1、经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产金融）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题1 由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度。房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权得到保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有( )。（A）安全性（B）长期性（C）多样性（D）政策性2 房地产金融具有长期性特点，如我国个人住房抵押贷款的最高年限为( )年。（A）10（B） 20（C） 30（D）403 下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是( )。（A）从借款人角度讲，房地产抵押贷款是指借款人向贷款人借款时，为担保债务的履行，借款人或者第三人不
2、转移房地产的占有，将该房地产抵押给贷款人，借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，贷款人有权就该房地产优先受偿（B）从银行角度讲，房地产抵押贷款是指银行以借款人或者第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任（C）在抵押期间，抵押人可以随意处理已被抵押的房地产（D）在抵押期间，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查4 在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，并有健全的担保保险机制，抵押率最高可达 100。目前我国抵押贷款的最大比例为( )。（A）30（B） 50（C） 70（D
3、）1005 组成抵押贷款利率的三部分不包括( )。（A）资金的投资收益（B）承担的风险（C）抵押的时间（D）费用，即为安排抵押贷款所发生的运营成本6 美国发放抵押贷款的机构中，为非存款机构，不吸收储蓄存款的是( )。（A）商业银行（B）抵押银行（C）储蓄与贷款协会（D）互助储蓄银行7 我国目前从事房地产金融业务的主要是( )。（A）中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行等商业银行的房地产信贷部（B）政府的住宅金融公库和一般商业银行等（C）各商业银行（D）商业银行、抵押银行、储蓄与贷款协会、互助储蓄银行、信用合作社等8 假设贷款金额为 200 万元，贷款年利率为 5，贷款期限为 15
4、 年，采用等额还款抵押贷款，每月本息付款额为( )。（A）10483 元（B） 12834 元（C） 15816 元（D）19452 元9 等本金还款抵押贷款每月偿还额的计算公式为( )。（A）a=pi(1+i)n(1+i)n-1（B） a=pi(1+i)n-1(1+i)n-1-1（C） at=pn+p(n-t+1)ni（D）a t=pn+p(n-t)(n-1)i10 下列关于固定利率抵押贷款的说法，错误的是( )。（A）固定利率抵押贷款分期付款方式简单明了，每月还款金额完全相等，使借贷双方都能较准确地掌握借贷的成本（B）由于借款人能根据既定的每月还款额安排支出，减少了贷款的违约风险（C）只有
5、在利率长期保持稳定、变动幅度较小的情况下才能得以发展（D）固定利率抵押贷款不存在借款人的违约风险11 市场利率指标变动时，贷款利率和月还款额将从( )利率调整周期开始，发生相应的变动。（A）上一个（B）所在（C）下一个（D）下两个12 可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为( )，在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为 56，调整下限则可以由借贷双方协商确定。（A）1（B） 2（C） 3（D）413 在房地产抵押贷款期间，未经( )同意，抵押人不得变卖抵押房地产。（A）保险机构（B）房屋主管部门（C）抵押权人（D）房屋承租人14 在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是( )。（
6、A）降低首付款比例（B）降低贷款利率（C）降低抵押率（D）延长贷款期限15 房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的( )确定。（A）评估价值（B）账面价值（C）历史成本（D）交易价格16 下列关于住房公积金贷款的说法，错误的是( )。（A）建立了住房公积金的职工均可申请公积金贷款，且与个人缴存住房公积金的数额挂钩（B）具体可申请公积金贷款的数额，还取决于住房资金管理部门的规定和个人还款能力（C）贷款期限由公积金管理中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定（D）公积金贷款利率不是固定不变的，可以进行调整17 根据中国人民银行的规定，每笔公积金贷款期限最长不超过( )年，并不得长于借款人法定
7、离休或者退休以后的 5 年。（A）10（B） 20（C） 30（D）4018 居民可申请住房公积金贷款最高额度以三个额度中最低者为准，不属于此三个额度的是( )。（A）借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（B）所购住房评估价的 60（C）所购住房评估价的 70（D）市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额19 将抵押债权进行小额分割，以有价证券的形式，通过资本市场进行融资，降低长期信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重，减少银行信贷风险，这体现了房地产金融的( )特点。（A）安全性（B）长期性（C）证券化（D）多样性20 向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款是(
8、)。（A）土地储备贷款（B）房地产开发贷款（C）个人住房贷款（D）商业用房贷款二、多项选择题21 房地产金融的特点包括( )。（A）安全性（B）长期性（C）单一性（D）证券化（E）非政策性22 下列关于房地产金融主要业务种类的说法，正确的是( )。（A）住房储蓄存款是指金融机构为支持住房建设，提供为建房贷款而开办的单位住宅专项存款和个人住宅储蓄业务（B）房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等（C）传统上房地产证券包括房地产股票和房地产债券，近年来房地产证券化成为新的趋势（D）房地产投资信托基金是凭借房地产的
9、未来收益进行融资的一种金融产品，可以解决房地产行业发展的长期资金问题，是房地产行业所特有的间接融资产品（E）房地产保险主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险23 城市房地产抵押管理办法第八条规定： ( )房地产不得设定抵押。（A）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（B）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物（C）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权（D）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产（E）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产24 属于中介服务机构的是(
10、 )。（A）商业银行（B）担保公司（C）贷款日常维护服务机构（D）估价机构（E）律师事务所25 采用固定利率等额还款方式时，还本与还息间的规律包括( )。（A）等额还款抵押贷款在贷款初期每月还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加（B）由于月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，利息占分期的比重逐期递增，开始占分期的一小部分，末了却占很大部分（C）由于月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，利息占分期的比重逐期递减，开始占很大部分，末了占极小部分（D）还本金额恰好相反，是逐期递减的，开始占很大部分，末了占极小部分（E）还本金
11、额恰好相反，是逐期递增的，开始占分期的一小部分，末了却占很大部分三、案例分析25 王某购买了一套价值为 40 万元的普通住宅，首付款为房价的 30，其余房款用银行提供的贷款期为 20 年、年贷款利率为 6、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。王某为首次购买商品住房。26 若将王某的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为( )。（A）国家（B）政府（C）企业（D）个人27 在贷款期内，王某的月还款额为( )元。（A）1667（B） 2006（C） 2034（D）306728 假设月还款额占王某的家庭月收入的 30，则王某的家庭的月收入应为( )元。（A）5557（B） 6687（C） 6
12、780（D）1022429 对王某的购买行为产生直接影响的风险因素为( )。（A）贷款利率上调（B）房价下跌（C）房地产周期波动（D）资本价值变化29 赵某购买一套商品住宅，成交价格为 50 万元，首期付款为房价的 30，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为 10 年，贷款年利率为 6，采用按月等额还款方式偿还。30 银行在审核抵押贷款时，应不同意( )设定抵押。（A）商品住宅（B）抵押人依法有权处分的国有土地使用权（C）权属有争议的房地产（D）已依法公告列入拆迁范围的房地产31 赵某将其购买的商品住宅抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门( )。（A）办理抵押登记（B）进行抵押合同备
13、案（C）申报贷款金额（D）申报抵押评估价值32 赵某以依法取得的房屋所有权证书进行房地产抵押的，登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后，向( )。（A）赵某颁发房屋他项权证（B）银行颁发房屋他项权证（C）赵某颁发抵押权证（D）银行颁发抵押权证33 赵某的月还款额为( )元。（A）2974（B） 3886（C） 5356（D）974234 若赵某将其家庭收入的 25用于偿还贷款。则赵某家庭月收入至少为( )元。（A）11896（B） 13896（C） 15544（D）2142435 若第 5 年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为( )元。（A）172858（B） 18278
14、6（C） 192858（D）20100636 在固定利率抵押贷款的情况下，对银行而言，出现提前还款风险的情形有( )。（A）市场利率上升（B）市场利率下降（C）抵押人收入水平上升（D）抵押人收入水平下降经济师中级房地产经济专业知识与实务（房地产金融）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 此题考查对房地产金融安全性的理解。安全性：由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值等特性，以及实行不动产登记制度，房地产作为抵押物不会遗失，不容易损毁，经抵押登记后抵押权得到保障，因此以房地产为抵押物的贷款，对贷款人来讲，具有较高的安全性。【知识模块】 房地产金融2 【正确答
15、案】 C【试题解析】 此题考查房地产金融的长期性。长期性：以房地产为抵押物的贷款，其资金大多用于房地产开发、购买等，而房地产开发周期一般较长，所需资金量大，特别是房地产置业投资和个人住房贷款，还款期限通常较长，如我国个人住房抵押贷款的最高年限为 30 年。因此，房地产融资具有长期性。【知识模块】 房地产金融3 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查对房地产抵押贷款的理解。在抵押期间，抵押人不得随意处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。【知识模块】 房地产金融4 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查我国房地产贷款抵押率。在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，
16、并有健全的担保保险机制，抵押率最高可达 100。目前我国抵押贷款的最大比例为 70。【知识模块】 房地产金融5 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查抵押贷款利率的组成。抵押贷款利率由三部分组成：资金的投资收益。承担的风险。 费用，即为安排抵押贷款所发生的运营成本。【知识模块】 房地产金融6 【正确答案】 B【试题解析】 此题考查对美国贷款机构的理解。美国发放抵押贷款的机构包括：商业银行、抵押银行、储蓄与贷款协会、互助储蓄银行、信用合作社等。其中抵押银行为非存款机构，不吸收储蓄存款，而后三者是互助性金融组织，和商业银行一样都是存款金融机构。除此之外，部分人寿保险公司、养老基金、抵押贷款证券化机
17、构也发放抵押贷款。【知识模块】 房地产金融7 【正确答案】 A【试题解析】 此题考查我国目前的抵押贷款机构。贷款机构是抵押贷款的发放者。由于金融市场的构成、发展历史及市场环境不同，各国抵押贷款机构也不同。我国目前主要有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行等商业银行的房地产信贷部从事房地产金融业务。我国香港特别行政区抵押贷款机构则主要是各商业银行。日本抵押贷款机构包括政府的住宅金融公库和一般商业银行等。美国发放抵押贷款的机构包括商业银行、抵押银行、储蓄与贷款协会、互助储蓄银行、信用合作社等。【知识模块】 房地产金融8 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查等额还款抵押贷款的计算。贷
18、款金额 p=2000000 元，月利率 i=512=04167，按月计算 n=1512=180，该贷款的每月分期付款额为：a=pi(1+i)n(1+i)n1=15816( 元)。【知识模块】 房地产金融9 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查等本金还款抵押贷款每月偿还额的计算公式。计算公式为：at=pn+p(n-t+1)ni。【知识模块】 房地产金融10 【正确答案】 D【试题解析】 此题考查对固定利率抵押贷款的理解。固定利率抵押贷款与其他抵押贷款方式一样，都存在着借款人的违约风险。固定利率抵押贷款分期付款方式简单明了，每月还款金额完全相等，使借贷双方都能较准确地掌握借贷的成本。与可变利率抵
19、押贷款相比，由于借款人能根据既定的每月还款额安排支出，包括等额还款抵押贷款在内的固定利率抵押贷款，减少了贷款的违约风险。【知识模块】 房地产金融11 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查对可变利率抵押贷款的掌握。市场利率指标变动时，贷款利率和月还款额将从下一个利率调整周期开始，发生相应的变动。【知识模块】 房地产金融12 【正确答案】 B【试题解析】 此题考查对可变利率抵押贷款利率调整的理解。可变利率抵押贷款利率每次调整上限通常为 2，在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为56，调整下限则可以由借贷双方协商确定。【知识模块】 房地产金融13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考查房地产抵押贷款
20、的相关内容。在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。【知识模块】 房地产金融14 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容，根据等额还款抵押贷款公式 可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的 P 值就变大了，则月还款额就增加了。【知识模块】 房地产金融15 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查保险金额的确定依据。房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。【知识模块】 房地产金融16 【正确答案】 A【试题解析】 此题考查对住房公积金贷款的掌握。目前，建立了住房公积金的职工均可申请公积金贷款，暂不与个人缴存住房
21、公积金的数额挂钩。但一个人具体可申请公积金贷款的数额，还取决于住房资金管理部门的规定和个人还款能力。贷款期限由公积金管理中心或受托银行根据借款人的申请及偿还能力确定。公积金贷款利率不是固定不变的，可以进行调整。【知识模块】 房地产金融17 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查贷款期限的规定。根据中国人民银行的规定，每笔公积金贷款期限最长不超过 30 年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的 5 年。【知识模块】 房地产金融18 【正确答案】 B【试题解析】 此题考查居民可申请住房公积金贷款最高额度的确定。居民可申请住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准：借款人及其家庭成员在退休年
22、龄内可缴存住房公积金的总额；所购住房评估价的 70； 市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额。【知识模块】 房地产金融19 【正确答案】 C【试题解析】 此题考查房地产金融的证券化特点。证券化：房地产抵押贷款是房地产金融的主要内容。在进行房地产抵押贷款时，其资产具有期限较长、额度较大的特点，而负债大多具有期限较短、流动陛较强的特点，因此银行面临着资金的流动性风险。为了使抵押房地产具有流动陛，有必要对房地产抵押贷款进行证券化，也就是将抵押债权进行小额分割，以有价证券的形式，通过资本市场进行融资，降低长期信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重，减少银行信贷风险。因此，证券化是规避房地产贷款风险的有
23、效手段，也是房地产金融的一个重要特点。【知识模块】 房地产金融20 【正确答案】 A【试题解析】 此题考查土地储备贷款的概念。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。【知识模块】 房地产金融二、多项选择题21 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 此题考查房地产金融的特点。与一般金融相比，房地产金融具有安全性、长期性、多样性、证券化和政策性等特点。【知识模块】 房地产金融22 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 此题考查对房地产金融主要业务种类的理解。房地产投资信托基金是房地产行业所特有的直接融资产品。【知识
24、模块】 房地产金融23 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 此题考查城市房地产抵押管理办法第八条规定的不得设定抵押的房地产。城市房地产抵押管理办法第八条规定：下列房地产不得设定抵押： (1)权属有争议的房地产； (2) 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (4)已依法公告列入拆迁范围的房地产； (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； (6)依法不得抵押的其他房地产。【知识模块】 房地产金融24 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 此题考查房地产抵押贷款市场中的中介服务机构。房地产抵押贷款市场的参与者主要包
25、括贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。中介服务机构是指为房地产抵押贷款双方提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、估价机构和律师事务所等。【知识模块】 房地产金融25 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 此题考查采用固定利率等额还款方式时，还本与还息间的规律。采用固定利率等额还款方式时，还本与还息间的规律：等额还款抵押贷款在贷款初期每月还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加。由于月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，利息占分期的比重逐期递减，开始占很大部分，未了占极小部分。还本金额恰好相反，是逐期递增的，
26、开始占分期的一小部分，末了却占很大部分。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产金融26 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查房地产投资的主体构成。个人作为房地产投资主体一般只能从事房地产买卖，也就是房地产置业投资。本题中将王某的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。【知识模块】 房地产金融27 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查月还款额的计算。向银行贷款总额 40(130)=28(万元)，贷款月利率 i=612=0 5，按月计算贷款期限 n=2012=240。该贷款的每月分期付款额【知识模块】 房地产金融28 【正确答案】 B【试题解析】 根据上题结果可知王某的
27、家庭的月收入应该为 2006+30=6687(元)。【知识模块】 房地产金融29 【正确答案】 A,B【试题解析】 本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。从本题看对王某的购买行为产生直接影响的风险因素为贷款利率上调、房价下跌。【知识模块】 房地产金融【知识模块】 房地产金融30 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考查不能抵押的房地产类型。【知识模块】 房地产金融31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考查房地产抵押的手续。房地产抵押必须经登记后方生效。【知识模块】 房地产金融32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查房地产抵押登记的相：关规定。房地产抵押登记后，登记机关应在原房屋
28、所有权证书上作他项权利记载，由赵某继续持有房屋所有权证书，而向抵押权人(银行) 颁发房屋他项权利证书。【知识模块】 房地产金融33 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。向银行贷款总额 50(130)=35(万元)i=612=05n=1012=120A=P(A/P，i，n)=35(AP，05，120)=03886(万元)【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 C【试题解析】 上题中已计算出每月的还款额，又知道赵某家庭收入的 25用于还款，所以赵某的家庭收入至少应该为 3886+25=15544(元)。【知识模块】 房地产金融35 【正确答案】 D【试题解析】 本题考查等额还款抵押贷款中贷款余额的计算。其实质是贷款余额=第 6 年至第 10 年的年值，折现到第 5 年年末时的现值。可直接套用公式： n=1012=120m=512=60nm=60 Pm=A(PA，i ，nm)=3 886(P/A，0 5，60)=201006【知识模块】 房地产金融36 【正确答案】 B,C【试题解析】 提前还款是指借款人提前偿还贷款。一种可能是当市场利率下跌时，借款人有可能选择以当前市场上较低的利率重新借款，所以对已有的贷款会提出提前还款；另一种情况就是抵押人的收入水平上升，有足够的能力提前还款。【知识模块】 房地产金融
