1、房地产估价师房地产开发经营与管理（风险分析与决策）模拟试卷 1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例是( )。（A）权益投资比例（B）收益投资比例（C）资本金投资比例（D）资金投资比例2 对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点为( )。（A）临界点（B）保本点（C）盈亏平衡点（D）盈亏转折点3 当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。（A）容积率（B）建筑高度（C）建筑规模（D）空置率4 投资性物业中运营费用支出占( )的比率是运
2、营费用比率。（A）税后利润（B）经营利润（C）净经营利润（D）毛租金收入5 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与( )得来的。（A）近期交易物业的租金或售价进行比较（B）市场上交易物业的租金或售价进行比较（C）类似物业的比较（D）市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较、修正后6 房地产项目最主要的不确定性因素是( )，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。（A）租售数量（B）工程费用和购买价格（C）租金和售价（D）租售数量和售价7 下列决策的方法中，( )决策具有反复、经常出现的特点。（A）确定型决策方法（B）风险型决策方法（C）不确定型决策方法（D）非风险型
3、决策方法8 敏感性分析是一种( )，是项目评估中不可或缺的组成部分。（A）动态不确定性分析（B）动态确定性分析（C）静态不确定性分析（D）静态确定性分析9 风险分析常用的比较成熟的方法是( )。（A）概率分析法（B）期望值分析法（C）盈亏平衡分析法（D）敏感性分析法10 从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元是指( )。（A）风险预测（B）风险评价（C）风险辨识（D）风险分析11 敏感性分析步骤的顺序是( )。（A）确定财务评价指标确定不确定性因素可能的变动范围 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感
4、的不确定性因素，做出进一步的分析计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值（B）确定不确定性因素可能的变动范围确定财务评价指标通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值（C）确定财务评价指标确定不确定性因素可能的变动范围计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析（D）确定财务评价指标确定不确定性因素可能的变动范围 一通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析12 应用实物期权方法进行投资决策的具体过程，一般有四个基本步骤为( )
5、。（A）构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再设计（B）构建应用框架、计划期权定价、检查结果、再计划（C）构建应用框架、计划期权定价、确定期权定价模型、再设计（D）构建应用框架、完成期权定价、检查结果、确定期权定价模型13 房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了( )。（A）时间不确定性（B）投资周期不确定性（C）期权性质（D）长期性14 下列对蒙特卡洛模拟法的表述，错误的是( )。（A）蒙特卡洛模拟法是一种通过随机变量的统计试验、随机模拟实际概率过程，然后加以统计处理（B）蒙特卡洛模拟法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计（C）当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无
6、限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析（D）蒙特卡洛模拟法能够随机模拟各种变量间的动态关系，被公认为是一种经济而有效的方法15 某项目生产能力 3 万件年，产品售价 3000 元件，总成本费用 7800 万元，其中固定成本 3000 万元，成本与产量呈线性关系，该盈亏平衡单位产品变动成本为( )元件。（A）1000（B） 2000（C） 3500（D）400016 项目净现值期望值( )时，项目可行；否则不可行。（A）大于零（B）大于等于零（C）大于 1（D）大于等于 117 判断投资方案优劣的标准不包括( )。（A）期望值相同、标准差小的方案为优（B）标准差系数小的方案为优（C）标准
7、差相同、期望值大的方案为优（D）标准差系数相同、标准差小的方案为优18 下列选项中( ) 反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。（A）净现值期望值（B）概率值（C）标准差系数（D）净现值标准差二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。19 房地产开发项目的开发期由( )组成。（A）准备期（B）建造期（C）租售期（D）运营期（E）宣传期20 下列选项中，属于房地产项目盈亏平衡分析的方法有( )。（A）临界点分析（
8、B）保本点分析（C）概率分析（D）敏感性分析（E）价值分析21 当产销量的变化不影响( )时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。（A）生产成本（B）运营费用（C）生产能力（D）市场销售价格（E）销售费用22 常用的不确定性决策方法包括( )等。（A）大中取小法（B）小中取大法（C）小中取小法（D）大中取大法（E）最小最大后悔值法23 决策的方法包括( ) 。（A）不确定型决策方法（B）风险型决策方法（C）确定型决策方法（D）敏感分析决策方法（E）期望值决策方法24 影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素有很多，其中需要重点分析的因素有( )
9、 。（A）购买价格（B）空置率（C）租金水平（D）贷款利率（E）运营费用25 在不确定的市场环境里，房地产投资往往是具有( )的。（A）可逆性（B）不可逆性（C）不可延期性（D）可延期性（E）流动性26 “三项预测值 ”的基本思路是，对房地产开发项目中涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即( ) ，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。（A）最乐观预测值（B）最保守预测值（C）最可能预测值（D）最悲观预测值（E）最高利润预测值27 对一个房地产项目进行风险分析的过程包括( )。（A）风险预测（B）风险辨识（C）风险评价（D）风险估计（E）风险防范28 以下关于敏
10、感性分析的表述不正确的是( )。（A）敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分（B）敏感性分析的准确性是相当高的（C）敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率（D）敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度（E）敏感性分析是一种静态的不确定性分析29 最常用的风险评价方法有( )。（A）解析法（B）蒙特卡洛模拟法（C）调查和专家打分法（D）期望值法（E）多因素临界点分析法30 房地产投资决策中常见的期权问题有( )。（A）确定合理的开发时机（B）决定是否放弃投资机会或项目（C）决定是否开发一些成长型项目（D）决定
11、是否开发一些投资机会大的项目（E）决定是否放弃一些投资较大的项目31 能否实现预定的( ) ，通常是房地产开发投资项目成败的关键。（A）权益投资比率（B）租金（C）空置率（D）售价（E）开发期三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。32 在进行项目评估时如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个未知数。( )（A）正确（B）错误33 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距越小，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越差。( )（A）正确（B）错误34 租售期延长会增加房地产开发项目的融资成本和管理费用等项支出，特
12、别是在贷款利率较高的情况下，会给开发商带来沉重的财务负担。( )（A）正确（B）错误35 空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入提高。( )（A）正确（B）错误36 开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例的变动不会对项目评估结果产生较大的影响。( )（A）正确（B）错误37 房地产项目的类型会直接影响房地产项目租售期的长短。( )（A）正确（B）错误38 一般情况下，房地产开发项目评估时建筑安装工程费用的估算值不会与承包商的报价相同。( )（A）正确（B）错误39 进行房地产开发项目盈亏平衡分析时，多个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行。( )
13、（A）正确（B）错误40 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越弱。( )（A）正确（B）错误41 蒙特卡洛风险分析法的优点是能够准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。( )（A）正确（B）错误42 运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响。( )（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（风险分析与决策）模拟试卷 1答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 C3 【正确答案】 A4 【正确答案】
14、 D5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 A9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 B15 【正确答案】 B16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。19 【正确答案】 A,B20 【正确答案】 A,B21 【正确答案】 A,D22 【正确答案】 B,D,E23 【正确答案】 A,B,C24 【正确答案】 A,B,E25 【正确答案】 B,D26 【正确答案】 A,C,D27 【正确答案】 B,C,D28 【正确答案】 B,C,E29 【正确答案】 A,B,C30 【正确答案】 A,B,C31 【正确答案】 B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 A38 【正确答案】 A39 【正确答案】 B40 【正确答案】 B41 【正确答案】 B42 【正确答案】 A
