1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 34 及答案与解析一、问答题1 某公司一幢办公综合楼于 2005 年 10 月建成，为钢筋混凝土结构，共 9 层，裙楼1、2 层为自营商铺，3 层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。2 某企业有一临街的框架结构的 4 层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约 400m2，现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托
2、方要求的估价技术路线。3 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3年，共有 15 幢多层住宅楼，总建筑面积为 14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2 绿地，并拆除一幢面积为 900m2 的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。 请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单项选择题3 张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m 2，张某与王某就该店面达成的月租金是180 元/m 2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。4 在 20
3、06 年 10 月时，张某的权益价格为( )。（A）没有租赁条件下的正常市场价格（B）剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和（C）剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值（D）张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格5 在 2006 年 10 月时，王某的权益价格为( )。（A）剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m 2 条件下净收益于 2006 年 10 月的现值之和（B）剩余 3 年租期、月租金为 180
4、元/m 2 条件下净收益于 2006 年 10 月的现值之和（C）该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格（D）剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m 2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之和6 如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为 10000 元/m 2，建筑面积为500m2，首付款比例为 20%，则该店面带债务转让的价格应为 ( )。（A）20% 的首付款，加上该首付款 2 年利息（B） 20%的首付款，加上该首付款 2 年利息和已偿还月供在估价时点的本息值（C）该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去
5、该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（D）2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和6 某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500m2，代征地面积 500m2，规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3的契税，取得了
6、国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70的建设资金，完成了主体结构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为 6650 元m 2，且按每月 1递增；平均投资利润率为8，贷款年利率为 747，折现率为 10。7 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。（A）在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的 35时才可以设定抵押（B）在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押（C）在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分
7、不能处置（D）在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权8 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是( )。（A）成本法和假设开发法采用的投资利润率相同（B）成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率（C）成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率（D）成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较9 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为 2300 元m 2，则土地总价为( ) 万元。（A）1035（B） 1066.1（C） 1150（D）1184.510 采用假设开发法中的现金流量折现法
8、估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为( ) 万元。（A）9734.2（B） 10218.3（C） 10407.5（D）10458.811 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。11 能否改建的最终批准权在( )。（A）政府房地产管理部门（B）政府规划管理部门（C）政府土地管理部门（D）上级总公司12 评估时依据的建
9、筑面积应为( )。（A）460m 2（B） 600m2（C） 1000m2（D）以上三个面积都不行13 该公司委托评估应选择( )。（A）房地产管理部门（B）资产管理部门（C）有资格的房地产估价机构（D）验资机构三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地 15000m2，总建筑面积 8000m 2，预计开发期为 3 年，大厦的出售价格为每平方米 18000 元，建成一年后全部售出。该地块为生地，需地行基础设
10、施建设和场地拆迁，预计这部分费用为每平方米 2000 元，建安工程费为每平方米 5000 元，专业费按建筑费的 6%计算，上述费用假定 3 年均匀投入。销售税率和销售费用分别是 5%和 3%，利息率取11%，折现率 14%，利润率 30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下： 1计算开发完成后的价值： 8000018000(1+4%)=126316(万元) 2建筑费： (5000+2000)8000=56000(万元) 3专业费： 5000800006%=2400(万元) 4销售税与销售费用： 126316(5%+3%)=10105(万元) 5利息： V+5000(1+6%)8
11、000311%=0.33V+13992(万元) 6利润： V+(5000+2000)(1+6%)8000030%=0.3V+17808(万元) 7总地价： V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808) V=(126316-56000-2400-10105-17808)1.63=15958(万元)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 估价对象概况：本估价对象是一幢出租的
12、写字楼；土地总面积 12000m2，总建筑面积 52000m2；建筑层数为地上 22 层、地下 2 层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为 50 年，从 2002 年 5 月 15 日起计。 估价要求：需要评估该写字楼2007 年 5 月 15 日的购买价格。 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 34 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1选用成本法、收益法和比较法中任两种2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使
13、用权出让金(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计【试题解析】 (1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。2 【正确答案】 在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估4 层仓库转换用途后的价格；然后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用
14、和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润后，得出 4 层仓库的现时价格。3 【正确答案】 1政府应对占用的小区 500m2 绿地进行赔偿，依据 中华人民共和国物权法第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。 2中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件。政府应对被拆除的 900m2 的住宅楼的业主 (或
15、产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确
16、答案】 1)开发完成后的价值为 8000018000=144000(万元)(2) 专业费应为 (5000+2000)800006%=3360(万元)(3) 利息应为 V311%+7000(1+6%)800001.511%=0.33V+9794.4(万元)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的
17、报酬资本化法，公式为： (2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200m2，占总建筑面积的 60，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为 35 元m 2(净使用面积) 。 出租率年平均为 90。经常费平均每月 10 万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为 12。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的 6。(3)测算年
18、有效毛收入：年有效毛收入=31200m 235 元m 21260=78624 万元(4)测算年运营费用：经常费：年经常费=(1012)万元=120 00 万元 房产税：年房产税=78624 万元12=9435 万元其他税费：年其他税费=78624 万元6 =4717 万元年运营费用：年运营费用=+=(12000+9435+4717)万元=261 52 万元(5)计算年净收益：年净收益=年有效毛收人一年运营费用=(786 24 一 26152)万元=524 72 万元(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10。(7)计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：上述公式中的收益期限，2 等于 40 年(建筑物经济寿命为 60 年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002 年 5 月 15 日起计为 50 年，2002 年 5 月15 日到 2007 年 5 月 15 日为 l0 年，此后的收益期限为 40 年，因此=512657 万元估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于 2007 年 5 月 15 日的购买总价为512657 万元，约合每平方米建筑面积 98588 元。
