1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 17 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 实物量的平衡是价值量平衡的物质基础。( )（A）正确（B）错误2 房产不在一地的纳税人,应按房产的坐落地点,分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。( )（A）正确（B）错误3 样点资料处理中的可变参数选择,可能造成地价水平的归类误差。( )（A）正确（B）错误4 结构施工图：包括基础平面图，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图或表，以及必要的详图。( )（A）正确（B）错误5 资产评估的现实性是指
2、以某一特定时点的实际状况为依据,对资产进行确认和价值估算。( )（A）正确（B）错误6 土地价格不遵循替代规律。( )（A）正确（B）错误7 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式。其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。( )（A）正确（B）错误8 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。 ( )（A）正确（B）错误9 已知某市 2001 年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。（A）正确（B）错误10 就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相配比。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意
3、。选错不得分，但不倒扣分。11 由于规划政策的作用，地价曲线成为( )（A）由市中心向郊区渐降的平滑曲线（B）一个起伏的，有不连续的折线（C）一个以 Y 轴为中心对称起伏的曲线。（D）一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线。12 农业区位理论创始人杜能认为，在一定时期内，“孤立国” 各种农产品的市场价格（V）是个常数不变的，并假定各地发展农业生产的条件完全相同，则各地生产同一农产品的成本（E）也是常数不变的。此时，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于( )。（A）农业生产成本（B）产品市场价格（C）农产品运输费用（D）社会平均利润率13 衡量定级因素因子优劣的原始数据为可
4、以度量的数值,依据这些数据划分的均质区称为( ) 。（A）域值型均质区（B）语言型均质区（C）指标型分值区（D）数值型均质区14 某宗地是在 5 年前通过出让方式取得的土地使用年限为 50 年的工业用地，建设期为 1 年，该宗地在正常使用后每年可获得净收益为 8 万元，土地还原率为10%，该宗地价格为( )万元。（A）7879（B） 7890（C） 7925（D）793215 根据房屋建筑物的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同,房屋建筑物的结构可分为 4 类( ) 等。（A）7（B） 8（C） 5（D）916 某宗房地产选取 3 个可比实例，通过对 3 个可比实例修正、调整得出的 3 个价格分
5、别为 8200 元/、8500 元/、9000 元/，若赋予的权重分别为05、03、和 02，则该宗房地产的比准价格为( )元/ 。（A）8500（B） 8450（C） 8690（D）857017 建筑物的耐用年限有( )年限(又称自然寿命) 与经济耐用年限(又称经济寿命)之分。（A）重置年限（B）自然（C）自然耐用（D）经济年限18 实际求取建筑物的折旧时,还应划分建筑物的( )设备,因它们的耐用年限不同,折旧率也不同。（A）新旧（B）耐用（C）自然（D）主体与附属19 划分商服区类别的目的,主要是为了进一步分析确定商业区( )。（A）繁华影响度（B）繁华程度（C）影响因素（D）影响程度20
6、 在对设备进行评估时，现场工作的重点是( )（A）按评估重点对人员合理安排（B）对设备进行技术状况、使用情况、设备质量、磨损程度等鉴定（C）对待评设备进行准确、必要的分类（D）对待评机器设备造册并填写明细21 根据中心地理论，( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。（A）三角形（B）四边形（C）六边形（D）同心圆22 土地鉴定委员会中设委员长,可以代表委员会负责全面工作。委员长由委员相互选举而决定。委员会的会议由委员长召集,如果设有委员长和( )名以上委员参加,不能开会,委员会的议事,经出席者过半数同意才能决定,如果同意或不同意的人数相等,则( )。（A）3 此次会议无效,须令行召开会
7、议（B） 4 此次会议无效,须令行召开会议（C） 5 此次会议无效,须令行召开会议（D）3 由委员长裁决23 土地价格的高低取决于可以获取的( )高低。（A）价值（B）地租（C）成本（D）劳动产品24 建筑物折旧是指( )。（A）建筑物因时间经过所造成的损耗（B）建筑物的新旧程度（C）对建筑物的人为破坏（D）建筑物重置成本与残值率的乘积25 对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）成新度26 按人口规模分,大城市是指( )。（A）人口 100 万以上的城市（B）人口在 50 万以上不足 10
8、0 万的城市（C）人口 20 万以上不足 50 万的城市（D）人口小于 20 万的城市27 居住区根据工程类型分可分两类,其中属于建筑工程类的是( )。（A）公共建筑（B）道路工程（C）工程管线（D）绿化工程28 房地产经纪人是指( ) 。（A）具备经纪人条件,经工商行政管理部门核准、登记并领取营业执照 ,从事房地产经纪活动的组织和个人（B）从事房地产经纪活动的组织和个人（C）具备经纪人条件,从事房地产经纪活动的组织和个人（D）不具备经纪人条件,但经工商行政管理部门核准登记并领取营业执照的组织和个人29 下列统计总体与总体单位，下列表述不正确的是( )。（A）总体单位，简称总体或母体（B）构成
9、总体的所有单位至少有一个主要属性相同（C）总体必然为同质性总体（D）同质性是构成统计总体的基础30 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）531 地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为( )。（A）给水、煤气、雨水和污水（B）煤气、给水、雨水和污水（C）煤气、给水、污水和雨水（D）给水、煤气、污水和雨水32 马克思把地租区分为( )。（A）级差地租和垄断地租（B）级差地租和绝对地租（C）矿山地租和绝对地租（D）垄断地租和矿山地租33 某农户一亩地种植小麦的成本是 300 元，将该亩地产出的小麦送往收购站的运输费为 80 元
10、，那么根据杜能区位理论分析，该亩小麦的销售成本为( )元。（A）220（B） 300（C） 80（D）38034 某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为 800 元m 2，容积率为 1.0，若乙宗地的楼面地价为 580 元m 2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为( )。（A）2（B） 2.5（C） 3（D）435 在土地估价中，( ) 是衡量地租、地价的标尺。（A）交通状况（B）经济状况（C）繁华程度（D）区位36 在估算价值时，土地收益应该是( )。（A）有效收益（B）潜在收益（C）衍生收益（D）所得税前收益37 有一宗土地，土地使用
11、年期有限且为 3 年，土地每年的纯收益为 2000 元m 2，土地还原率为 20，那么该宗土地的地价为( )元m 2。（A）2000（B） 4213（C） 6213（D）221338 某写字楼可出租面积为建筑面积的 65，单位可出租面积的年租金为 1800 元m 2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元m 2。（A）2769（B） 2570（C） 1080（D）117039 因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租称为( )。（A）垄断地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）级差地租工40 某地块面积为 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为 3，建筑密度为30。在单位建筑面积所
12、获得的利润相同的条件下，下列建设方案最为可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积 800m2，总建筑面积为 5000m2（B）建筑物地面一层建筑面积 1400m2，总建筑面积为 6000m2（C）建筑物地面一层建筑面积 600m2，总建筑面积为 5500m2（D）建筑物地面一层建筑面积 600m2，总建筑面积为 2500m241 多层建筑的耐火等级分为( )。（A）1 级（B） 2 级（C） 3 级（D）4 级42 根据马克思主义地租理论，劣等土地的级差地租( )。（A）大于 0（B）小于 0（C）等于 0（D）不等于 043 某建筑物占地面积 3 亩，容积率为 4，自然耐用年限 70 年
13、，经济耐用年限 60 年，已使用 15 年，残值率为 5，重置价格为 2000 元m 2，则该建筑物现值为( )。（A）1220（B） 1274（C） 1525（D）159344 下列选项中，( ) 还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。（A）贡献原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则45 在一定区域内设定的，且具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范作用的若干宗地是( ) 。（A）类似土地（B）比较宗地（C）标准宗地（D）类似区域46 某宗容积率为 r(r1)的宗地，楼层数为 n 层，每层建筑面积均相等，楼面地价为Vb，地面地价为 Vi，建筑覆
14、盖率为 e，则下面描述错误的是 ( )。（A）V i=Vbr（B） Vb=Vi (en)（C） r=en（D）e=V iV bn47 下列选项中，不适合用市场比较法进行评估的是( )。（A）工业区待出让地块（B）市中心办公楼的租金（C）二手房交易价格（D）边远地区办公用地48 我国土地价格是( ) 和收益的购买价格。（A）土地价值（B）土地所有权（C）土地使用价值（D）土地权利49 地租是一种经济剩余，即( )之后余下的那部分。（A）总利润减去税金（B）总收入减去总要素成本（C）税后总利润减去社会平均利润（D）总收益减生产成本50 在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某
15、评价单元均有影响，影响分值分别为 50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为 20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为( )。（A）94（B） 75（C） 74（D）7051 临街宗地的接近街道部分的地价通常( )远离街道部分的地价。（A）高于（B）低于（C）等于（D）约等于52 某旅社占地面积 150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为 45000 元，月经营总费用、建筑物纯收益均为 15000 元，若土地还原率取 10.0%，则该旅社所使用土地的单价为( ) 元/m 2。（A）10000（B） 12000（C） 20000（D）25
16、00053 在城镇土地住宅用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于( )形式。（A）线状因素线性衰减（B）线状因素非线性衰减（C）非线状因素线性衰减（D）非线状因素非线性衰减54 某写字楼可出租面积为建筑面积的 65%，单位可出租面积的年租金 1800 元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/m 2。（A）2769（B） 2570（C） 1080（D）117055 评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=( )-土地开发费-利息- 税金-利润。（A）物业开发总价值（B）房地价格（C）熟地价格（D）房地总收益56 甲宗地单位面积地价为 3200 元
17、/m 2，建筑容积率 5，建筑面积 4000m2；乙宗地楼面地价为 500 元/m 2，建筑容积率 7，土地面积 900m2。则两块土地总价相比( )。（A）甲等于乙（B）甲高于乙（C）甲低于（D）难以判断57 当给城市划定一条增长边界之后，随着人口规模的扩大，居住用地的竞标租金曲线会发晕( ) 。（A）平行下移（B）平行上移（C）向左旋转（D）向右旋转58 某一房地产，已知建筑物的重置价格为 1500 元/m 2，成新率为 80%。据调查同类房地产年净收益为 180 元/m 2，土地还原利率为 6%，建筑物还原利率为 8%，则该房地产的价格为( ) 元/m 2。（A）2200（B） 2500
18、（C） 2600（D）290059 某城市二级住宅用地平均容积率为 2.0，以楼面地价为标准的基准地价为 1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为 4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为( )元/ 平方米。（A）950（B） 1200（C） 1300（D）150060 在市场经济体系中，土地市场应属( )市场。（A）充分竞争（B）不充分竞争（C）资金（D）生产资料三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 生产要素最主要的是( )。（A）资本（B）劳动力（C）土地（D）技
19、术62 农用价格的影响因素主要包括( )。（A）自然因素（B）社会经济因素（C）特殊因素（D）修正因素63 统计的特点主要有( ) 。（A）总体性（B）数量性（C）具体性（D）变异性64 建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从( )方面考虑建筑物折旧。（A）物理（B）功能（C）成新（D）经济65 以下关于价格的说法正确的是( )。（A）价格的变化影响国民收入总量（B）价格是由供求关系决定的（C）价格是企业的经济实力的综合反映（D）价格是促进技术进步的最好途径66 关于土地供给的叙述，正确的是( )。（A）土地供给按其性质分为自然供给和经济供给（B）土地的经济供
20、给曲线是一条向右上升的曲线（C）土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和（D）土地的经济供给有一定的弹性（E）土地的自然供给与经济供给呈相互交叉上升的趋势67 由于土地具有( ) 等特性使其价格独占性较强，不同于一般商品。（A）固定性（B）不增性（C）个别性（D）永续性（E）广泛性68 投资顾问与决策涉及的土地估价的服务范围包括( )。（A）补偿的确定（B）开发整理中的土地增值及分配的确定（C）租金的确定（D）投资可行性分析（E）市场分析69 土地估价机构资信评级机构管理指标包括( )。（A）组织形式（B）质量认证情况（C）报告审核制度（D）内部管理制度（E）重大估价项目数量70 经营性企业在
21、经营过程中的总费用主要包括( )。（A）销售成本（B）经营管理费（C）销售税金（D）财务费（E）业务费71 通过地价管理，可起到( )等作用。（A）防止地价暴涨（B）防止土地过度投机（C）规范交易行为（D）加大土地供给量72 进行城镇土地定级因素分值计算时，其计算的原则是( )。（A）作用分值与土地的优劣成正相关（B）分值体系一般采用 1100 分的封闭区间（C）作用分值按照因素的重要性确定（D）作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应73 在房地产估价过程中，计算建筑物重置价格的方法主要有( )。（A）净计法（B）平方法（C）成新法（D）立方法74 按照保险基金的来源不同，可将保险分为( )
22、等。（A）商业保险（B）政策保险（C）财产保险（D）人身保险（E）信用保险75 关于土地收益与地租关系的叙述，正确的有( )。（A）地租是土地使用权借以实现的经济形式（B）地租是土地所有者在土地上获取收益的权利（C）土地收益与地租两者在量上具有一致性（D）来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益 （E）由于土地所有权和使用权的分离，才产生了土地收益和地租之分四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 某评估公司受托评估 H 地块 50 年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500m2。估价师在该区域内收集到以
23、下资料：(1)A 地块建筑面积为 1000 m2，占地面积 2000m2，是甲企业出地，乙企业出资建成的，出资方出资总额 200 万元，分得建筑面积 600m2，房屋建筑造价及有关税费总计 2000 元m 2。(2)B 地块土地面积为 50 亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000 万元，其中向政府补交土地出让金 300 万元，机械设备及房屋等评估值为 710万元。(3)C 地块土地面积为 1500m2，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以 50 万元得到该地块。(4)D 地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为 42元m 2，根据双方约定，城镇土地使用
24、税由承租方交纳，每年 3 元m 2，土地还原率为 6。(5)各地块与待估地块比较系数如下表：请就上述内容，回答 7l75 小题的问题：76 A 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）667（B） 1000（C） 1333（D）166777 D 地块的单位面积地价为( )元m 2。（A）615（B） 650（C） 662（D）70078 根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。（A）ABCD（B） ABD（C） BCD（D）ABC79 市场比较法估价，在选择比较参照的交易案例时，应符合的具体要求包括( )。（A）与待估土地的交易类型应相同（B）与待估土地的交
25、易面积应相同（C）与待估土地用途应相同（D）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易80 H 地块 50 年的土地使用权价格为( )元m 2。（A）591.84（B） 656.9（C） 672（D）674.5781 进行房地产开发项目可行性分析的核心和重点是研究开发项目的经济效益。某房地产开发项目有 4 个设计方案，其中甲方案净现值 FNPV:200 万元，投资现值为3000 万元，乙方案净现值 FNPV:180 万元，投资现值为 2000 万元，丙方案净现值FNPV:150 万元，投资现值为 3000 万元，丁方案净现值 FNPV:200 万元，投资现值为 2000 万元。为了对初步确定方
26、案做进一步分析，拟计算内部收益率，选择不同的折现率进行计算，得到如下结果：当折现率 it10%时，财务净现值 FNPV(i1)200 万元；当折现率 i212%时，财务净现值 FNPV(i2)-100 万元。试根据以上条件，回答下列 115117 小题的问题。81 该房地产开发项目四个方案中的最大净现值率为( )。（A）11%（B） 9%（C） 8%（D）10%五、填空题82 目前,我国实行( ), 土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和,是土地所有权在经济上的一种实现形式。83 在资本主义初期的市场经济中,( )是资源配置的基本方式。六、简答题84 国际重复征
27、税实际上是税收管辖权交叉的表现,主要表现在哪些方面?85 成本逼近法的基本原理?七、计算题86 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。87 某公司 1993 年各季度的销售额分别为 3500、4200、3200、4800 万元,试求全年的调和平均数。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 17 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【知识模块】 综合2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 B【知识模块】 综合4 【正
28、确答案】 A【知识模块】 房屋建筑工程基础5 【正确答案】 A【知识模块】 综合6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B【试题解析】 由于规划政策的作用，地价曲线再也不是一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线，而是一个起伏的，有不连续的折线。【知识模块】 新古典地租理论与区位概念及影响因素12 【正确答案】 C【知识模块】 区位理论13 【正确答案】 D【知识模块】 综合14 【正确答案】 A【试题解析】 该宗地的价格为： 【知识模块】 收益还原
29、法15 【正确答案】 A【知识模块】 综合16 【正确答案】 B【试题解析】 该宗房地产的比准价格82000585000 390000 28450 元/【知识模块】 市场比较法17 【正确答案】 C【知识模块】 综合18 【正确答案】 D【知识模块】 综合19 【正确答案】 B【知识模块】 综合20 【正确答案】 B【试题解析】 对设备进行技术状况、使用情况、设备质量、磨损程度等鉴定是现场工作的重点。【知识模块】 机电设备评估21 【正确答案】 C【试题解析】 中心地理论中，由于各中心地的重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服
30、务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。【知识模块】 综合练习22 【正确答案】 D【知识模块】 综合23 【正确答案】 B【知识模块】 综合练习24 【正确答案】 A【试题解析】 建筑物的折旧，指建筑物因时间经过所造成的损耗。这种损耗包括缘于物理因素的有形损耗和基于功能和经济退化因素的无形损耗。【知识模块】 综合练习25 【正确答案】 B【试题解析】 依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。【知识模块】 综合练习26 【正
31、确答案】 B【知识模块】 综合27 【正确答案】 A【知识模块】 综合28 【正确答案】 A【知识模块】 综合29 【正确答案】 A【试题解析】 统计总体，简称总体或母体，是指至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体。总体单位是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。总体必然为同质性总体，同质性是构成统计总体的基础。30 【正确答案】 D【试题解析】 该题参照 2004 年土地估价理论与方法一书的 P315325 中，房屋新旧程度评定标准。31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 D34 【正确答案】 D35 【正确答案】 D36 【正确答案】 D37 【正确答案】 B38 【正确答案】 D39 【正确答案】 D40 【正确答案】 C41 【正确答案】 D42 【正确答案】 C43 【正确答案】 A44 【正确答案】 A45 【正确答案】 C46 【正确答案】 D47 【正确答案】 B
