1、土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 24 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 下列各项不属于自然人住所构成的三个要件之一的是( )。（A）须属自然人的经常居住地（B）须属固定住所（C）须经法律确认（D）房屋产权证书2 A 单位以划拨方式取得了国有建设用地的使用权，该土地原来的土地权属为集体土地，则 A 单位在获得划拨国有建设用地使用权之前须支付 ( )。（A）国有土地出让金（B）建设用地补助金（C）协议出让金（D）土地补偿费3 出售公有住房,售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起( ),申请划拨国有土地使用权变更登记
2、。（A）30 日内（B） 30 日（C）二个月（D）20 日4 ( )是土地登记机关进行注册登记的主要依据。（A）土地登记卡（B）土地登记审批表（C）土地共有使用权登记卡（D）土地归户卡5 关于土地使用权出租变更，下列说法错误的是( )。（A）承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记（B）国有土地的承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押（C）承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人获得，租赁合同经更名后继续有效（D）承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使
3、用权由第三人持有6 契约登记制度中的登记簿以( )为标准编制。（A）土地面积（B）土地用途（C）土地权利人登记的次序（D）土地权利人申请的次数7 土地登记人员对变更土地登记申请人的土地权利证书进行审核。审核的重点不包括( )。（A）查验证件（B）查验证件格式（C）证明的真伪以及证件（D）证明的效力8 由于我国的土地权利证书上未设( )栏目，不须记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改。（A）“序号”（B） “经办人”（C） “土地权利人地址”（D）“登记的其他内容及变更登记事项”9 下列关于更改土地权利证书方法的表述，不正确的是( )。（A）加盖国土资源行政主管
4、部门公章（B）将更改后的土地权利证书归档（C）注明注销的内容、依据及日期，并由经办人签名盖章（D）在土地权利证书“ 记事栏” 有关土地使用权抵押权、地役权内容处加盖“ 注销”印章10 复核土地权利证书的内容不包括( )。（A）土地权利人名称是否与委托人名称相一致（B）土地用途是不是与申请登记用途相一致（C）土地使用类型是否与相关批准文件资料相一致（D）土地面积是否与委托人申请登记的面积相一致二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 关于企业合并、兼并和破产，下列说法中错误的有( )。（A
5、）合并后的企业，其土地使用权由原企业各自拥有（B）兼并后的企业其土地权利由兼并方企业拥有（C）分立前企业的债权和债务，按法律规定的程序和分立协议的约定，由分立后的企业承继（D）破产企业由于不需偿还债务，因此仍可以拥有土地的使用权（E）破产企业的土地使用权由债权人通过一定程序将其处理供平均受偿12 土地使用权抵押权变更登记的法律特征体现在( )。（A）抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当通知抵押权人（B）抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应告知受让人转让物已经抵押（C）转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保（D）抵押权不得与债权分离而单独转让或者
6、作为其他债权的担保（E）抵押合同发生变更后 30 天内必须办理变更抵押登记手续13 下列对我国现行的法律、法规和政策性文件对有关土地登记效力的规定叙述正确的有( ) 。（A）中华人民共和国土地管理法规定,依法改变土地的权属和用途的 ,应当办理土地权利变更登记手续（B） 中华人民共和国房地产管理法规定,房地产转让、抵押,当事人应当办理权属登记（C） 中华人民共和国担保法规定,土地使用权抵押,应当办理抵押登记,抵押合同自签定之日生效（D）中华人民共和国土地管理法实施条例规定 ,国家依法实行土地登记发证制度,依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯（E）中华人民共和国合同法
7、规定,土地使用权抵押应当办理抵押登记 ,抵押合同自登记之日起生效14 产生土地使用条件的来源包括( )。（A）开发商的要求（B）周转建筑的实际情况（C）城镇规划的限定（D）批准用地文件所规定（E）土地使用权有偿使用合同的规定15 权属审核的依据有法律依据和书证依据,其中书证依据指( )。（A）土地登记申请人的身份证明（B）申请登记宗地的权属来源证明（C）申请登记宗地的地上物产权证明（D）地籍调查成果和土地定级估价成果（E）土地登记申请审查的结论16 ( )是土地登记通告的主要内容。（A）土地登记区的划分（B）土地权属状况（C）土地登记申请人应当提交的有关证明文件资料（D）土地登记收件地点（E）
8、土地登记期限17 ( )是土地登记审批表的必备内容。（A）土地地上建筑物和附属物的状况说明（B）土地登记申请人的名称和地址（C）土地行下主管部门初审、审核的意见（D）土地坐落、地号、图号、面积、用途、等级、价格（E）土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期18 企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列( )情形的，应采取出让或租赁的方式处置。（A）国有企业改造为有限公司（B）国有企业改组为股份有限公司（C）国有企业组建集团（D）国有企业兼并非国有企业的（E）国有企业转化为私营企业的19 对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查
9、封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的( ) 等。（A）继承证明（B）生效判决书（C）执行裁定书（D）强制执行证明（E）协助执行通知书20 在查封、预查封登记中，人民法院应当提交的文件资料有( )。（A）协助执行公告（B）预查封裁定书（C）查封裁定书（D）人民法院执行人员工作证（E）人民法院执行人员执行公务证三、综合分析题21 A 公司于 2009 年 7 月以出让方式取得一宗约为 6 亩的国有土地使用权，批准为商业用途，使用年限 40 年，并于 2009 年 11 月 28 日办理了国有土地使用权设定登记。现因公司经营不善，该公司将这宗地连同地上房产转让给了 B 贸易有限公司。问题该宗地
10、的土地使用权变更登记应如何办理？22 某集团公司 2000 年以出让方式取得一宗面积 5000 平方米的商业用地，使用年限 45 年。公司在该地块内建商业大楼两栋，1 号楼 4 层，占地面积 600 平方米，建筑面积 2400 平方米；2 号楼 8 层，占地面积 1000 平方米，建筑面积 8000 平方米。 2002 年公司将 1 号楼转让给某计算机软件开发公司。问题1该计算机软件开发公司应办理何种土地登记?2简述该土地的登记程序。3通常情况下，该计算机软件开发公司登记的土地面积应该是多少?23 某宗土地为国有土地，江都市彩虹文化用品有限公司于 1996q 年 8 月 6 日以出让方式获得该
11、宗地 40 年土地使用权。2002 年 6 月 1 日江都市彩虹文化用品有限公司与江都市正元成贸易有限公司签订土地使用权出租合同，江都市彩虹文化用品有限公司将该宗地国有土地使用权出租给江都市正元成贸易有限公司，出租面积2150.00m2，土地用途为商业，出租期限为 5 年，租金为 20.00 万元/ 年，交纳方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与出租面积一致，为 2150.00m2，土地使用权出租手续符合法律规定。 问题 1根据土地登记的有关规定，该宗地应办理何种登记? 2出让土地使用权的出租条件是什么? 3申请人应提交哪些权属证明文件? 4对权属审核的主
12、要内容包括哪些 ? 24 某市某学校于 2000 年经市政府批准拨用土地 100 亩扩建学校，其中教学楼占用50 亩，运动场占用 20 亩，剩余 30 亩兴建教师住房。由于各种原因，该学校一直未办理土地登记手续。2003 年，学校按照国家房改政策以成本价将住房出售给了学校教职工。2004 年市国土资源管理部门敦促该校尽快办理土地登记。问题1该校用地应办理何种土地登记?应提交哪些材料?2购房教职工应办理何种土地登记?简述土地登记程序。土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 24 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 对于自然人，住所是
13、指法律确认的自然人的中心生活场所，有三个要件：须属自然人的经常居住地； 须属固定处所； 须经法律确认。【知识模块】 土地变更登记2 【正确答案】 D【试题解析】 以划拨方式取得的国有建设用地使用权，如为新征收的集体土地或者其他单位正在使用的国有土地，划拨国有建设用地使用权人须支付土地补偿费和安置、拆迁补助费。【知识模块】 土地初始登记3 【正确答案】 A【知识模块】 土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2
14、个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,D【试题解析】 A 项，企业合并、兼并时，合并或兼并各方的债权、债务由合并、兼并后的企业或者新设的企业承继；D 项，企业破产是指，企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，债权人可以通过一定程序将债务人的全部资产供其平均受偿，从而使债务人免除不能清偿的其他债务。【知识模块】 土地变更登记12 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 土地使用权抵押权变更登记是对经登记的土地使用权抵押权发生变更而进行的土地登记。其法律特征体现在：抵押期间，抵押
15、人转让抵押财产的，应经抵押权人同意；未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【知识模块】 土地变更登记13 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项中的抵押合同自登记之日生效。【知识模块】 土地登记概论14 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等。这些使用条件的来源主要有：城镇规划已经限定； 土地使用权有偿使用合同文本中做出的规定；批准用地文件所规定。【知识模块】 土
16、地登记概论15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 土地登记的程序16 【正确答案】 A,C,D,E17 【正确答案】 A,C,D,E18 【正确答案】 A,B,C19 【正确答案】 A,B,C,E20 【正确答案】 B,C,D,E三、综合分析题21 【正确答案】 该宗地的土地使用权变更登记程序为：(1)登记申请B 贸易有限公司应该在与 A 公司签订了土地转让合同后 30 日内，或在办理房屋产权变更登记 15 日内，向当地土地登记部门提出土地使用权变更登记申请。申请登记时提交的材料包括：土地使用权变更登记申请表；B 贸易有限公司法人证明、法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；土地转
17、让合同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记代理委托书和代理人身份证明等。(2)地籍调查实地调查该宗地原来登记状况是否发生变化和变化原因；没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。(3)权属审核对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致；委托代理委托书及代理人身份证明的审核。对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。对税费的审核。对房屋产权变更的
18、审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。(4)注册登记在原来的土地登记卡上进行变更登记，并填写新的土地归户卡，注销或更改原来的土地归户卡。(5)核发证书收回并注销原来的国有土地使用证，新的国有土地使用证发给 B 贸易有限公司。【知识模块】 土地变更登记22 【正确答案】 1该计算机软件开发公司应办理出让国有土地使用权变更登记。 2土地登记程序： 土地登记申请。该计算机软件开发公司在与该集团公司签订土地使用权转让合同后 30 日内，或在房屋产权产变更登记 15 日内，向土地登记机关提出土地变更登记申请。该计算机软件开发公司申请时应提交以下材料：土地登记申请书；该计算机软件开发公司工商登记证明、公
19、司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件；该集团公司原国有土地使用证；该计算机软件开发公司与该集团公司签订的土地使用权转让合同，该计算机软件开发公司获得的房屋所有权证；有关土地税费缴付凭证。委托代理人申请土地登记的，还应提交授权委托书和代理人资格身份证明。 地籍调查。土地登记机关根据该计算机软件开发公司提出的申请，对该宗地进行变更地籍调查，内容包括变更权属调查和变更地籍测量，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。 土地权属审核。土地登记机关对该计算机软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核。主要包括：对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、
20、房产变更和土地面积等进行审核。 注册登记。土地登记机关根据审核结果报当地人民政府，经政府批准后土地登记人员为该计算机软件开发公司填写新的土地登记卡。 核发证书。土地登记机关收回并注销该集团公司原土地使用证，依据新的土地登记卡填写国有土地使用证，由土地登记机关代表政府核发给该计算机软件开发公司。 3该计算机软件开发公司登记土地面积： 该计算机软件开发公司所在建筑物独自使用面积为 600m2； 两公司共有使用权面积中，该计算机软件开发公司分摊面积： (4000-500-800)(1500+5500)1500578.6(m 2) (5000-600-1000)(2400+8000)2400784.6
21、(m 2) 23 【正确答案】 1根据土地登记的有关规定，该宗地应办理土地使用权出租权设定登记。2出让土地使用权的出租条件：依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权人可以将以出让方式获得的土地使用权出租，出租的条件是出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准。未按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。3申请人应提交以下权属证明文件：(1)土地权属来源证明。土地使用权出租设定登记申请人向土地登记机关提交的土地权属来源证明为国有土地使用证和集体土地使用证。(2)划拨土地使用权出租批准文件。(3)土地使用权出租合同。(4
22、)有关部门认证的出租地块开发投资证明。(5)其他证明文件。4权属审核的主要内容包括以下几个方面：(1)对申请人的审核。出租人应为土地使用者，并与国有土地使用证 或集体土地使用证的土地权利人一致。出租人和承租人应与租赁合同签订双方一致。(2)对土地投资情况的审核。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地，土地使用权不得出租。(3)对土地用途的审核。出租土地的用途应符合规定的土地用途。(4)对租赁期限的审核。出让土地使用权的租赁期限应小于土地使用权出让期限减去已使用期限的剩余期限。24 【正确答案】 1该学校应办理划拨国有土地使用权设定登记，并提交下列登记所需资料：市政府建设用地
23、批准文件； 市国土资源管理局关于该学校国有土地划拨决定书；学校法人证明、法人代表身份证明、个人身份证明； 其他证明文件；委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。2该学校购房教职工应办理划拨国有土地使用权变更登记。土地登记程序如下：学校和购房教职工在房屋所有权登记之日起 30 日内向土地登记部门提出登记申请，并提交下列文件：公房出售批准文件；原国有土地使用证，房屋所有权证；学校与购房职工签订的售房合同；其他相关文件。土地登记机关根据学校和购房职工提出的申请，对教职工住房进行变更地籍调查，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。土地登记机关进行土地权属审核，主要是对申请人、土地权利、土地用途、土地面积、售房价格的全面审核。权属审核合格后，土地登记机关报市人民政府批准后进行注册登记，在原土地登记卡上进行登记，收回并注销原土地使用证，并给购房职工核发新的国有土地使用证。
