1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 31 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。( )（A）正确（B）错误2 区域因素种类：主要有地区的繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。( )（A）正确（B）错误3 土地估价反映了城市土地规模的分布规律和现状。( )（A）正确（B）错误4 一般来说，凡是机器设备都是可以移动使用的。（A）正确（B）错误5 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土
2、地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )（A）正确（B）错误6 建安工程费用是指在建设安装工程施工过程中直接发生的费用和房地产开发商组织管理过程中间接地为工程支付的费用，以及按国家规定应获取的合法利润、缴纳的税金的总和。( )（A）正确 （B）错误7 土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参考。 ( )（A）正确（B）错误8 采用成本逼近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时，土地取得费可按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。 ( )（A）正确（B）错误9 剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程：费、建筑承包商利润及由
3、发包商负担的建筑附带费用等。( )（A）正确（B）错误10 如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为 150 元/平方米和300 元/平方米，标准样点地价的平均值分别为 860 元/ 平方米和 1650 元/平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 以( ) 为标准 ,分为从价税与从量税。（A）税收的课征方法（B）税收的计税依据（C）税收与价格有关系（D）税收负担能否转嫁12 如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。土地转换用途的条件是，预计转
4、换用途所带来的土地价值的( )大于转换用途所需的费用。（A）减少额（B）数值（C）增加额（D）收益13 剩余法估价中为保证估价结果的安全性,往往预备有不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的( ) 。（A）3%4%（B） 1%2%（C） 2%5%（D）5%6%14 某旅店占地面积 150 平方米，建筑面积 200 平方米，月正常经营性收入为45000 元，月经营总费用、建筑物纯收益均为 15000 元，若土地还原率取 10%，则该旅社所使用土地的单价为( )元/平方米。（A）10000（B） 12000（C） 20000（D）2500015 求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。（A）土
5、地租金（B）投资利率（C）土地还原率（D）经营费用16 结构构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量损坏，基本能正常使用的房屋属于( )（A）完好房（B）基本完好房（C）一般损坏房（D） 严重损坏房17 会计报表分为动态报表和静态报表是按照( )分类的。（A）编制时间（B）编制单位（C）反映的内容（D）反映的作用18 土地价格按( ) 方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。（A）土地权利（B）土地的存在形态（C）土地价格形成方式（D）土地价格使用目的19 政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。（A）交易底价（B）
6、公告价格（C）基准地价（D）标定地价20 土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。（A）效用、相对稀缺性和有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求21 一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。（A）10%（B） 2%（C） 0（D）重置成本乘以折旧率22 根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，我国实行( )的定期公布制度。（A）市场交易价格（B）出让价格（C）宗地地价（D）标定地价23 企业进行存货核算时，确认存货范围的原则是( )。（A）在盘算日期，法定所有权属于企业所有、的一切资产，都应视为存货（B）在盘算日期，法定所有权
7、不属于企业但已运进企业的，都应视为存货（C）在盘算日期，法定所有权属于企业但已运出企业的，不应视为存货（D）在盘算日期，法定所有权属于企业但存放于外地的，不应视为存货24 企业“预付账款 ”科目期末若有借方余额，则反映( )。（A）已预付的全部贷款（B）退回多付的货款（C）已结转的预付款（D）尚未结转的预付款25 市场经济作为一种一般性的经济运行方式，最主要的基础和条件是( )。（A）生产资料私有制（B）商品自由交换（C）经济主体是独立的商品生产者和经营者（D）劳动力自由流动26 该市的写字楼租金平均每季提高( )元/平方米月。（A）1.1（B） 1.3（C） 1.6（D）1.927 在下列与
8、购建固定资产有关的支出中，( )不应计入固定资产的入账价值。（A）购入时支付的运输费（B）购建时交纳的耕地占用税（C）购入时支付的保险费（D）使用期间后发生的利息支出28 从研究的角度看，( )是一个区域社会经济实力的体现，是一个综合性指标，需要根据多方面的具体情况判断，比如单位时间聚集或者流动的人数、单位土地面积聚集的从业人数、单位土地面积上投入和产出，以及单位面积产出率等。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）环境质量29 土地估价的形成具有多方面的因素，但最终确定取决于( )。（A）市场资料（B）土地交易双方（C）土地估价师（D）土地供求状况30 下列选项中，( ) 是指租用较
9、优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。（A）经济地租（B）理论地租（C）商业地租（D）级差地租31 在( ) ，耕地面积与人口数量都呈同步增长。（A）利用土地的初始阶段（B）较大规模和大规模开发利用土地的阶段（C）依赖大自然恩赐的渔猎阶段（D）开发利用与保护土地相结合的阶段32 下列土地价格中，( )是以地作为信用担保而确定的价格。（A）抵押价格（B）买卖价格（C）课税价格（D）租赁价格33 在农用地地价体系中，( )是指县(市) 政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。（A）农用地宗地价格（B）农用地征地区片价（C）农用地基
10、准地价（D）农用地标定地价34 土地( ) 取决于基础设施及平整度等。（A）临街状况（B）形状（C）基础设施状况（D）开发程度35 西方经济学者把( ) 理论扩展到土地使用、区位及运输等相关理论上，使之成为土地经济学、城市经济学等学科研究的重要基础。（A）区位（B）地租（C）农用地估价（D）宗地地价评估36 地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征被称为( )地理区位。（A）交通（B）经济（C）社会（D）自然37 利用收益还原法评估不动产价格时，首先，计算待估不动产的( )，然后用综合还原率还原，求取不动产的
11、收益价格。（A）还原率（B）总价值（C）折旧额（D）总纯收益38 在土地估价中，( ) 是决定城市土地利用价值的重要因素。（A）经济状况（B）自然条件（C）交通状况（D）区位39 开发建筑成本费用不包括( )。（A）直接工程费（B）间接工程费（C）建筑承包商利润（D）专业费用40 若选择的比较交易案例成交地价为 580 元m 2，对应土地使用权年期为 25 元，而待估宗地的出让年期为 37 年，土地还原率取 7，则待估宗地经过年期修正后的价格为( ) 元 m2。（A）515.3（B） 532.6（C） 635.4（D）652.841 关于不能报名参加土地估价师资格考试的条件，说法不正确的是(
12、)。（A）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止满五年的（B）被取消土地估价师资格未满五年的（C）被取消考试资格未满两年的（D）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的42 下列选项中，( ) 的成立条件是供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）供求均衡法则43 某公司于 1996 年 8 月取得一宗 40 年期使用权的土地，于 1998 年 8 月建成宾馆，建筑物耐用年限为 50 年。该宾馆年净收益 200 万元，房地综合还原率为 9。采用收益还原法评估该
13、宾馆 2009 年 8 月的价格为( )万元。（A）2 145（B） 2 130（C） 2 040（D）2 00544 在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）利息（D）税费45 现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为 800 元m 2，商住混合用途价格为 1000 元m 2，则该宗土地的评估价值应为 ( )元m 2。（A）800（B） 900（C） 1000（D）180046 某城市四级工业用地基准地价为 300 元/m 2，设定的土地开发状况为“四通一平”(通上水、通下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供
14、热将使地价分别增加40 元/m 2、30 元/m 2。若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到( )元/m 2。（A）300（B） 340（C） 370（D）33047 在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为( )。（A）实际配套状况（B）达到可开工条件（C）区域平均状况（D）满足理想生产状况48 一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。（A）高于（B）等于（C）低于（D）无法判断49 “杜能圈”是以城市为中心，向外按 ( )的顺序呈圈层分布。（A）自由农作区、谷物轮作区
15、、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区（B）自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区（C）自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区（D）自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区50 假如一个城市建成区面积为 3000km2，主干道的总长度为 750km，则主干道的影响距离为( ) 。（A）1km（B） 2km（C） 4km（D）8km51 根据马克思地租理论，( )是决定土地价格高低的主要因素。（A）绝对地租（B）级差地租（C）垄断地租（D）建筑地段地租52 某商店占地面积 35m2，建筑物面积 60m2，年正常经营性
16、收人为 45000 元，年经营总费用为 5000 元，建筑物年纯收益为 10000 元，若土地还原率取 10.0%，则该商店所占土地的总价格约为( )万元。（A）20（B） 30（C） 40（D）5053 在剩余法的基本公式“地价= 不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指( )。（A）开发费的利息（B）各项预付资本的利息（C）贷款资金的利息（D）场地取得费及开发费用的利息54 评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=( )-土地开发费-利息- 税金-利润。（A）物业开发总价值（B）房地价格（C）熟地价格（D）房地总收益55 按照经租房屋清产估价原则对房屋的
17、新旧程度的划分，十成新的砖混结构房屋是指( ) 。（A）刚刚竣工的砖混结构商品房（B）竣工验收合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋（C）没有投入使用的砖混结构商品房（D）折旧率很小的砖混结构房屋56 以下税种属于间接税的是( )。（A）所得税（B）财产税（C）流转税（D）遗产税57 与一般经济学理论相比，城市经济学的特殊性体现在( )。（A）规模经济分析（B）外部效应分析（C）土地投入分析（D）空间区位分析58 某大型百货商城临街宽 150 米，进深 100 米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有( )。（A）宽深比修正（B）区位修正（C）用途修正（D）出让方式修正59 城市规划
18、限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是( )。（A）宗地容积率（B）宗地形状（C）建筑密度（D）宗地用途60 在商品房营销过程中，销售人员的工资应计入( )。（A）财务费用（B）销售费用（C）管理费用（D）生产成本三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 通常将计算建筑物重置价格的方法分为( )。（A）重置价法（B）净计法（C）平方法（D）立方法62 短期投资的计价方法一般有( )。（A）成本法（B）市价法（C）成本与市价孰低法（D）孰低法63 统计的特点主要有( ) 。（A）总体性（B）数量性（C）
19、具体性（D）变异性64 统计活动的基本环节有( )。（A）统计设计（B）统计调查（C）统计整理（D）统计分析65 德国采取稳定地价的政策,在管理上主要采取的措施有( )。（A）政府对私人土地具有征购权,国家需要时可采用征购方式或调换方式 ,而不是高价购买（B）政府对相当数量的土地具有优先购买权,可根据平抑地价和城市发展的需要,对地产交易中的某些宗地产行优先购买（C）政府在征购或购买土地时,以公开参考价格作为限制价格。在一般市场交易中公开参考价格起参考作用（D）只有政府掌握着农地转为建设用地的权利,并通过土地整理 ,适时、适量地将建设用地投放到市场中,抑制地产投机66 固定资产评估的特点有( )
20、。（A）项目差异大（B）影响因素多（C）工程技术性强（D）资产稳定67 保险合同的主体包括( )。（A）政府（B）当事人（C）关系人（D）辅助人（E）保险业监管部门68 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括( )。（A）销售货物收入（B）提供劳务收入（C）转让财产收入（D）财政拨款（E）股息、红利等权益性投资收益69 建筑物的价格水平的影响因素主要包括( )。（A）建筑物重置价（B）社会经济因素（C）环境因素（D）其他因素（E）人口因素70 最有效使用应当以( )原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。（A）需求与供给（B）预测（C）贡献（D）变动（
21、E）预期收益71 土地权利转移较常见的具体服务内容有( )。（A）为购买土地者提供可接受的最高买入价格（B）为出售土地者提供可接受的最低卖出价格（C）为土地置换双方提供谈判的价格基准（D）为土地的捐赠或遗赠提供价值判断（E）为人股投资提供土地价值量证明72 一般机器设备按设备用途分类可分为( )。（A）金属成型机床（B）专用机械设备（C）租出机器设备（D）通用机械设备（E）动力机械设备73 马克思在资本论中提到的利息率包括( )。（A）平均利息率（B）资本投在有息证券上的利息率（C）借贷资本的利息率（D）资本增值率（E）纯利息率74 在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。（A）行政因
22、素（B）社会因素（C）经济因素（D）交通条件75 下列关于耕地占用税的叙述，正确的有( )。（A）耕地占用税实行差别定率税率（B）耕地占用税实行差别定额税率（C）耕地占用税具有资源税和行为税双重性质（D）耕地占用税以纳税人所占用的耕地为课税对象（E）人均耕地越少的地区耕地占用税征收标准越低四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。75 现有一宗占地面积为 1 000 m2 的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于 2002 年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一座总建筑
23、面积为 2 500m2 的办公楼，现全部用于出租。 2007 年 11 月 1 日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规划档次相同的办公楼的月租金一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，此外出租时可以收取押金 60 万元，押金收益率为 5； (2)该办公楼耐用年限为 50 年，残值率为 0，建筑重置价为 4 000 元m 2； (3)土地还原率为 6，建筑物还原率为 8。 根据上述材料。回答问题：76 该宗地于 2007 年 11 月 1 日的土地单位面积价格为( )元m 2。（A）18 576（B） 17 156（C） 20 385（D）14 29777 该建筑物的年纯收益为( )万
24、元。（A）68（B） 84（C） 72（D）8078 该宗土地的年纯收益为( )万元。（A）130（B） 124（C） 121（D）11179 确定还原率宜采用( )加上风险调整值的办法。（A）安全利率（B）利润率（C）贷款利率（D）存款利率80 接受了该宗地地价评估任务后，首先应决定估价的基本项目，主要包括( )。（A）确认估价条件（B）确认评估对象（C）确认估价目的（D）确定估价收费80 某公司 2004 年 6 月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为 4000m2，建筑面积为 6000m2，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为 300 万元，出
25、租总费用为 90 万元，建筑收益 120 万元，土地还原率为 6。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200 元m 2。请就上述内容。回答 8285 小题的问题：81 该大楼的划拨土地使用权价格为( )万元。（A）634（B） 874（C） 1020（D）135482 以下关于“ 土地增值收益 ”的说法中，正确的有 ( )。（A）土地增值收益率理论上应等于“增值地租” 占总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例（B）土地增值收益=(土地取得费+ 土地开发费) 土地增值收益率（C）土地增值收益是政府出让土地时，国家土地所有权在经济上的实现（D）成本价格乘以土地增值
26、收益率即为土地增值收益83 当采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）投资利息、利润（D）土地增值收益84 同类建筑单位面积平均造价指各地在国家建筑( )标准控制下确定的各地各类房屋的一般造价。（A）定额（B）收费（C）设计（D）装修五、填空题85 农用地分等定级应以造成等别差异的各种相对稳定因素的( )分析为基础。86 在资产评估中,本金的价值不取决于其形成时耗费的价值,而取决于它所带来的( )。六、简答题87 城市用地选择一般道德的原则是什么?88 居住区规划是一项综合性较强的工作。它涉及的面比较广,一般应满足的要求是什
27、么?七、计算题89 某房屋占地面积 30m2,建筑面积 36m2,耐用年限 55 年,已用 5 年,重置单价每平方米 1500 元,残值率为 20%,求该栋房屋的现值。90 某写字楼 2003 年各季初标准间的月租金标准如下表所示:试计算该写字楼 2003 年标准间的月平均租金(m 2)。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 31 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A【试题解析】 对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
28、【知识模块】 新古典地租理论与区位概念及影响因素2 【正确答案】 A【知识模块】 市场比较法3 【正确答案】 B【知识模块】 综合4 【正确答案】 B【试题解析】 在机器设备中，一部分机器设备属于动产，它们不需安装就可以移动使用。一部分属于不动产或介于动产与不动产之间的固置物，它们需要永久的或在一段时间内以某种方式安装在土地或建筑物上，移动这些资产将可能导致机器设备的部分损失或完全失效。【知识模块】 机电设备评估5 【正确答案】 B6 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发商应为施工企业。7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备
29、选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B【知识模块】 综合12 【正确答案】 C【试题解析】 这是土地估价的最有效使用原则及最佳利用方式选择依据的考点，应选 C。【知识模块】 土地估价概念与原则13 【正确答案】 C【知识模块】 综合14 【正确答案】 B【知识模块】 收益还原法15 【正确答案】 C【试题解析】 求取土地收益及确定土地还原率是收益还原法的关键。【知识模块】 收益还原法16 【正确答案】 B【知识模块】 房屋建筑工程基础17 【正确答案】 C【知识模块】 综合18 【正确答案】 C【知识模块】 综合练习19 【正确答案】 C【知识模块】 综合练习
30、20 【正确答案】 A21 【正确答案】 C【试题解析】 根据经租房屋清产估价原则中对房屋建筑物耐用年限、残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 0，砖混结构为 2%。22 【正确答案】 D23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D【试题解析】 预付账款是资产科目。25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B【试题解析】 该市的写字楼租金平均每季提高(54-46)/61.3。27 【正确答案】 D【试题解析】 关键字“使用期间后”发生的利息支出。28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D 31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 B36 【正确答案】 D37 【正确答案】 D38 【正确答案】 D39 【正确答案】 D40 【正确答案】 D41 【正确答案】 A42 【正确答案】 D43 【正确答案】 D44 【正确答案】 C45 【正确答案】 B
