1、2018 年房企拿地 8 大变化 拿地是决定房企生死的事情，地拿错了一切都会错，对于小房企，拿错一块地可能就破产了。 地产大佬余英曾经说过， 中小房企拿地最容易犯的错误有 3 个，一是去了不该去的城市，二是区位选错了，一个小城市，开车 5 公里都嫌远，你拿 10 公里以外的地就很危险；三是拿地拿大了，比如在三四线城市动不动砸个 20 亿拿一块地，这种做法很可怕。 那么，如何才能拿对地？ 2018 年机会点在哪里？去哪里布局才相对安全？结合标杆的实践分析，明源君从城市布局、区位选择、项目选址 3 个层面来详细聊聊，希望带给大家一点启 发。 01 城市布局 去哪里拿地可以看这 8 个新指标 从去年
2、房企的城市布局及全年业绩表现来看，城市布局比较单一的房企，业绩都受到比较大的影响，比如仁恒、九龙仓 2017 年的城市平均产能达到了 38亿元和 31 亿元，分别在上海和长三角区域布局较为集中。受所布局城市市场政策的影响， 2017年仁恒和九龙仓的排名较 2016 年分别大幅下滑了 29 位和 28位。 因此，未来跨区域布局将是房企对冲调控风险的重要方式。那么，哪些城市值得去呢？ 一、去哪些城市布局，要看这些新指标 过去开发商的城市选择更多是看 GDP、产业结构，人口规模 等等这些指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也会产生很大变化
3、，一些旧的判断指标可能也失效了。现在对于城市选取的指标应该更具落地性和深入性。 1、人均 GDP、尤其是单位面积 GDP，更能体现城市经济发展差距 以前主要看 GDP 总量，但从经济增长和区域平衡来看，我们需要的是人均意义上的增长与均衡，而不是总量意义上的差距缩小。因此，人均 GDP 比 GDP 总量更有意义。 此外，单位土地面积所产生的 GDP 是衡量区域发展差距的另一关键指标，这个指标是指一个城市在它的 建成区上平均每平方公里每年产出多少 GDP，反映了一个城市的土地利用效率，进而反映经济发展水平。 从珠三角来看，如果从 GDP 总量来看，广州高于深圳，但在人均 GDP、尤其是单位面积 G
4、DP 上，深圳则远高于广州，这与两地房价的表现才是契合的。 从长三角来看，一线城市上海的人均 GDP 不及苏州、无锡、南京和杭州，但单位面积 GDP 要远超其他城市。而无锡、苏州的人均 /单位面积 GDP 均排名靠前，显示这两个城市较好的经济发展基本面。 2、单位面积财政收入，反映了空间的 财富聚集量 人均财政收入、单位面积财政收入指标也可以很好的论证城市间的经济势差。其中，单位面积财政收入反映的是空间的财富聚集量，空间的财富聚集程度越高，则区域经济发展水平越高。例如，相比三四线城市，在一线城市开店，客流量、单价和收入都更高，产生的财政收入也更高，意味着单位面积空间里所产生的财富值更多。 从珠
5、三角来看，深圳在人均 /单位面积财政收入两个指标上高居首位，比位居第二的东莞来开了很大差距，而广州已经排到了第四、第五的位置。 长三角主要城市中，上海的单位面积财政收入远远高于排在第二名的苏州。 3、人口净流入，充分反映了城市吸引力 “ 长期看人口，中期看土地，短期看金融 ” ，相信这句话每个地产人都看到过。 人口对于房地产的重要性明源君不多说了。 在人口指标上，人口净流入（即常住人口数量与户籍人口数量之差）才是判断城市吸引力的准确指标。人口净流入越多，标明城市吸引力越强，如果人口净流入出现负值，则意味着这类城市为人口净流出，那就要注意了。 从珠三角来看，深圳、东莞的净流入人口数量位居前二，同
6、时，这两地的外来人口均远超户籍人口，外来人口的大量涌入带来了巨 大的住房需求，加剧了住房的供不应求，推动房价的上涨。 长三角主要城市中上海的人口净流入数量排行第一，但是 上海市城市总体规划（ 2017 2035 年）里也明确了 “ 到 2035 年，上海市常住人口控制在 2500万左右，建设用地总规模不超 过 3200 平方公里。 ” 4、三产占比及产业互补，反映产业结构合理性 产业是城市竞争力的根本，有产业才有就业，才会有人口流入，而在有产业的基础上，产业结构也非常重要。 近年来国内的制造业越来越不景气，服务业的景气指数和增 加值占比反而提高了不少。 从就业情况来看，服务业对 80、 90
7、新一代劳动者无疑吸引力更大。所以以第三产业在 GDP 中的占比衡量区域产业结构的合理性和成熟度比较合理。 从下图可以看出，北上广的三产占比超过六成，意味着城市产业发展更加成熟合理，对劳动者的吸引力相对更强。 5、房地产投资额占 GDP 总额的比重 这个指标可以很好的反映一个城市对房地产投资的依赖度，尤其是面临高强度调控下的风险系数。对于 “ 房地产依赖度 ” 过高的城市，房企需要谨慎对待。 6、高净值人群 数量，决定一区域住房的最高购买力 一个区域住房的最高购买力，取决于该区域处于金字塔顶端的这部分高净值人群（指资产净值在 1000 万元人民币资产以上的个人）数量及其所拥有的财富水平。 目前，
8、全国高净值人群主要分布在广东、北京、上海和浙江四地，而这四个地方也正是房价居高不下的热点区域。而广东省内的高净值人群又以深圳居多，大量高净值人群推动了深圳房价的暴涨。 7、城市友好度，直接影响房企的执行成本和办事效率 最简单的一个判断是， 这个城市的报批报建所需工作日，可以从一个侧面反映城市友好度。 比如从珠三角的热点城市来看，惠州和珠海是友好度较高。 8、轨道交通便利性，高铁使城市间从物理距离到 1-2 小时经济圈 高铁带来资源的重新分配、新的时空认知、新的生活方式。可以说，高铁彻底改变了中国人的生活，将来轨道交通的作用会 非常大，这点明源君就不赘述了。 从以上的指标来分析对比，明源君发现，
9、 贵阳、长沙、西安、中山四个城市在经济、市场及调控表现上与绿框中的城市差异不大，但房价水平却偏低，是目前的价值洼地，房企可提前布局，抢占市场先机。 此外， 重庆、常州、武汉、成都经济发展水平及房地产市场表现都不错，房价也暂不高，是未来极具增长空间的城市。 当然，除了上面的指标，市场库存、供应关系、调控政策等影响因素也非常大，不少房企针对自己的业务特点也会有自己特定的分析指标。 二、不同类型房企布局策略不同 从去年房企布局情况来看，房企在城市布局方面呈现以下几个特征： 向来以一二线为主战场的房企， 2017 年普遍加大三四线布局，对冲调控风险。 如 果布局都是同类的城市，一旦调控来就会很难受，对
10、冲性布局，这样东方不亮西方亮，就能保障整体现金流的安全。 部分房企基于区 域深耕战略，加速向核心城市周边的三四线下沉覆盖。 比如新城地产在团队、关系、管理都捋顺后，近三年来逐步加大核心城市周边的三四线布局， 2017 年三四线占比已经超过了 50%。 还有 中梁地产，基于区域深耕战略，同样加大环核心城市的三四线布局。去年中梁在一二线城市占比只有 30%，三四线城市的占比高达 570.% 新进入城市以热点二线城市为主，长三角环核心城市的四线城市也成为房企新进入的热点。 招拍挂拿地热点城市： 聚焦一二线热点城市，镇江、唐山、漳州、太仓等三四线城市招拍挂市场也较为火热。 并购进入热点城市： 以一 线
11、、环一线、强二线为主，武汉、上海、北京位居前三。 当然了，行业分化背景下，不同类型房企战略不同、产品不同，城市布局也会有不同要求。比如正在冲规模的准千亿房企对数量的要求会更高，而小而美房企更专注于做精品，对城市数量要求就没那么高了，更看重区域深耕。 具体到标杆房企的布局策略，其实可以从去年他们拿地的情况来看， 总体以一二线为主，其中 19 个房企二线占比超过 50%；其中碧桂园、恒大、中梁、中南、荣盛在三四线分布占比明显超过一二线， 原因在于发展方向不同： 区域深耕，布局环核心城市周边的四线城市（卫星城），作为城 市 “ 粮仓 ” ，如中梁、中南； 恒大、碧桂园较为特殊，其布局的城市数量基数已
12、非常之大，新布局的城市多为三四线，放大了三四线比例； 文旅、健康、养老、乡村、商业地产发展需求，适合在一些有自然资源禀赋的三四线城市布局，如荣盛 伴随特征：通过并购带来的三四线布局。 02 区位选择 跟着城市发展走，距离很重要 一般说来，区位选择大部分标杆房企的判断指标会有 3 个：一是城市发展方向，跟着规划走；二是看区位发展成熟度；三是跟着轨道交通走。不过针对不同的城市，区位的选择是有所不同的。 1、跟着城市发展方向走 余英认为 ，一二线城市拿地要选市中心，因为中国好的医院、好的学校都在市中心。等于是你拿市中心的地，而配套由政府来做。 但未来一二线城市市区的供地会越来越少，这时选择一些新区就
13、要仔细论证，跟着城市规划走，跟着城市建设走，你永远立于不败之地，不要城市规划往东走，城市经济中心往东走，你跑西边拿地，你拿到地也没人给你修路。 2、区域成熟度很重要 碧桂园认为，在区位选择上，看区域的成熟度比城市规划发展方向更实在，主要看 4 点： 很多地区的新区， 虽然处于城市发展方向上，规划得光鲜亮丽，道路通畅、水电气等基础设施完备，有的甚至规划 大型公园，但毫无人气，政府依靠华丽的表出让土地，增加财政收入，这类要慎重再慎重。 能发展起来的新区需要带动人气的生活配套，如重点幼儿园、小学、初中，医院，超市等有没有？ 区别对待规划中的配套和建设中的配套，客观评价政府的执政能力。 评估次新区的发
14、展可能性。 3、离市区的距离、时间、路况 碧桂园认为，在区位选择上一定要关注离市区的距离，交通如何，到市区需要的时间， 但是城市不同，对 “ 距离 ” 的敏感程度不同，城市越小，对距离越敏感。 县级市 ：地块以县中心为主，距离县中心 3 公里以内为宜，远离县城边缘3 公里 的地块均要谨慎。 一般地级市： 市区、城郊结合处为主，近郊（ 3-5 公里）尚可，远离市区10 公里地块需谨慎，北方区域应谨慎对待郊区地块。 中大型城市： 城郊（ 3-5 公里），近郊（ 5-10）公里为佳，远离市区 30公里地块要重点考虑资源、配套及地块规模，北方区域应谨慎对待郊区地块。 但值得注意的是供求关系对距离影响非
15、常大。 目标市场供应量少，区位稍远，客户仍会接受；但目标市场供应充足甚至过量时，郊区地块竞争力进一步减弱，客户对项目的抗性加大。供求越不平衡的市场，对距离越敏感。 03 具体选址 规划、价格、资源、交通 最重要 具体到地块本身的选择，明源君在这里也有几个小建议： 1、高价地不要拿 明源君在以前的文章反复强调过了，现在进入了新一轮的周期，以后不能赚周期的钱了，必须降杠杆，每个项目都要算细账。 以前你拿的地贵了，囤 3 年就解套，未来可能要等个 5 年 7 年。地拿贵了可能谁都救不了你了。 最好拿可以高周转的地块，价格不高，规模也不要太大。比如龙湖对于收购的地块就明确要求地块本身具备低成本、去化快
16、、高周转、高回报的特点： 位于城市主流区位，交通及生活配套成熟，规划条件可以打造主流改善产品 更具优势的进入价格（收购价格低 于市场价格） 收购标的公司已付清项目全部土地出让金 自获取后 10 个月内可以开始预售，首次开盘后 38 个月内可达到 90%可售面积售罄 利用产品设计、成本控制及开发管理能力能进一步释放项目价值。 中梁地产在项目自身的筛选上，认为二三十万方的最合适，以满足快周转；大的地块要求承受的容量更高，是有发展潜力的板块且地价低。 当然，如果底价拿地就更好了。底价拿地利润一般都很不错。余英以前在我们研习社公开课讲过，底价拿地一般有 3 种方式： 一是对于城市规划及区域经济发展了如
17、指掌，在大家不看好的区位拿的地，你了解市场 情况你就能底价拿地；二是在市场低潮的时候拿，比如在年前拿地，因为大家子弹打光了，一年的预算结束了，第二年的预算还没出来，这时候拿地没人跟你抢；第三，联合拿地，市场不好要找大家合作。这个城市准备投 20 个亿，最好分 5、 6 个项目，找人合作。 2、土地调研做足 对于地块本身的条件要考虑清楚，要从点到面做体系性的分析。 比如影响成本和售价的因素要搞清楚。比如如果地块旁边是河，那水体就要加筑河堤，这无疑会增加成本。但如果周边有良好的景观资源，还有优质的学区，这样对售价是很大的加分项，但如果土地靠近铁路、高压线会导致售价 降低10%15%，如果有化工厂、火葬场那会对价格有致命影响，一定要慎重了。 3、围绕资源、轨道拿地 在三四线拿地，最好是拿轨道交通站点的地，另外是拿有资源优势的地块，比如有山或有水或有公园等等。这样你拿的地能享受城市资源，这些都是很大的卖点。
