1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题1 区位主体在空间区位中的相互运行关系称为( )。（A）区位关系（B）区位空间关系（C）区位关联度（D）区位运行度2 伯吉斯的同心圆用地结构中，从市中心向外缘的第四环带是( )。（A）中心商务区（B）工人住宅区（C）过渡地带（D）高级住宅区3 土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是( )。（A）垄断地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）超额地租4 按照( ) ，城市分为直辖市、地级市、县级市和建制镇。（A）城市行政级别（B）城市人口规模（C）城市地理位置（D）城市职能5 某省的总人口为 5000 万人，其中城
2、镇人口为 2250 万人，则该省的城市化水平为( )。（A）30（B） 45（C） 50（D）556 房屋拆迁机构接受委托进行拆迁，应当经房屋拆迁主管部门备案的是( )。（A）房屋拆迁许可证（B）房屋拆迁资格证书（C）房屋拆迁委托合同（D）房屋拆迁人员上岗证7 国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或人股和( )。（A）土地使用权转让（B）土地使用权出租（C）国有土地租赁（D）土地使用权抵押8 集体所有的土地( ) 。（A）经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让（B）绝对不可以出让（C）可以直接有偿出让（D）其使用权可以永久性出让给土地使用者9 下列用地中，使用权出
3、让年限最高为 40 年的是( )。（A）体育场馆用地（B）城区超级市场用地（C）综合用地（D）住宅用地10 建设用地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须向( )提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后方可进行转让。（A）土地主管部门和计划主管部门（B）计划主管部门和规划主管部门（C）土地主管部门和规划主管部门（D）土地主管部门和建设主管部门11 建设用地使用权出租的一般程序是( )。（A）申请 审批登记签订合同（B） 申请审批签订合同登记（C） 签订合同申请 审批登记旧（D）申请 登记签订合同审批12 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土
4、地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，按出让金的( )以下征收土地闲置费。（A）10（B） 20（C） 30（D）4013 房地产市场需求可以是特定房地产需求的( )。（A）变量（B）总和（C）加权平均（D）定值14 在房地产市场调研中，要求实事求是，不能主观武断地下结论等，这种原则属于( )。（A）客观原则（B）针对性原则（C）科学原则（D）系统性原则15 把“从事购买行为及选择到某处购物场所分布的地区范围” ，称为( )。（A）中心圈（B）活动圈（C）商圈（D）交通圈16 在房地产开发企业确定住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量的研究中，越来越多地采
5、用了( )。（A）问卷调查法（B）小组访谈法（C）二手资料收集法（D）观察法17 通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为( )。（A）房地产市场预测（B）房地产市场调查（C）房地产市场策划（D）房地产市场汇总18 能形成房地产市场上的增量供给，投资者完成了货币一产品一货币的投资过程，且实现房地产产品的产权转移过程的房地产投资类型是( )。（A）出售型房地产开发投资（B）租赁型房地产置业投资（C）经营型房地产开发投资（D）购买型房地产置业
6、投资19 某房地产企业为评估一项房地产开发投资，已支付 30 万元项目论证费，此费用可列为( ) 。（A）现金流人量（B）现金流出量（C）机会成本（D）沉没成本20 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担( )。（A）行政责任（B）民事责任（C）刑事责任（D）赔偿责任21 银行向某家庭提供了年贷款利率为 6，期限为 10 年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是( )。（A）6.14（B） 6.15（C） 6.17（D）6.5022 某开发项目第 5 年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为一500 万元，
7、当年净现金流量为 1000 万元，其静态投资回收期为( )年。（A）3.5（B） 4.0（C） 4.5（D）5.523 下列关于空置率的表达中，不正确的是( )。（A）空置率是准备出租但没有出租出去的建筑面积占全部可出租面积的比例（B）对于经营型房地产开发项目和房地产置业投资项目，空置率的估计对有效毛租金收入的估算非常重要（C）在单位租金不变的情况下，空置率提高，导致有效毛租金收入减少（D）空置率降低，有效毛租金收入一定提高24 下列关于房地产投资项目盈亏平衡分析的说法中，正确的是( )。（A）盈亏平衡分析是在一定市场、生产能力及经营管理条件下，通过对其产品产量、成本、税金互相关系的分析，判断
8、投资项目对市场供给变化适应能力的一种不确定性分析方法（B）盈亏平衡分析与量本利分析是两种不同的不确定性分析方法（C）盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，但单位产品的变动成本是固定不变的（D）盈亏平衡分析中变动成本总额与生产量总数成正比例增减变动，单位产品的变动成本也是同理25 房地产投资风险不以某个人的意志为转移指的是房地产投资风险具有( )。（A）客观性（B）不确定性（C）潜在性（D）损益双重性26 从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是( )阶段的重要内容。（A）风险识别（B）风险估计（C）风险评价（D）风险应对27 房地产投资风险中的购买方风险是由于
9、( )引起的。（A）利率发生变动（B）信用危险（C）市场价格波动（D）通货膨胀28 赊销房地产由于客户不能偿付款项带来的风险是( )。（A）经营风险（B）财务风险（C）信用风险（D）流动性风险29 市场调研报告的文体是( )。（A）公文（B）应用说明文（C）论文（D）说明文30 房屋征收的主体是( )。（A）市、县级人民政府（B）房屋征收主管部门（C）屋征收实施单位（D）建设单位31 房屋征收条例明确禁止( )参与搬迁活动。（A）供水、供热、供气、供电部门（B）公安部门（C）政府（D）建设单位32 现有独立方案 A、B、C、D，它们所需要的投资分别为 1000 万元、900 万元、800 万元
10、和 700 万元。当资金总额限量为 1500 万元时，除 A 方案具有完全的排他性，其他方案可以互相结合。这样，不能选择的方案有( )。（A）A 方案（B） B 方案（C） B+C 方案（D）C 方案33 既对某事物未来发展作出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为过程称为( ) 。（A）计划（B）规划（C）设计（D）策划34 房地产项目策划主要特点很多，下列表述错误的是( )。（A）主要特点包括地域性、系统性、创新性、市场性（B）主要特点包括地域性、系统性、预见性、盈利性（C）主要特点包括地域性、系统性、盈利性、操作性（D）主要特点包括地域性、系统性、盈利性、创新性35 下列哪个环
11、节不属于房地产项目策划( )。（A）房地产市场定位（B）房地产开发项目营销策划（C）房地产经营策划（D）项目融资策划36 房地产工程系统构成的关系为( )。（A）分项工程分部工程 单位工程单项工程（B）分项工程 分部工程 单项工程单位工程（C）分部工程 分项工程 单项工程单位工程（D）分部工程单项工程 分项工程单位工程37 风险识别过程包含两个环节：感知风险和( )。（A）评估风险（B）分析风险（C）应对风险（D）回避风险38 在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是( )。（A）项目建议书获批准（B）编制可行性研究大纲（C）项目机会研究（D）签订设计合同39 在项目招标投标中，
12、( )主要指的是项目实施管理方案。（A）实施标（B）管理标（C）经济标（D）技术标40 ( )招标方式的特点为招标程序简单灵活，但竞争性差，导致合同条件和价格有利于承包商。（A）公开招标（B）议标（C）邀请招标（D）强制性招标41 在房地产委托代理经营方式下，房地产供给方是( )。（A）房地产产权人（B）房地产销售机构（C）委托代理机构（D）房地产评估机构42 以市场上相互竞争的同类商品房作为定价基本依据的定价方法是( )。（A）需求导向定价法（B）成本加成定价法（C）竞争导向定价法（D）加权点数定价法43 不属于过程定价策略的是( )。（A）低开高走定价法（B）高开低走定价法（C）低价策略（
13、D）稳定价格策略44 通过房地产投资风险识别，可以了解房地产投资项目将面临的各种风险和导致损失的因素，其目的主要有两个：一是为房地产投资风险估计和风险评价奠定基础；二是( )。（A）为回避风险选择途径（B）为风险损失做各种准备（C）为选择最佳的风险对应方案提供依据（D）如果风险太高，就有可能放弃项目45 市场法是将被估价房地产与在( )的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。（A）委托估价日期（B）实地查勘日期（C）估价作业期（D）估价时点46 可比实例成交价格( )= 可比实例正常市场价格。（A）交易日期调
14、整系数（B）房地产价格指数（C）交易情况修正系数（D）房地产状况调整系数47 对于商用房地产开发贷款，银行可以接受的方式包括：抵押、质押担保方式，如果缺乏供抵(质) 押担保或抵(质) 押担保能力，或能力不足部分还可采取( )方式。（A）项目抵押（B）第三方保证担保（C）风险投资（D）保险48 用成本法估价时，建筑物的现值等于( )。（A）建筑物的重新购建价格一年折旧额剩余经济寿命（B）建筑物的重新购建价格一年折旧额实际经过年数（C）建筑物的重新购建价格成新率（D）建筑物的重新购建价格一年折旧额49 物业管理条例规定，业主委员会成立后 30 日内必须向物业所在地的( )备案。（A）社区工作站（B
15、）市民政部门（C）县人民政府房地产行政主管部门（D）区、县人民政府房地产行政主管部门50 下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是( )。（A）物业服务企业是独立的企业法人（B）物业服务企业属于服务性企业（C）物业服务企业所提供的服务是非营利性的（D）物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能51 在物业管理招标中，当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于( ) 家资格预审合格的投标申请人。（A）3（B） 5（C） 10（D）1552 在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的( )原则。（A）公开（B）公平（C）公正（D
16、）诚实信用53 下列各项原则中，不属于物业服务费收费原则的是( )。（A）合理原则（B）公开原则（C）费用与服务水平相适应原则（D）费用与消费者承受能力相适应原则54 房地产金融市场的金融工具是指( )。（A）可以保证资金流通的物质资料（B）金融市场的管理法规（C）运载倾向资金的各种交通工具及其辅助条件（D）可以在市场上与倾向相交易的各种金融契约55 某人申请住房贷款 20 万元，贷款期为 4 年，贷款月利率为 0（A）4866（B） 4888（C） 4697（D）487656 下列说法错误的是( )。（A）住房公积金贷款与一般个人住房贷款存在许多区别（B）根据中国人民银行的规定，每笔公积金贷
17、款期限最长不超过 20 年（C）个人住房组合贷款是指符合个人住房商业性质贷款条件的借款人又同时缴纳住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款（D）个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为第一受益人57 在房地产住房抵押贷款中，由于借款人提前归还部分或全部贷款余额而给金融机构造成的风险叫做( )。（A）借款人还款能力风险（B）担保人偿付能力风险（C）提前还款风险（D）抵押物产权风险58 房地产保险费的计算公式是( )。（A）总保险费=保险金额 保险费率缴费系数（B）总保险费= 保险金额 保险费率 缴费系数（C）总保险费= 保险金
18、额保险费率缴费系数（D）总保险费=保险金额 保险费率缴费系数59 城镇土地使用税的征收范围不包括( )。（A）城市（B）行政村（C）建制镇（D）工矿区60 已知某大城市有一面积为 3000 平方米的土地，城镇土地使用税的标准为每年每平方米 3（A）2000 元（B） 4000 元（C） 10500 元（D）8000 元二、多项选择题61 ( )区位是在空间地域上有机结合的具体表现。（A）自然地理区位（B）文化地理区位（C）经济地理区位（D）交通地理区位（E）政治地理区位62 地租与地价的关系为( )。（A）地价是地租的资本化（B）地价是预买一定年数的地租（C）对于有限租期的土地，地价是每年地租
19、的简单加和（D）对于永久租期的土地，地价是每年地租折现值的加和（E）若每年的地租为定值且折现率不变，则地价等于地租除以折现率63 下列用地中，可以通过行政划拨取得建设用地使用权的有( )。（A）中石油加油站（B）公立学校（C）区政府办公楼（D）超市（E）戒毒所64 下列关于拆除临时建筑、违章建筑的表述中，正确的有( )。（A）拆除违章建筑不给予补偿（B）拆除临时建筑不给予补偿（C）拆除临时建筑和违章建筑必须给予补偿（D）拆除没有超过批准使用年限的临时建筑应该给予适当补偿（E）拆除超过批准使用年限的临时建筑不给予补偿65 区域环境调研内容包括( )等方面。（A）区域繁荣程度（B）购物条件（C）文
20、化氛围（D）水源质量及景观（E）施工水平66 在房地产市场的供给调研中，主要包括( )。（A）行情调研（B）市场反响调研（C）消费者习惯的调研（D）建筑设计及施工企业的有关情况调研（E）消费者购买模式的调研67 在房地产市场调研的市场状况分析中，主要包括( )。（A）供给分析（B）需求分析（C）竞争分析（D）容积率分析（E）相关因素分析68 下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有( )。（A）土地取得成本（B）经营成本（C）租赁收入（D）租售价格（E）建安工程费69 下列指标中，其期望值属于损益期望值指标的是( )。（A）利润（B）财务净现值（C）内部收益率（D）利
21、息备付率（E）净收益70 降低房地产投资商业风险的对策有( )。（A）进行房地产类型组合投资（B）规模投资限制竞争（C）选择 “短平快” 房地产项目投资（D）把握好搭配投资比例（E）操纵房地产现金流量71 计算期相同的互斥方案，其选择方法有( )。（A）内部收益率法（B）净现值法（C）差额投资内部收益率法（D）差额净现值法（E）利润率法72 房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括( ) 等。（A）编制招标文件（B）投资目标的风险分析（C）编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格（D）编制资金使用计划（E）编制竣工结算73 为妥当安置被征地农民的生产
22、和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是( ) 。（A）货币安置（B）重新择业安置（C）保障安置（D）异地移民安置（E）入股分红安置74 与房地产广告促销相比，人员促销的优势在于( )。（A）灵活性（B）及时性（C）经济性（D）选择性（E）广泛性75 建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括( )。（A）统一付款方式（B）统一付款进度（C）统一面积内涵（D）统一成交日期（E）统一面积单位76 物业管理条例规定业主在物业管理活动中具
23、有以下义务( )。（A）遵守管理规约、业主大会议事规则（B）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定（C）按照国家有关规定交纳专项维修资金（D）按时交纳水费、电费等日常生活费用（E）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度77 物业服务企业资质申报时需提供的资料包括( )等。（A）企业法定代表人的身份证明、营业执照（B）企业章程、验资证明（C）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同（D）物业服务企业花名册（E）管理和技术人员的职称证书和劳动合同78 等额本金还款抵押贷款方式的特征有( )。（A）每月支付的本金均等（B）每月支付的利息
24、均等（C）每月还款额先大后小（D）每月还款额先小后大（E）借款人不易发生违约风险79 房地产保险的种类有( )。（A）财产损失保险（B）信用保险（C）房地产责任保险（D）人寿保险（E）火灾保险80 市场调研报告写作的基本要求，包括( )。（A）易于理解（B）简洁明了（C）有针对性（D）超前判断（E）实事求是三、案例分析80 某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。 根据上述资料，回答下列问题。81 土地行政主管部门将
25、农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是( ) 。（A）方案符合当地控制性详细规划要求（B）方案符合土地利用年度计划确定的控制指标（C）补充耕地面积至少与占用面积相等（D）补充耕地方案符合土地整理开发专项规划82 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后( )日内将批复发出。（A）3（B） 4（C） 5（D）1083 甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为( )。（A）建设项目批准文件（B）建设用地规划许可证（C）房屋拆迁
26、许可证（D）拆迁计划和拆迁方案84 在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为( )。（A）拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人（B）协议签订有相对的强制性（C）协议签订有严格的时间限制（D）被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人84 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为 1500 万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资 1000 万元，第二年建设投资 1500 万元。住宅总建筑面积为 20000 平方米，预计平均售价为 4000 元平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的 20，
27、现房销售期两年分别销售房屋的 30，销售税费等占销售收入的 10，基准收益率为 10(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。 根据上述资料，回答下列问题。85 该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。（A）3220（B） 4220（C） 3200（D）220086 该项目的静态投资回收期为( )年。（A）2.42（B） 2.52（C） 2.62（D）2.7287 该项目的净现值为( )万元。（A）-957.4（B） 1344.4（C） 1222.4（D）1948.588 净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。（A）经济意义不同（B）在多个互斥项目排序时会得出不同结论（C）对再投资
28、利润率的假定不同（D）考虑了资金的时间价值88 某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米 2000 元的价格获得一块住宅用地，土地总面积 20000 平方米，容积率为 25。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积 2000 元(不含土地成本)，销售税费率 10。在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了 4 家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这 4 家房地产经纪机构签订了委托代理合同。 根据上述资料，回答下列问题。89 在房地产市场调研中，房地产市场需求的调研包括( )等内容。（A）房地产消费者调研（B）房地产消费动机调研（
29、C）房地产消费行为调研（D）地区代理商的数量、素质90 项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为 30，则项目的最低售价不得低于( ) 元平方米。（A）4000.44（B） 4400.44（C） 4444.44（D）4600.4491 该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有( )等特点。（A）委托方协调工作量大（B）佣金结算简单（C）谁先代理成功谁取得佣金（D）代理成本低92 该房地产销售渠道选择的影响因素包括( )。（A）房地产市场供求状况（B）法定代表人经历（C）房地产项目本身的市场前景（D）可供选择的房地产经纪机构数量和能力92 某宾馆的土地是 2002 年通过出让方式取得
30、的 40 年使用权，建筑物建成于 2005年，建筑物寿命为 50 年。该宾馆共有 400 张床位，平均每张床位每天的价格为 50元，年平均空置率 20，正常营业时每月总费用平均占每月总收入的 30。估计该类宾馆的土地价值占 30。建筑物价值占 70，土地还原利率为 8，建筑物还原利率为 10。现需要评估该宾馆在 2007 年的价格。 根据上述资料，回答下列问题。93 根据上述资料应选用( )进行评估。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法94 该宾馆的纯收益计算应为( )。（A）4005036520(1-30)（B） 40050365(1-20 )（C） 400 50365(1-
31、20)30 （D）40050365(1-20)x(1-30)95 评估中计算公式中的 n 应为( )年。（A）35（B） 50（C） 36（D）4896 评估中计算公式中的房地产报酬率应为( )。（A）8（B） 10（C） 8.6（D）0.09496 李某决定于 2007 年 5 月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为 120万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为 20000 元，李某在 4 月份缴纳的住房公积金为 300 元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有 30 年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为 25 万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为 15 万元。根据上述资料，回答下列问题。97 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。（A）11（B） 15（C） 236（D）2098 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。（A）2（B） 7（C） 15（D）25
