1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 59 及答案与解析一、案例分析题0 2014 年 5 月 10 日夜晚，张某搭乘电梯回家，电梯刚开始运行正常，可快到达 4楼时，突然失去控制坠落到了 1 楼，张某当场昏迷过去。1 个小时以后，张某被人发现，才被送往附近医院救治。由于出现了头晕、吐血的症状，医院诊断为应急性胃溃疡并内出血。【问题】1 共用设备润滑管理中“ 五定 ”和“三过滤”分别指什么 ?请简述说明。2 当电梯发生故障时，物业服务企业应该怎么应急处理?3 电梯等特种设备安全档案建立应包括哪些内容?4 简述电梯维护保养工作的管理内容。5 根据案例分析，本次事故的责任是否由物业服务公司承担?5 物
2、业巡视人员发现某栋高层楼道里有较大量木材、旧家具等杂物堆放，有些楼层的杂物堆放已经遮住了消防设备。物业巡视人员意识到了事态的严重性，当即告知业主移除这些杂物。【问题】6 消防隐患识别是消防预防工作重中之重，各部门、各项目都应进行消防自查简述消防自查的方法。7 消防安全检查的要求有哪些?8 消防安全检查的基本程序是什么?9 消防管理工作中制定的灭火方案的要求有哪些?9 某小区 C 座 15 楼层的业主小张，在房屋的储藏室内擅自安装了自动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下三通，导致楼下业主黄某储藏室内的物品及储存柜受损。物业服务部门向小张发出了整改通知，责令其拆除私装物。【问题】10 业主小张的行
3、为正确吗?说明理由。11 在物业装饰装修之前，物业服务企业和装修人应签订物业装饰装修管理服务协议，其包括的内容有哪些?12 装修人和装修企业在装饰装修活动中的哪些行为由城市房地产行政主管部门责令改正，并处以罚款?12 2014 年 10 月 23 日 10：30，Z 新城刚刚入住的 1 栋 405 业主到管理处反映楼道卫生很差。管理处服务中心安排事务助理现场查看，楼梯间走廊确实存在一些纸屑、花生壳等垃圾。事务助理马上找到外包清洁公司的现场负责人，将现场清理干净后问其原因时，外包公司负责人解释此楼道还没来得及打扫。最后到业主家进行回访，业主表示管理处以后要加强环境清洁管理。【问题】13 清洁工作
4、日常管理的组成方法不包括 ( )（A）日检（B）月检（C）年检（D）专项抽检14 建筑物内公共区域清洁不包括 ( )（A）大堂清洁（B）电梯清洁（C）墙面清洁（D）公共设施清洁15 三级资质物业服务企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于( )人。（A）30（B） 20（C） 10（D）515 某一超高层办公楼，产权属于一单位业主所有，用于租赁经营。办公楼约定每年空调运行时间为 5 月 1 日开始至 9 月 30 日结束，空调使用费根据约定按照面积收费，由物业公司统一收取，盈亏自负。一家具备节能改造资质的专业公司，在对大楼进行调研后，业主单位与物业公司同
5、意其实施节能改造，合同工期为 60 天，从 2 月 25 日开始(若因特殊原因导致工期延误，由改造方提前 10 日通知甲方)，双方签订了为期 6 年的合同，约定改造后节能费用按照 8：2 进行分配。【问题】16 物业管理项目前期运作中，前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是 ( )（A）合同风险（B）管理风险（C）资金风险（D）技术风险17 合同订立存在风险，在订立前期物业服务合同时，( )居于主导方面。（A）业主委员会（B）业主（C）物业服务企业（D）物业建设单位18 客户满意度问卷调查的基本问答方式有 ( )（A）自主答卷式（B）短信答卷式（C）访谈答卷式（D）网络答卷式19 前期物业
6、服务合同中，专项维修资金的主要内容包括这部分资金的 ( )（A）缴存（B）续筹（C）提取（D）管理物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 59 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 润滑“ 五定 ”管理是指：定点、定质、定量、定期、定人。具体要规定哪台设备、哪个部位、用什么油、加油(换油)周期多长、用什么加油装置、由谁负责等。 润滑的“ 三过滤 ”，亦称三级过滤，即：入库过滤、发放过滤、加油过滤。2 【正确答案】 电梯发生故障时的应急处理：(1)当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰，要求乘客保持冷静，耐心等待求援。(2)立即通知电梯专业人员达到现场
7、救助被困者。(3)被困者如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。 (4)在解救过程中，若发现被困者有发病、昏迷症状，应立即通知医护人员到场，以便及时抢救。(5)督促电梯维保单位全面检查，消除隐患，修复后方可恢复正常运行。(6)将此次电梯事故详细记录备案。3 【正确答案】 电梯等特种设备安全档案建立应包括以下内容：(1)特种设备的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等相关技术资料和文件。(2)特种设备的定期检验和定期自行检查记录。(3)特种设备的日常使用状况记录。(4)特种设备及其附属仪器仪表的维护保养记录。(5)特种设备的运行故障和事故
8、记录。4 【正确答案】 电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依法取得许可的安装、改造、修理单位进行。电梯的维护保养单位应当在维护保养中严格执行安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。电梯的维护保养单位应当对其维护保养的电梯的安全性能负责；接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。5 【正确答案】 解决这个问题的关键在于：电梯是由谁来负责，是电梯公司，还是物业服务公司? 如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所应当由电梯公司负责。如果电梯超过了保修期，而物业服务公司又没及时通知业主，则应由物业服务公司承担责任。物业服务
9、公司只是保障电梯能正常运行并进柠日常雄护，给业主提供舒适的环境，至于电梯质量问题，则应由电梯公司承担。因此，需要根据实际情况判断是否应该由物业服务公司承担责任。6 【正确答案】 各部门各项目进行消防自查的方法有：(1)日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理，以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。(2)重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水、自动灭火等情况重点检查，必要时制定重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全得到控制。节假日期间大部分业主休假在家，用电、用火增加，应注意相应的
10、电气设备及负载检查，采取保卫措施，同时做好居家消防安全宣传。(3)重大活动检查。在举行大型社区活动时，应做出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。7 【正确答案】 消防安全检查的要求包括：(1)深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验。(2)检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查。(3)对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改。(4)对消防隐患问题，立即处理。(5)应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。8 【正确答案】 消防安全检查的基本程
11、序是：(1)按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查。(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合夯析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策。(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。(5)对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。9 【正确答案】 灭火方案的要求：(1)所制定的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况。(2)灭火预案经消防安全部门演
12、练后具有实际操作性和可行性。(3)根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识。(4)有具体的组织实施时间和相应演练经费预算。(5)确定灭火预案演练的责任人。(6)确定各人员、部门的职责及分工要求。(7)灭火方案须报经当地公安消防大(中) 队审核通过和备案。10 【正确答案】 不正确。理由；住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报房地产管理部门审批。11 【正确答案】 在物业装饰装修之前，物业管理单位和装修人应签订物业装饰装修管理服务协议，约定物业装饰装修管理的相关事项，其内容包括如下方面：(
13、1)装饰装修工程的实施内容。(2)装饰装修工程的实施期限。(3)允许施工的时间。(4)废弃物的清运与处置。(5)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求。(6)禁止行为和注意事项。(7)管理服务费用。(8)违约责任。(9)其他需要约定的事项。12 【正确答案】 装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部。门责令改正，并处罚款：(1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。(2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处以罚款。(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处以罚款。(4)未经原设计单位
14、或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷栽的，对装修人和装饰装修企业分别处以罚款。13 【正确答案】 C【试题解析】 清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要楼内外公共区域。检查的主要部位有：建筑物的内外墙角、地面、天花、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手、电梯、楼外沙井、沟渠、垃圾桶及垃圾处理场所等。14 【正确答案】 D【试题解析】 楼内公共区域的清洁包括大堂清洁、楼梯及公共走道清洁、墙面清洁、电梯及卫生间清洁等。15 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业资质管理办法第五条规定，三级资质物业服务企业的条件之一是：物业
15、管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。16 【正确答案】 A【试题解析】 前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：合同期限、合同订立的风险、合同执行的风险。17 【正确答案】 D【试题解析】 在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。18 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 客户满意度问卷调查常用的答卷方式有三种：访谈答卷、自主答卷和网络答卷。19 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 前期物业服务合同中，专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。
