1、2009 年经济师（中级）房地产经济专业知识与实务真题试卷及答案与解析一、单项选择题1 中心商务高度等于（ ）之比。（A）中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积（B）中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积（C）中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积（D）中心商务区建筑面积总和与总建筑面积2 消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（ ）。（A）若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求（B）若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求（C）若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求（D）若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求3 “某宗房地产位于汽车站的北侧” 表示的是该宗房地
2、产的（ ）。（A）环境（B）方位（C）通达性（D）朝向4 根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。（A）平均税费（B）平均利润（C）平均市值（D）平均价格5 集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（ ）的行为。（A）所有权（B）使用权（C）继承权（D）通行权6 在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（ ）。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法7 征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（ ）所有。（A）农民个人（B）剩余劳动力安置单位（C）地上附着物所有人（D）农村集体经济组织8 房地
3、产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（ ）。（A）所有权（B）使用权（C）处分权（D）收益权9 下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是（ ）。（A）抵押（B）出售（C）互换（D）赠与10 下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是（ ）。（A）互换的标的物必须都是建设用地使用权（B）互换的标的物之一必须是建设用地使用权（C）互换后的建设用地使用权人不发生变化（D）互换的建设用地使用权应当是等值的11 下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是（ ）。（A）通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使
4、用权（B）通过协议出让方式取得的建设用地使用权（C）通过转让方式取得的建设用地使用权（D）已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权12 建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是（ ）。（A）新增建筑物属于抵押财产（B）在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分（C）新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让（D）实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿13 下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是（ ）。（A）维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益（B）按规划用地、节约用地、保护耕地（C）按计划用地，
5、可以适当突破计划控制指标（D）如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续14 进行房地产市场调研时，首先应明确（ ）。（A）调研人员（B）调研计划（C）调研目标（D）调研方案15 在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（ ）调研。（A）经济环境（B）政治法律环境（C）区域环境（D）社会文化环境16 消费者对房地产的购买欲望是房地产需求的（ ）。（A）主体（B）动力（C）保障（D）结果17 在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于（ ）调研。（A）市场行情（B）市场反响（C）市场竞争者（D）消费行为18 下列在房地产市场调研中搜集的资料，不
6、属于次级资料的是（ ）。（A）官方统计资料中有关房地产的分析资料（B）公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料（C）来自主管部门和行业管理机构的资料（D）专业研究机构提供的相关资料19 房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（ ）而划分的。（A）作用于房地产产品（B）形成增量房地产（C）使投资者拥有房地产（D）取得土地使用权20 银行向某家庭提供了年贷款利率为 6%，期限为 10 年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是（ ）。（A）0.0614（B） 0.0615（C） 0.0617（D）0.06521 房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内
7、建筑物（ ）米以外的各种管线、道路工程的建设费用。（A）1（B） 2（C） 3（D）422 若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不行，因为该方案是（ ）的方案。（A）投资亏损（B）不能满足基准收益率要求（C）无利可图（D）风险很大23 投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的（ ）进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。（A）产量、价格、成本（B）产量、利润、价格（C）产量、成本、利润（D）成本、利润、价格24 在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目（ ）的临界数值。（A）由可行变为不可行（B）由低风险变为高风险（
8、C）由敏感性弱变为敏感性强（D）由盈利变为不盈利25 从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是（ ）阶段的重要内容。（A）风险识别（B）风险估计（C）风险评价（D）风险应对26 预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了（ ）的方法。（A）风险回避（B）风险组合（C）风险转移（D）风险自留27 某投资者拟以 500 万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为 500 万元、200万元、160 万元的 3 个店铺供其选择。该投资者可选择的投资方案是（ ）个。（A）1（B） 2（C） 3（D）428 若投资资金是投资者进行投资的强制约束条件，则在进行方案
9、比选时宜采用（ ）。（A）净现值法（B）净将来值法（C）净年值法（D）净现值率法29 采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(IRR)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是（ ）。（A）若 IRRic，则投资大的方案为优（B）若 IRRic ，则投资小的方案为优（C）若 IRRic ，则投资大的方案为优（D）若 IRRic，则方案间无法直接比较30 在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（ ）原则的要求。（A）有无对比（B）以动态分析为主（C）以定性分析为主（D）收益与风险权衡31 对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系
10、的说法中，正确的是（ ）。（A）单项工程单位工程 分部工程分项工程（B）单位工程 单项工程 分部工程分项工程（C）分项工程 分部工程 单位工程单项工程（D）分项工程分部工程 单项工程单位工程32 在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（ ）。（A）纵向部门（B）横向部门（C）纵向和横向两个部门（D）项目经理33 在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（ ）。（A）项目建议书获批准（B）编制可行性研究大纲（C）项目机会研究（D）签订设计合同34 在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（ ）。（A）承诺（B）议价（C）要约（D）邀约
11、35 房地产项目建设投资的工程费用不包括（ ）。（A）税金（B）土地使用费（C）间接费（D）直接费36 某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研，并将调研结果作为开发项目规划设计的依据之一，这表明该企业开发经营遵循的观念是（ ）。（A）生产观念（B）推销观念（C）市场营销观念（D）产品观念37 房地产开发经营企业采取直接渠道进行商品房销售的优点是（ ）。（A）有利于发挥销售专长（B）销售队伍建设成本低（C）销售策略调整快捷（D）销售效益好38 某商品房开发项目即将上市时适逢金融危机，该项目开发建设资金主要来自银行借贷，为避免资金链断裂的风险，此时稳妥的定价目标宜设定为（ ）。（A）实现
12、预期利润（B）维护企业形象（C）维持市场占有率（D）维持营业39 某商品房开发项目采用成本加成法测算得出的价格是 5000 元/m 2。根据市场调查结果，80%的被调查者可接受的价格范围是 6000-6500 元/m 2，10%的被调查者可接受的价格范围是 7000 元/m 2 以上，企业决策者最终将项目的销售价格确定为均价 6500 元/m 2。该项目采用的主要定价方法是（ ）。（A）目标利润定价法（B）需求导向定价法（C）竞争导向定价法（D）比较定价法40 在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约 200 名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上
13、述促销手段属于房地产促销方式中的（ ）。（A）人员推销（B）活动推广（C）营业推广（D）公共关系推广41 某城市某种商品住宅 2009 年 3 月 1 日至 11 月 1 日的价格平均每月比上月上涨0.3%，其中某套商品住宅 2009 年 5 月 1 日的价格为 3500 元/m 2。如将该套住宅的价格调整到 2009 年 11 月 1 日的价格，则调整后的价格是（ ）元/m 2。（A）3552.82（B） 3563（C） 3563.47（D）3574.1642 某建筑物 8 年前建成交付使用，建筑面积为 120m2，单位建筑面积的重置价格为 600 元/m 2，年折旧额为 1440 元，用直
14、线法计算该建筑物的成新率是（ ）。（A）0.81（B） 0.84（C） 0.8417（D）0.84843 某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为 2 万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的 10%，运营费用率为 20%，该住宅的年净收益是（ ）万元。（A）1.4（B） 1.44（C） 1.6（D）1.844 净收益=潜在毛租金收入-（ ）+ 其他收入-运营费用。（A）空置和收租损失（B）还本付息额（C）折旧额（D）所得税45 在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（ ）。（A）业主大会（B）业主委员会（C）物业建设单位（D）物业服务企业46 在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投
15、标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的（ ）原则。（A）公（B）公平（C）公正（D）诚实信用47 下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是（ ）。（A）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订（B）前期物业服务合同具有过渡性（C）前期物业服务合同的有效期限应为三至五年（D）前期物业服务合同属于附终止条件的合同48 下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（ ）。（A）合理原则（B）公开原则（C）费用与服务水平相适应原则（D）费用与支付能力相适应的原则49 商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归（ ）。（A）该房屋出售人（B）该房屋买受人（C）该房屋所在
16、住宅小区业主大会（D）该房屋所在地政府房产主管部门50 抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（ ）。（A）借款人（B）抵押人（C）贷款人（D）抵押权人51 在房地产抵押贷款期间，未经（ ）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。（A）保险机构（B）房屋主管部门（C）抵押权人（D）房屋承租人52 某人购房贷款 60 万元，采用等额本金还款方式分 10 年偿还，贷款年利率为5%，则第 10 个月的贷款余额是（ ）万元。（A）53（B） 55（C） 57（D）5953 在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（ ）。（A）降低首付款比例（B）降低贷款利率（C）降低抵押率（D）延长贷款
17、期限54 房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的（ ）确定。（A）评估价值（B）账面价值（C）历史成本（D）交易价格55 下列与房地产有关的税种中，属于房地产保有环节税种的是（ ）。（A）耕地占用税（B）房产税（C）契税（D）土地增值税56 下列关于房产税的说法中，正确的是（ ）。（A）房产税按评估值征收（B）房产税的税率全国统一（C）房产税按季度征收（D）非出租的房产不征收房产税57 计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额 50%但不超过 100%的部分，适用税率是（ ）。（A）0.3（B） 0.4（C） 0.5（D）0.658 在征收土地增值税时，固定扣除项目（
18、 ）。（A）包括为取得土地使用权所支付的金额（B）不包括为取得土地使用权所支付的税金（C）不包括与转让房地产有关的税金（D）包括房地产保有环节的税金59 下列经济活动中，不需缴纳印花税的是（ ）。（A）书立土地使用权出让合同（B）领受房产证（C）领受国有土地使用证（D）书立土地租赁合同二、多项选择题60 决定房地产需求量的一般因素有（ ）。（A）房地产的价格水平（B）消费者的收入水平（C）消费者的偏好（D）相关物品的价格水平（E）房地产开发商对未来的预期61 城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以（ ）为主的集市。（A）畜牧业（B）商业（C）制造业（D）手工业（E）服务业62
19、 下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有（ ）。（A）未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人（B）能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可（C）不能解除抵押合同的，补偿款支付给抵押权人（D）不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿（E）抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失63 国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有（ ）。（A）适用范围不同（B）出让金形成方式不同（C）最低价确定的原则不同（D）协议出让无需公布出让计划（E）出让主体不同64 国有建设用地使用权出租中，下列关于租赁双方权利义务的说法中，正确的有（ ）。（A
20、）出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利（B）对于已出租的建设用地使用权，出租人没有对租赁标的物进行维护的必要（C）国有建设用地使用权出租后，出租人可以终止履行出让合同（D）承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应负损害赔偿责任（E）按照租赁合同的规定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附着物的权利65 房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的（ ）等方面的资料。（A）外貌（B）倾向性（C）感觉（D）动机（E）态度66 房地产投资具有（ ）等特点。（A）投资品种的多样性（B）投资收益的稳定性（C）投资价值的附加性（D）投资变现的便利性（E）投资区域
21、的差异性67 下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有（ ）。（A）土地取得成本（B）经营成本（C）租赁收入（D）租售价格（E）建安工程费68 在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（ ）。（A）被比较方案的投资额相同或相近（B）被比较方案具有相同的不确定因索（C）被比较方案的费用及效益计算口径一致（D）被比较方案具有相同的计算期（E）被比较方案现金流量具有相同的时间单位69 房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据（ ）等阶段循环的原理建立起来的。（A）计划（B）协调（C）执行（D）检查（E）处理70 建设工程招标文件包括（ ）等。（A）
22、投标人须知（B）合同专用条款（C）工程量清单（D）标底（E）投标书格式71 房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的（ ）。（A）先进性（B）可控性（C）社会性（D）适应性（E）经济性72 编制房地产广告预算的基本方法有（ ）等。（A）目标任务法（B）消费者需求法（C）销售百分比法（D）销售人员规模法（E）竞争对等法73 采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（ ）。（A）选取的报酬率偏低（B）预测的未来净收益偏大（C）估计的使用期限偏短（D）估计的运营费用偏大（E）估计的空置率偏高74 房地产估价报告通常由（ ）等组成。（A）估价委托书（B）注册房地产估价师声明（C）
23、估价委托合同（D）估价结果报告（E）估价技术报告75 下列主体中，能被判定具备业主身份的有（ ）。（A）房屋权属证书记载的房屋所有权人（B）房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶（C）尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人（D）房屋登记簿记载的房屋所有权人（E）房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶76 物业管理规约对（ ）具有约束力。（A）全体业主（B）物业承租人（C）借住在业主家的亲戚（D）物业建设单位和物业服务企业（E）物业的继受人77 下列财产中，不得抵押的有（ ）。（A）宅基地（B）土地所有权（C）集体土地使用权（D）乡镇企业厂房（E）村企业厂房78 等额本金还款抵押贷款方式
24、的特征有（ ）。（A）每月支付的本金均等（B）每月支付的利息均等（C）每月还款额先大后小（D）每月还款额先小后大（E）借款人不易发生违约风险79 下列行为中，列入契税征收对象的有（ ）。（A）国有土地使用权出让（B）土地使用权赠与（C）土地使用权交换（D）房屋使用权转移（E）农村集体土地承包经营权转移三、案例分析79 某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。80 土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政
25、府批准，还应满足的条件是（ ）。（A）方案符合当地控制性详细规划要求（B）方案符合土地利用年度计划确定的控制指标（C）补充耕地方案符合土地整理开发专项规划（D）补充耕地面积至少与占用面积相等81 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（ ）日内将批复发出。（A）3（B） 5（C） 7（D）1082 甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（ ）。（A）建设项目批准文件（B）建设用地规划许可证（C）房屋拆迁许可证（D）拆迁计划和拆迁方案83 在
26、房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为（ ）。（A）拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人（B）被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人（C）协议签订有严格的时间限制（D）协议签订有相对的强制性83 某家庭购买了一套价值为 40 万元的普通住宅，首付款为房价的 30%，其余房款用银行提供的贷款期为 20 年、年贷款利率为 6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。84 若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（ ）。（A）国家（B）政府（C）企业（D）个人85 在贷款
27、期内，该家庭的月还款额为（ ）元。（A）1667（B） 2006（C） 2034（D）306786 如月还款额占该家庭月收入的 30%，则该家庭的月收入应为（ ）元。（A）5557（B） 6687（C） 6780（D）1022487 对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（ ）。（A）贷款利率上调（B）房价下跌（C）房地产周期波动（D）资本价值变化87 某商品住宅开发项目的楼面地价为 500 元/m 2，建筑安装工程费为 2500 元/m 2，各项规费为 300 元/m 2。该项目营销方案部分内容如下：(1)前言。(2)市场分析。(3)销售目标和进度计划。(4)销售价格确定：以市场价格为主
28、。(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予 100 元/m 2 的价格优惠。88 在该项目市场分析中，应注重（ ）。（A）当地商圈的一般规模（B）潜在消费者需求倾向（C）本项目的成本分析（D）项目的机会和威胁89 该项目采用的销售渠道为（ ）。（A）直接渠道、参与代理（B）间接渠道、共同代理（C）间接渠道、参与代理（D）直接渠道、共同代理90 若该项目预期成本利润率为 25%，销售税费率
29、为 12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为( ) 元/m 2。（A）3977（B） 4261（C） 4620（D）468891 该项目营销方案采用的促销方式有（ ）。（A）广告（B）人员推销（C）活动推广（D）营业推广91 某建筑物的建筑面积 100m2，套内建筑面积 80m2，按套内建筑面积计算的重置价格为 4000 元/m 2，经过年数 10 年，经济寿命 50 年，残值率 5%。92 该建筑物单位建筑面积的重置价格为（ ）元/m 2。（A）3200（B） 4000（C） 4100（D）500093 采用直线法折旧，该建筑物的成新率为（ ）。（A）0.2（B） 0.5（C） 0.81（
30、D）0.9594 采用直线法折旧，该建筑物的年折旧额为（ ）元。（A）4000（B） 6080（C） 6400（D）760095 计算该建筑物现值可采用的公式为（ ）。（A）建筑物现值=建筑物重置价格 -年折旧额（B）建筑物现值= 建筑物重置价格 成新率（C）建筑物现值= 建筑物重置总价-折旧总额（D）建筑物现值=建筑物重置总价 (1-经过年数/经济寿命)95 王某承租 F 房屋，该房屋属于全民所有，现由甲公司经营管理。该房屋账面原值为 50 万元，市场价值为 100 万元，王某支付的月租金为 0.25 万元。现甲公司将该房屋与乙公司所有的 G 房屋互换，G 房屋的市场价值为 90 万元。96 F 房屋在互换前的房产税纳税人应为（ ）。（A）王某（B）甲公司（C）乙公司（D）F 房屋所在地地方政府97 F 房屋的房产税应纳税额为（ ）万元/年。（A）0.03（B） 0.36（C） 0.42（D）0.8498 房屋互换中乙公司应纳契税的计税依据为（ ）万元。（A）10（B） 50（C） 90（D）10099 契税的基本特点有（ ）。（A）属于所得税（B）实行一次性征收（C）由土地、房屋权属的承受人缴纳（D）各地的税率可能不同
