1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 45 及答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 根据中华人民共和国招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定的招标程序有:发布招标公告或发出投标邀请书编制招标文件和标底(如果有 )发售招标文件对潜在投标人进行资质审查,并将审查结果通知各潜在投标人招标人向政府主管部门办理物业管理招标备案。其中正确的顺序是( ) 。（A）（B） （C） （D）2 物业管理招标,其评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员人数为( )。（A）5 人以上单数,其中物业管理专家不得少于成员
2、总数 2/3（B） 5 人以上单数,其中物业管理专家不得少于成员总数 1/2（C） 7 人以上单数,其中物业管理专家不得少于成员总数 2/3（D）7 人以上单数,其中物业管理专家不得少于成员总数 1/23 评标委员会专家应当从事相关领域工作满( )年并具有高级职称或者具有同等专业水平。（A）3（B） 5（C） 8（D）104 建筑物内电梯彻底检查和大修应( )一次。（A）半年（B） 1 年（C） 3 年（D）5 年5 招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。（A）7（B） 5（C） 3（D）96 必须通过招投标方式选聘物业服务企业的项目是( )。（A）新建的商场
3、（B）新建的写字楼（C）新建的住宅（D）新建的医院7 中华人民共和国合同法规定,因债务人怠于行使到期债权,对债权人造成损害的,债权人( )。（A）可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权（B）可以向人民法院请求以债务人的名义行使债务人的债权（C）可以向仲裁机构以债务人的名义行使债务人的债权（D）行使代位权的必要费用,由债权人负担8 下列有关装饰装修管理责任的说法中正确的是( )。（A）装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任（B）装修人违反规定，将住宅室内装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由物
4、业管理部门责令改正，并处罚款（C）装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由物业管理部门责令改正，并处罚款（D）装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市环境保护主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任9 作为解决纠纷的方式,下列涉及仲裁与和解的关系表述错误的是( )。（A）和解是当事人进行仲裁前的必经程序（B）当事人申请仲裁后,可以自行和解（C）当事人达成和解协议,撤回仲裁申请后反悔的,可以根据仲裁协议申请仲裁（D）当事人达成和解协议的,可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书 ,也可以撤回仲裁申请10 建设单位与物业买受人签订
5、的物业房屋销售合同,应当包括( )的内容。（A）业主公约（B）物业管理规章制度（C）前期物业服务合同约定（D）业主大会议事规则11 二级物业服务企业的物业管理人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人。（A）10（B） 20（C） 30（D）4012 物业管理条例规定，二级物业管理企业中专业人员以及工程、管理、经济类等相关专业的专职管理和技术人员应该不少于( )人，其中，中级以上职称的人员应该不少于( ) 人。（A）20，10（B） 30，20（C） 50，30（D）40，2013 城市房屋白蚁防治中,挖巢法最好在( )进行。（A）春天（B）夏天（C）秋天（D）冬天
6、14 实现风险识别目标的首要原则是( )。（A）综合考察原则（B）全面周详原则（C）量力而行原则（D）系统化原则15 下列说法错误的是( ) 。（A）在筛选申请表时,对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接筛掉（B）在筛选申请表时,应标明疑点,在面试时作为重点提问内容之一加以询问（C）面试程序一般包括四个步骤:准备、提问、结束及复审（D）心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异16 下列( ) 不是合同要约的构成条件。（A）要约必须包括合同的主要内容（B）要约必须传达到要约人才能生效（C）要约必须是特定人的意思表示（D）要约人必须承担法律责任17 在房地产开发和物业管理实践
7、中，( )的模式有多种形式。（A）入住操作（B）服务操作（C）物业入住操作（D）入住服务操作18 下列说法错误的是( )。（A）在筛选申请表时，对那些填写不完整和字迹难以辨认的材料可以直接筛掉（B）在筛选申请表时，应标明疑点，在面试时作为重点提问内容之一加以询问（C）面试程序一般包括四个步骤：准备、提问、结束及复审（D）心理测验是指通过一系列科学方法来测量被试者智力和个性差异19 ( )可通过一定渠道或选择一定的方式，公布有关招聘信息。（A）人力资源管理（B）物业管理企业（C）物业日常管理（D）信息安全管理20 专业服务咨询的风险是( )。（A）物业管理的风险（B）早期介入的风险（C）前期物业
8、的管理（D）日常物业管理风险21 下列各项中不属于物业管理投诉处理要求的是( )。（A）详细记录，总结经验（B） “谁受理，谁跟进，谁回复”（C）必须满足业主要求（D）尽快处理，时时跟进22 投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、( )、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。（A）业主的需求 （B）使用周期（C）竞争对手对招标项目是否具有绝对优势 （D）竞争对手可能采取的投标策略23 露天停车场属于( ) 服务范围。（A）建筑物外公共区域清洁（B）建筑物内公共区域清洁（C）垃圾收集与处理（D）管道疏通24 下列选项中，属于物业开发
9、项目的规划设计阶段早期介入内容的是( )。（A）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议（B）根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式（C）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容（D）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准25 ( )是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。（A）物业各项管理（B）财务管理（C）企业管理（D）项目管理26 物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手，下列选项中，属于来自竞争对手的风险是( )。（A）招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息（B）采取低于成本竞争、欺诈、行
10、贿等不正当的竞争手段（C）盲目作出服务承诺（D）价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营27 下列不属于物业入住期物业管理档案的收集与整理的内容的是( )。（A）物业入住期物业管理档案收集的范围（B）物业入住期物业管理档案收集的特点（C）物业入住期物业管理档案收集的方式（D）物业入住期物业管理档案收集的程序28 根据物业管理条例的规定，“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过，决定选聘物业服务企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（A）1/3 （B） 1/2（C） 2/3 （D
11、）3/429 物业开发项目的可行性研究阶段，早期介入的内容不包括( )。（A）就物业的结构布局、功能方面提出改进建议（B）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准（C）根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准（D）设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案30 有关合同概念的表述中，不正确的是( )。（A）当受要约人以订立合同的意图接受要约时合同即成立（B）合同只可以在双方当事人之间订立（C）合同是当事人之间意思表示一致的结果（D）合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段31 下列不属于一般沟通方法的是( )。（A）倾听（B）提问（C）跟踪（D）上门拜访32
12、以下不属于电梯系统管理工作的主要内容是( )。（A）将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，认真监督合同的执行情况，定期对承包方的服务进行评价（B）按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员的规定，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书（C）电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用（D）常见电梯按用途分为乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分为直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分为单机控制电梯、集选控制电梯等33 ( )是记录业主对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。（A）入住通知书
13、（B） 物业验收须知（C） 业主入住房屋验收表（D）业主(用户) 手册34 ( )是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。（A）战略（B）外部环境（C）技术（D）组织规模35 物业管理项目的义务消防队由( )组成。（A）管理人员（B）全体员工（C）公共秩序管理服务人员（D）消防人员36 物业管理制度主要有( )。 制度；办法；守则；公约；总结；（A）（B） （C） （D）37 下列不属于物业管理方案制定内容的是( )。（A）制定物业管理方案的一般程序（B）制定物业管理方案的要求（C）制定物业管理方案的措施（D）制定物业管理方案的要点及方法38 共用设施设备不包括( )。（A）电气照明（B）
14、电梯（C）花坛（D）草坪39 ( )是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。（A）修前资料准备（B）修前工艺准备（C）组织实施（D）修前预检40 业主大会已经成立的，由( )负责实施物业管理权的招标组织工作。（A）建设单位（B）物业公词（C）业主委员会（D）物业协会41 物业管理在起名时必须符合( )的有关规定。（A）物业管理企业资质管理办法（B） 公司法（C） 物业管理条例（D）公司条例42 在实际开始向客户征集反馈之前，需要完成的准备工作是( )。（A）确定抽样程序（B）找出提高或保证高答卷率的方法（C）调查竞争对手的客户（D）以上三项都是43 在条件具备或物业
15、管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和( )同步进行。（A）业主入住（B）业主购房（C）建设工程的竣工验收（D）建设工程的竣工44 紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的 ( )。（A）必然性（B）总体性（C）偶然性和随机性（D）个体性45 物业销售阶段，物业管理企业应及时提示建设单位，在签订物业买卖合同时，将( )向物业买受人明示并予以说明。（A）前期物业服务合同（B）建设项目图纸（C）业主公约（D）业主临时公约46 物业管理的承接查验主要以( )的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验
16、和试验查验等具体方法进行检查。（A）检查（B）监督（C）审批（D）核对47 与前期服务合同相比，物业服务合同具有稳定性强和( )的特点。（A）期限不明确（B）期限明确（C）期限长（D）期限短48 协助新物业项目监理质量管理体系是( )的主要职责之一。（A）总经理室（B）市场拓展部（C）品质管理部（D）经营管理部49 注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求( )。（A）不少于 2007 万 m2（B）不少于 100 万 m2（C）不少于 80 万 m2（D）不少于 60 万 m250 从房地产交易的角度出发，入住的实质是( )。（A）物业服务企业向业主交付物业房屋的法律行为（B）建
17、设单位向业主交付物业房屋的法律行为（C）建设单位向住户交付物业房屋的法律行为（D）物业服务企业向住户交付物业房屋的法律行为二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 人力资本( ) 。（A）反映的是价值问题（B）反映的是流量与存量问题（C）关注的是收益问题（D）存在于人力资源之中（E）只反映流量52 在前期物业管理期间，物业管理公司提供的服务，既包含物业正常使用期间的常规性服务，也包括( ) 等前期物业管理的特殊内容。（A）物业共用部位、共用设
18、施设备承接查验（B）物业专有部分承接查验（C）业主入住和装修管理（D）协助处理物业房屋的质量保修（E）装修管理53 诚实信用原则具有的基本功能包括( )。（A）制约合同自由原则的滥用（B）确定行为规则（C）平衡利益冲突（D）解释法律和合同（E）维护社会公益54 签订前期物业服务合同的当事人是( )。（A）施工监理企业（B）业主委员会（C）建设单位（D）物业服务企业（E）物业使用人55 物业管理招标的方式有( )。（A）公开招标（B）邀请招标（C）有限竞争性招标（D）选择性招标（E）议标56 合同中必须包括以下条款( )。（A）当事人的名称或者姓名和住所（B）标的（C）数量（D）质量（E）履行期
19、限57 合同要约的构成要件有( )。（A）由要约人或其代理人做出（B）要约包含具体的、确定的合同主要内容（C）受要约人无法理解要约人意图（D）要约对要约人没有约束力（E）要约传达给受要约人58 白蚁的防治方法有( ) 等。（A）烟熏法（B）药物灭杀法（C）诱杀法（D）生物防治法（E）挖巢法59 物业服务的沟通应根据( )的不同采取相应的沟通方法。（A）沟通的对象 （B）沟通的目的（C）沟通的内容 （D）沟通的地点（E）沟通的事件60 下列各项属于重点防火部位的是( )。（A）地下人防工程（B）档案室（C）设备机房（D）消防通道（E）停车场61 下列选项中，属于来自投标人的风险主要有( )。（A
20、）项目负责人现场答辩出现失误（B）未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误（C）价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营（D）窃取他人的投标资料和商业秘密（E）接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误62 下列有关物业管理档案的说法中正确的有( )。（A）物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录（B）年度分类法是根据形成和处理文件的年度，将全宗内档案归为一类（C）组织机构分类法是按照立档单位的内部组织机构，把全宗内的档案分成各个类别（D）事件分类法按照全宗内档案反映的事件进行分类，又称为事实分类法（E）物业管理企业档案的分类应
21、根据企业自身的情况和档案管理的要求，采用相应的分类方法63 物业管理企业在领取营业执照之日起 30 日内，持( )和物业管理专业人员的职业资格、劳动合同、管理和技术人员的职称证书、劳动合同向当地的房地产主管部门申请资质。（A）营业执照（B）企业章程（C）验资证明（D）人员名单（E）企业法定代表人的身份证明64 通知大体上可分为( )。（A）指令性通知（B）指示性通知（C）转发性通知（D）周知性通知（E）重要性通知65 物业消防安全的检查内容有( )。（A）消防控制室、自动报警(灭火)系统（B）用电器的功率是否符合要求（C）应急照明与疏散指示标志（D）室内消防栓、灭火器配置（E）机房、厨房、楼层
22、、电气线路以及防排烟系统等场所三、简答题66 物业管理企业组织机构设置的一般原则是什么?67 影响物业管理企业组织机构设置的因素有哪些?68 直线职能式组织机构的主要优缺点有哪些?69 如何理解合同解除与合同终止?70 简述物业管理区域车辆管理的注意事项。71 倾听的原则四、案例分析题72 简述新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 45 答案与解析一、单项选择题本大题共 50 小题，每小题 1 分，共 50 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理招标投标2 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理招
23、标投标3 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标4 【正确答案】 B【知识模块】 房屋及设施设备管理5 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标6 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理招标投标7 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同8 【正确答案】 A【知识模块】 物业入住与装修管理9 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理合同10 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理合同11 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构12 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理企业的设立和组织机构13 【正确答案】 C【知识模块】 综合14 【正确答案】 B【知识模块
24、】 物业管理风险防范与紧急事件15 【正确答案】 C【知识模块】 人力资源管理16 【正确答案】 D17 【正确答案】 C18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D32 【正确答案】 D33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 A37 【正确答案】 C38 【正确答案】 C39 【正确答案
25、】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 B42 【正确答案】 D43 【正确答案】 C44 【正确答案】 C45 【正确答案】 D46 【正确答案】 D47 【正确答案】 B48 【正确答案】 C49 【正确答案】 C50 【正确答案】 B二、多项选择题本大题共 15 小题，每小题 2 分，共 30 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。51 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 人力资源管理52 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 早期介入与前期管理53 【正确答案】 B,C,D【知识模块
26、】 物业管理合同54 【正确答案】 C,D【知识模块】 物业管理合同55 【正确答案】 A,B【知识模块】 物业管理招标投标56 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 物业管理合同57 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 物业管理合同58 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 综合59 【正确答案】 A,B,C,D60 【正确答案】 A,B,C61 【正确答案】 A,B,C,E62 【正确答案】 ACE63 【正确答案】 A,B,C,E64 【正确答案】 B,C,D65 【正确答案】 A,C,D,E三、简答题66 【正确答案】 物业管理企业进行组织结构设置时,一般应遵循以下原则:(一)按
27、照规模、任务设置的原则结构设置要以特定的工作任务、目标为中心,根据工作需要设置结构、岗位,并配备相应的管理人员,使人员与工作任务做到有机地配合与协调。(二)统一领导、分层管理的原则这一原则是管理层次与权限划分的一条行之有效的重要原则,以便统一指挥,逐级负责,有效管理幅度适中,集权与分权相结合。(三)分工协作原则物业管理企业各部门和项目要有明确的分工和协作,要把企业的任务和目标进行层层分解落实到每个职能部门和项目,要注意分工的合理性。同时,加强上下级之间纵向协作,改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。(四)精干、高效、灵活的原则按照物业管理企业的目标、任务确定的物业管理企业的组织结构
28、要精简、队伍要精干、工作要高效,同时能够根据外部环境的变化和企业内部业务发展需要及时对组织结构做出必要的调整,以体现午夜管理企业组织结构的灵活适应性。【知识模块】 物业管理企业67 【正确答案】 物业管理企业需要根据自身的管理规模、专业水准、品牌知名度、地域优势、资源优势和所处的发展阶段来选择企业适合的运营形式,不同运营形式的特征各不相同,所诉诸的重点也不同,因而不同运营形式组织结构也有所不同。除考虑运营形式之外,物业管理企业的组织结构还受到以下因素影响。(一)企业战略战略是为实现组织目标而制定的产业定位和发展方向。组织结构与组织战略密切相关,一方面组织战略要受到现实组织结构的影响;另一方面
29、,如果组织战略发生了重大变化,组织结构应作相应的调整,以支持组织战略的变化。(二)企业环境企业环境主要包括物业管理行业的特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。组织结构设计时要考虑企业环境及其稳定性。企业的环境越复杂、多变,组织结构就越应该强调其适应性,采取多种的组织对策来消除外部环境对企业的不利影响,例如增加组织的柔性等措施。(三)企业技术这里所说的技术是包括设备、技术、管理知识在内的广义的技术概念。一方面组织活动需要利用技术来进行;另一方面技术及设备水平影响组织活动 ,亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。(四)组织规模与所处发展阶段组织规模直接
30、影响到组织结构的管理层次、集权程度、规范化及制度化;组织规模比较大的企业,工作专门化、部门化的程度较高。企业所处发展阶段也会影响其组织结构,发展阶段不同,企业面临的主要任务和目标均不同,因而组织结构的也应该有所差异。例如小规模的物业管理企业,其公司组织结构与核心物业项目组织结构往往是二合一的运作,工作专门化、部门化程度均较低。而对于较大规模的专业物业管理企业来说,内部任务分工将会非常细致,部门化程度也会非常高。【知识模块】 物业管理企业68 【正确答案】 主要优点:(1)加强了专业管理的职能;(2) 把统一指挥与管理分工有机结合,能够适应企业经营管理的要求。主要缺点:(1) 机构与人员过多 ,
31、难于分清职责;(2) 横向协调困难 ,工作效率较低。【知识模块】 物业管理企业69 【正确答案】 合同的解除,指合同有效成立后,当具备法律规定的合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。合同解除是一个过程,在合同解除过程中合同仍然有效。合同解除可以追究违约责任。合同的权利义务终止,指依法生效的合同,因具备法定情形和当事人约定的情形,合同债权、债务归于消灭,债权人不再享有合同权利,债务人也不必再履行合同义务。合同终止是合同解除的最后结果,合同终止之后合同就不再具备合同的法律效力。会同终止不存在追究违约责任的问题。【知识模块】 物业管理合同70 【正确答案】 (1)车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显,避免发生法律纠纷。(2)对于收费停车场,可通过办理保险,降低车辆毁损、丢失的风险。(3)车辆停放必须符合消防管理要求,切忌堵塞消防通道。(4)对于电梯直接通往室内停车场车库的小区,必须做好电梯入口的安全防范监控措施,避免不法人员直接从地下车库进入楼内。【知识模块】 综合71 【正确答案】 不要打断客户 ;清楚谈话重点;适时表达意见;肯定对方谈话;配合恰当的肢体语言; 避免虚假反应【知识模块】 客户管理四、案例分析题72 【正确答案】 【知识模块】 物业的承接查验
