1、房地产估价师房地产基本制度与政策（法律知识）历年真题试卷汇编1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 以下权利中属于用益物权的是( )。2003 年考题（A）抵押权（B）典权（C）建筑物区分所有权（D）质权2 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是( )。2005 年考题（A）物权（B）知识产权（C）人身权（D）撤销权3 甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从( )时起计算。 2006 年考题（A）合同签订（B）合同生效（C）权利被侵害（D）乙知道或者应当知道4 省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件
2、是( )。2007 年考题（A）地方性法规（B）政府规章（C）部门规章（D）自治条例5 下列关于质权特征的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）质权是一种担保物权（B）质权的标的物只能是不动产权利（C）质权需转移质物的占有（D）质权是就质物优先受偿的权利6 下列情形中，诉讼时效为 2 年的是( )。2008 年考题（A）身体受到伤害要求赔偿的（B）寄存财物被丢失的（C）环境遭污染或损害的（D）借出的资金未能收回的7 下列属于要约邀请行为的是( )。2009 年考题（A）竞买人举牌报价（B）投标人将标书寄给招标单位（C）采购单位向生产单位寄送采购合同（D）拍卖机构发出拍卖公告8 王某与甲
3、房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为 300 万元，并交付定金75 万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某( )万元。2009 年考题（A）75（B） 120（C） 135（D）1509 张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为 260 万元，双方约定违约金 26 万元，张某向刘某支付定金 70 万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为 400 万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是( )万元。 2010 年考题（A）96（B） 104（C） 140（D）166二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对
4、的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 担保物权包括( ) 。2005 年考题（A）地役权（B）典权（C）抵押权（D）留置权（E）质权11 用益物权包括( ) 。2006 年考题（A）承包经营权（B）建设用地使用权（C）债权（D）典权（E）所有权12 下列关于所有权的表述中，正确的有( )。2007 年考题（A）所有权是从物权（B）所有权是自物权（C）可对所有权人的物设置他项权利（D）共有是确定份额的共同所有（E）建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权13 下列属于承担民事责任的方式有( )。2009 年考题（A）罚款（B）吊销执照（C）赔偿损失（
5、D）赔礼道歉（E）停止侵害三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。14 承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。( )2005 年考题（A）正确（B）错误15 当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。( )2006 年考题（A）正确（B）错误16 房地产抵押权是一种担保债权。( )2007 年考题（A）正确（B）错误17 无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。( )2008 年考题（A）正确（B）错误18 已抵押的房地产办理抵押登记后，即可对抗第三人的一般
6、债权。( )2009 年考题（A）正确（B）错误19 要约原则上是特定人发出的，因此承诺必须由要约人作出。( )2010 年考题（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。19 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以 2500 万元依法取得了 1hm2 综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为 6，建筑密度为 50，可建一幢 16 层的商住综合楼和一幢 5 层办公楼。商住综合楼 14 层为建筑面积相同的商业用房，516 层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建
7、筑面积 5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为 2000 元m 2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30，销售税费率为 6。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为 500 万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款 400 万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签诃了保险合同。2009 年考题20 该地块为满足商住综合楼和办
8、公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。（A）采取人工加固措施（B）降低地下水位（C）用大型土石方修筑地基（D）按条形基础砌筑21 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )m 2。（A）2916.67（B） 3250（C） 3437.5（D）350022 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为( )。（A）银行信用（B）商业信用（C）民间信用（D）国家信用23 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为( )。（A）典型合同（B）双务合同（C）主合同（D）从合同24 甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为( )元m 2。（A）3228.73（B） 3268.86（C） 3346.91（
9、D）3382.2625 乙公司签订保险合同的当事人为( )。（A）丙商业银行（B）丁财产保险公司（C）甲公司（D）乙公司房地产估价师房地产基本制度与政策（法律知识）历年真题试卷汇编1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。典权属于用益物权。抵押权和质权属于担保物权。建筑物区分所有权属于所有权。2 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是民事权利的分类。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。形成权是指权利主体依自己的
10、行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。3 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是诉讼时效期间。民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。4 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是中国现行法律制度体系。从法的层次和效力看，政府规章是有权制定地方性法规的地方的人民政府根据法律、行政法规，制定的规范性法律文件，也称为地方政府规章。地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。
11、5 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是担保物权中的质权。质权是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。其特征为：(1)质权是一种担保物权；(2)质权的标的物只能是动产或财产权利；(3)质权须转移质物的占有；(4)质权是就质物优先受偿的权利。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是所有者权益。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为 2 年，法律另有规定的除外。特别诉讼时效期间是指只适用于特定请求权的诉讼时效
12、期间。民法通则规定下列的诉讼时效期间为 1 年：(1)身体受到伤害要求赔偿的；(2)出售质量不合格的商品未声明的；(3)延付或拒付租金的；(4)寄存财物被丢失或损毁的。除此之外，民法通则还规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照其规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。如环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为 3 年。7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是要约邀请。中华人民共和国合同法规定下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是
13、合同违约责任的承担方式。中华人民共和国担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的 20。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了 20，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。即 300 万元20=60 万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金 120 万元，加上多付的定金 15 万元，共计 135 万元。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是合同违约责任的承担方式。根据担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的 20。这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了 20，并非整
14、个定金条款无效，而只是超过部分无效。即 260 万元20=52 万元的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金 104 万元，加上多付的定金 18 万元，共计 122 万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，此题最高违约责任价款是 104 万元。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是担保物权的分类。担保物权包括抵押权、质权、
15、留置权等。地役权和典权属于用益物权。11 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是用益物权的分类。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。12 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考核的是物权。所有权是自物权也是主物权。他物权是指在他人的物上设立的权利。共有是两个或两个以上的人(自然人或法人)对同一项财产享有所有权；共有可分为按份共有和共同共有；共同共有与按份共有的最显著的区别在于：共同共有是不确定份额的共有。业主对建筑物内的住宅
16、、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。13 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是合同违约责任的承担方式。承担民事责任的方式主要有下列 10 种：(1)停止侵害；(2) 排除妨碍；(3)消除危险；(4) 返还财产；(5)恢复原状；(6)修理、重作、更换；(7) 赔偿损失；(8)支付违约金；(9) 消除影响、恢复名誉；(10)赔礼道歉。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 A【试题解析】
17、本题考核的是合同的订立。承诺是指受要约人同意接受要约的条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效。15 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是违约责任的承担方式。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者是定金条款。也就是说，定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用。16 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是担保物权。抵押权、质权、留置权都属于担保物权。17 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是合同的效力。无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自
18、然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是合同的订立程序。由于要约原则上是向特定人发出的，因此，只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。20 【正确答案】 A,B21 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是每层的建筑面积。1hm 2=15 亩=10000m 2。该地块总建筑面积=10000m 26=60000
19、m2。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”，该地块建筑基底占地面积=10000m 250=5000m 2。该商住综合楼基底占地面积=5000m 25000m 25=4000m2。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=(600005000)m 2 一 4000m2412=3250m2。22 【正确答案】 A,C23 【正确答案】 A,B,C24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是经济成本。根据正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济
20、成本时，厂商获得了正常利润。经济成本=会计成本(显成本)+ 隐成本本例中，某房地产开发公司以 2500 万元取得了 1hm2 综合用地 50 年的建设用地使用权。该地块总建筑面积：10000m 26=60000m2。商住综合楼建筑面积=60000m 2 一5000m2=55000m2。商住综合楼地价=2500 万元一 500 万元=2000 万元。商住综合楼每平方米地价=2000 万元55000=36364 元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为 2000 元m 2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为 30，销售税费率为6”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=(2000+36364)元m 2(1+30)(16)=325709 元m 2。25 【正确答案】 B,D
