1、土地估价师（土地估价理论与方法）历年真题试卷汇编 2 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。( )（A）正确（B）错误2 地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。 ( )（A）正确（B）错误3 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是 20 世纪 80 年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。 ( )（A）正确（B）错误4 宗地甲的单位面积地价为 650 元m 2，土地使用权年限为 25 年；宗地
2、乙的单位面积地价为 700 元m 2，土地使用权年限为 30 年。当土地还原率为 8时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。 ( ) （A）正确（B）错误5 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，一般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。( ) （A）正确（B）错误6 容积率越大，意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成反比关系。 ( )（A）正确（B）错误7 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化，在估价中可以不予考虑。( )（A）正确（B）错误
3、8 地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。 ( )（A）正确（B）错误9 基准地价、标定地价是我国地价体系的核心。 ( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。10 某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为 3 万元亩，租期 15 年。调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为 5 万元亩。假设土地还原率为 7，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为( )万元亩。（A）276（B） 414（C） 690（D）71411 市场比较法中比较案例
4、与待估宗地间建立价格可比基础不包括( )。（A）统一价格时点（B）统一面积单位（C）统一付款方式（D）统一货币种类和单位12 在某不动产总价值中，地价占 45，建筑物价值占 55，土地和建筑物的还原率分别为 9和 11，则综合还原率为( )。（A）98（B） 10（C） 101（D）10513 标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为( )。（A）里地和表地（B）临街地和表地（C）里地和袋地（D）临街地和袋地14 下表为某城市住宅用地 2005 一 2008 年间环比地价指数情况，某比较案例住宅用地 2006 年成交价为 1 500 元m 2，该案例修正到 2008 年的价格
5、为( )元m 2。（A）1 635（B） 1 650（C） 1785（D）179915 某建筑物的总面积为 4 000 m2，8 年前建成投入使用，现单位面积重置成本为 1 000 元m 2，估计尚可使用 32 年，残值率为 5，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为( ) 万元。（A）250（B） 304（C） 324（D）34016 对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的( )。（A）重置价格（B）重建价格（C）市场价格（D）收益价格17 某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。（A）全国综合地价指数（B）该市综合地价指数（C）全国写字楼地价指数（D
6、）该市写字楼地价指数18 在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( ) 进行的。（A）替代原则（B）供需原则（C）变动原则（D）预期收益原则19 根据马克思地租理论，土地价格存在的根源是( )。（A）垄断地租（B）级差地租（C）绝对地租（D）农业地租20 以下关于中心地职能的说法不正确的是( )。（A）中心地提供的商品和服务称为中心地职能（B）中心地职能以商业、服务业为主（C）中心地职能包括社会、文化方面的内容（D）中心地职能包括制造业活动21 在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是( )。（A）最佳用途（B）最佳收益（C）最佳集约度
7、（D）最佳规模22 马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是( )产生的条件。（A）绝对地租（B）级差地租（C）垄断地租（D）城市地租23 下列( ) 条件发生时，将导致相应用途的地价上升。（A）住宅区内道路禁止货车通行（B）住宅区旁建设铁路线（C）写字楼旁建设大型娱乐场（D）工业区地下水过量开采而产生地面沉降24 对工业用地价格影响最大的两个因素是( )。（A）位置和环境（B）位置和基础设施（C）交通条件和基础设施（D）交通条件和环境25 企业甲有住宅用地 5 000 m2，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。预计该住宅项目容积率为 16，住宅单位建筑面积的造价为 1 50
8、0 元m 2，税费为建筑造价的 4。建成后，企业甲分得总建筑面积的 60，开发商乙获得总建筑面积的 40，则相当于企业甲以( )元m 2 的地面价格出资。（A）1 498（B） 2 340（C） 3 600（D）374426 采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在( )的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。（A）建造时（B）估价工作时间（C）估价期日（D）未来某个时点27 某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为 820 元m 2、850 元m 2 和900 元m 2，若赋予的权重分别为 05、03 和 02，则该宗地的最终评估价格为(
9、 )元m 2。（A）820（B） 845（C） 850（D）85728 某一边临街的三角形宗地，高 9 m，所临街道路线价为 1 000 元m 2，根据临街地深度指数表，该宗地价格为( )元m 2。（A）1 100（B） 1 200（C） 1 250（D）1 30029 应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是( )。（A）该宗土地规划许可的用途（B）该宗土地规划的容积率和建筑密度（C）该宗土地开发周期（D）该宗土地开发完成后房地产可能的售价30 某宗地产预计未来第 1 年的净收益为 25 万元，此后逐年递增 2，该类地产的土地还原率为 6，则该宗地产无限年期的收益价格为( )万元。（A）
10、3125（B） 4167（C） 6250（D）1 250031 下列土地估价中的技术处理不正确的是( )。（A）当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为 3 年内成交的交易实例（B）当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度（C）收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得（D）剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算32 某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计 2 年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到 400 万元，综合还原率为 7，则开发完成后的不动产
11、价值为( )万元。（A）5 333（B） 5 277（C） 4 804（D）4754，33 采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对( )的修正。（A）建筑物成新状况（B）土地开发程度（C）土地使用权年限（D）容积率34 某宗房地产的总价值为 90 万元，其中土地价值 20 万元，通过抵押获得贷款 60万元。若投保火灾险，其投保价值最高为( )万元。（A）30（B） 60（C） 70（D）9035 某公司以年租金 540 元m 2 的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为 30 年，建筑容
12、积率为 1，建筑物的成新度为 70。据调查，同类建筑物的重置价格为 2 000 元m 2。同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为 3 000 元m 2，土地还原率为 8，建筑物还原率为 10，不动产综合还原率为9，则该不动产的价格为( )元m 2。（A）3 650（B） 4 232（C） 5 270（D）5 59936 关于土地估价，下列表述中不正确的是( )。（A）采用不同估价方法评估的结果可能不同（B）不同估价目的下的估价结果可能不同（C）不同的估价时点将影响估价结果（D）不同的估价作业时间将影响估价结果37 在路线价评估中，( )不符合选取标准宗地的标准。（A）街道转角处的宗地（B）
13、矩形宗地（C）容积率为所在区段代表性容积率（D）一面临街的宗地38 2009 年上半年，我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“ 地王” 频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，( )才能够评估出估价对象客观潜在的价格。（A）市场比较法（B）成本法（C）收益还原法（D）剩余法39 路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的( )。（A）平均深度（B）深度的中位数（C）深度的众数（D）城市统一确定的某一深度40 在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在
14、( )。（A）相同区域或同一供需圈（B）比较区域或同一供需圈（C）类似区域或同一供需圈（D）比较区域或类似区域41 某公司于 1996 年 8 月取得一宗 40 年期使用权的土地，于 1998 年 8 月建成宾馆，建筑物耐用年限为 50 年。该宾馆年净收益 200 万元，房地综合还原率为 9。采用收益还原法评估该宾馆 2009 年 8 月的价格为( )万元。（A）2 145（B） 2 130（C） 2 040（D）2 00542 在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）利息（D）税费43 运用市场比较法的直接比较法是以( )为基准，
15、将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格。（A）待估宗地（B）某交易案例（C）类似宗地（D）标准宗地44 某宾馆建筑物尚可使用 25 年，剩余土地使用权年限为 27 年，预计未来第 1 年的纯收益为 39 万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少 2 万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为( )年。（A）195（B） 205（C） 25（D）27三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。45 房屋新旧程度评定标准是根据房屋的( )等方面的有关项目进行评定的。（A）建成年代（B）结构和楼地面（C）装
16、饰部分（D）设备部分（E）维修、大修情况46 下列关于土地估价师资格制度说法正确的是( )。（A）土地估价师必须经注册才能签署估价报告（B）土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核（C）土地估价师的专业实践期不少于 1 年（D）土地估价师不可以评估地上建筑物（E）国家实行土地估价师资格认定制度47 下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有( )。（A）被取消土地估价师资格已 3 年（B）被取消考试资格已 3 年（C）在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已 3 年（D）因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已 8 年48 我国城镇国有土地价格实质上是( )。
17、（A）无限年期的土地所有权价格（B）有限年期的土地所有权价格（C）有限年期的土地使用权价格（D）完全的土地所有权价格（E）土地所有权价格的一部分49 在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有( )。（A）繁华程度、生活配套设施齐备程度（B）宗地内开发程度（C）宗地面积、形状（D）环境质量、景观（E）临街类型、临街位置50 需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有( )。（A）交通管制（B）社会治安（C）铁路（D）流动人口（E）经济形势51 关于成本逼近法测算中的“土地增值” ，下列表述正确的有 ( )。（A）土地增值是土地开发收益（B）土地增值是土地市场价格与成本价格的差
18、额（C）土地增值是土地成本价格与土地增值率的乘积（D）土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积（E）土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的52 采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用( )。（A）同时期一年期国债年利率（B）同时期一年期银行定期存款年利率（C）同时期一年期银行贷款年利率（D）同时期银行活期存款年利率（E）政府统计的经济增长率53 当存在( ) 情况时，不适于采用剩余法评估土地价格。（A）房地产市场不稳定，价格波动很大（B）城市有稳定的土地供应计划和政策（C）房地产交易资料信息完整，可公开查询（D）贷款利率不变（E）规
19、划控制容积率、建筑密度等指标不明确54 在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用( )。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）收益还原法（D）长期趋势法（E）基准地价系数修正法55 在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，( )的街道应作为正街。（A）路线价低（B）路线价高（C）路线价相同时较宽（D）路线价相同时较窄（E）车流量较大56 下列情况中，( ) 的土地估价特别适用路线价法。（A）土地税收（B）大城市住宅用地（C）工业开发区（D）商业街两侧不动产（E）城市房屋拆迁补偿57 以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有( )。（A）写字楼（B）普通住宅（C
20、）医院（D）邮电所（E）空置厂房58 采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括( )。（A）基准地价表（B）基准地价成果图件（C）基准地价因素修正系数表（D）基准地价评估方案（E）基准地价成果应用说明四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。58 某工业开发区通过征地方式获得 1 km2 土地进行一级开发，计划达到 “五通一平”后按工业用地分块出让。该地区土地取得费用平均为 15 万元亩(含征地费用及相关税费)，达到“ 五通一平 ”条件的开发费用(含管理费和开发阶段的税费 )平均为 2
21、 亿元km 2。征地完成后，土地开发周期为 2 年。第 1 年内投入开发费用的 60，第二年内投入剩余的 40。假设银行贷款年利率为 7，当地一级开发的投资利润率为 15，类似土地开发的土地增值收益率为 20，土地还原率为 9。预计开发完成后可用于出让的面积比例为 70。 请就上述内容。回答问题。59 土地取得费用的计息期应为( )年。（A）2（B） 1.5（C） 1（D）0560 土地开发期间所负担的利息总额为( )万元。（A）2 975（B） 4 717（C） 4 817（D）5 55961 土地开发利润总额达到( )万元。（A）6 375（B） 7 083（C） 8 500（D）9 44
22、362 计算土地增值收益应采取的基数为( )。（A）土地取得费用（B）土地取得费用+ 土地开发费用（C）土地取得费用+ 土地开发费用+ 利息（D）土地取得费用+土地开发费用 +利息+利润63 为确定开发后可出让面积的出让底价，在将各项因素构成相加求和的基础上，还应做( ) 等处理和修正。（A）因素构成累加值70（B）因素构成累加值70（C）年期修正（D）期日修正63 某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积 15 000m2，为 1980 年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房，1995 年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居
23、住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为 2003 年 1 月 1 日。请就上述内容。 回答问题。64 该工厂土地要人市交易，可以采用( )方式。（A）不改变工业用途，协议出让（B）直接转让给开发商（C）招标（D）挂牌65 仅根据城市总体规划图中的信息判断，估价中该土地可能按( )用途评估。（A）居住（B）商业（C）工业（D）商住综合66 某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用( )。（A）基准地价系数修正法（B）市场比较法（C）成本逼近法（D）剩余法67 为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为( )。（A）该宗土地
24、规划容积率（B）类似土地出让挂牌底价（C）类似土地拍卖成交价格（D）类似用途物业市场销售成交价格68 若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有( )。（A）市场比较法（B）成本逼近法（C）基准地价系数修正法（D）收益还原法68 某人拥有一套建筑面积 110m2 的商品住宅。该住宅为 2000 年底取得 70 年土地使用权，2003 年底建成交付使用的，建筑物使用年限为 70 年，办理了房地产权证。2008 年底这套住宅正在出租，月租金 3 000 元，出租方承担物业管理费和维修费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区此类住房的年出租空置率平均为 10，还原率为 9。 请就上述
25、内容。回答问题。 69 该套住宅的年租赁收入为( )元。（A）46 000（B） 36 000（C） 33 000（D）32 40070 如果该套住宅需要投房屋财产保险，则理论上保险金额应采用( )。（A）该套住房的重置价格（B）该套住房的现实市场价值（C）该套住房的建筑物重置价格（D）该套住房的建筑物现值71 采用收益还原法评估该套住宅的价格时，所需扣除的租赁费用构成应为( )。（A）物业管理费+维修费 +保险费（B）房地产税+ 物业管理费+ 维修费（C）房地产税+ 物业管理费+ 维修费+保险费（D）房地产税+物业管理费 +维修费+保险费+水电费+供暖费72 如果房屋所有权人要将该住宅卖掉，
26、可以采用的估价方法有( )。（A）市场比较法（B）收益还原法（C）成本法（D）剩余法73 2008 年底房屋所有权人要将该住宅卖掉，委托评估，估价师选用的比较案例为新建成的类似商品住宅，剩余 68 年使用年限，则该案例的年期修正系数为( )。（A）0995 2（B） 0996 9（C） 0998 1（D）0999 2土地估价师（土地估价理论与方法）历年真题试卷汇编 2 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 B5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7 【
27、正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 C14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 C19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确
28、答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B36 【正确答案】 D37 【正确答案】 A38 【正确答案】 C39 【正确答案】 C40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 C43 【正确答案】 A44 【正确答案】 B三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。45 【正确答案】 B，C ，D46 【正确答案】 A,E47 【正确答案】 A48 【正确答案】 C，E49 【正确答案】 B，C ，E50 【正确答案】 A，C，D51 【正确答案】
29、B，C ，E52 【正确答案】 A，B53 【正确答案】 A，E54 【正确答案】 A，C，D55 【正确答案】 B，C56 【正确答案】 A，D，E57 【正确答案】 C，D58 【正确答案】 A，B，C，E四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。60 【正确答案】 C61 【正确答案】 A62 【正确答案】 D63 【正确答案】 C64 【正确答案】 C,D65 【正确答案】 A,B,D66 【正确答案】 A,B,D67 【正确答案】 A,C,D68 【正确答案】 A,B69 【正确答案】 D70 【正确答案】 D71 【正确答案】 C72 【正确答案】 A,B73 【正确答案】 C
