1、经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 46 及答案与解析一、单项选择题1 大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程，称为( )现象。（A）城镇化（B）郊区化（C）逆城市化（D）后城市化2 多核心理论是基于( ) 而形成的。（A）同心圆理论（B）地租地价理论（C）中心地理论（D）扇形理论3 当企业对需要研究的问题和范嗣不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用( )。（A）探测性调研（B）因果性调研（C）描述性调研（D）预测性调研4 某房地产开发商获得一笔为期，；年的分期支付的银行贷款，每期支付额为1000 万元，支付期为每年年初，年贷款利率为 7，到期后一次性还本付
2、息。则 3年后该房地产开发商偿还银行的本息为( )万元。（A）34166（B） 34181（C） 34216（D）343995 下列符项中，表示等额分付终值系数的是( )。6 某设备估计尚可使用 5 年，为此准备 5 年后进行设备更新，所需资金估计为 30万元，若存款利率为 5，从现在开始每期末均等地存款，则应存款( )万元。已知：(AF，5，5)=018097。（A）6426（B） 5868（C） 5429（D）48467 下列关于出售型房地产开发项目的表述，错误的是( )。（A）投入的建设资金均属于流动资金性质（B）投资者本身所形成的同定资产很少（C）总投资基本上等于其总成本费用（D）经济
3、效果主要表现为租金收益、自营收入和房地产增值等方面8 有 1、2、3 三个计算期不同的互斥方案，其投资额、年净收益和计算期如表 74 所示。若投资者要求的最低投资收益率为 10，若采用最小公倍数法比较，则最优方案为( ) 。（A）方案 1（B）方案 2（C）方案 3（D）方案 2 和方案 39 全面质量管理的基本观点包括：质量第一，以( )为主，为用户服务和一切用数据说话。（A）控制（B）预防（C）经济效益（D）激励10 某房地产项目价格策略如下：一次性付款优惠 2，申请抵押贷款价格优惠05，分期付款不予优惠。这是一种( )。（A）现金折扣定价策略（B）数量折扣定价策略（C）定价策略（D）变动
4、价格策略11 商品房销售实行稳定价格策略意味着在整个销售期间，商品房价格( )。（A）绝对不变（B）相对稳定（C）呈小幅线性变化（D）随市场平均价格变化而变化12 国外研究者概括的“ 六个上午写营销计划书 ”的过程中，第二个上午的主要活动是“确定目标 ”。其中，对目标的要求不包括 ( )。（A）目标必须是口头的（B）目标必须含有一个日期（C）目标必须是现实的（D）目标必须是具体的13 对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用( )。（A）一般物价指数（B）建筑材料价格指数（C）房地产价格指数（D）建筑造价指数14 某建筑物的建筑面积 100 平方米，经过年数 10 年，单位建筑面积的重置价
5、格500 元平方米，经济寿命 30 年，残值率 5，则该建筑物的折旧总额和现值分别为( )元。（A）15833；34167（B） 158313；42560（C） 16458；34167（D）16458；4256015 业主享有的权利不包括( )。（A）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定（B）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务（C）监督物业服务企业履行物业服务合同（D）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用16 业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用或者物业服务资金的，( )应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。（A）
6、房地产行政主管部门（B）业主委员会（C）物业管理企业（D）人民政府价格主管部门17 等额本金还款抵押贷款的缺点是( )。（A）先大后小（B）相等（C）变动不规律（D）先小后大18 按( ) 不问，保险可分为刚体保险和个人保险。（A）保险责任（B）承保方式（C）保险表（D）保险种类19 契税属于( ) 。（A）货物和劳务税类（B）财产税类（C）所得税类（D）其他税收类20 某房地产企业出租一宗房地产所取得的租金收入为 20 万元，管理费、维修费等支出为 15 万元，则应纳营业税( )万元。（A）050（B） 060（C） 100（D）120二、多项选择题21 关于中心性，下列说法正确的有( )。
7、（A）是一个中心地对周围地区的影响程度（B）可以用“高” 、“ 低”、“大”、“ 小”等概念来比较和形容（C）中心地职能的空间作用大小（D）可以用“ 强” 、“弱”、“一般” 、“特殊”等概念来形容和比较（E）是相对于一个区域而言的中心点22 我国在建设用地管理中必须坚持的原则为( )。（A）实行建设用地有偿使用的原则（B）节约、合理利用每寸土地的原则（C）保护耕地和提高土地利用率的原则（D）公平合理地买卖、转让建设用地的原则（E）社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则23 下列各项属于建设用地使用权出租的限制条件的有( )。（A）建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记（B）未按照出让合
8、同规定的期限和条件投资开发利用土地的，建设用地使用权不得出租（C）建设用地使用权出租必须签订租赁合同（D）建设用地使用权出租时，其地上建筑物及附属物不能一并出租（E）建设用地使用者未按照租赁合同约定的，无权出租土地24 下列各项属于农村宅基地使用权审批程序的有( )。（A）需建住宅的农村村民提出申请（B）农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地申请进行审核（C）同级人民政府批准后发给建设用地批准书（D）政府批准后即动工建设（E）住宅建成后实施检查并办理宅基地登记发证手续25 房地产消费者调研主要是调研房地产消费者的数量及其构成，包括( )。（A）消费者对某类房地产的总需求量（B）房地产现实与潜在消
9、费者数量（C）消费者的购买意向（D）消费者的实际支付能力（E）消费者的经济来源26 房地产投资项目面临的主要不确定性因素有( )。（A）土地取得成本（B）建筑安装工程费（C）区域地段（D）租售价格（E）开发周期27 关于房地产开发项目工期计划的过程，下列沦述正确的有( )。（A）在项目设计阶段，确定总工期目标（B）在可行性研究和项目任务书中，一般要按总工期目标作总体计划（C）最详细的工期计划通常是在工程承包合同签订后由承包商作出的，由业主批准或同意后执行（D）项目最低层次的单元是工作包，这些工作包构成了子网络（E）随着项目技术设计、结构分级的不断细化，工期计划与横道图将更加详细、细化28 房地
10、产开发企业实行价格折扣策略可以( )。（A）增加买方付款的灵活性（B）降低呆账的风险（C）尽早收回投资（D）增加销售总收入（E）增加销售数量29 房地产广告应具备的证明文件有( )。（A）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明（B）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书（C）工程竣工验收合格证明（D）房地产开发企业负责人的身份证明（E）土地主管部门颁发的项目土：也使用权证明30 下列各项不适宜用市场法进行价格评估的是( )。（A）学校（B）商场（C）寺庙（D）教堂（E）写字楼31 风险报酬率一般主要包括( )。（A）无风险投资的补偿率（B）管理负担补偿率（C）缺乏流动性补偿
11、率（D）投资风险补偿率（E）流动性补偿率32 物业服务成本包括( )等。（A）物业管理人员工资、福利费（B）清洁绿化费用（C）物业共用部位、共用设施设备的小修费用（D）物业共用部位、共用设施设备的中修费用（E）物业共用部位、共用设施设备专项维修基金33 房地产债券投资方式相对于投资企业股票来说，其特点有( )。（A）房地产债券投资者获得的收益不同定（B）房地产债券投资者的收益是固定的（C）房地产债券投资者不具有优先清查债务的权利，所承担的风险较大（D）倘若开发失败，房地产债券投资者具有优先清偿债务的权力，因此所承担的风险较小（E）房地产债券投资者只能按照购买债券时约定的利率获得投资收益34 房
12、地产保险合同的体现形式主要有( )。（A）保险单（B）保险凭证（C）暂保单（D）投保单（E）保险合同书附件三、案例分析34 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为 1200 万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资 800 万元，第二年建设投资 1200 万元。住宅总建筑面积为 15000 平方米，预计平均售价为 4000 元平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的 20，现房销售期两年分别销售房屋的 30，销售税费等占销售收入的 10，基准收益率为 10(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。35 该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。（A）1440（B） 1
13、620（C） 1800（D）220036 该项目的静态投资回收期为( )年。（A）247（B） 258（C） 264（D）27237 该项目的净现值为( )万元。（A）-957 47（B） 70292（C） 127899（D）18087938 净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。（A）经济意义不同（B）在多个互斥项目排序时会得出不同结沦（C）对再投资利润率的假定不同（D）考虑了资金的时间价值38 某住宅小区共有 1400 个业主，其中 800 个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4 万平方米且每户建筑面积相等；600 个业主的住宅为大户型，总建筑面积为 6 万平方米且每户建筑面积相等。
14、小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。39 该小区第二次业主大会会议的召集人应为( )。（A）小区业主委员会（B）业主大会筹备组（C）小区所属居民委员会（D）原物业管理公司40 根据物权法选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为( )。（A）全部大户型业主和 200 个小户型业主参加并表决通过（B）全部小户型业主和 100 个大户型业主参加并表决通过（C）全部小户型业主和 101 个大户型业主参加并表决通过（D）全部大户型业主参加并表决通过41 新
15、选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有( )人。（A）50（B） 30（C） 20（D）10经济师（中级）房地产经济专业知识与实务模拟试卷 46 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。【知识模块】 房地产经济基本理论2 【正确答案】 B【试题解析】 多核心理论最先是由麦肯齐(R.D.Mckenzie)于 1933 年提出来的，然后又被哈里斯(C.D.Harris)和乌尔曼(E.L Ullman)于 1954 年加以发展。该理论强调城市土地利
16、用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理沦。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。【知识模块】 房地产经济基本理论3 【正确答案】 A【试题解析】 当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。【知识模块】 房地产市场调研4 【正确答案】 D【试题解析】 【知识模块】 房地产投资项目经济评价5 【正确答案】 A【试题解析】 当计息期间为 n，每期末均支付相同的金额 A，年利率为 i，则第 n期末的终值为：称为等额分付终值系数，
17、用符号(FA，i，n)表示。【知识模块】 房地产投资项目经济评价6 【正确答案】 C【试题解析】 根据等额分付偿债基金公式：A=F. 1/(1+i)n-1，每期末的存款额为：A=305 (1+5) 5-1=3001 8097=5429(万元 )。【知识模块】 房地产投资项目经济评价7 【正确答案】 D【试题解析】 经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。【知识模块】 房地产投资项目经济评价8 【正确答案】 C【试题解析】 用：最小公倍数法进行方案比选的步骤为： 求出三个方案的共同计算期。以三个方案计算期的最小公倍数作为共同计算期，由题可知为 12 年，在这
18、个共同计算期内，方案 1 的现金流量要重复 4 个周期，方案 2 的现金流量要重复3 个周期，方案 3 的现金流量要重复 2 个周期。在方案重复过程中，现金流量状态不变。 计算三个方案在共同计算期内各自的净现值。选择最优方案。因为 NPV3NPV 1，故方案 3 为最优方案。【知识模块】 房地产投资项目方案比选9 【正确答案】 B【试题解析】 全面质量管理的基本观点包括：质量第一。工程质量是项目交付物使用价值的集中体现，因此用户最关心的因素之一就是工程质量；以预防为主。在房地产开发项目质量形成的过程中，事先采取各种措施，消灭种种不符合质量要求的因素，使之处于相对稳定的状态之中；为用户服务。要求
19、每道工序和每个岗位都要立足于本职工作的质量管理，不给下道工序留麻烦，以保证建设项目质量和最终质量能使用户满意；一切用数据说活。依靠确切的数据和资料，应用数理统计方法，对工作对象和建设项目实体进行科学的分析和整理。【知识模块】 房地产开发项目管理10 【正确答案】 A【试题解析】 现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠是现金折扣策略的具体表现。【知识模块】 房地产市场营销11 【正确答案】 B【试题解析】 稳定价格策略是指在整个营销期间，售价始终保持桕对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。【知识模块】 房地产市场营销12 【正确答案
20、】 A【试题解析】 国外研究者概括的“六个上午写营销计划书”的过程中，第二个上午的主要活动是“确定目标”。对目标的要求有：目标必须含有一个日期； 目标必须是具体的；目标必须是书面的； 目标必须是现实的，不能好高骛远。【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 C【试题解析】 对可比实例成交价格进行交易日期调整时，通常是采用价格指数或价格变动率进行交易日期调整。【知识模块】 房地产估价14 【正确答案】 A【试题解析】 折旧总额为：建筑物现值为：【知识模块】 房地产估价15 【正确答案】 A【试题解析】 A 项属于业主的义务。【知识模块】 物业管理16 【正确答案】 B【试题解析】 业主委员
21、会有责任和义务代表全体业主督促欠费业主限期缴纳物业服务费用。对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。【知识模块】 物业管理17 【正确答案】 A【试题解析】 等额本金还款抵押贷款的缺点是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引借款，影响抵押贷款业务的拓展。【知识模块】 房地产金融18 【正确答案】 B【试题解析】 人身保险的分类包括：按保险责任不同，可分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险；按承保方式不同，可分为团体保险和个人
22、保险等。【知识模块】 房地产金融19 【正确答案】 B【试题解析】 契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收，属于财产税。【知识模块】 房地产税收20 【正确答案】 C【试题解析】 根据应纳税额=营业额适用税率，销售不动产的营业税税率为5，则该房地产企业应纳税额=205=1 00( 万元)。【知识模块】 房地产税收二、多项选择题21 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 中心性可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较。【知识模块】 房
23、地产经济基本理论22 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理中必须坚持的原则有：节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则；强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则；实行建设用地有偿使用的原则；社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。【知识模块】 建设用地使用制度23 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 建设用地使用制度24 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 农村宅基地使用权的审批程序包括：需建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请；农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地中清进行审核，经农
24、村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同意；经乡(镇)人民政府审查后，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准；政府批准后，发给 建设用地批准书；政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设；农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地；办理宅基地登记发证手续。【知识模块】 建设用地使用制度25 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 房地产消费者调研主要是调研房地产消费者的数量及其构成，包括：消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产现实与潜在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗
25、教信仰等；消费者的经济来源和收入水平；消费者的实际支付能力；消费者对房地产商品的区位、质量、价格、服务等的要求和意见等。【知识模块】 房地产市场调研26 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 房地产投资项目的主要不确定因素有八个方面：土地取得成本；建筑安装工程费等费用； 租售价格；开发周期；融资成本； 空置率；经营成本； 投资收益率。此外，可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的不确定因素。【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析27 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 D 项，项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进一步分解到工序，这些工序构成了
26、子网络。它们是项目总网络的基础。【知识模块】 房地产开发项目管理28 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 折扣定价策略的主要方式有：现金折扣，指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣，这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险；数量折扣，指潜在客户大量购买时，则予以价格上的优待，是薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。【知识模块】 房地产市场营销29 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 发布房地产广告，应当具有或者提供相应真实、合法、有效的证明文件，主要有：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构
27、的营业执照或者其他主体资格证明；建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；工程竣工验收合格证明；发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；工商行政管理机关规定的其他证明。【知识模块】 房地产市场营销30 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值；而特殊设计的工厂、学校、寺庙、教堂等数量很少或较少发生交易的房地产，难以用市
28、场法估价。【知识模块】 房地产估价31 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中，风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率。【知识模块】 房地产估价32 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。【知识模块】 物业管理33 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 房地产债券投资方式相对于投资：企业股票来说，其特点主要有：债券一般都有规定
29、偿还期限； 债券一般均有固定的利率，不受银行利率变动和企业经营状况影响，收益稳定，风险较小；债券可在金融市场上流通，变现能力较强；债券能使投资者获得一定的收益。【知识模块】 房地产金融34 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等。【知识模块】 房地产金融三、案例分析【知识模块】 房地产投资项目经济评价35 【正确答案】 D【试题解析】 住宅销售总额=0415000=6000(万元)，建设期每年的现金流入=600020=1200( 万元) ，现房销售期每年的现金流入 =600030=1800(万元)，如表 5-7 所示。可
30、得：该项目第四年的累计净现金流量为 2200 万元。【知识模块】 房地产投资项目经济评价36 【正确答案】 C【试题解析】 由静态投资回收期的计算公式可得：该项目的静态投资回收期=( 累计净现金流量出现正值的期数-1)+上期累计净现金流量的绝对值 /当期净现金=3-1+10401620=264( 年)。【知识模块】 房地产投资项目经济评价37 【正确答案】 C【试题解析】 根据财务净现值的计算公式： 可知，该项目的净现值为：=25455-9917+121713+1106 48-1200127899(万元)【知识模块】 房地产投资项目经济评价38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 净现值法与
31、内部收益率法的区别主要在于：经济意义不同，NPV 表示投资增加或减少的现值，IRR 表示项目内在的利润率；方法不同，NPV 首先要求确定折现率，而 IRR 不需要；净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于 IRR；互斥方案有时结论不同。【知识模块】 房地产投资项目经济评价【知识模块】 物业管理39 【正确答案】 A【试题解析】 业主大会筹备组组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第二次业主大会会议由业主委员会组织召开。【知识模块】 物业管理40 【正确答案】 A,C【试题解析】 选聘或解聘物业服务企业，以及有关共有和共同管理权利的其
32、他重大事项等决定，应当经专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。B 项，全部小户型业主和 100 个大户型业主的专有部分占全部专有部分总面积为总数的 12(4+1)10，没过半数，不符合； D 项，全部大户型共 600 个业主，占总人数的 43(6001400)50。【知识模块】 物业管理41 【正确答案】 D【试题解析】 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人；二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人；三级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人。故新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有 10 人。【知识模块】 物业管理
