1、房地产估价师房地产开发经营与管理（物业资产管理）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。2003 年考题（A）物业的易接近性（B）物业的临街状况（C）物业的周围环境（D）物业所处区域的繁华程度2 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是( )。2004 年考题（A）抵押贷款还本付息（B）管理人员工资（C）公共设施维修费（D）保险费3 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。2004 年考题（A）营业成本（B）物业档次（C）业主目标收益要求（D）同类型物业的市场供求关系4 王某打
2、算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元问分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2。那么，可出租面积应为( )m 2。2004 年考题（A）33（B） 40（C） 43（D）475 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。2004 年考题 （A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D）零售商的声誉6 某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 600 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额( )万元。2004 年考题（
3、A）42（B） 50.4（C） 60（D）727 某写字楼的建筑面积为 8 万 m2，可出租面积系数为 80，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是( )万 m2。2005 年考题（A）5.2（B） 6.4（C） 6.8（D）7.68 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3的百分比租金。当租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金是( ) 万元。2005 年考题（A）13.2（B） 15.9（C） 19.5（D）20.49 下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是( )。2006 年考题（A）保险
4、费（B）房产税（C）法律费（D）贷款利息10 某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为20，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期内该物业的有效毛收入为( ) 万元。2006 年考题（A）16（B） 18（C） 20（D）2211 由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括( )。2007 年考题（A）租金调整条款（B）代收代缴费用条款（C）装修费用条款（D）折让优惠条款12 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业（B
5、）知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长（C）百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分（D）营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高13 某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5，经营费用为潜在毛收入的 30，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计120 万元，则 2006 年的净经营收入为( )万元。2007 年考题（A）330（B） 450（C） 650（D）70014 下列关于写字楼租金的表述中正确的是( )。2008 年考题（A）基础租金是租户能
6、接受的最低租金（B）基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平（C）写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金（D）写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异15 当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是( )。2008 年考题 （A）全租金方式（B）毛租金方式（C）净租金方式（D）基本租金方式16 不应计入收益性物业经营费用的是( )。2008 年考题（A）抵押贷款利息（B）公共设施维修费（C）房产税（D）物业保险税17 下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是( )。2008 年考题（A）税前现金流=有效毛收入一经
7、营费用（B）税前现金流= 有效毛收入一抵押贷款还本付息（C）税后现金流= 税前现金流一所得税（D）税后现金流=税前现金流一准备金一所得税18 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由( )支付。2009 年考题（A）业主（B）承租人（C）物业服务企业（D）业主、承租人和物业服务企业共同19 某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出租率为80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收人为( ) 万元。2009 年考题（A）22（B） 24（C） 25.6（D）2620 在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于( )。20
8、10 年考题（A）交通的通达程度（B）物业的规模大小（C）人口的分布密度（D）居民的购买能力21 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是( )。2010 年考题（A）净经营收入=有效毛收入一经营费用（B）净经营收入= 有效毛收入一经营费用一抵押贷款还本付息（C）净经营收入= 有效毛收人一经营费用一抵押贷款还本付息一准备金（D）净经营收入=有效毛收入一经营费用一抵押贷款还本付息一准备金一所得税二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。22 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有(
9、 )。2003 年考题（A）潜在毛租金收入（B）空置损失（C）租金损失（D）其他收入（E）经营费用23 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有( )。2004 年考题（A）可出租或可使用面积（B）出租方的商业信誉（C）基础租金与市场租金（D）出租单元的面积规划和室内装修（E）物业管理企业的经营业绩24 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有( )。2005 年考题（A）基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的（B）基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（C）基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（D）在写字楼市场较好
10、的情况下，市场租金一般高于基础租金（E）在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金25 对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。2006 年考题（A）建筑规模（B）经营商品的特点（C）商业辐射区域的范围（D）周围环境（E）服务人口的收入水平26 写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的( )。2007 年考题（A）商业信誉和财务状况（B）面积需求大小（C）租金支付方式（D）物业服务需求（E）与写字楼业主的关系27 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到( )。2008 年考题（A）物业租金必须能抵偿所有投资成本（B）只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施（C）租金确定
11、应考虑业主希望的投资回报率（D）市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系（E）利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正28 物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有( )。2008 年考题（A）可出租面积（B）基础租金（C）室内装修（D）客户类型（E）出租单元面积规划29 零售商业物业的商业辐射区域通常包括( )。2008 年考题（A）核心区域（B）影响区域（C）主要区域（D）次要区域（E）边界区域30 关于写字楼基础租金的说法，正确的有( )。2008 年考题（A）基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失（B）基础租金一般高于市场租金（C）基础租金
12、可以通过降低经营费用向下调整（D）基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金（E）基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金31 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为( )等类型。 2010 年考题（A）市级购物中心（B）地区购物商场（C）居住区商场（D）邻里服务性商店（E）批发市场三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。32 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。( )2003 年考题（A）正确（B）错误33 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。( )2003 年考题（A）正确（B）错误34 租
13、期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量避免签订长期租约。( )2004年考题（A）正确（B）错误35 在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )2005 年考题（A）正确（B）错误36 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )2006 年考题（A）正确（B）错误37 房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。( )2007 年考题（A）正确（B）错误38 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。( )2007 年考题（A）正确（B
14、）错误39 目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。( )2008 年考题（A）正确（B）错误40 收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。( )2009 年考题（A）正确（B）错误41 商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。( )2010 年考题（A）正确（B）错误42 收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（物业资产管理）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【
15、试题解析】 本题考核的是零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。2 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是收益性物业经营费用。收益性物业经营费用包括：人工费、公共设施设备日常运行、维修及保养费、绿化养护费、清洁卫生费、保安费用、办公费、固定资产折旧费、保险费、物业服务企业管理费和利润、法定税费和房产税。3 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是物业的租金。从理论上来说，租金要根据物业出租营业成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
16、4 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是可出租面积的计算。根据原建设部做出的有关规定，建筑面积按国家建设面积计算规则计算出租单元内建筑面积包括单位内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。计算得可出租面积=(30+6+82)+3m 2=43m2。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房产税的计算。此题房产税应按租金收入征收，税率为 12，因为年租金收入为 600 万
17、元，所以年房产税=600 万元12 =72 万元。7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是出租单元内建筑面积的计算。写字楼出租单元内建筑面积=可出租面积一分摊公用建筑面积=(880一 815)万 m2=(6412)万m2=52 万 m2。8 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是百分比租金的计算。租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金为15+(180150)3万元=(15+09)万元=15 9 万元。9 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是收益性物业经营状况的评估。与现金流相关的各种类型的收入和费用项目中，收益性物业的经营费用包括保险费、房产税和法律费用等。10 【正
18、确答案】 B【试题解析】 本题考核的是收益性物业管理中的现金流。有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入，则此报告期内该物业的有效毛收入=(20 2020 +2)万元=18 万元。11 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是写字楼物业与零售商业物业的租约内容。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款，同样，由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用。12 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是零售商业物业的租金。设置分比租金的，当收取百分比租金时，业主分享了在零
19、售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。在实践中，通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每 5 年调整一次，次要承租人可每年调整一次。13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是净经营收入的计算。净经营收入=有效毛收入一经营费用，有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租
20、损失+ 其他收入，所以，净经营收入=(100010005)一 10003096万元=650 万元。14 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是写字楼基础租金与市场租金。基础租金是业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般高于基础租金。15 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。在“
21、毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。16 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是收益性物业的经营费用的内容。收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本、为租户提供服务的费用，保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。17 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是物业经营中现金流的计算公式。税后现金流=税前现金流一准备金一所得税。18 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是写字楼租金的确定。通常业主要就某些标准化的装修项
22、目支付一些费用，例如每 15m2。安装一个电话插孔的费用、每 30m2。安装一个门的费用等。也可能由业主笼统地提供一笔按每平方米单元内建筑面积计算的资金，来补贴租户初次装修需支付的费用。19 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是有效毛收入。有效毛收入=30 万元80 +2 万元=26万元。20 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是零售商业物业的位置优劣的取决因素。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。21 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是收益性物业经营业收入。从有效毛收入巾扣除经营费用后就可得到物业的净
23、经营收入。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。22 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是影响有效毛收入的凶素。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入。23 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：(1)计算可出租或可使用面积；(2)基础租金和市场租金；(3)出租单元的面积
24、规划和室内装修。24 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是写字楼基础租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。25 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是零售商业物业分类的依据。零售商业物业分类的主要依据零售商业物业建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。26 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是写字楼租户的选择。写字楼租
25、户考虑的主要准则，是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。27 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是物业管理中租金方案的形成。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。28 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑：可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修。29 【正确答案】 C,D,E【试题解
26、析】 本题考核的是商业辐射区域。商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075都来自该区域；次要区域是距离物业所处地点 515km 的区域( 对市级购物中心而言)，物业营业额的 1520来自该区域；边界区域是距物业所处地点 15km 以外的区域，占营业额的 515。30 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是写字楼基础租金的概念。在确定租金时，基础租金是指根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平，即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失
27、的租金。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。物业管理人员在确定各写字楼出租单元的租金时，会使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金的水平上。31 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是零售商业物业的分类。零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是物业的租约。在租期较长的租约中，其所规定的租金在租赁期内很难赶上市场租金水平的可
28、能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金。在大多数情况下签订了长期租约是业主不情愿的事。35 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是物业资产管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理和投资组合管理以策略性管理为主。36 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是现金流的内容。收益性物业管理费用是指除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。37 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产资产管理。房地产资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，因此，资产管理公司通常聘请若干物业服务企业和设施管理公司为其提供服务。资产管理经理领导物业经理和设施经理
29、，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。38 【正确答案】 A39 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是收益型物业管理中的运营费用。物业服务企业在收取物业服务费用时，可以在包干制或酬金制两种形式中选择。在采用包干制时为物业服务企业收取的物业服务费用，在采用酬金制时为物业服务企业所收取的酬金。从中可以看出，包干制和酬金制两种收费模式下的税负差异较大，体现出政府鼓励物业服务企业采用酬金制收费模式。40 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是有效毛收人的概念。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。41 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是商业物业的收益水平与投资者管理商用物业能力的关系。商业物业的收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。42 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是收益性物业经营费用的内容。收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
