1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 3 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。( )（A）正确（B）错误2 按照报酬递增或递减原则；土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。( )（A）正确（B）错误3 土地价格具有明显的地区性和个别性。( )（A）正确（B）错误4 区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。( )（A）正确（B）错误5 根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价
2、格决定。( )（A）正确（B）错误6 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。( )（A）正确（B）错误7 人口密度反映人地之间的相互关系，即单位土地面积的人口数量。( )（A）正确（B）错误8 基准地价、标定地价、交易底价那是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。( )（A）正确（B）错误9 无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前收回。( )（A）正确（B）错误10 与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。( )（A）正确（B）错误11 土地估价所评估出的地价是该地产
3、某一时点的价格。( )（A）正确（B）错误12 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。( )（A）正确（B）错误13 土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。( )（A）正确（B）错误14 建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素。( )（A）正确（B）错误15 土地报酬递减是指在技术和其他要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。( )（A）正确（B）错误16 建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。( )（A）正确（B）错误17 无形资产的寿命是指无形资
4、产的法定有效期限或有效经济寿命。( )（A）正确（B）错误18 在自然条件许可的情况下，城市布局应采取集中布置的形式。( )（A）正确（B）错误19 在城市规划中，一般以人口数量作为评价居住区规模的主要标志。( )（A）正确（B）错误20 城市性质是城市主要职能的概括。( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 土地价格是土地权利和( )的购买价格。（A）价值（B）有效需求（C）使用价值（D）收益22 下列对土地估价的描述不正确的是( )。（A）土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同
5、一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人间津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响（C）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（D）土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来23 地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。（A）一般因素（B）个别因素（C）区域因素（D）特殊因素24 一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。（A）高于（B）等于（C）低于（D）无法判断25 土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替代性土地的价格所决定。（A）相
6、同区域（B）相同性质（C）相同级别（D）相同用途26 土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。（A）替代原则（B）预期收益原则（C）变动原则（D）竞争原则27 土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。（A）效用、相对稀缺性和有效需求（B）供给、需求、利用状况（C）权利、租金、利率（D）价值、使用价值、供求28 城市规划中，对地价影响相对更大的因素是( )。（A）地形、朝向、地质条件（B）用途、容积率、建筑密度（C）绿化、环境质量（D）面积、形状、土地使用年限29 影响土地价格的区域因素包括( )。（A）位置、交通条件、基础设施条件（B）行政、社会、经济因素等（C）面积、形状、土
7、地使用年限等（D）地形、朝向、地质条件30 影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )。（A）宏观因素（B）经济因素（C）个别因素（D）社会因素31 地产的( ) 性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。（A）价值（B）价格（C）普遍（D）个别32 根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自( )。（A）农业雇佣工人创造的剩余价值（B）社会其他部门工人创造的价值（C）农业工人利用肥沃土地创造的超额利润（D）农业工人利用位置较好的土地创造的超额利润33 根据中心地理论，( )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。（A）三角形（B）四边形（C）六边形（D）同心圆34 使用其他非
8、土地资源寸所支付的报酬被称为( )。（A）广义地租（B）狭义地租（C）准地租（D）经济地租35 下列( ) 因素不是工业区位论主要讨论的内容。（A）运输成本（B）产品质量（C）劳动力成本（D）分散与集聚因素36 阿兰索的主要贡献在于：将( )作为地租的一个核心问题，首次引入区位平衡概念，解决了城市地租计算的理论方法。（A）交通（B）时间（C）距离（D）空间37 以下因素中，( ) 是土地价格存在的根源。（A）级差地租（B）垄断地租（C）绝对地租（D）相对地租38 ( )是级差地租产生的原因。（A）土地的自然条件差异（B）土地所有权垄断（C）土地的生产效率差异（D）土地经营权垄断39 根据中心地
9、理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。（A）中心的规模与人口分布密度（B）居民收入水平和人口分布密度（C）中心地规模和居民收入水平（D）中心地规模、居民收入水平和人口分布密度40 消费者购买某种商品愿意支付的实际价格是指( )。（A）商品的最低售价（B）商品的销售价格（C）交通费用（D）商品的销售价格加交通费用41 新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对( )的比较。（A）产品的市场价格与生产价格（B）产品的生产价格与社会平均价格（C）边际产品价格与生产要素价格（D）产品的社会平均价格与生产要素价格42 农业区位论的创始人是( )。（A
10、）亚当.斯密（B）冯 .杜能（C）阿尔申尔德.韦伯（D）大卫.李嘉图43 在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。（A）存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离（B）在任何社会制度下都存在地租（C）存在着国家所有和集体所有两种所有制形式（D）土地是重要的生产要素44 根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。（A）地租是土地所有权借以实现的经济形式（B）土地价格是地租的资本化（C）土地价格是土地价值的货币表现（D）一切地租都是剩余价值45 市级商服中心( ) 。（A）具有各级商服中心商服功能（B）只有市级商服中心的功能（C）只经营高档商品（D）位于城
11、市的几何中心46 根据地租理论，最劣等土地的级差地租( )。（A）等于零（B）大于零（C）土地价格（D）房地产价格47 土地价格的高低取决于可以获取的( )高低。（A）价值（B）地租（C）成本（D）劳动产晶48 某建筑物占地面积 3 亩，容积率为 4，自然耐用年限为 70 年，经济耐用年限为60 年，已使用 15 年，残值率为 5%，重置价格为 2000 元/ 平方米，则该建筑物现值为( )万元。（A）1220（B） 1274（C） 1525（D）159349 一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于( )。（A）10%（B） 2%（C） 0（D）重置成本乘以折旧率50 建筑物折旧是指( )
12、 。（A）建筑物因时间经过所造成的损耗（B）建筑物的新旧程度（C）对建筑物的人为破坏（D）建筑物重置成本与残值率的乘积51 建筑物的重置价格等于( )。（A）估价时点上旧有房屋的建筑成本（B）估价时点上房地产交易价格与地价的价值（C）估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润（D）重置成本和折旧成本之和52 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 106、905、899 元，建筑容积率分别为 5.5、5.0、 4.5，若该三宗地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。（A）甲（B）乙（C）丙（D）甲或丙53 在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超
13、过( )年。（A）2（B） 3（C） 4（D）554 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。（A）自然折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）经济折旧55 建筑物的耐用年限有( )之分。（A）物理耐用年限和经济耐用年限（B）经济耐用年限和会计耐用年限（C）主体建筑耐用年限和附属建筑耐用年限（D）自然耐用年限和经济耐用年限56 对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。（A）重建成本（B）重置成本（C）建筑成本（D）成新度57 某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于
14、( ) 。（A）物理折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）物质折旧58 建筑物在估价上的折旧与会计上的折旧不同，注重的是建筑物( )。（A）原始价值的摊销（B）原始价值的回收（C）价值的减价修正（D）折余价值的差额59 现有一建筑为砖混结构，建筑面积为 1000 平方米，1990 年 11 月 1 日建成。目前与类似的建筑物重置价为 2000 元/平方米，耐用年限为 50 年，残值率 2%，则采用平均折旧法计算该建筑物在 2000 年 11 月 1 日的现值为( )万元。（A）197（B） 161（C） 160（D）15060 根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工
15、艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为( )。（A）重置成本（B）重建成本（C）建造成本（D）建筑造价61 计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的损坏来计算折旧，称为( )。（A）物理折旧；（B）功能折旧（C）经济折旧（D）成新折旧62 在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于( )。（A）区域平均地价（B）市场价格的平均值（C）成交地价的平均水平（D）评估价格的平均值63 根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，我国实行( )的定期公布制度。（A）市场交易价格（B）出让价格（C）宗地地价（D）标定地价64 凡独立从事土
16、地估价的人员，必须具备( )资格。（A）经济师（B）会计师（C）规划师（D）土地估价师65 按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价。（A）基准地价（B）标定地价（C）政府最低限价（D）宗地评估价66 国家在( ) 情况下可以提前收回土地使用权。（A）土地低效利用（B）未交纳土地使用税（C）为了社会公共利益的需要（D）划拨土地用于出租、抵押67 在城市规划中，过境公路的布置一般采用( )形式。（A）斜交和正交（B）切线和环线（C）立体交叉（D）平面交叉68 大中城市总体规划的图纸比例尺为( )。（A）1:100001:25000（B） 1
17、:100001:50000（C） 1:50001:10000（D）1:250001:5000069 依据我国城市分类，特大城市是指( )。（A）直辖市（B）省会城市（C）计划单列市（D）人口 100 万以上城市70 城市分散布局的形式主要有分散组团式、( )和城镇组群式等。（A）一城一区式（B）一城二区式（C）分散自由式（D）自由组团式71 地震烈度在( ) 度以上的地区，不宜作为城市用地。（A）6（B） 8（C） 9（D）1072 城市自然环境条件主要包括地貌、( )、水文和气候等方面。（A）地质（B）地势（C）地形（D）地震73 根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )
18、m 2。（A）50100（B） 60120（C） 70140（D）8016074 ( )是收益现值法评估资产价值的关键。（A）确定预期收益（B）确定本金化率（C）确定可比市场交易案例（D）确定差异调整系数75 城市近期规划是总体规划的组成部分，其规划期限一般为( )年。（A）5（B） 10（C） 15（D）2076 在城市规划中，区级公共设施的服务半径应确定在( )范围内。（A）小于 300m（B） 300500m（C） 5001000m（D）1000m 以上77 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高、主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围，是( )的主要内容之一。（A）城市
19、总体规划（B）城市分区规划（C）城市控制性详细规划（D）城市修建性详细规划78 规定建筑后退红线的距离是( )阶段的规划内容之二。（A）总体规划（B）分区规划（C）控制性详细规划（D）修建性详细规划79 在层数一定的条件下，容积率与建筑密度呈( )关系。（A）反比（B）正比（C）互补（D）不相关80 地下管线的排列次序自建筑物外墙向外依次为( )。（A）给水、煤气、雨水和污水（B）煤气、给水、雨水和污水（C）煤气、给水、污水和雨水（D）给水、煤气、污水和雨水三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。81 土地价格是土地在
20、( )的价格。（A）某一权利状态下（B）某一时点（C）某一土地利用方式（D）某一经营管理水平下（E）自然状态下自身82 在 1929 年爆发的全球性经济危机中，美国的地价急剧下降，从 1925 年高峰值直线下跌，1933 年跌至最低点；直至世界经济复苏之后，地价才回升，对于这个现象，下列说法正确的是( )。（A）随着世界市场的进一步开发，地产市场的地区性与个别性的表现，越来越多的受世界经济秩序的影响（B） 1929 年爆发的全球性经济危机是一个特殊因素，作为特殊因素显然是影响地价的个别因素（C）在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快（D）1929 年至 1933 年的美国地价暴
21、跌，主要是由于政府投放市场的土地过多造成的（E）地价回升与下降受经济危机的影响不大83 地价的特点是( ) 。（A）地价具有明显的地区性和个别性（B）地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度（C）土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定（D）地价高低主要由土地供给决定（E）地价不受土地供需影响84 地价与地租的关系是( )。（A）10 年的地租相当于地价（B）类似资本与利息的关系（C）地价的高低取决于地租的高低（D）地价是地租的资本化（E）地租收取的多寡主要受制于地价的高低85 影响地价的区域因素包括( )。（A）地价政策（B）交通条件（C）环境质量（D）土地使用年限
22、（E）国家制度86 影响地价的个别因素包括( )。（A）城市规划（B）基础设施条件（C）地块形状（D）宗地位置（E）经济水平87 按土地权利的不同，地价可分为( )。（A）所有权价格（B）使用权价格（C）评估价格（D）抵押价格（E）成交价格88 根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与眼务的种类密切相关。（A）中心地规模（B）居民收入水平（C）人均消费水平（D）人口分布密度（E）居民生活习惯89 农业区位理论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于( ) 。（A）农业生产成本（B）产品市场价格（C）农产品运输费用（D）社会平均利润
23、率（E）其他产品的剩余价值90 建筑物折旧是指随时间的推进，因各种原因造成建筑物价值的损失，估价时一般从( )方面考虑建筑物折旧。（A）物理（B）功能（C）成新（D）经济（E）化学91 影响建筑物价格的主要因素有( )等。（A）建筑物重置价（B）建筑物高度（C）建筑物用途（D）建筑物朝向（E）建筑物年代92 影响建筑物重置价格的因素有( )。（A）建筑结构（B）实际租金（C）建筑材料（D）物价水平（E）建筑朝向93 房屋耐用年限一般根据( )等确定。（A）建筑基础（B）建筑结构（C）建筑材料（D）建筑残值（E）建筑用途94 目前我国需要建立的地价管理制度主要有( )。（A）地价评估制度（B）上
24、地交易价格申报制度（C）基准地价定期公布制度（D）土地使用权出让的计划管理（E）标定地价定期公布制度95 通过地价管理，可起到( )等作用。（A）防止地价暴涨（B）防止土地过度投机（C）规范交易行为（D）加大土地供给量（E）加大土地需求量96 目前我国建设工程招标的方式主要有( )。（A）全过程招标（B）公开招标（C）邀请招标（D）协议招标（E）内部招标97 根据我国现行城市用地分类与规划建设用地标准，下列各项中属于城市公共设施用地的有( ) 。（A）商业金融业用地（B）公共绿地（C）体育用地（D）文化娱乐用地（E）商业用地98 选择居住用地时，一般应考虑自然条件、与就业区的相对关系、用地数量
25、与形态的适用性和( ) 。（A）是否依托现有城市（B）人口数量（C）是否留有发展余地（D）经济发展水平（E）人口规模99 城市用地评定主要考虑( )。（A）地基承载力（B）地形坡度（C）地下水埋深（D）洪水淹没状况（E）建筑用地质量100 反映城市土地开发强度的指标通常有( )。（A）建筑密度（B）绿地覆盖度（C）建筑高度（D）建筑容积率（E）建筑年代土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 3 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B【试题解析】 影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素
26、、区域因素和个别因素。其中，一般因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。2 【正确答案】 B【试题解析】 通过土地报酬递减规律，可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。3 【正确答案】 A4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B【试题解析】 根据马克思地租理论，农产品的生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格采决定。6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B【试题解析】 基准地价、标定地价、交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价。其中，基准
27、地价属于区域平均地价形式，标定地价、交易底价是对于具体宗地而言，属于宗地地价。9 【正确答案】 B【试题解析】 按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。10 【正确答案】 B【试题解析】 根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 A20 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。21 【正确答案】 D
