1、假设开发法练习试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在传统方法中( ) 单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来,而是隐含在折现过程中。（A）投资利益（B）开发利润（C）投资利息和开发利润（D）投资利益和销售税费2 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。尽管如此,估价中宜采用( )。（A）传统方法（B）现金流量折现法（C）传统方法和现金流量折现法交替使用（D）传统方法和现金流量折现法先后使用3 开发经营期的起点是取得( )。（A）估价时点（B）估价对象（C）估价对象价值（D）估价对象用途4 确定开发经
2、营期的目的,是为了( )。（A）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入（B）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入,利息的负担,预测开发完成后的房地产售金、租金,以及各项收入与支出的折现计算等服务（C）取得待开发土地到施工开始的这段时间,建造期是从施工开始到开发完成的这段时间（D）为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致 ,便于比较5 开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况的( )。（A）市场状况（B）市场价值（C）开发价值（D）开发前景6 开发完成后房地产价值所对应的时间通常是( )。（A）开发结束时那个时间（B）购买待开发房地产时或开发期间的某个时间（C）市场较好时考虑
3、预售和市场不好时考虑的延期租售时间（D）从取得待开发土地到施工开始的这段时间7 根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35 美元,运营费用等占租金的 30%,资本化率为 10%,可供出租的使用面积为38000m2,则该写字楼未来总价值估计为( )。（A）11172(万美元)（B） 11100(万美元)（C） 11400(万美元)（D）3800( 万美元)二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 对于待开发房地产投资开发前的状况和在投资开发后的状况综
4、合起来有几种情况。除了以下三种情况(估价对象为生地 ,将生地建成房屋;估价对象为生地,将生地开发成熟地;估价对象为毛地,将毛地建成房屋)外还有( )。（A）估价对象为毛地,将毛地开发成熟地（B）估价对象为熟地,将熟地建成房屋（C）估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋（D）估价对象为旧房,将旧房装修改造成新房9 投资开发后的房地产经营方式有( )。（A）出售(包括预售,建成后出售)（B）出租 (包括预租,但比较少见,多为建成后出租)（C）直接经营(如商场、旅馆)（D）半租半营10 假设开发法最基本公式,按估价对象状况可具体分为( )。（A）求生地价值、毛地价值、熟地价值的公式（B）求在建工程
5、价值的公式（C）求旧房价值的公式（D）求新房即已建成房屋价值的公式11 按开发后的经营方式细化的公式为( )。（A）适用于开发后出售的公式:V=VP（B）适用于开发后出售的公式:V=VP-C（C）适用于开发后出租、直接经营的公式:V=VR（D）适用于开发后出租、直接经营的公式:V=VR-C12 运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值,考虑货币的时间价值有( )。（A）采用折现的方式（B）现金折现法（C）采用计算利息的方式（D）现代方法13 现金流量折现法与传统方法的主要区别( )。（A）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的预算 ,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场
6、状况作出的,而在现金流量折现法中,是模拟开发过程预测它们在未来发生时数额,即要进行现金流量预测（B）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同（C）在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来,而是隐含在折现过程中（D）传统方法中采用折现的手法,现金流量折现法多采用计算利息的方式14 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”, 具体需要做到( )。（A）开发期和租售期究竟多长要估计准确（B）各项支出、收入在何时
7、发生要估计准确（C）各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确（D）开发期和租售期何时开始要估计准确三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 对于将土地建成房屋的情况来说,开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土地到施工开始的这段时间。( )（A）正确（B）错误16 资金的收入称为现金流入,相应的数额称为现金流入量。( )（A）正确（B）错误17 净现金流量是指某一时点的现金流入量与现金流出量之和。( )（A）正确（B）错误18 考虑货币的时间价值时采用折现的手法称为传统方法。( )（A）正确（B）错误19 现金流量折现法估算的结果精
8、确,但比较复杂;传统方法估算的结果粗略 ,但相对简单些。( )（A）正确（B）错误20 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分,又包含风险收益部分。( )（A）正确（B）错误21 估价中宜采用现金流量折现法,在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。( )（A）正确（B）错误22 开发经营期的起点是取得估价对象(待开发房地产)的时间,即估价时点。( )（A）正确（B）错误23 确定开发经营期的方法可采用比较法,即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点
9、后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 估价: ( 一) 估价对象概况 :本估价对象是一块“ 三通一平” 的建设用地,土地总面积为20000m2,且土地形状规则,规则允许的用途为商业和居住 ,建筑容积率5,建筑覆盖60%,土地使用权出让时间为 2001 年 10 月,土地使用权年限为从出让时起 50 年。 (二)估价要求 :需要评估该块土地于 2001 年 10 月出让时的正常购买价格。假设开发法练习试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 假设开发法2 【正确答案】 B【试题解析】 估价中宜采用现金流量折现法,在难
10、以采用现金流量折现法时可采用传统方法。【知识模块】 假设开发法3 【正确答案】 A【试题解析】 开发经营期的起点是取得估价对象的时间,即估价时点。【知识模块】 假设开发法4 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法5 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法6 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法7 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 假设开发法9 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设
11、开发法10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法11 【正确答案】 B,D【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 A,C【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 而 D 项应为传统方法中采用计算利息的方式 ,而现金流量折现法多采用折现的手法。【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法18 【正确
12、答案】 B【知识模块】 假设开发法19 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法20 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法21 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法22 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法23 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 【正确答案】 解:(1) 选择估价方法 ,该块土地属于待开发房地产,适用假设开发法进行估价,故选用假设开发法。具体是采用假设开发法中的现金流量折现法。(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究,得知该块
13、土地的最佳开发利用方式如下:用途为商业与居住混合。 建筑容积率达到最大的允许程度,即为 5,故总建筑面积为 100000m2。建筑覆盖率宜为 30%。 建筑物层数确定为 18 层,其中 12层建筑面积相同,均为 6000m2,适宜为商业用途,318 层的建筑面积相同,均为5500m2,适宜为居住用途,故商业用途的建筑面积为 12000m2,居住用途建筑为88000m2。(3)预计开发期 ,预计共需 3 年时间才能完全建成投入使用,即 2004 年 10月建成(4)预测建成后的房地产价值。根据市场的调查部分析,估计商业部分在建成后可全部售出,居住部分在建成后可售出 30%,半年后再可售出 50%
14、,其余 20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 4500 元,居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积 2500 元。(5)估算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积 1200 元,勘察设计和前期工程费等预计为每平方米建筑面积 500 元,估计在未来 3 年的开发期内,开发建设费用的投入情况如下:第一年需投入 20%,第二年需投入 50%,第三年投入余下的 30%,销售税费预计为售价的 9%,其中广告宣传和销售代理费为售价的 3%,营业税、交易手续费等为售价的6%。折现率选取 14%。据了解,如果得到该土地,还需要按取得价款的 3%缴纳有关税费。(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间,即 2001 年 10 月。建成后的总价值 假设各年的投入是集中在各年的年中,这样,就有了上述计算中折现年数分别是 0.5、1.5 和 2.5的情况销售税费总额 =建成后的总价值9%=17658.669%=1589.28(万元) 购地税费总额=总地价 3%=0.03 总地价(万元) 故我们将总地价确定为 2161万元,而单位地价为 1080 元/m 2,楼面地价为 216 元/m 2。【知识模块】 假设开发法
