1、经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 48及答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组投资项目方案_。（分数：2.00）A.独立方案B.互斥方案C.混合方案D.现金流量相关方案2.下列关于年值法的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.年值法主要有净年值法和费用年值法B.当各互斥方案之间的效益基本相同，但其效益很难量化时，可以使用费用年值法进行方案比选C.费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用值较高的方案为较优方案D.年值法的假定条
2、件是各备选方案在其计算期末均可按照原方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续3.一般来讲，在对房地产投资项目进行经济评价时，要求尽量采用_。（分数：2.00）A.定量指标B.定性指标C.静态指标D.以上都不对4.在房地产投资项目方案比选中，若用净现值率进行比较时，则_的方案为最优。（分数：2.00）A.净现值率较小B.净现值率较大C.净现值率等于 1D.净现值率等于 05.房地产投资方案的应对中的风险利用仅对_而言。（分数：2.00）A.套期保值B.套利风险C.投资风险D.投机风险6.房地产投资风险识别的特点不包括_。（分数：2.00）A.预测性B.系统性C.连续性D.制度性7.资金的
3、稀缺性和项目的经济性要求决定了房地产开发项目的_。（分数：2.00）A.质量要求较高B.时间目标的限定性较强C.费用目标较强D.系统性较强8.在房地产开发项目勘察设计管理中，_是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键。（分数：2.00）A.工程勘察B.工程设计管理C.工程招标D.合同管理9.下列关于签订工程承包合同的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.招标人和中标人应自中标通知书发出之日起 30日内，订立书面合同B.中标人不与招标人订立合同的，投标保证金应退还给中标人C.招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿D.招标人和中标人订立
4、书面合同后 7日内，中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案10.房地产开发项目工程招标文件不包括_。（分数：2.00）A.投标须知B.招标工程的技术要求和设计文件C.评标委员会成员名单D.拟签订合同的主要条款11.房地产开发企业组织工程竣工验收前，应提前_个工作日将验收的时间、地点及验收组名单书面通知质监站，并提交有关工程质量文件和质量保证资料。（分数：2.00）A.5B.3C.6D.712.房地产估价的原则中，_要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。（分数：2.00）A.价值时点原则B.合法原则C.独立、客观、公正原则D.最高最佳利用原则13.某套住房建筑面
5、积为 100平方米，建筑面积单价为 2400元/平方米。假设该套住房套内建筑面积为 80平方米，则该套住房套内建筑面积的单价为_元/平方米。（分数：2.00）A.1280B.1600C.3000D.320014.在运用市场法进行房地产估价时，可通过_，把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。（分数：2.00）A.建立可比基准B.交易情况修正C.房地产状况调整D.市场状况调整15.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是_万元。（分数：2.00）A.1.40B.1.44C.1.60D.1.8
6、016.由于建筑设计上的落后与缺陷造成建筑物价值的贬损属于_。（分数：2.00）A.有形损耗B.无形损耗C.外部性折旧D.经济折旧17.在使用假设开发法对房地产进行估价时，需要求取一个重要参数体现资金的利率和开发利润率两部分，则这个参数是_。（分数：2.00）A.资金成本率B.投资利润率C.折现率D.平均利润率18.下列关于商品房销售代理的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.代理人应以被代理人的名义实施民事行为B.代理人应在被代理人授权范围内实施代理行为C.代理的法律后果由代理人承担D.代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示19.某房地产项目土地面积为 20000平方米，容积率为 2.
7、5，土地单价为 1600元/平方米，单位建筑安装工程造价为 2000元/平方米，销售税费率为 10%，预期成本利润率为 30%，采用成本加成定价法计算的房地产单位价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.3560B.2683C.2756D.381320.下列关于低价策略的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.在客户心理中容易形成物美价廉的印象B.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路C.可以在消费者心中形成高质高价的印象D.会降低市场的占有率21.在房地产价格调整方式中，调整基价属于_。（分数：2.00）A.直接调整价格方式B.调整付款方式C.间接调整价格方式D.调整价格和付款方式22.某
8、从事二手房租售代理的房地产中介机构希望能给客户提供随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是_。（分数：2.00）A.杂志B.报纸C.电视D.网络23.下列关于业主义务的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.业主应遵守管理规则、业主大会议事规则B.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定C.按照国家有关规定缴纳专项维修资金D.参加业主大会会议，行使投票权24.经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数_以上业主提议的，业主委员会就应及时组织召开业主大会临时会议。（分数：2.00）A.40%B.30%C.20%D.10%25.在物业管理中，制订临时管理规
9、约的主体是_。（分数：2.00）A.业主大会B.开发商C.物业建设单位D.物业公司26.二级资质物业服务企业的注册资本应为_。（分数：2.00）A.人民币 50万元以上B.人民币 200万元以上C.人民币 300万元以上D.人民币 500万元以上27.在物业管理招标中，公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于_日。（分数：2.00）A.10B.25C.20D.3528.房地产经常被用作抵押物进行贷款，这体现了房地产金融的_特点。（分数：2.00）A.风险性B.多样性C.安全性D.政策性29.在房地产金融业务中，_成为新的趋势。（分数：2.00）A
10、.房地产股票B.房地产债券C.房地产抵押贷款D.房地产证券化30.在房地产抵押贷款中，根据最高贷款价值比的规定，贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的_。（分数：2.00）A.70%B.60%C.80%D.90%二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.房地产开发项目的工程系统构成主要有_。（分数：4.00）A.整体工程B.单项工程C.单位工程D.分部工程E.分项工程32.房地产开发项目工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应，一般分为_。（分数：4.00）A.方案设计B.初步设计C.初步勘察D.详细勘察E.再次勘察33.在出具房地产估价报告时，需要指明主要估价的假设和限制条件有_。（分数
11、：4.00）A.对估价对象有关状况的假定B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定C.估价的详细测算过程D.对估价方法使用前提的说明E.对评估的价值前提的说明34.下列关于重新购建价格的表述中，正确的有_。（分数：4.00）A.重新购建价格是价值时点时的价格B.重新购建价格是指估价对象的市场价值C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是在全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是在价值时点状况下的价格35.在房地产定价目标中，以实现预期利润为中心的定价目标可分为_。（分数：4.00）A.利润最大化目标B.最大市场占有率目标C.预期投资收益率目标D.最短投资回收期目标E.最
12、高价格目标36.房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理销售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有_。（分数：4.00）A.反映项目特征的资料B.商品房预售许可证C.反映项目合法性的资料D.委托书E.房地产开发企业发展规划37.物业管理招标的方式有_。（分数：4.00）A.公开招标B.联合招标C.邀约招标D.邀请招标E.共同招标38.物业服务合同的类型有_。（分数：4.00）A.物业服务预备合同B.前期物业服务合同C.物业服务临时合同D.物业服务合同E.后期物业服务合同39.房地产抵押贷款的主要风险有_。（分数：4.00）A.抵押物产权风险B.抵押物贬值风险C.违约风险D.欺诈风险E.政
13、策风险40.房地产保险的作用包括_。（分数：4.00）A.抵御意外不幸，实现经济补偿B.促进房地产业和保险业的发展C.改善居住条件，提高居民住房标准D.增强投保人的信用，促进资金融通E.有利于增强社会防灾救灾能力，减少灾害损失三、案例分析题(总题数：3，分数：40.00)有甲、乙两个投资方案，其年平均利润可能值及其发生概率如下表所示。请进行风险决策分析。 方案甲和方案乙的年平均利润可能值及其发生概率 单位：万元 年平均利润 X i i 市场需求 发生概率 P i 方案甲 方案乙 1 大 0.25 70 30 2 中 0.50 8 7 3 小 0.25 -50 -10 根据以上资料，回答下列问题
14、：（分数：16.00）(1).甲投资方案的利润期望值为_万元。（分数：4.00）A.9.0B.8.5C.8.0D.7.9(2).乙投资方案的利润标准差为_万元。（分数：4.00）A.42.44B.1081C.202D.14.22(3).甲投资方案的变异系数为_。（分数：4.00）A.4.00B.4.72C.1.67D.1.20(4).下列关于甲、乙两投资方案的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.甲、乙两投资方案的风险一样大B.甲投资方案的风险大C.乙投资方案的风险大D.甲、乙两投资方案的风险无法比较某商品住宅开发项目的营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度
15、计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托 A、B、C 三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予九八折优惠。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).该项目的市场分析应包括_。（分数：3.00）A.客户分析B.竞争对手分析C.产品优势和劣势分析D.广告目标(2).该项目采用的销售渠道为_。（分数：3.00）A.直接渠道、公开销售代理B.间接渠道、公开销售代理C.间接渠道、联合销售代
16、理D.直接渠道、联合销售代理(3).根据本资料可看出，_是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制房地产市场营销的依据。（分数：3.00）A.房地产市场营销方案B.房地产定价策略C.房地产营销渠道D.房地产的促销策略(4).该项目营销方案采用的促销方式有_。（分数：3.00）A.广告促销B.人员推销C.活动推广D.价格折扣李某购买一套住宅，总价为 150万元，中国工商银行为其提供了总价的 70%的 15年按揭，年利率为 5%，按月等额偿还的贷款。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).李某的还款总额约为_万元。（分数：3.00）A.142.2B.123.4C.14
17、9.4D.151.2(2).当贷款全部付完后，该房屋的实际总价格约为_万元。（分数：3.00）A.158.2B.167.4C.175.2D.194.4(3).根据贷款资金来源划分，个人住房贷款可以分为商业性贷款和_。（分数：3.00）A.住房公积金贷款B.组合贷款C.二手房贷款D.抵押贷款(4).在个人住房贷款中，带有互助性质，贷款利率比商业贷款低的贷款是_。（分数：3.00）A.住房公积金贷款B.组合贷款C.二手房贷款D.抵押贷款经济师中级房地产经济专业知识与实务模拟 48答案解析(总分：140.00，做题时间：90 分钟)一、单项选择题(总题数：30，分数：60.00)1.方案之间互不干扰
18、，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组投资项目方案_。（分数：2.00）A.独立方案 B.互斥方案C.混合方案D.现金流量相关方案解析：解析 本题考查独立方案的含义。独立方案是指方案之间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案。2.下列关于年值法的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.年值法主要有净年值法和费用年值法B.当各互斥方案之间的效益基本相同，但其效益很难量化时，可以使用费用年值法进行方案比选C.费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用值较高的方案为较优方案 D.年值法的假定条件是各备选方案在其计算期末均可按照原
19、方案重复实施或以原方案经济效果水平相同的方案接续解析：解析 本题考查年值法。费用年值法是把不等额年费用折算成等额年费用值进行比较，等额年费用值较低的方案为较优方案。3.一般来讲，在对房地产投资项目进行经济评价时，要求尽量采用_。（分数：2.00）A.定量指标 B.定性指标C.静态指标D.以上都不对解析：解析 本题考查进行投资项目经济评价时采用的指标。经济评价的本质是要对拟建项目在整个计算期的活动，通过效益与费用计算，对项目经济效益进行分析和比较。一般来说，项目经济评价要求尽量采用定量指标，但对一些不能量化的经济因素，不能直接进行数量分析，对此要求进行定性分析，并与定量分析结合起来进行评价。4.
20、在房地产投资项目方案比选中，若用净现值率进行比较时，则_的方案为最优。（分数：2.00）A.净现值率较小B.净现值率较大 C.净现值率等于 1D.净现值率等于 0解析：解析 本题考查净现值率比较法。净现值率是净现值与投资现值之比。净现值率法说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。5.房地产投资方案的应对中的风险利用仅对_而言。（分数：2.00）A.套期保值B.套利风险C.投资风险D.投机风险 解析：解析 本题考查房地产投资风险应对中的风险利用。房地产投资风险应对中的风险利用的方法，但是风险利用仅针对投机风险而言。风险利用是促进投机风险向有利的方向发
21、展。6.房地产投资风险识别的特点不包括_。（分数：2.00）A.预测性 B.系统性C.连续性D.制度性解析：解析 本题考查房地产投资风险识别的特点。房地产投资风险识别有系统性、连续性和制度性三个特点。7.资金的稀缺性和项目的经济性要求决定了房地产开发项目的_。（分数：2.00）A.质量要求较高B.时间目标的限定性较强C.费用目标较强 D.系统性较强解析：解析 本题考查房地产开发项目的特点。房地产开发项目具有费用目标较强的特点，这主要是由资金的稀缺性和项目的经济性要求所决定的。8.在房地产开发项目勘察设计管理中，_是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键。（分数：2.00
22、）A.工程勘察B.工程设计管理 C.工程招标D.合同管理解析：解析 本题考查房地产开发项目工程设计管理。房地产开发项目工程设计管理是指房地产开发企业通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。它是开发项目管理的龙头，是确保工程功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键。9.下列关于签订工程承包合同的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.招标人和中标人应自中标通知书发出之日起 30日内，订立书面合同B.中标人不与招标人订立合同的，投标保证金应退还给中标人 C.招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿D.招标人和中标人订
23、立书面合同后 7日内，中标人应将合同送工程所在地县级以上的建设行政主管部门备案解析：解析 本题考查工程承包合同。中标人不与招标人订立合同的，投标保证金不予退还并取消其中标资格。故 B项错误。10.房地产开发项目工程招标文件不包括_。（分数：2.00）A.投标须知B.招标工程的技术要求和设计文件C.评标委员会成员名单 D.拟签订合同的主要条款解析：解析 本题考查房地产开发项目工程招标文件的内容。招标文件应包括：(1)投标须知。(2)招标工程的技术要求和设计文件。(3)采用工程量清单招标的，应提供工程量清单。(4)投标函的格式及附录。(5)拟签订合同的主要条款。(6)要求投标人提交的其他材料。11
24、.房地产开发企业组织工程竣工验收前，应提前_个工作日将验收的时间、地点及验收组名单书面通知质监站，并提交有关工程质量文件和质量保证资料。（分数：2.00）A.5B.3 C.6D.7解析：解析 本题考查房地产开发项目的竣工验收。房地产开发企业组织工程竣工验收前，应提前 3个工作日将验收的时间、地点及验收组名单书面通知质监站。12.房地产估价的原则中，_要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。（分数：2.00）A.价值时点原则 B.合法原则C.独立、客观、公正原则D.最高最佳利用原则解析：解析 本题考查房地产估价的原则。价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值
25、。13.某套住房建筑面积为 100平方米，建筑面积单价为 2400元/平方米。假设该套住房套内建筑面积为 80平方米，则该套住房套内建筑面积的单价为_元/平方米。（分数：2.00）A.1280B.1600C.3000 D.3200解析：解析 本题考查套内建筑面积下的单价的计算。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价套内建筑面积/建筑面积，所以套内建筑面积下的单价=2400100/80=3000(元/平方米)。14.在运用市场法进行房地产估价时，可通过_，把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。（分数：2.00）A.建立可比基准B.交易情况修正C.房地产状况调整 D.市场状况
26、调整解析：解析 本题考查房地产状况调整。房地产状况调整是将可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。15.某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是_万元。（分数：2.00）A.1.40B.1.44 C.1.60D.1.80解析：解析 本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-210%-(2-210%)20%=1.44(万元)。16.由于建筑设计上的落后与缺陷造成建筑物价值的贬损属于_。（分数：2.00）A.有形损耗B.无形损耗 C
27、.外部性折旧D.经济折旧解析：解析 本题考查无形损耗。无形损耗又称为功能折旧，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。17.在使用假设开发法对房地产进行估价时，需要求取一个重要参数体现资金的利率和开发利润率两部分，则这个参数是_。（分数：2.00）A.资金成本率B.投资利润率C.折现率 D.平均利润率解析：解析 本题考查房地产估价假设开发法中的折现率。折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。18.下列关于商品房销售代理的说
28、法中，错误的是_。（分数：2.00）A.代理人应以被代理人的名义实施民事行为B.代理人应在被代理人授权范围内实施代理行为C.代理的法律后果由代理人承担 D.代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示解析：解析 本题考查商品房代理的特征。商品房代理具有以下特征：(1)代理人应以被代理人的名义实施民事行为。(2)代理人应在被代理人授权范围内实施代理行为。(3)代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示。(4)代理的法律后果直接归属被代理人。19.某房地产项目土地面积为 20000平方米，容积率为 2.5，土地单价为 1600元/平方米，单位建筑安装工程造价为 2000元/平方米，销售税费率为 10%，
29、预期成本利润率为 30%，采用成本加成定价法计算的房地产单位价格为_元/平方米。（分数：2.00）A.3560B.2683C.2756D.3813 解析：解析 本题考查成本加成定价法的相关计算。商品房单位价格=商品房单位成本(1+成本加成率)/(1-销售税费率)=(1600/2.5+2000)(1+30%)/(1-10%)=3813(元/平方米)。20.下列关于低价策略的说法中，正确的是_。（分数：2.00）A.在客户心理中容易形成物美价廉的印象B.对需求弹性大的房地产项目，容易拓展销路 C.可以在消费者心中形成高质高价的印象D.会降低市场的占有率解析：解析 本题考查低价策略的特点。低价策略是
30、将项目价格确定在同一市场上较低的价格水平上。低价提高市场占有率。其优点之一是对需求弹性大的商品房，客户对其价格比较敏感，购买行为往往受求廉心理支配，因而低价容易拓展销路。21.在房地产价格调整方式中，调整基价属于_。（分数：2.00）A.直接调整价格方式 B.调整付款方式C.间接调整价格方式D.调整价格和付款方式解析：解析 本题考查房地产价格调整方式。房地产价格调整的基本方式有直接调整价格方式和调整付款方式。直接调整价格方式有调整基价和调整差价系数。22.某从事二手房租售代理的房地产中介机构希望能给客户提供随时查询的房地产详细状况，并及时更新房源信息，宜采用的广告媒体是_。（分数：2.00）A
31、.杂志B.报纸C.电视D.网络 解析：解析 本题考查房地产广告媒体及其选择。网络广告具有传播面广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷等优点。所以，根据本材料可知宜采用的媒体是网络，可以随时更新信息。23.下列关于业主义务的说法中，错误的是_。（分数：2.00）A.业主应遵守管理规则、业主大会议事规则B.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定C.按照国家有关规定缴纳专项维修资金D.参加业主大会会议，行使投票权 解析：解析 本题考查业主的义务。业主的义务包括：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则。(2)遵守物业管理规章制度。(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决
32、定。(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金。(5)按时缴纳物业服务费用。(6)法律、法规规定的其他义务。D 项是业主的权利。24.经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数_以上业主提议的，业主委员会就应及时组织召开业主大会临时会议。（分数：2.00）A.40%B.30%C.20% D.10%解析：解析 本题考查业主委员会组织召开业主大会临时会议的条件。经专有部分占建筑物总面积 20%以上且占总人数 20%以上业主提议的，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议。25.在物业管理中，制订临时管理规约的主体是_。（分数：2.00）A.业主大会B.开发商C.物业建设单位 D.物业公司解析：解析
33、 本题考查临时管理规约制订的主体。临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制订。物业建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，而且物业建设单位这个“业主”身份将延续到物业全部销售完毕，这是物业建设单位能够制订临时管理规约的基本依据。26.二级资质物业服务企业的注册资本应为_。（分数：2.00）A.人民币 50万元以上B.人民币 200万元以上C.人民币 300万元以上 D.人民币 500万元以上解析：解析 本题考查物业服务企业的资质管理。一级资质物业服务企业的注册资本为人民币 500万元以上，二级资质物业服务企业的注册资本为人民币 300万元以上，三级资质物业服务企业的注册资本为人民币
34、50万元以上。27.在物业管理招标中，公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于_日。（分数：2.00）A.10B.25C.20 D.35解析：解析 本题考查招标文件的发放。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于 20日。28.房地产经常被用作抵押物进行贷款，这体现了房地产金融的_特点。（分数：2.00）A.风险性B.多样性C.安全性 D.政策性解析：解析 本题考查房地产金融的安全性特点。房地产金融具有的特点包括：(1)多样性。(2)长期性。(3)安全性。(4)政策性。由于房地产具有不可移动、寿命长
35、久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权得到保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有较高的安全性。29.在房地产金融业务中，_成为新的趋势。（分数：2.00）A.房地产股票B.房地产债券C.房地产抵押贷款D.房地产证券化 解析：解析 本题考查房地产证券化。房地产证券化是将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。房地产证券化成为新的趋势。30.在房地产抵押贷款中，根据最高贷款价值比的规定，贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的_。（分数：2.00）A.70% B.
36、60%C.80%D.90%解析：解析 本题考查贷款价值比。贷款价值比也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般情况下，贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的 70%。二、多项选择题(总题数：10，分数：40.00)31.房地产开发项目的工程系统构成主要有_。（分数：4.00）A.整体工程B.单项工程 C.单位工程 D.分部工程 E.分项工程 解析：解析 本题考查房地产开发项目的工程系统构成。房地产开发项目的工程系统构成是：一个工程建设项目由若干个单项工程构成，一个单项工程由若干个单位工程构成，一个单位工程由若干个分部工程构成，一个分部工程由若干个分项工程构成。
37、32.房地产开发项目工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应，一般分为_。（分数：4.00）A.方案设计B.初步设计C.初步勘察 D.详细勘察 E.再次勘察解析：解析 本题考查房地产开发项目工程勘察。房地产开发项目工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应，一般分为初步勘察和详细勘察，对于工程地质条件复杂或具有特殊要求的大型工程建设项目，还应进行施工勘察。33.在出具房地产估价报告时，需要指明主要估价的假设和限制条件有_。（分数：4.00）A.对估价对象有关状况的假定 B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定 C.估价的详细测算过程D.对估价方法使用前提的说明 E.对评估的价值前提的说明 解析
38、：解析 本题考查房地产估价报告的假设和限制条件。A、B、D、E 四项均属于房地产估价的假设和限制条件。C 项属于估价技术报告的内容。34.下列关于重新购建价格的表述中，正确的有_。（分数：4.00）A.重新购建价格是价值时点时的价格 B.重新购建价格是指估价对象的市场价值C.重新购建价格是客观的价格 D.建筑物的重新购建价格是在全新状况下的价格 E.土地的重新购建价格是在价值时点状况下的价格 解析：解析 本题考查重新购建价格的相关内容。重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。A、C、D、E 四项是求
39、取重新构建价格时的应特别注意的几点。35.在房地产定价目标中，以实现预期利润为中心的定价目标可分为_。（分数：4.00）A.利润最大化目标 B.最大市场占有率目标C.预期投资收益率目标 D.最短投资回收期目标E.最高价格目标解析：解析 本题考查以实现预期利润为中心的定价目标。以实现预期利润为中心的定价目标可以细分为利润最大化目标和预期投资收益率目标两项。36.房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理销售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有_。（分数：4.00）A.反映项目特征的资料 B.商品房预售许可证 C.反映项目合法性的资料 D.委托书 E.房地产开发企业发展规划解析：解析 本题考
40、查商品房销售代理中的委托人应提交的资料。代理销售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括反映项目特征的资料、反映项目合法性的资料、委托书，商品售预售许可证(当预售商品房时)。37.物业管理招标的方式有_。（分数：4.00）A.公开招标 B.联合招标C.邀约招标D.邀请招标 E.共同招标解析：解析 本题考查物业管理招标的方式。物业管理招标的方式有公开招标和邀请招标。38.物业服务合同的类型有_。（分数：4.00）A.物业服务预备合同B.前期物业服务合同 C.物业服务临时合同D.物业服务合同 E.后期物业服务合同解析：解析 本题考查物业服务合同的类型。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服
41、务合同两种。39.房地产抵押贷款的主要风险有_。（分数：4.00）A.抵押物产权风险 B.抵押物贬值风险 C.违约风险 D.欺诈风险 E.政策风险解析：解析 本题考查房地产抵押贷款的风险。房地产抵押贷款的风险主要有抵押物产权风险、抵押物贬值风险、违约风险、欺诈风险、利率风险、流动性风险和不可抗力风险。40.房地产保险的作用包括_。（分数：4.00）A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展 C.改善居住条件，提高居民住房标准D.增强投保人的信用，促进资金融通 E.有利于增强社会防灾救灾能力，减少灾害损失 解析：解析 本题考查房地产保险的作用。房地产保险的作用包括：(1)抵御
42、意外不幸，实现经济补偿。(2)促进房地产业和保险业的发展。(3)增强投保人的信用，促进资金融通。(4)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。(5)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。三、案例分析题(总题数：3，分数：40.00)有甲、乙两个投资方案，其年平均利润可能值及其发生概率如下表所示。请进行风险决策分析。 方案甲和方案乙的年平均利润可能值及其发生概率 单位：万元 年平均利润X i i 市场需求 发生概率 P i 方案甲 方案乙 1 大 0.25 70 30 2 中 0.50 8 7 3 小 0.25 -50 -10 根据以上资料，回答下列问题：（分数：16.00）(1).甲投资方案的
43、利润期望值为_万元。（分数：4.00）A.9.0 B.8.5C.8.0D.7.9解析：解析 本题考查房地产投资项目的利润期望值。甲投资方案的利润期望值=700.25+80.5-500.25=9.0(万元)。(2).乙投资方案的利润标准差为_万元。（分数：4.00）A.42.44B.1081C.202D.14.22 解析：解析 本题考查房地产投资项目的利润标准差。乙投资方案的利润期望值=300.25+70.5-100.25=8.5(万元)。因此，乙投资方案的利润标准差为(3).甲投资方案的变异系数为_。（分数：4.00）A.4.00B.4.72 C.1.67D.1.20解析：解析 本题考查房地产
44、投资项目的变异系数。甲投资方案的利润标准差为 (4).下列关于甲、乙两投资方案的说法中，正确的是_。（分数：4.00）A.甲、乙两投资方案的风险一样大B.甲投资方案的风险大 C.乙投资方案的风险大D.甲、乙两投资方案的风险无法比较解析：解析 本题考查房地产投资项目的风险估计。因为甲、乙两个方案的期望值不同，所以应当通过比较两者的变异系数来确定风险的大小。甲投资方案的变异系数=4.72。乙投资方案的变异系数=V 乙 =14.22/8.5=1.67。因 V 甲 V 乙 ，所以甲投资方案的风险大于乙投资方案。某商品住宅开发项目的营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计
45、划。(4)销售价格确定：以市场价格为主。(5)销售渠道：委托 A、B、C 三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予九八折优惠。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).该项目的市场分析应包括_。（分数：3.00）A.客户分析 B.竞争对手分析 C.产品优势和劣势分析 D.广告目标解析：解析 本题考查房地产项目营销方案的市场分析。房地产项目营销方案中的市场分析包括市场背景分析、产品分析、竞争对手分析和客
46、户分析。(2).该项目采用的销售渠道为_。（分数：3.00）A.直接渠道、公开销售代理B.间接渠道、公开销售代理 C.间接渠道、联合销售代理D.直接渠道、联合销售代理解析：解析 本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。该企业采取的销售渠道是间接渠道并且是公开销售代理。(3).根据本资料可看出，_是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制房地产市场营销的依据。（分数：3.00）A.房地产市场营销方案 B.房地产定价策略C.房地产营销渠道D.房地产的促销策略解析：解析 本题考查房地产市场营销方案的内涵。房地产市场营销方案是对房地产市场营销全过程的总体部署和安排，是实施和控制房地产市场营销
47、的依据。(4).该项目营销方案采用的促销方式有_。（分数：3.00）A.广告促销 B.人员推销C.活动推广 D.价格折扣 解析：解析 本题考查房地产的促销方式。开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于营业推广中的活动推广；对开盘当天前十名购房者给予九八折优惠，这属于营业推广中的价格折扣。李某购买一套住宅，总价为 150万元，中国工商银行为其提供了总价的 70%的 15年按揭，年利率为 5%，按月等额偿还的贷款。 根据以上资料，回答下列问题：（分数：12.00）(1).李某的还款总额约为_万元。（分数：3.00）A.142.2B.123.4C.149.4 D.151.2解析：解析 本题考查等额本息还款的相关计算。贷款金额 P=15070%=105(万元)，月利率i=5%/12=0.417%，按月计算的贷款期限为 180个月。每月还款额 A=Pi(1+i) n /(1+i) n -1=1050.417%(1+0.417%) 180 /(1+0.417) 180 -1=0.83(万元)。180 个月的总还款额为0.
