1、剩余法练习试卷 2 及答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1 下列费用中，属于土地开发费的有( )。（A）耕地开垦费（B）小区开发配套基金（C）基础设施配套费（D）造地费2 除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于( )。（A）预测项目开发利润（B）预测项目建设成本控制标准（C）测算项目资金合理的利用率（D）测算项目建设周期3 某评估公司接受委托评估一幢 8 层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999 年 6 月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，
2、则估价人员应做的工作包括( )。（A）确定土地最佳利用方式（B）估算评估对象房地产总价（C）计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费（D）计算(剥离) 土地价格4 剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括( )。（A）土地用途（B）建筑容积率（C）土地覆盖率（D）建筑物高度5 剩余法可用于( ) 评估。（A）学校用地（B）医院用地（C）写字楼用地（D）商场用地6 剩余法在房地产开发中的作用中反映在，剩余法可以为开发商确定( )。（A）应支付的土地价格（B）建筑高度（C）开发商预期利润（D）开发成本费用（E）容积率7 剩余法评估中，开发建筑成本包括有( )。（A）直接工程费（B）建筑承包
3、商利润（C）发包商负担的建筑附带费（D）建筑承包商机会成本费（E）间接工程费8 采用剩余法评估地价时，一般可采用( )对开发完成后的不动产价格进行评估。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）假设开发法（D）收益还原法9 不动产开发的预付资本通常主要包括( )。（A）地价款（B）建安工程费（C）专业费用（D）利息10 剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有( )。（A）根据实际投资状况采用重置成本法（B）根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法（C）根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法（D）根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法二、判断题11 剩余法估价所采用的不动产
4、总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。( )（A）正确（B）错误12 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。( )（A）正确（B）错误13 剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )（A）正确（B）错误14 剩余法估价中隐含着这样一个假设：预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。( )（A）正确（B）错误15 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。( )（A）正确（B）错误16 调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物的规模、造
5、型等服务。( )（A）正确（B）错误17 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )（A）正确（B）错误18 剩余法中不用计算利息的项目是地价。( )（A）正确（B）错误剩余法练习试卷 2 答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1 【正确答案】 B,C【试题解析】 土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。【知识模块】 剩余法2 【正确答案】 A,B【试题解析】 预测项目开发利润、预测项目建设成本控制标准是剩余法的适用范围。【知识模块】 剩
6、余法3 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 使用良好则不用确定土地最佳利用方式；其他为估价步骤。剩余法估价步骤1调查清楚待估宗地的基本情况；2最佳开发利用方式的确定；3估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算；4开发成本的计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)；5利息的计算；6利润的计算；7土地价格的计算。【知识模块】 剩余法4 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。【知识模块】 剩余法5 【正确答案】 C,D【试题解析】 写字楼用地、商场
7、用地可以用收益还原法估算出不动产价格。【知识模块】 剩余法6 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 根据剩余法适用范围：剩余法可以为开发商确定应支付的土地价格、开发商预期利润、开发成本费用。【知识模块】 剩余法7 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。【知识模块】 剩余法8 【正确答案】 A,D【试题解析】 开发完成后的不动产价格进行评估方法有市场比较法、收益还原法。【知识模块】 剩余法9 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等，【知识模块】
8、 剩余法10 【正确答案】 B,C【试题解析】 剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有市场比较法、收益还原法。【知识模块】 剩余法二、判断题11 【正确答案】 B【试题解析】 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据当前数据水平确定未来的数据。因为估价师很难准确预测未来的成本和租金。【知识模块】 剩余法12 【正确答案】 A【试题解析】 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用。【知识模块】 剩余法13 【正确答案】 B【试题解析】 剩余法估价中，假设之一：预期的房地产租金或房地产价格在开发
9、期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。【知识模块】 剩余法14 【正确答案】 B【试题解析】 剩余法估价中，假设之一：预期的房地产租金或房地产价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。【知识模块】 剩余法15 【正确答案】 B【试题解析】 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。【知识模块】 剩余法16 【正确答案】 A【试题解析】 了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；【知识模块】 剩余法17 【正确答案】 A【试题解析】 剩余法评估地价时，利息即开发全部预付资本的融资成本。【知识模块】 剩余法18 【正确答案】 B【试题解析】 地价在剩余法中需要计算利息。【知识模块】 剩余法
