建设部 （D）住房与城乡建设部信息中心22 下列( ) 是应用文书的写作要领。（A）行政公文的写作要领（B）事务文书的写作要领（C）礼仪文书的写作要领（D）以上三项都是23 下列不属于签订前期物业服务合同应注意事项的是( )。（A）物业的基本情况（B）物业各项的承接验收（C）物业服务的费用（D）前
7、期物业服务合同的解除或终止24 “积极配合相关部门做好法律政策宣传教育” 是 ( )的内容。（A）出入管理（B）安防系统的使用、维护和管理（C）配合政府开展社区管理（D）施工现场管理25 下列对合同要约的表述，不正确的是( )。（A）一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人（B）要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能 理解要约人的真实意图（C）要约并非要约人原因导致信件遗失而不能传达的，视为要约生效（D）要约人虽有要约但未传达，则该要约不发生任何效力26 下列不属于合同风险的是( )。（A）合同规划（B）合同期限（C）合同订立
8、的风险（D）合同执行的风险27 ( )是指员工要求离开现任职位，与企业解除劳动合同，退出企业工作的人事调整活动。（A）辞职（B）辞退（C）解职（D）资遣28 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于( )日。（A）10 （B） 15（C） 20 （D）2529 下列不属于物业管理应用文书的类型的是( )。（A）行政公文（B）事务文书（C）记事公文（D）制度文书30 新建物业经过承接查验，物业工程质量问题整理出来之后，由( )提出处理方法。（A）物业服务企业 （B）业主委员会（C）监理单位 （D）建设单位31 以下不属于电梯系统管理工作的主要内容是
9、( )。（A）将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价（B）按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书（C）电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用（D）常见电梯按用途分为乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分为直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分为单机控制电梯、集选控制电梯等32 设施设备的管理包括( )。 供配电系统；给排水系统；消防系统；电梯系统；空调系统；（A）（B） （C） （D）33 组
10、织所辖区域内所有物业服务企业及执(从)业人员信用档案系统的建设与管理工作是由( ) 负责。（A）各级物业管理行政主管部门 （B）中国物业管理协会（C）地方物业管理行政主管部门 （D）住房与城乡建设部信息中心34 ( )是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。（A）紧急事件（B）物业紧急事件（C）物业管理紧急事件（D）典型紧急事件35 ( )是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业管理企业的一项基本功。（A）物业管理服务管理（B）物业管理档案管理（C）物业管理资料管（D）物业管理工作管理36 配置在各项目的消防器材，( )应做一次
11、全面统计工作。（A）每项（B）每月（C）每季（D）每年37 “客户所提问题或投诉，要引起重视，尽快处理” 是沟通方法中的( )。（A）倾听（B）提问（C）表示同情（D）解决问题38 ( )是编制物业管理方案的前提条件。（A）风险控制（B）现场踏勘（C）项目分析（D）市场调研39 ( )是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。（A）售房合同（B）签订与履行物业服务合同（C）前期物业服务合同（D）管理规约40 下列说法错误的是( )。（A）上门有偿清洁服务是常规物业管理清洁服务的延伸服务（B）室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等（C）外墙清洗是清洁
12、工作中安全风险较小，操作技术要求较高的一项工作（D）环境管理与业主物业使用人生活工作密切相关，是物业管理的基本内容之一41 物业管理档案的收集整理一般是按照物业管理的( )进行的。（A）流程分类（B）结构分类（C）时间分类（D）事件分类42 物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定( )的活动。（A）房屋管理权（B）物业经营权（C）物业管理权（D）物业控制权43 在物业管理公司投标文件的商务文件中一般不包括( )。（A）公司简介（B）法定代表人证明（C）投标报价单（D）物业管理方案44 ( )是物业管理服务活动过程中突然发生的，可能对服务对象、物
13、业管理企业和公众产生危害，需要立即处理的事件。（A）物业管理紧急事件（B）物业管理事件（C）物业管理危害（D）物业管理危机45 物业管理工作的移交必须在完成( )的前提下，在不同的主体之间进行。（A）承接查验（B）竣工验收（C）合同签订（D）选聘新物业管理企业46 根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从广告媒介上采集公开招标信息，二是来自( )。（A）建设单位负责人发送来的信息（B）投标人主动采集来的信息（C）其他投标人转告过来的信息（D）招标方的邀请47 招标的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中物业管理方面的专家不能少于成员总数的( )。（A）1/3
14、（B） 2/3（C） 1/2（D）1/448 招标方式中，可以保证投标物业公司有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠的方法是( ) 。（A）公开招标（B）邀请招标（C）协议招标（D）定向招标49 物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的( ) 原则。（A）产权、经营权分离（B）业主至上（C）专业高效（D）公平竞争50 某企业在一次物业管理项目的招标活动中，根据中华人民共和国招标投标法的要求安排了以下招标程序：成立招标组织；组织投标人踏勘现场，并对招标文件答疑；签收投标文件； 编制招标文件和标底； 确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；发布招标
15、公告或发出投标邀请书； 发售招标文件；对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人。下列排列顺序正确的是( )。（A）（B） （C） （D）二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 物业服务合同可因( )终止。（A）物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同（B）因不可抗力，如地震、战争等，合同无法履行（C）业主委员会选聘了新的物业服务企业（D）物业服务企业被宣告破产（E）法律、法规规定的其他情形52 物业管理投标文件中的商务文件
16、主要包括( )。（A）投标人资质、资信证明文件（B）法人证明文件（C）物业服务业绩和物业管理方案（D）投标报价表（E）投标人的授权书和投标保函53 房屋质量鉴定的基本任务是( )。（A）使房屋达到基本完好房或完好房标准（B）搞清所管的现有房屋的质量状况（C）搞清所管现有房屋的分布情况（D）为房屋的管理提供基本资料依据（E）为房屋的保养和修缮提供基本资料依据54 物业管理招标的方式有( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）有限竞争性招标（D）选择性招标（E）议标55 物业管理招标按招标主体的类型划分可分为( )。（A）物业的建设单位为主体的招标（B）业主大会为主体的招标（C）物业产权人为主体的
17、招标（D）政府机关为主体的招标（E）物业产权部门为主体的招标56 对被鉴定为危险房屋的,一般可作如下处理( )。（A）继续使用（B）观察使用（C）处理使用（D）停止使用（E）整体拆除57 沟通管理不包括( ) 。（A）建立物业管理沟通环境（B）建立定期客户沟通制度（C）建立跟踪分析和会审制度（D）建立客户沟通档案（E）引进先进技术和手段，加强客户管理58 动火过程中的要求包括( )。（A）现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火（B）发生火灾、燃炸事故时，要及时扑救（C）动火人员和现场负责人在动火作业后，应检查并彻底清理现场火种（D）动火现场要指定安全负
18、责人（E）动火人员要严格执行安全操作规程59 培训的组织与实施的主要工作包括( )。（A）年度培训计划的制定（B）培训员工的管理（C）培训师资的管理（D）培训方法的运用（E）培训效果的评估60 义务消防队伍建设包括( )。（A）义务消防队员的教育（B）义务消防队员的构成（C）义务消防队员的宣传（D）义务消防队员的工作（E）义务消防队伍的训练61 新建物业承接查验的准备工作包括( )。（A）人员准备（B）工作准备（C）计划准备（D）资料准备（E）设备、工具准备62 物业服务企业在处理紧急事件过程中，通过对( )的正确理解和应用，将更有助于有效地处理好紧急事件，降低物业管理风险。（A）处理过程（B
19、）处理原则（C）处理程序（D）处理策略（E）处理结果63 物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列( )行为之一的将不予登记。（A）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的（B）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的（C）所购买的房屋为业主的第二套房屋（D）未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的（E）装修方案不是由专业设计师设计的64 投诉的意义在于( ) 。（A）物业管理投诉的接待与处理是物业管理服务中重要的组成部分，也是提高物业管理服务水准的重要途径（B）要正确看待物业管理投诉，并把它转换为一种消除失误、改善管理与服务、加深
20、与业主沟通联系的机遇（C）业主反复地电话投诉、书信投诉、拒交物业服务费等，将影响物业管理企业的正常工作，甚至会影响企业的品牌声誉（D）投诉经常是一部分业主的无理取闹（E）投诉的处理会耗费物业公司管理人员大量的时间和精力65 下列关于业主公约的说法中,正确的有( )。（A）业主公约经业主大会通过后生效（B）业主公约对全体业主具有约束力（C）业主公约对物业管理企业具有约束力（D）业主公约对物业建设单位具有法律约束力（E）业主公约仅有道义上的约束力三、简答题66 15.在物业管理投标活动中,对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?67 简述有效合同应当具备的必要条件。68 试述前期物业服务合同有那些特
21、征?69 制定年度培训计划的依据有哪些?70 测量客户满意的方法?71 简述服务文化的功能。四、案例分析题72 你是某公司的高级管理人员，公司委派你起草前期物业服务合同，你认为前期物业服务的主要内容是什么?物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 42 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 人力资源管理2 【正确答案】 B【知识模块】 早期介入与前期管理3 【正确答案】 A【知识模块】 早期介入与前期管理4 【正确答案】 A【知识模块】 物业
22、管理合同5 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理合同6 【正确答案】 C【知识模块】 房屋及设施设备管理7 【正确答案】 C【知识模块】 房屋及设施设备管理8 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标9 【正确答案】 B【知识模块】 物业入住与装修管理10 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构11 【正确答案】 A【知识模块】 综合12 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理13 【正确答案】 B【知识模块】 财务管理14 【正确答案】 A【知识模块】 财务管理15 【正确答案】 B【知识模块】 人力资源管理16 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理应用文书17
23、 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 D22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C26 【正确答案】 A27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D31 【正确答案】 D32 【正确答案】 D33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 D38 【正确答案】 C39 【正确答案】 B40 【正确答案】 C41 【正确答案】 A42 【正确答案】 C43 【正确答案】 D44 【正
24、确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 D47 【正确答案】 B48 【正确答案】 B49 【正确答案】 A50 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理合同52 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 物业管理招标投标53 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房屋及设施设备管理54 【正确答案】 A,B【知识模块】 物业管理招标投标55 【正确答案】
25、A,B,C【知识模块】 物业管理招标投标56 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房屋及设备设施管理57 【正确答案】 AD58 【正确答案】 A,B,D,E59 【正确答案】 BCDE60 【正确答案】 BDE61 【正确答案】 ACDE62 【正确答案】 B,C,D63 【正确答案】 A,B,D64 【正确答案】 A,B65 【正确答案】 A,B三、简答题66 【正确答案】 项目评估主要包括以下几个方面的内容:投标物业的基本情况; 招标物业项目的定位;业主的需求;建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况;招标条件和招标过程;竞争对手;企业自身条件的分析。【知识模块】 物业
26、管理招标投标67 【正确答案】 合同要件即有效合同应当具备的必要条件,包括:(一)当事人的缔约能力当事人缔约能力,即合同的当事人应当具备的合法资格。订立合同的当事人,应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力,可以是自然人,也可以是法人、其他组织。作为法人和其他组织而言,这些主体在订立合同时,必须具有相应的法律资格。当事人缔约能力是指理解合同订立行为及其一般意义的能力。当事人不能完全理解合同的法律意义不意味着缺乏缔约能力,除非证明某人缺乏行为能力或者除非某人处于身份不能的状态,否则推定每个人都具有行为能力。(二)当事人的真实意思表示当事人同意的真实,即合同应当是双方当事人意思表示真实的反映。合同
27、的订立是基于“契约自由 ”的原则,而 “契约自由”是建立在当事人真实意思表示的基础上的。因此,如果合同中不能反映当事人的真实意思,该合同就必然属于无效合同。(三)合同内容合法内容不合法的合同,自然就构成了合同的无效。因此,合同的内容必须符合法律、法规的规定,符合社会的公共利益等,不能违反法律、法规的规定,不能损害社会的公共利益等。(四)合同的形式合法合同形式是合同当事人所达成的协议的表现形式,是合同内容的载体。因此,合同的形式合法,就意味着法律、法规所规定的合同形式必须遵守,否则也将构成合同的无效。中华人民共和国合同法第十条就明确规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行
28、政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”这条规定的实质就是要求合同形式必须合法。订立合同如果不符合这四个合同要件之一的,就不具备合同成立基本条件,属于无效合同。无效合同自订立时起就不具备法律效力和约束力,合同双方的当事人之间就不存在基于合同而产生的权利义务关系。【知识模块】 物业管理合同68 【正确答案】 前期物业服务合同,是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据。因此,具有以下特征:(一)过渡性前期物业服务合同存在于业主或业主大会选聘物业管理企业之前的过渡时间内。物
29、业管理条例第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限; 但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”一旦业主组成业主大会,选举出业主委员会,业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订了物业服务合同,前期物业服务合同即终止。(二)前期业主利益的保护性前期物业服务合同涉及的当事人有建设单位、物业管理企业、前期已经入住的业主和物业使用人。由于建设单位具有选聘前期物业管理企业的权利,分散的业主又是陆续办理入住手续,而且业主大会没有成立,分散的业主的各种合法权益往往就难以维护和保障,所以前期已经入住的业主和物业使用人在前期物业服务合同关系中就处于
30、弱者地位。为了保护上述弱势群体的合法权益,建设单位在办理物业房屋销售许可证时应该持前期物业服务合同向政府主管部门备案,以防止有不公平条款损害前期已入住业主的利益。物业管理条例第二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于 3 个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”要求以公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业,保护广大小业主的合法权益。(三)风险
31、性由于前期物业管理期限短暂且不确定,管理关系不稳定,所以前期物业服务合同存在着风险。这种风险可以通过前期物业服务合同约定或其他方式进行规避,明确在物业管理的早期介入活动以及前期管理服务中,物业管理企业应该提供那些服务,建设单位如何给予报酬或补偿等。【知识模块】 物业管理合同69 【正确答案】 依据有:(1)企业经营战略和经营目标;(2)企业人力资源规划;(3)员工绩效考核结果;(4)本企业实际情况。【知识模块】 人力资源管理70 【正确答案】 抱怨与建议系统 ;客户满意调研;神秘客户法;失去客户分析;竞争者分析【知识模块】 综合71 【正确答案】 导向功能 ;约束功能;凝聚功能;激励功能。【知
32、识模块】 综合四、案例分析题72 【正确答案】 前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系，主要包括：合同的当事人，物业基本情况，服务内容与质量，服务费用，物业的经营与管理，承接查验和使用维护，专项维修资金，违约责任，其他事项。物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别为：物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：一是订立合同的当事人不同，前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业服务企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，具有期限明确，稳定性强等特点。【知识模块】 物业管理合同
