1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 53 及答案与解析一、案例分析题0 物业公司管理人员在装修管理巡视过程中发现了如下问题：(1)业主安装太阳能热水器的位置违规，据查，管理人员审批有误。(2)小区中有未佩戴标志牌的施工人员在进行装修作业。(3)小区高层楼顶堆放了大量的钢材，经了解，是业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼(4)某业主未经申报，擅自拆改了天然气管道。(5)小区某装修现场材料堆放混乱，工人用电炉做饭且无灭火设备。【问题】1 针对装修现场中发现的问题，物业管理公司应如何处理?2 物业装修服务在进行装修登记审核，不予登记的情形有哪些?3 装修期间物业服务企业应该如何进行施工管理?3 某小区入住
2、 3 个月，部分业主投诉：(1)小区部分墙体渗漏；(2)供暖不足；(3)物业配套设施不完善；(4)小区安全防范管理措施不完善。小区业主在多次找物业公司及开发商反映和协商未果后，采取了以下做法：(1)以互相选举的方式组建临时业主委员会，经临时业主委员会开会通过，次定号召全体业主拒缴物业服务费。(2)业主委员会决定解除与现物业公司的服务合同，另选聘新物业服务公司。(3)通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。【问题】4 针对供暖不足，如果是供暖系统本身的问题，该物业公司应如何解决?5 分别指出业主投诉问题(1)、(3) 、(4)的解决办法。6 小区业主的做法
3、是否正确，为什么?7 对于物业管理合同履行期间发生的争议应当如何处理?8 物业项目管理退出的方式有哪些?8 某小区居住的张女士，经常在小区广场上打太极拳，广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。张女士被小区保安人员送到医院，诊断为：颈椎损伤。【问题】9 物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务?10 对于此案中的树木致人受伤，物业公司是否应该承担赔偿责任?物业公司如何避免此类案件再次发生?11 物业绿化管理的工作内容是什么?12 简述物业绿化管理质量管控方法。12 某住宅小区入住不足 2 年，前期物
4、业管理由开发商委托的甲物业管理公司负责。该小区业主大会成立后决定选聘乙物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会书面通知甲乙公司办理移交手续。现场交接时，乙公司派项目经理 1 人，在甲公司人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。对于屋面漏水，甲公司解释属保修期，应由开发商解决。于是，甲、乙两公司未将该问题列人移交工作范围。资料交接时，甲公司向乙公司移交了开发商提供的前期物业资料，甲称入住资料属短期保管，已销毁。接管后，乙公司便陆续发现部分电梯存在故障，支出大量维修费用。【问题】13 物业承接查验与工程竣工验收的
5、区别不包括 ( )（A）目的不同（B）参与主体不同（C）对象不同（D）理念不同14 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业( )、共用设施设备进行承接查验。（A）重要部位（B）共用部位（C）隐蔽部位（D）薄弱部位15 前期物业服务企业在( )退出物业管理项目。（A）办理好移交手续后（B）公示移交的有关情况后（C）签订物业移交协议后（D）成立移交小组后16 物业项目管理退出时，物业服务企业交接过程中出现不同意见时，应由( )会同区物业主管部门组织协调。（A）当地街道和社区（B）业主委员会（C）业主大会（D）当地政府民政部门16 齐全完备、检索便捷的物业档案管理系统，是物业管理的一项基础
6、性工作。某物业管理公司接管住宅小区之后，专门组织相关专业人士进行物业管理归档工作，对档案检索系统进行了优化处理，不仅提高了物业管理企业的工作效率，也极大地方便了业主。完善的物业档案管理系统可以使物业管理服务更加有序、便捷、高效，为此该物业管理公司也非常看重此工作。【问题】17 组成公文式标题的要素不包括 ( )（A）单位（B）区域 (范围)（C）文种（D）任务18 物业交接查验记录的内容确 ( )（A）查验时间（B）查验过程（C）查验范围（D）查验人签字19 物业项目客户服务的内容一般包括 ( )（A）业主档案管理（B）公共事务处理（C）业主沟通（D）VIP 服务20 下列哪些属于社会保险项目
7、 ( )（A）养老保险（B）医疗保险（C）车险（D）工伤保险21 公共安全防范管理检查方法包括 ( )（A）日检（B）周检（C）月检（D）熟人测试物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 53 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 针对现场中发现的问题，物业公司可分别采取下列处理措施：(1)向业主承认错误，说明情况，并由物业公司出资进行整改；加强装修审批环节的管理，要求管理人员在审批之前应去现场查证和落实。(2)立即检查装修申报、出入口及装修管理环节查出漏洞并加以整改；要求进入施工现场的人员立即补办入场手续，否则拒绝其入场。(3)告知业主，此项装修工程须先委托专业设计单位进行设计；装修前，应先申
8、报，得到许可后方可施工；检查公司在材料进出管理方面存在的问题，堵住漏洞、防患于未然。(4)对于业主私自拆改天然气管道的应及时劝阻和制止并指导业主及时申报相关手续：对不听劝阻或造成严重后果的，物业服务企业应及时向有关部门报告，由房地产行政主管部门责令其改正，并处以罚款。(5)要求现场材料堆放有序；如需做饭应采取较为安全的方式，并有预防火灾发生的措施；易燃易爆物品应隔离堆放；现场必须配置灭火装置。若不能按上述要求，可要求停工进行整改。2 【正确答案】 物业管理处装修责任人应依据相关法规要求和本项目装修审批要求对装修登记表进行审核对有下列行为之一的应不予登记：(1)未经原设计单位或具有相应资质等级的
9、设计单位提出方案擅自变动建筑主体和承重结构的。(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的。(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的。(4)损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的，(5)未经城市规划行政主管部门批：位搭建连筑物、构筑物的。(6)未经城市规划行政主管部门批准改变物业外立面、在非承重外墙上开门、窗的(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的。(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的。(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。3 【正确答案】 物业装饰装修施工期间装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工严格遵守相关装修规定；物
10、业服务企业应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反物业装饰装修管理服务协议的，应追究违约责任。施工管理的主要内容包括：装修时间管理；成品保护；施工人员进出；装修材料(工具)搬运；装修垃圾搬运；动火作业；装修巡查。4 【正确答案】 物业管理条例第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。因此，物业公司应要求工程部主管协调供热管理单位，及时检修
11、、处理。5 【正确答案】 问题(1)的解决办法：在保修期限内发生墙体渗漏，属于保修范围的质量问题，由物业管理公司向建设单位申报，建设单位应当及时履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。问题(3)的解决办法：应由开并发建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套设施。问题(4)的解决办法：物业公司加强出人管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区专理等工作。6 【正确答案】 小区业主的做法的正确性判断如下：(1)成立临时业主委员会的做法不正确。临时业主委员会不具有法律效力，通过的拒缴物业服务费的决定不合法。(2)另外选聘新的物业公司的做法也不正确。根据物业管理条例等有关
12、法律文件规定，选聘和解聘物业服务企业的行为应由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的业主同意才能生效。(3)拥堵物业办公室的做法不正确，会引起业主生活不便，妨碍社会治安，可能引发群体性事件。7 【正确答案】 物业管理实践中难免会出现各种问题，对于不同性质、不同层面的问题、矛盾与纠纷，要通过不同的途径、采取不同的处理方式来解决。一般情况下，有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成，则可依照合同中约定的仲裁条款要求仲裁委员会仲裁，或者向人民法院提起诉讼。8 【正确答案】 物业项目管理退出是指物业管理服务的供需双方在履行合同期满后或经双方协商提前解除合同，按照程序办理
13、交接手续后终止管理服务的行为。其方式包括： (1)前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同。(2)履约期间供需双方协商终止合同。(3)非正常退出。合同期未满也未经供需双方协商，供给方不辞而别，或需求方将供给方逐出项目。另外，因地震、洪水等不可抗力以及因为政府规划、拆迁等原因致使物业灭失的，也必然产生物业服务企业退出管理的情况。9 【正确答案】 物业公司对小区内老杨树有管理的义务。物业环境管理包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和有害生物防治等菅理服务。老杨树属于绿化范围，故物业公司对小区内的老杨树有管理的义务。10 【正确答案】 物业公司应承担赔偿责
14、任。物业公司应加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作。为了保证小区环境整洁及安全，应及时清除园林植物的枯枝黄叶，对园林绿地范围进行清扫保洁，每年要对大乔木进行清理修剪，清除枯枝。在灾害天气来临前还应巡视所辖物业园林树木，防止其对业主、物业使用人造成潜在危害。11 【正确答案】 物业绿化管理的工作内容包括：水分管理；清理残花黄叶；绿化保洁；杂草防除；植物造型与修剪；园林植物施肥；园林植物病虫害防治；草坪养护等。12 【正确答案】 物业绿化质量管控方法：(1)建立健全绿化管理制度。(2)编制管辖区域内植物清册。(3)区分日常工作和周期性工作。(4)完善巡视检查机制。(5)建立植物养护工作预报机制。(6)
15、不同类型植物根据其特点分清检查重点。13 【正确答案】 D【试题解析】 物业承接查验与竣工验收有以下三个不同。(1)目的不同：工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，以利于业主使用和物业管理顺利进行。(2)参与主体不同：工程竣工验收是建设单位将建设的物业项目交由政府行政主管部门或行业管理单位进行竣工验收并备案。物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。(3)对象不同：工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行
16、全面检验。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。14 【正确答案】 B【试题解析】 物业承接查验是指物业服务企业在承接物业时，对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验。15 【正确答案】 A【试题解析】 物业服务企业退出的方式之一是，前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同。在这种情况下，前期物业服务企业(原物业服务企业)办理好移交手续后退出物业项目管理。16 【正确答案】 A【试题解析】 物业项目管理退出时，物业服务企业交接过程中出现的不同意见，应由当地街道和社区会同区物业主管部门组织协调，协调无效的，应通过司法途径解决。17
17、 【正确答案】 D【试题解析】 组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中“事由”和“文种”是最基本的要素。18 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 现场查验应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统一归档保存。19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 物业项目客户服务的内容一般包括：业主档案管理、公共事务处理、业主沟通、特约服务等。20 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 社会保险项目包括：养老保险、医疗保险、工伤保险、失业保险和生育保险。21 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 公共安全防范管理检查方法包括定期检查和专项检查。定期检查包括日检、周检、月检。专项检查包括卫生检查和陌生人检查。
