1、2001 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于( )。（A）基准回收期（B）静态投资回收期（C）项目开发期（D）项目销售期2 在现金流量表中，不应该出现( )。（A）借款利息（B）所得税（C）自有资金（D）折旧与摊销3 衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为( )。（A）还本付息比率（B）抵押收益率（C）权益投资收益率（D）项目收益率4 编制工程进度计划的方法有横道图法和( )。（A）网络图法（B）表格法（C）竣工图法（D）坐标图法5 用于物业大规模维修的资金来自于(
2、)。（A）保证金基金（B）资本支出预算（C）年度运营预算（D）季度预算6 现有一套总售价为 11 万元的住宅，八成 15 年按揭，按年贷款利率 6%计，月还款额为( ) 。（A）439 元（B） 1230 元（C） 743 元（D）928 元7 已知整个投资市场的平均收益率为 10%，国债的收益率为 5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为( )。（A）5%（B） 7%（C） 10%（D）12%8 建筑施工合同中规定的维修期一般自( )开始计算。（A）竣工之（B）竣工证书签发之日（C）缺陷责任期满之日（D）交
3、付使用之日9 已知某房地产开发项目的开发成本为 2000 元/m 2，开发商的目标利润率为 15%，当前的销售税率为 6%，按成本加成定价法可定价为( )元/m 2。（A）2420（B） 2438（C） 2447（D）250310 在某居住区规划中，建筑基底面积 300m2，总建筑面积 1500m2，容积率 1.5，建筑密度为( ) 。（A）30%（B） 40%（C） 50%（D）60%11 开发项目全部投资的内部收益率表明了( )。（A）项目投资所能支付的最高贷款利率（B）将未来收益或收入转换成现值的收益率（C）投资者每年所获得的或期望获得的收益率（D）项目年净收益与项目投资的资本价值之比1
4、2 已知某笔贷款的年名义利率为 12%，年实际利率为 12.55%，则该笔贷款是按照( )作为计息周期的。（A）年（B）半年（C）季度（D）月13 某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为 100 万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为 10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为 30 万元，则权益投资收益率为( )。（A）8%（B） 10%（C） 12%（D）14%14 在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对
5、不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的( )。（A）产品线定价（B）选择品定价（C）补充品定价（D）产品束定价15 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。（A）按照房地产的用途和等级划分的（B）按照房地产的交易形式划分的（C）按照地域范围划分的（D）按照房地产购买者目的划分的16 在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。（A）土地使用权转让市场（B）新建商品房租售市场（C）土地使用权出让市场（D）土地使用权出让市场和新建商品房租售市场17 长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的( )。（
6、A）上升（B）下降（C）不变（D）不确定18 某新建写字楼的公开售价为 6000 元/m 2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金 1450 元/m 2，5 年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说( )。（A）比售价优惠（B）不如售价优惠（C）与售价一样（D）难以判定是否给予了优惠19 零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会( )。（A）增加（B）减少（C）不变（D）不确定20 建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和( )
7、。（A）总包合同（B）包工包料合同（C）计量估价合同（D）包工不包料合同二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 房地产间接投资包括( )。（A）开发投资（B）置业投资（C）购买房地产企业债券（D）投资房地产信托基金22 投资者可以控制的风险包括( )。（A）利率风险（B）政策性风险（C）资本价值风险（D）持有期风险23 招标文件通常包括( )等。（A）合同条件（B）投标须知（C）招标方式（D）工程标底24 房地产贷款担保的形式有( )。（A）保证（B）保险（C）质押（D）抵押2
8、5 开发商确定商品房售价可以采用( )导向。（A）成本（B）购买者（C）策略（D）竞争26 影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有( )。（A）资金实力（B）企业信誉（C）企业偿债能力（D）项目获利能力27 控制工程进度网络图的表现形式有( )。（A）单代号网络（B）双代号网络（C）三代号网络（D）时标网络28 工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指( )。（A）进度管理（B）投资管理（C）合同管理（D）信息管理29 下列指标中，反映开发企业长期偿债能力的有( )。（A）资产负债率（B）流动比率（C）应收账款周转率（D）利息保障倍数30 收益性物业管理中净经营
9、收入可按式( )求得。（A）有效毛收入-经营费用（B）潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用（C）有效毛收入+ 其他收入-空置和收租损失（D）潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用31 个人住房贷款的类型有( )。（A）政策性抵押贷款（B）商业性抵押贷款（C） A 与 B 组合抵押贷款（D）个人信用贷款32 就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中属正确的有( )。（A）从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大（B）当每年的计息周期数等于 1 时，名义利率与实际利率相等（C）在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限（D）当每年的计息周期数
10、大于 1 时，实际利率大于名义利率33 在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有( )。（A）随行就市定价法（B）认知价值定价法（C）领导定价法（D）挑战定价法34 收益性物业的经营费用包括( )等。（A）人员工资（B）办公费用（C）抵押贷款还本付息（D）保险费、房产税35 金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的( )。（A）保证性（B）安全性（C）盈利性（D）流动性三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 权益投资收益率肯定大于全部投资收益率。 ( )（A）正确（B）错误37 某居民购买了一套二手房用于出租，其房地产投资的形
11、式属于间接投资。 ( )（A）正确（B）错误38 应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。 ( )（A）正确（B）错误39 零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩无关。 ( )（A）正确（B）错误40 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1。 ( )（A）正确（B）错误41 一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。 (， )（A）正确（B）错误42 敏感性分析能够明确提供某个经济因素变动引起的房地产项目盈利变化的可能性大小。 ( )（A）正确（B）错误43 与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明
12、各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。 ( )（A）正确（B）错误44 房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会的风险。 ( )（A）正确（B）错误45 盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。 ( )（A）正确（B）错误46 全部投资的内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响。 ( )（A）正确（B）错误47 在评标过程中，单项报价之和不等于总报价时，以总报价为准，或以单项报价之和修正总报价。 ( )（A）正确（B）错误48 建筑施工合同中的工期指的是发包人和承包人在协议
13、中约定，按总日历天数(不包括法定节假日)计算的承包天数。 ( )（A）正确（B）错误49 房地产投资能够得到税收方面的好处，但在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。 ( )（A）正确（B）错误50 开发项目竣工验收由承包商组织进行。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 某家庭拟购买一套住宅，单价为 3000 元/m 2，该家庭月收入 6000 元，其中 30%可用来支付房款，银行可为其提供 15 年期的住房抵押贷款，贷款年利率为 6%，抵押贷款价值比例最大为 80%，问根据
14、该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?52 A 开发商以 3500 万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积 4000m2，使用年限 50 年，规划建筑容积率 5，用途为酒店。现 A 开发商与 B 酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由 B 集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由 B 集团经营，B 集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给 A 开发商。 B 集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积 4000 元，专业人员费用为建造成本的 10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的 5%，建设期 3 年，建造成本、专业人员费用、管理
15、费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在 3600 万元/年，运营成本为收益的 35%，B 集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末，折现率为 10%，请测算 B 集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。53 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为 1 亿元。开发商自有资金的投入额为 4000 万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为 5%。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为 8%，有关数据如表 1所示。请根
16、据已知条件完成表 2 和表 3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。 表 1 项目现金流量表 单位：万元2001 年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 D3 【正确答案】 C4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 B14 【正确答案】
17、A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 C,D22 【正确答案】 C,D23 【正确答案】 A,B,C24 【正确答案】 A,C,D25 【正确答案】 A,B,D26 【正确答案】 A,B,C27 【正确答案】 A,B,D28 【正确答案】 C,D29 【正确答案】 A,D30 【正确答案】 A,B31 【正确答案】 A,B,C32
18、 【正确答案】 B,D33 【正确答案】 A,C,D34 【正确答案】 A,B,D35 【正确答案】 B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。36 【正确答案】 B37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 A40 【正确答案】 A41 【正确答案】 B42 【正确答案】 B43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B49 【正确答案】 B50 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果
19、保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。51 【正确答案】 第一种情况： (1)设该家庭每月能支付的房款为 A A=600030%=1800(元) (2)n=1512=180(月) i=6%/12=0.5% (3)设该家庭能承受的抵押货款额为 P P=A/i1-1/(1+i)n=1800/0.5%1-1/(1+0.5%)180=213306(元) (4)设该家庭能承受的购房总价值为 V V=213306/80%=266633(元) (5)设对该家庭比较合适的房型面积为 S S=266633/3000=88.88(m2) 第二种情况： 设可购买的面积为 X(或 S) 总房价为 30
20、00X(元) 月还款额： 600030%=1800(元) n=1512=180(月) i=6%/12=0.5% P=A/i1-1/(1+i)n 抵押贷款价值比例为 80%，P=3000X80%=2400X(元) 2400X=1800/0.5%1-1/(1+0.5)180 X=89.88(m2) 第三种情况：直接采用综合性公式计算 S=A/i1-1/(1+i) n/M/C (说明：M抵押借款价值比例：80% C房屋单价：3000 元/m 2； 也可以用其他符号表示，只要概念清楚即可) =600030%/0.5%1-1/(1+0.5%)180/80%/3000 =88.88(m2) 第四种情况：
21、(1)写对了 P 与 A 之间的关系，即：P=A/i1-1(1+i) n (2)写对了抵押贷款的价值比例关系 (3)写对了月还款额600030%=1800(元) (4)写对了 n=1512=180(月) (5)写对了 i=6%/12=0.5%52 【正确答案】 第一种情况： (1)总开发价值 项目年净收益：3600(1-35%)=2340(万元) 总开发价值：P=A/i1-1/(1+i) n =2340/10%1-1/(1+10%)n (2)总开发成本 总建筑面积： 40005=20000(m2) 建造成本：400020000=8000(万元) 专业人员费用：800010%=800( 万元)
22、管理费用：(8000+890)5%=440( 万元) 财务费用：(8000+800+440)(1+10%) 3/2-1=1420(万元) 总开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元) (3)成本利润率 成本利润率 =(总开发价值-总开发成本)/总开发成本100% 45%=2340/10%1-1/(1+10%) n-10660/10660 1.1n=2.94599 nlg1.1=lg2.94599(或用插入法计算 n) 得 n=11.34(年 ) 第二种情况： (1)总建筑面积：40005=20000(m2) (2)建筑成本：400020000=8000(万元) (3)专业
23、人员费用：800010%=800(万元) (4)管理费用：(8000+800)5%=440(万元) (5)财务费用：(8000+800+440)(1+10%)3/2-1=1420(万元) (6)开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元) (7)利润：1066045%=4797(万元) (8)开发成本与利润合计：10660+4797=15457(万元) (9)项目年净收益： 3600(1-35%)=2340(万元) (10)设 B 集团可接受的合作经营年限为 n n 年收益的折现值：2340/10%1-1/(1+10%)n 根据：15457=2340/10%1-1/(1+10%) n 1.1n=2.94599 nlg1.1=lg2.94599(或用插入法计算 n) 得 n=11.34(年 )53 【正确答案】 (1)完成表 2 和表 3表 2 全部投资现金流量表 单位：万元(2)净现值的计算公式：因为 NPV20，所以可以满足自有资金的经济效果评价要求。
