1、土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 2 及答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1 以下对土地的分析中正确的是( )。（A）土地有比较完整的市场（B）土地价格高低不由生产成本决定（C）土地价格形成时间长且相对比较困难（D）资本有机构成的提高导致地价呈上升势态2 定级单元界线一般采用( )。（A）行政界线（B）城镇中的铁路（C）交通道路(工业定级中)（D）土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线3 根据城镇土地分等定级规程，初步划分土地分等的方法有( )。（A）剖面图法（B）总分频率图法（C）数轴法（D）
2、AHP 法4 确定客观收益一般要考虑( )等条件。（A）从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益（B）收益必须是持续且有规律产生的收益（C）收益是安全可靠的收益（D）收益是在现状下实际取得的收益5 只有交易案例资料满足( )条件时，才适用市场比较法。（A）数量足够（B）与待估土地有替代性（C）可靠性（D）合法性6 以下表述错误的有( ) 。（A）实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成（B）支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金（C）实质租金支付租金+保证金 月(年)利率（D）支付租金实质租金+保证金 月(年)利率7 以下适用剩余法进行评估
3、的有( )。（A）待拆迁改造的再开发房地产的估价（B）仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价（C）现有新旧房地产中地价的单独评估（D）学校、公园以及公益设施的评估8 根据城镇土地分等定级规程，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有( )。（A）区域经济发展水平（B）城镇土地投入产出水平（C）城镇集聚规模（D）区域综合服务能力9 剩余法中计算开发商的合理利润可以采用( )来计算。（A）不动产总价的一定比例（B）预付总资本的一定比例（C）建筑费用的一定比例（D）建筑费和专业费的一定比例10 成本逼近法不适用于( )。（A）新开发土地估价（B）建成区域或已开发的土地估价（C）工业用地估
4、价（D）商业及住宅用地的估价11 利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加价或减价补正的有( )。（A）正三角形宗地（B）平行四边形宗地（C）平行边与临街线一致的梯形宗地（D）平行边与临街线垂直的梯形12 对面状的土地定级因素，描述正确的是( )。（A）这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积大（B）只对自身客体所在位置上的土地有影响（C）基础设施、绿地状况、自然条件属于此类（D）只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状分布因素处理13 以下说法正确的是( )。（A）一般一条街道只设一个路线价（B）繁华街道可分设路线价（C）不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道（D）路线价区段的划分通常是
5、从两个路口之间处划分14 地价区段划分标准有( )。（A）商服繁华程度基本相同（B）城市地块区位条件相似（C）城市地块交通条件相似（D）地块附近的人流量、位置相似15 剩余法估价结果的可靠性取决于( )。（A）是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例（B）是否正确确定了土地最佳利用方式（C）是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价（D）是否正确确定了土地开发费用和正常利润16 反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是 ( )。（A）基准地价（B）标定地价（C）交易底价（D）交易评估价17 在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有( )。（A）城镇基
6、准地价（B）基准地价修正系数表（C）收益额（D）市场交易资料18 目前主要的地价管理政策有( )。（A）对土地使用权的转移有优先购买权（B）可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回（C）对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预（D）征收土地增值税，防止不正常交易19 关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度( )（A）建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系（B）建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度（C）建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制（D）实行了城
7、镇土地分等定级和城市基准地价测算20 地价管理的作用可表现在( )等方面。（A）垄断土地一级市场（B）防止地价暴涨（C）防止国有土地收益流失（D）防止地价暴跌二、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。21 现有一宗占地面积为 1000 平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于 1993 年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积 2500 平方米的办公楼，现全部用于出租。2000 年 11 月1 日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的
8、月租金收入一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，此外出租时可收取押金 60 万元，押金收益率为 5%；(2)该办公楼耐用年限为 50 年，残值率为 0，建筑重置价为每建筑平方米 4000 元；(3)土地还原率为 6%，建筑物还原率为 8%。试根据上述资料，评估该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格。21 根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。（A）收益还原法（B）市场比较法（C）剩余法（D）成本逼近法22 关于收益还原法的适用范围正确的是( )。（A）适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价（B）租赁用房地产或企业用房地产（C）机关、学校、公园等
9、公益性用地（D）位于繁华地段，没有出租出去的宾馆23 该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格为( )。（A）17496 元/平方米（B） 17854 元/平方米（C） 19630 元/平方米（D）17156 元/平方米24 假若该宗地为商业用地，其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期)，则该宗土地于 2000 年 11 月 1 日的市场价格为( )。（A）1609.3 元/平方米（B） 1785.4 元/平方米（C） 1963.0 元/平方米（D）1715.6 元/平方米25 假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成
10、，那么最终确定土地价格将采用何种方法( )。（A）以市场比较法价格（B）以收益还原法价格（C）采用权重法加和，且收益还原法权重较大（D）采用权重法加和，且市场比较法权重较大三、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。26 某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积 4500 平方米，商住综合楼用途，出让年限为 50 年；规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600 平方米，其中地下两层，地下二层 1000
11、平方米为设备层；地下一层 1000 平方米为停车场，设有汽车位 60 个。地上 14 层为商场，面积 4000平方米，516 层为住宅，面积 9600 平方米，地上尚有车位 50 个。根据当地规定，交足 40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为 5000 元/平方米，销售税费为售价 9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为 5 元/平方米，可出租面积占总建筑面积的 70%，每个汽车位租金为地下 480 元/ 月，地上 400 元/月，有关税费及经营管理
12、费按租金的 30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分 2500 元/平方米，住宅 2000 元/平方米，地上车位平均为 500 元/个，专业费为建安综合成本的 3%，假设资金投入方式为第一年 60%，第二年 40%。目前贷款年利率为 8%，投资回报率为 20%，土地还原率为 7.5%，商场的房地产综合还原率为 7%，建筑物还原率为 8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。27 某企业于 2000 年 12 月 31 日以出让方式取得了一宗土地使用年限为 50 年期的国有企业用地，土地总面积为 3000 平方米，交纳的土地出让金为 30 元/平方米，该宗地土地开发程度已
13、达到“五通一平”( 通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。2001 年 12 月 31 日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费) 平均为 10 万元/亩，“ 五通一平”土地开发费为 8 万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为 5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为 6%，50 年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于 2001年 12 月 31 日的单位地价和总地价。28 企业甲拥有一宗土地面积为 20 亩的国有出让土地，规划建设 4 万平方米综合大楼和 2 万平方米公寓，预计 2 年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投
14、入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为 6000 元/平方米，公寓售价为4500 元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为 2100 元/ 平方米，公寓为 1800 元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第 1 年投入 40%，第 2 年投入60%，银行贷款年利率为 5.5%，开发利润为总售价的 15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算：(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格；(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投
15、入和土地转让税费，试问甲除可得到 14000 平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。29 某公司于 1994 年 11 月以出让方式取得一面积为 500 平方米的地块 50 年土地使用权，并于 1995 年 11 月建成一建筑面积为 450 平方米的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月 30 元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为 20 元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的 5%，年维修费为重置价的 3%，年保险费为重置价的 0.3%。目前该建筑物重置价为 1500 元/ 平方米，残值率为 0，土地及房屋还原率分别为 5%和 6%。试求该地块在 199
16、8 年 11 月的土地使用权价格。30 某国有企业按照市政府“退城进郊” 的政策，拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值，该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。按照国土资源部 2002 年 11 号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后，对该企业旧址的区域条件进行了调查，结合土地开发建设特性，收集了区域的规划控制标准，区域宜于开发商业和居住房地产，可以批准的规划条件一般是：规划用途商住综合，出让年限 50 年；规划限制条件和设计方案中，建
17、筑物限高 50 米，地上容积率 3.5，建筑密度不大于 25%。土地评估中介机构进一步量化指标，确定评估的宗地面积按照 4000 平方米计算，建筑物地上 16 层，地下 2 层，其中地下第 2 层 1000 平方米为设备层；地下第 1层 1000 平方米为停车，场，有 150 个停车位。地上 14 层为商场(建筑物各层面积相等)，516 层为住宅(建筑物各层面积相等)，建筑物楼前的地面上有 20 个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时，可以给予一定的政策优惠，即国有企业在缴纳出让土地地价款 40%后就可以开工，余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳，
18、试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据：该项目若开发，工程开发周期大约是一年半，工程竣工时住宅部分可按 5000 元/平方米一次性全部售磬，销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价 9%计；商场在工程建成完工的半年后可出租，预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达 5 元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的 70%)，停车场在商场竣工营业时就可出租，车位租金为：地下每个 450 元/月，地上每个 300 元/ 月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的 30%。此类建筑物的建安综合成本分
19、别为：商场及地下部分 2500 元/平方米，住宅 2000 元/ 平方米，地上停车位平均500 元/个，专业费为建安综合成本的 3%。假设资金投入方式为均匀投入，按年计息。资金前 3 个月投入总资金的 30%，紧接着的九个月又投入了总资金的 40%，最后 6 个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为 8%，投资折现率 13%，投资回报率 20%，土地还原利率 7.5%，物业房地产综合还原利率 7.8%，纯房屋还原利率 8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。根据假设开：发法公式，结合项目的具体情况，用现金流量折现法评估项目的土地价格。31 某国有企业在 1
20、996 年 10 月以挂牌出让的方式，取得一宗 10000 平方米的综合用途土地，土地出让年限为 50 年，批准的规划容积率为 2.5。由于该企业：资金困难，决定向银行抵押土地取得贷款，经市规划局、国土资源局等部门批准，项目可以拖至 1998 年 7 月开始动工。如果按银行抵押贷款规定：土地使用权抵押贷款一般按评估值的 65%放贷，请问该国有企业在 2000 年 1 月 31日可贷多少款。项目其他有关资料如下：该大楼 14 层为商场，每层建筑面积 2500 平方米；412 层为办公用途(其中 8层 1000 平方米为设备层、7 层和 9 层共计 2000 平方米为自用办公用房)。大楼开发周期预
21、期两年，假如资金在投资期间为均匀投入，第一年投入 60%，第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为 5.5 元/建筑平方米日，写字楼的实际租金为 3.5 元/建筑平方米日，无论租赁商场或是租赁写字楼，都必须缴纳相当于 3 个月租金数额的押金；区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算：商场租金为 5.0 元/建筑平方米 日(可出租面积占建筑面积的 75%)，每年有半个月的空置期；写字楼租金为 4.0 元/ 建筑平方米日(可出租面积占建筑面积的 70%)，每年有半个月的空置期，目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米 2500 元。该城市从 1996
22、年开始，至 2000 年每年地价指数都比上年增长 3%。经过调查，有关参数确定如下：房屋出租年经营费用中管理费为年租金的 10%，维修费为年租金的 8%，保险费为建安造价的 0.2%，出租税金为年租金的 12%，销售税金是售价的 9%；项目投资回报率取 30%；建筑物经济耐用年限为 70 年，残值率为 2%。当地土地还原利率 8%，综合还原利率 10%，银行存款利息率 6.5%，银行贷款利息率 10%，资本折现率 12%。土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷 2 答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1
23、【正确答案】 B,C,D2 【正确答案】 A,B,D3 【正确答案】 B,C4 【正确答案】 A,B,C5 【正确答案】 A,B,C,D6 【正确答案】 B,D7 【正确答案】 A,B,C8 【正确答案】 A,C,D9 【正确答案】 A,B10 【正确答案】 B,D11 【正确答案】 A,C12 【正确答案】 A,B,C13 【正确答案】 A,B,C,D14 【正确答案】 A,B,C,D15 【正确答案】 B,C,D16 【正确答案】 C,D17 【正确答案】 A,B18 【正确答案】 A,B,C,D19 【正确答案】 A,B,C,D20 【正确答案】 B,C,D二、情景分析题每题的备选项中，
24、至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。21 【正确答案】 A,B22 【正确答案】 A,B,D23 【正确答案】 D【试题解析】 (一) 解题思路 (1) 根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (二) 公式与计算步骤 1本题应用的主要计算公式 房地年纯收益：房地年总收益年总费用 建筑物年纯收益：建筑物现值建筑物还原率 土地年纯收益：房地年纯收益建筑物年纯收益 有限年期土
25、地价格土地年纯收益/土地还原率1-1/(1+土地还原率) 剩余使用年数 2计算步骤 (1) 计算房地年纯收益、房地年总收益。 该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益月租金收入12 月3012 360(万元) 押金年运用收益押金押金收益率605%3(万元) 年总收益年租金收益+押金年运用收益360+3 363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用月平均费用12 月1512 180(万元) 计算房地年纯收益。 房地年纯收益房地年总收益房地年总费用 363180183(万元) (2) 计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于 1995 年 11
26、 月 1 日，至 2000 年 11 月 1 日已经过了 5 年，残值率为 0。 建筑物现值重置价格建筑面积剩余使用年数/耐用年限 40002500(50-5)/50 900( 万元) 建筑物年纯收益建筑物现值建筑物还原率 9008%72(万元) (3)计算土地年纯收益。 土地年纯收益房地年纯收益建筑物年纯收益 18372111(万元) (4)计算土地总价格。该宗土地是 1995 年 11 月 1 日经过出让获得 50 年使用权的，至 2000 年 11 月 1 日已经过了 5 年，剩余使用年限为 45 年。土地总价格土地年纯收益/土地还原率1-1/(1+土地还原率) 剩余使用年数 111/6
27、%1-1/(1+6%) (50-5) 1715.6(万元) (5)计算土地单位面积价格。 土地单位面积价格土地总价格/土地面积1715.610000/1000 17156(元/ 平方米)24 【正确答案】 A【试题解析】 (1)计算土地总价格。该宗土地是 1995 年 11 月 1 日经过出让获得 50年使用权的，至 2000 年 11 月 1 日已经过了 5 年，剩余使用年限为 35 年。 土地总价格土地年纯收益/土地还原率1-1/(1+土地还原率) 剩余使用年数 111/6%1-1/(1+6%)40-5 1609.3( 万元 ) (2)计算土地单位面积价格： 土地单位面积价格土地总价格/土
28、地面积1609.310000/100016093(元/ 平方米)25 【正确答案】 D三、计算题答案要求列出算式、计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程、只有计算结果的不得分。计算过程保留两位小数，计算最终结果保留整数。单价用“元/平方米” ，总价用“万元”表示。26 【正确答案】 (一) 审题 该题与综合计算题有许多类似之处，所不同的是：对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异；投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“ 地价款”的具体含义。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 根据题目所给条件可想到采用剩余法
29、，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款” 即为开发前一次性投入的地价款。因此仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以 40%即可得到开工时应交纳的地价款。 2解题思路 先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。 (三)公式与计算步骤 1适用公式 全额地价不动产总价建安费专业费不可预见费利息税金利润 2计算步骤 (1)计算开发总价值。 住宅部分： 500096004800(万元) 商场和地下停车场部分： 商场租金5400036570
30、%511(万元) 地下停车场租金 604801234.56(万元) 租金总收入511+34.56 545.56( 万元) 有关税费和经营管理费54556X30%163668(万元) 租金纯收入545.56-163.668 381.892(万元) 价格381.892/7%1-1/(1+7.5%) 485243.56(万元) 地上停车位部分： 租金收入400501224( 万元) 税费 2430%7.2(万元) 租金纯收入24-7.216.8(万元)价格：16.8/7.5%1-1/(1+7.5%) 48217.04(万元) 合计： 4800+5243.56+217.0410260.60(万元) (
31、2)建安成本及专业费。 商场和地下部分25006000(1+3%)1545(万元) 住宅部分20009600(1+3%)1977.6(万元) 地上停车位部分50500(1+3%)2.58(万元) 合计： 1545+1977.6+2.583525.18(万元) (3)销售税费： 500096009%432(万元) (4)利息： 利息总地价(1+8%) 2-1+3525.1860%(1+8%)1.5-1 +3525.1840%(1+8%)0.5-1 0.1664总地价+314.14(万元) (5) 利润： 利润(总地价+3525.18)20%0.2总地价+705.04( 万元) (6)余值： 余值
32、总价值建安成本及专业费销售税费利息利润 即总地价：10260.60-3525.18-432-(0.1664总地价+314.14)-(0.2总地价+ 705.04)1.3664总地价5284.24 总地价3867.27(万元) (7)开发商须交纳总地价的 40%，即 3867.2740% 1546.91( 万元) (四)难点与常见错误分析 1难点 剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和。 2常见错误分析 (1)被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的 40%计算利息。 (2)在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率。 (3)对用于出租的商
33、场、停车位也计算了销售税费。27 【正确答案】 (一) 审题 (1) 明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。 (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料，审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等。二是市场调查资料，该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致。 (3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依
34、据土地出让金确定。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。 2解题思路 由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为 49 年。 基本思路是先根据题目所给条件确定评估方法，然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润；将以上各项相加得到无限年期土地成本价格；将无限年期土地成本价格和 50 年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为 49 年期价格；将修正后价格加总得到所求地价。 (三)
35、公式与计算步骤 1适用于该宗地的计算公式 土地价格(土地取得费+土地开发费+利息+ 利润)年期修正系数+土地出让金年期修正系数。 2计算步骤 (1) 选择计算方法： 根据题意本题适用于成本逼近法 (2)土地取得费及税费： 1010000/666.67150(元/平方米) (3) 土地开发费：810000/666.67120(元 /平方米) (4)利息(按单利计算 )： 1505.5%1+12011/25.5%11.55( 元/平方米) (5)利润： (150+120)10%27(元/平方米) (6)土地成本价格： 150+120+11.55+27 308.55(元/平方米) (7)49 年期的
36、土地成本价格： 308.5511-1/(1+6%) 49290.79( 元/平方米) (8)49 年期的土地出让金：(9)计算单位地价： 290.79+29.90320.69( 元/平方米) (10)计算总地价： 320.69300096.21(万元) (四)难点与常见错误分析 1难点 对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度。 (1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。 (2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地
37、取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为 49 年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50 年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。 2常见错误分析 (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。 (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米” ，也可使用“ 万元/ 亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米” 。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，“亩 ”与“平方米”之
38、间的换算，可采用“1 亩666.67 平方米”或“1 亩1/0.0015 平方米”。 (3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即 1 年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为 0.5 年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。本题土地开发周期未超过 1 年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。 (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。 (5)未做年期修正
39、或修正错误。如未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为 49 年期价格；仅对土地成本价格进行年期修正；错将土地剩余使用年期确定为 50 年。28 【正确答案】 (一) 审题 (1) 明确题目要求。本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。 (2)了解有关资料。要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。 (3)审查关键内容，谨防误用
40、。对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。 同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想到可采用剩余法倒算地价。 2解题思路 (1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等
41、价交换的思路，即总地价部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是先按约定价格计算甲方所得 14000 平方米综合楼价格，然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。 (三)公式与计算步骤 1适用公式 地价房地产售价建筑费及专业费投资利息开发利润销售税费 2计算步骤 方法一： (1)选择计算方法， 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 60004+4500233 000(万元) (3)计算建筑费及专业费。 21004+1800212 000(万元 ) (1)计算投
42、资利息。 地价正(1+5.5%) 2-1)+12 00040%(1+5.5%)1.5-1)+12 00060%(1+ 5.5%)0.5-1 596.75+0.113地价 (5)开发利润。 33 00015%4950(万元) (6)销售税费。 33 0005.5%1815(万元) (7)计算土地总价。 地价33 000-12 000-596.75-0.1 130 地价-4950-1815 地价12 253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价12 253.59/20 612.68(万元 /亩) 9190.20(元/ 平方米) (9)计算甲方应得公寓面积。 14000 平方米综合楼价格14
43、 000600090% 7560.0(万元) 甲方可得公寓总价1 2253.59-7560.0 4693.59(万元) 甲方可得公寓面积：4693.5910 000/(450090%) 11 589.11(平方米) 即甲方除可获得 14000 平方米综合楼外，还可获得 11589.11 平方米的公寓。 方法二： (1)选择计算方法。 根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。 (2)计算房地产总售价。 60004+4500233 000(万元 ) (3)计算建筑费及专业费。 21004+1800212 000(万元) (4)计算投资利息。 利息12 00040%(1+5.5%) 1.5-1+12 0
44、0060%(1+5.5%)0.5-1596.75(万元) (5)开发利润。 33 00015%4950(万元) (6)销售税费。 33 0005.5%1815(万元) (7)计算土地总价。 地价(33 000-12000-596.75-4950-1815)(1+5.5%)213638.251.113012 253.59(万元) (8)计算单位地价。 单位地价12253.5920612.68(万元/亩)9190.20(元/平方米) (9)计算甲方应得公寓面积。 14 000 平方米综合楼价格14 000600090%7560.0(万元) 甲方可得公寓总价12 253.59-7560.04693.
45、59(万元) 甲方可得公寓面积4693.5910 000(450090%)11589.11(平方米) 即甲方除可获得 14 000 平方米综合楼外，还可获得 11 589.11 平方米的公寓。 (四)难点与常见错误分析 1难点 本题的难点主要体现在两个方面： (1)用剩余法测算地价过程中，利息、利润的计算基数与计息期的确定。利息的计算基数应为待估地价、建筑费和专业费，但计息期不同，待估地价的计息期为整个开发期即 2 年；而建筑费和专业费的计息期则视其投入情况而定，在分段均匀投入的前提下(等同于在各段中点一次性投入)，第 1 年投入的40%，计息期应为 1.5 年；第 2 年投入的 60%，计息
46、期为 0.5 年。利润计算基数为房地产总售价。 对于待估地价利息的计算，既可在投资利息计算中考虑，也可在最后求取地价时考虑，两种方法的计算结果完全相同。 (2)甲方应得公寓面积求取思路。一是要考虑等价交换原则；二是要以双方认可为前提，即按照双方约定的价格作为计价标准，不一定与公开市场价值标准完全吻合。根据题意，甲、乙双方经协商达成一致：乙用部分房地产来补偿甲的地价款，房地产价格按售价的 90%确定，房地产销售税费由乙方统一支付。其中暗含的意思是：在乙方承担销售税费的前提下，双方认同的约定价格为市场售价的 90%。为此，在测算房地产价格时，不必考虑税费给付问题。 2常见问题分析 (1)关于利息计
47、算。在利息测算过程中，应试者经常会犯如下错误：待估地价漏计利息； 在开发期超过 1 年的情况下，错误地采用单利计息；忽略了地价款与建筑费和专业费投入时间与方式的差异，造成计息期取值错误。 (2)利润计算。未看清题中所给利润率的真实内涵，误将销售利润率当作投资利润率，将待估地价与建筑费和专业费之和作为计算利润的基数。(3)交换房地产的计价标准问题。可供选择的计价标准有市场价格、卖方实际得到价格、双方约定价格等本题中用于交换房地产的计价应采用双方约定价格。应试者往往在这一问题上含糊不清，要么直接采用市场价格，要么采用卖方实际得到价格(扣除销售税费后价格) 。29 【正确答案】 审题 (1)将题目浏
48、览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)方法选择与解题思路 1方法选择 从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 2解题思路 先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率采用适当公式求得估价时点的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1适用公式 计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式： avr 计算土地价格时，需采用有限年期公式： P a/r1-1/(1+r)n 2计算步骤 (1)选择计算方法： 本题适用于收益还原法 (2)总收益计算： 采用客观收益，以 30 元/月计 年总收益3045012162 000(元 ) (3)计算出租总费用： 年税金204509000(元) 年管理费304501
