1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 24 及答案与解析一、问答题1 B 公司于 1998 年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998 年 5 月开始施工，预计竣工时间为 2001 年 5 月。工程于 1999 年 7 月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共 18 层，14 层为裙楼，用途为商业用房，518 层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体已达 12 层，2001 年 5 月该公司寻找到合作伙伴，委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出(1) 评估该综合楼的技术路线，(2) 应搜集、审核哪些资料?2 S 开发商欲参加一
2、经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理 S 开发商投标的估价人员，你认为应采取何种估价方法，要做哪些具体工作?3 一物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须要补交地价款方能在三级市场转让。根据房地产证和X 市人民政府关于土地使用权出让年期的公告，该物业使用年期为 40 年(1982 年 9 月至 2022 年 9 月)，剩余土地使用年期为 25.5 年。试问测算补地价的技术路线是什么?并写出主要计算公式。二、单项选择题3 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少
3、2 万元，假定报酬率为 6%。4 下列有关收益期限为有限年 n 的表述，正确的是( )。（A）（B）（C）（D）5 上述该宗房地产的合理经营期限为( )年。（A）11.5（B） 12（C） 13.5（D）146 该宗房地产第 14 年的净收益为( )。（A）1 万元（B） 2 万元（C） -1 万元（D）14 万元7 该宗房地产的收益价格为( )。（A）129.28 万元（B） 128.28 万元（C） 127.28 万元（D）126.28 万元7 某建筑物的重置价格为 180 万元，经济寿命为 50 年，有效年龄为 10 年，其门窗等损坏的修复费用为 2 万元，装饰装修的重置价格为 30 万
4、元，平均寿命为 5 年，年龄为 3 年；设备的重置价格为 603 万元，平均寿命为 15 年，年龄为 10 年，残值率均为零。8 将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加即为( )。（A）总折旧额（B）物质折旧额（C）建筑的折旧额（D）年平均折旧额9 设备的折旧额为( ) 。（A）10 万元（B） 20 万元（C） 30 万元（D）40 万元10 长寿命项目的折旧额为( )。（A）55.6 万元（B） 66.6 万元（C） 77.6 万元（D）88.6 万元11 以下说法中错误的是( )。（A）经济寿命是由市场决定的（B）实际年龄是估计有效年龄的基础（C）有效年龄一定
5、大于实际年龄（D）经济寿命短于自然寿命11 某宗房地产 2007 年 6 月的价格为 1800 元/m 2，现需要调整到 2007 年 10 月 1 日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2007 年 4 月 1 日到 10 月 1 日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以 2005 年 1 月 1 日的价格指数为 100)。12 该宗房地产 2007 年 10 月 1 日的价格为( )。（A）2300.22 元/m 2（B） 2401.22 元/m 2（C） 2502.22 元/m 2（D）2302.22 元 m213 在价格指数编制中，
6、需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为( ) 。（A）环比价格指数（B）定基价格指数（C）价格变动指数（D）价格调整指数三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 房地产估价报告 封面及目录( 略) 至委托人函 ( 委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于市区 大道号 12 层 243.7m2 商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估
7、价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币 6993 元/m 2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地产估价报告 2 份。 房地产评估有限公司( 盖章) 法定代表人：( 签章) 2006 年 10月 15 日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况( 略) (二
8、)实物状况 (1) 建筑物实物状况 建筑面积：243.70m 2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为 14 层，估价对象位于 1、2 层 总工日期：2005 年 9 月 10日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象 1 层层高约 4.5m，2层层高约 3.2m 建筑物实际用途：12 层为商铺，其余为写字楼 装修情况：( 略) 设施设备：(略) 工程质量：(略) 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2) 土地
9、实物状况 土地用途：12 层为商业服务 土地等级：商业级 土地开发程度：七通一平 土地出让年限：40 年，至 2044 年 4 月 9 日止 形状、地势、地质；水文状况：(略) (三) 权益状况 (1) 建筑物权益状况 根据委托人提供的房屋所有权证(证号号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共 243.7m2。其中 1 层 21.85m2，2 层 121.85m 2，钢筋混凝土结构。 (2) 土地使用权权益状况 根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40
10、年，截至 2044 年 4 月 9 日。 (3) 他项权利状况 据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值 五、估价时点 2006 年 10 月 10 日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至 2044 年 4 月 9 日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价
11、方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在 2006 年 10 月 10 日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170. 41 万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为 6993 元/m 2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整
12、。 十一、估价人员(略) 十二、做人作业期 2006 年 10 月 10日至 10 月 15 日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略) 房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析(略) 二、市场市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一) 市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。 1测算 1 层商铺价格 估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的
13、比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下： 1.1 可比实例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的 3 个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表 4-1。 1.2 比较修正(1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为 100/100。(2) 交易日期调整：
14、可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为 100/100。(3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为 100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表4-2。 根据表 2 中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下： 利用实例 A 计算：为 10606 元/m 2 利用实例 B 计算：为 9958 元/m 2 利用实例 C 计算：为 9285 元/m 2 从测算结果来看，3个价格水平差别不
15、大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象 1 层平均单位建筑面积比准价格取整为 9950 元/m 2。 2测算 2 层商铺价格 估价对象为 1、2 层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第 2 层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象 2 层商铺价格。 市房地产协会对本市类似 1、2 层组合式商铺价格进行了统计分析，2 层商铺价格一般为 1 层商铺价格的 50%，估价人员参照这一比率确定估价对象 2 层商铺价格，则二层商铺单价为： 995050%=4975( 元/m 2) 3测算估价对象比准价格 估价对象总建筑面积为 243.70m2，1、2 层面积
16、均为 121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85(9950+4975)=181.86(万元) (二) 收益法 1估算有效毛收入 (1) 潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2 层平均为每建筑面积 65 元/(月m 2)，则年潜在毛收人为： 65243.7012=190086(元 ) (2) 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式
17、为： 有效毛收入=潜在毛收入(1-收入损失率) 空置率和租金损失率分别为 10%和 5%，则年有效毛收入为： 190086(1-10%)(1-5%)=162524(元) 2确定年运营费用 为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下： (1) 税金 指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的 12%，营业税及附加为租金收入的 5.85%，则年税金为： 162524(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理费和租赁费用 指对出租房屋进行的必
18、要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的 2.5%，则 1625242.5%=4063(元) (3) 维修费 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为 4800 元(取值及计算过程略)。 (4) 保险费 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为 2000 元/m2。则保险费为： 2000243.701.5=731(元) (5) 营费用合计 年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605( 元) 3确定房地产年净收益 房地产年净
19、收益= 年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919( 元) 4确定报酬率 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为 8%(取值理由及过程略)。 5确定收益年限 n 估价对象所在建筑物建成于 2005 年 9 月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为 60 年，残值率为 0%，尚可使用年限为 58.9 年。另外，根据 2 根据对象的国有土地使用证，土地出让 40 年，估价对象的土地使用权终止日期至 2044 年 4 月 9 日上止，剩余使用年限 38.5 年。建筑物
20、尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限 n=58.9(年) 6计算房地产收益价格 V=A/Y1+1/(1+Y)n)=123919/8%1-1/(1+8%)58.9=1532338(元) 即估价对象房地产的收益价格为 153.23 万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了 181.86 万元，收益价格为 153.23 万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认 为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为 60%，收益价格的权重为 40
21、%，则估价对象最终估价结果： 房地产总价=181.8660%+153.2340%=170.41(万元) 房地产单价=170.4110000/243.70=6993(元/m 2) 估价结论：估价对象在估价时点 2006年 10 月 10 日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41 万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建筑面积计算，平均单价为 6993 元/m 2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将
22、正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共 8层，每层建筑面积 2000m2，其中 1 层有 600m2 为酒店大堂，900m 2 出租用于餐厅和咖啡厅，1 层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280 间，每间建筑面积 40m2；会议室 5 间，建筑面积共500m2；自用办公室 3 间，建筑面积共 300m2 该估价公司了解到该地段同档次酒店1 层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积 20000 元/m 2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积 1000
23、0 元/m 2；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250 元，年平均人住率为 60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%；会议室的租金平均每间每日 1000 元，平均每间每月出租 20 天；当地酒店类房地产的资本化率为 10%，该酒店剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1 层餐厅和咖啡厅价=20000900=18000000(元 )=1800(万元) 酒店客房年总收益=250280365(1-60%)=10220000(元)=1022(万元) 酒店会议室年总收益=10002012=240000(元)=24(万元) 酒店年总
24、费用=102240%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益 =1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格 =637/10%1-1/(1+10%)30=6005(万元) 酒店办公室价格=30010000=3000000( 元)=300( 万元) 该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元 )房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 24 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 (1) 成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本，加上利息、利润及相关税费等。假设开发法：通过比较法等方法预测续建完成后的房地产价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用
25、、利息、利润等。(2) 国有土地使用权证。建设用地规划许可证。建设工程规划许可证。土地使用权出让合同及缴纳土地使用权出让金凭证。施工许可证 。施工图纸、施工图预算、施工合同。已完成部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。2 【正确答案】 首先，对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积等作全面的了解。其次，通过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。最后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。3 【正确答案】 调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地报酬率，通过年限修正，确定估价
26、对象的补交地价款。 计算公式： 二、单项选择题4 【正确答案】 A5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 (1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2) 未说明土地面积、四至、规划限制等。(3) 价值定义中不应再写土地价格。(4) 结果报告不应有第十四项“有
27、关说明“(5) 技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6) 房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7) 系数计算表中，实例 C 土地使用权取得方式修正。(8) 整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9) 实例 C 繁华程度修正系数错。(10) 实例 B 设施设备修正系数错。(11) 实例 C 设施设备修正系数错。(12) 3 个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13) 未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限 38.5 年。【试题解析】 指错题是对估价理论与方法以及估价报告写作的综合考核。首先要检查估价报告形式和要素是否齐全、各项内容的描述是否正确。其次要看
28、估价对象的描述是否全面、明确，主要包括土地和建筑物两大方面，如本题中的第(2)条即为此类错误。第三就是关于估价方法的使用与计算，包括各类指标的选取、确定与计算，这就要求对几种主要的估价方法的使用非常熟悉，如本题中的第(6)至(13)均为这类的错误。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1客房年总收益应为：25028036560%=1533(万元)，非为1022 万元。 2会议室年总收益应为：100020125=120(万元)，非为 24 万元。 由于客房年总收益出错，酒店年总费用应为：153340%=613.2(万元)，此项可以不算错误。相应的客房及会议室年净收益应为：1533+120-613.2=1039.8(万元)，此项也可以不算错误。客房及会议室价格应为： 最后的酒店总价格应为：1800+9802.11+300=11902.11(万元)，由于是在前面的错误计算结果所导致的错误，故而也可以不再算作错误。
