1、住宅市场产品承载力,都江堰房地产市场政策分析 都江堰高层市场研究 都江堰洋房市场研究 都江堰别墅市场研究,【市场监管政策】成都2016年10月出台限价政策，之后市场出现了“全款优先”、“捆绑销售”等不正当的销售行为，2017年11月出台摇号政策，维护市场秩序。,2016年9月价格监管： 新增项目价格一般不得高于周边均价10%，同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。 开发商预售价格申报，将按照楼面地价建安成本合理利润的方式申报。申报价格需提供价格构成资料，开发商不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。,2017年11月摇号政策： 引入“公证摇号”排序选房，“全款
2、支付”不得被“额外对待”，开发企业不得设置捆绑销售、挂牌价外收费等不利于购房人的登记条件，摇号过程将由公证机构作全程现场监督公证。,限价政策出台后，由于市场供不应求，各项目为了快速回现、实现更高的溢价，出现了“全款优先”、“捆绑销售”、“与中介合作价外收费”等不公平、不正当的销售行为,【住宅市场政策】市场监管再次加剧，现都江堰房地产销售同样采取摇号政策。,【市场政策】成都2018年5月15日出台限购政策，都江堰被划入限购范围内，再都江堰新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：大成都限购区域户口/1年社保；新落户未满2年需购买满1年社保。,【高层市场整体供销】都江堰市高层物业近几年价格
3、稳步上升，成交均价为6174元/，目前存量为23.5万，去化周期达10个月。,备注：统计时间截止于2018年4月 高层物业包含小高层,供应端：都江堰市2015年供应面积高达88.4万方，主要为万达城入市，15年后供小于求，主要以去库存为主，目前市场房源较为稀少。 销售端：自2015年万达城入市，年均销售面积高达60万，是2014年年销售量的2倍，其中万达城占比较大。 存量端：2016年后都江堰市主要以去库存为主，截止2018年4月，高层存量为23.5万，去化周期为10个月。 成交价格：都江堰市高层物业价格稳步上升，目前成交均价为6174元/。,【高层市场产品变化趋势】都江堰高层物业成交主力为1
4、00-120改善型，90-100刚改为次主；刚需型主要成交面积段为80-90，注重产品功能性。,分面积段成交分析： 刚需型：都江堰近近五年高层物业刚需型主要成交面积段为80-90，注重产品功能性。 刚改、改善型：2014-2015年主力成交面积段为100-110，2017-2018年主力成交面积为100-120，改善需求较为明显。,：刚需型产品段 ：刚改、改善型产品段,【高层市场项目量价分析】高层物业项目共7个，单盘月均走量约90套，均价6283元/平方米，存量共计1810套，按照整体月均去化约540套，去化周期为4个月。本板块区域内房源缺乏。,高层物业在售项目有正成源筑、万达城、百商绿优城等
5、6个，单盘月均走量约90套，均价6283元/平方米。 本板块目前仅百商绿优城单个项目在售，已售3、5号楼，仅300余套房源，排号2000余人，市场火爆。目前待推4号楼，共144套房源。,【高层市场项目产品分析】市场高层主力面积段为80-120，其中以100-110套三双卫为主， 2T4户、 10-18层,产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共7个，普遍为清水，梯户比主要以2T3户为主，层高为10-18层。 面积段分析：主力面积段为80-120，其中以100-110套三双卫为主，追求居住舒适度及功能性。,【洋房市场整体供销】都江堰市洋房物业整体以去库存为主，价格稳定，成交均价为8336元/，
6、目前存量为23.5万，去化周期达10个月。,供应端：都江堰市2015年后洋房物业供小于求，整体以去库存为主。 销售端：都江堰市近五年年均销售面积为5.5万，自万达城2015年入市，洋房销量明显上升，最高年销售量达8.71万。 存量端：洋房物业主要以去库存为主，2015-2017年去库存明显截止2018年4月，洋房存量为4.81万，去化周期为7个月。 成交价格：洋房物业价格整体呈下降趋势，2014年价格较高，目前成交均价为8336元/。,备注：统计时间截止于2018年4月 洋房物业仅包含7F及以下物业,2014年主要成交为青城山片区高端洋房物业。 宝信青城：13247元/ 置信芙蓉青城：1207
7、1元/,价格稳定期,【洋房市场产品变化趋势】都江堰洋房物业成交主力为110-120，120-130刚为次主力；注重产品舒适性。,分面积段成交分析： 远期： 2014-2015年洋房物业主力成交面积段为100-110，2016年主力为90-110 近期：2017-2018年主力成交面积为110-120，次主力买诺记为120-130，客户追求产品舒适度。,【洋房市场项目量价分析】洋房物业在售项目5个，仅万达城新推，预计价格9500-10500元/平方米（含3000元/精装），其余项目待推。本板块区域内无洋房项目在售。,洋房物业在售项目有正成源筑、万达城等5个，仅万达城新推，预计价格9500-105
8、00元/平方米（含3000元/精装）。 本板块目前无洋房物业项目在售。,【洋房市场项目产品分析】市场洋房主力面积段为93-130，其中以105-120套三双卫为主， 1T2户、 5-7层，追求居住舒适度。,产品基本情况：都江堰目前在售洋房物业项目共5个，普遍为清水，梯户比主要以1T2户为主，层高为5-7层。 面积段分析：主力面积段为93-130，其中以105-120套三双卫为主，追求居住舒适度。,【别墅市场在售项目属性】玉堂板块依托万达和城市规划发展，青城山板块新增项目稀缺，主城区宁江大院目前待推，后期规划不明确。,主城板块,【别墅市场整体供销】都江堰市别墅物业整体以去库存为主，联排别墅走量明
9、显，目前整体成交均价为12183元/，目前存量为26.98万，去化周期达22个月。,供应端：都江堰市2014-2015年别墅物业供大于求，2016年以后整体以去库存为主。 销售端：都江堰市近五年年均销售面积为9万，自万达城2015年入市，别墅销量明显上升，最高年销售量达16.28万。 存量端：别墅物业主要以去库存为主，截止2018年4月，别墅存量为26.98万，去化周期为22个月，近两年。 成交价格：别墅物业价格2014年前为青城山区域传统别墅物业，价格较高，2015年万达入驻，以新产品，小面积，低价格走量，拉低区域价格。目前整体成交均价为12183元/。 分物业分析：近五年，都江堰市联排别墅
10、走量增长明显，主要为万达城90小联排别墅拉动，2015-2017年叠拼别墅走量逐步上升。,备注：统计时间截止于2018年4月 别墅物业包含独栋、联排、双拼、叠拼别墅,备注：统计时间截止于2018年4月,【别墅市场量价分析】性价比（联排+叠拼），120以内，1.1-1.4万元/；轻奢类产品（联排+合院），130-160，1.4-1.6万元/。,叠拼：在售叠拼物业项目为龙湖小院青城，面积为85-98，成交均价16500元/（精装）。 联排：别墅市场主力物业，面积跨度大，以海航中国集、龙湖小院青城为主的140-200大联排，成交均价12000-14000元/ ；以万达城为主的90-108的小联排，成
11、交均价14000元/，面积赠送大，总价低，旅居类客户接受度高。 合院：合院产品主力面积为120150，成交均价14000-16000元/，为都江堰别墅市场近年新型产品，客户接受度较高。 独栋：主力面积200-300，成交均价15000-19000元/，面积大，赠送大，赠送率高达100-150%。,【别墅市场产品分析】联排（主力物业）：分为140-200大联排， 90-108的小联排；叠拼： 85-98，合院（近年新型物业）：主力面积为140-160；独栋：200-300大面积为主。,叠拼：目前市场在售叠拼物业项目主要为青城山板块的龙湖小院青城，面积为85-98，赠送面积大，精装修。 联排：别墅
12、市场联排为主力物业，面积跨度大，以海航中国集、龙湖小院青城为主的140-200大联排，赠送大，总价高；以万达城、明宇豪雅青城为主的90-108的小联排，面积赠送大，总价低，旅居类客户接受度高。 合院：合院产品主力面积为140-160，为都江堰别墅市场近年新型产品，客户接受度较高。 独栋：面积大，赠送大，赠送率高达100-150%。,【住宅市场项目端存量（高层洋房类）】 18年以前成交地块新推项目15个，其中12个位于蒲阳-幸福板块，均为高层、小高层产品，高铁站板块2个。总存量面积达56.4万。,因长期囤地，2018年都江堰预计入市货量约56万（除万达城），5285套住宅入市，容积率控制在3.5以下，以小高层为主，但随着城市化进程加剧，高层产品有增加趋势。,【住宅市场土地端存量】 18宗土地齐爆发，共1233亩，住宅用地容积率控制在2.0及以下，人居、文旅等多家知名品牌强势入驻，都江堰市场进入品牌竞争时代。,17-18年土地成交18宗待入市（不包括旅馆用地），人居9块地、文旅4块地，楼面地价刷新至5209元/，住宅用地容积率控制在2.0及以下，其中本案区域有6块竞争关系，住宅用地378亩。,【住宅市场小结】,
