1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 39 及答案与解析一、问答题1 2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 68 层，2005 年 5 月甲公司与乙公司签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为 2007 年 10 月15 日。请问：1评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2说明评估承租人权益价值的技术路线。2 某估价公司于 1999 年 8 月 1 日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估
2、的结果为 1000 万元，银行据此贷款给其业主 800 万元。2001 年 10 月 1 日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?3 2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 68 层，2005 年 5 月甲公司与乙公司签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评
3、估，估价时点为 2007 年 10月 15 日。请问：1评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2说明评估承租人权益价值的技术路线。 这道题您没有回答: 这道题总分为 :10二、单项选择题3 抵押人欠甲债务 80 万元签订了房地产抵押合同，之后又欠乙 20 万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款 80 万元，其中新增房屋折合价款 20 万元。问：4 按城市房地产管理法和担保法规定，甲只能优先受偿( )万元。（A）70（B） 60（C） 40（D）30
4、5 甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。（A）所欠债务的先后顺序（B）所欠债务的总额比例（C）尚欠债务的比例（D）债权人索债的急缓程度5 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A 座、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m 2。总层数为地上 4层，地下 1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下 1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元/(m2d)；地上一四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/(m2d)
5、；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2 已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。6 A 座、B 座合计抵押建筑面积为( )m 2。 A124500 B127000 C 132500 D1350007 据调查，该商业楼 A 座地下一层的客观租金水平为 2.0 元/(m 2d)，地上一四层的客观租金水平为 3.0 元/(m 2d)，则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。 A租约期内和租约期外都取
6、客观租金 B根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D 租约期内取租约租金，租约期外取客观租金8 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。A810B132025C2835D48609 若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。9 要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有( )。（A）同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估（
7、B）选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合（C）若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由（D）估价方法的选用必须征得委托人的同意10 估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。（A）估价原则（B）价格内涵（C）产权（D）用途三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 某房地产估价报告 致委托方函(略) 封面及目录(略) 估价师声明(略
8、) 房地产估价结果报告 一、委托方：市区人民法院 二、受托方：房地产评估事务所有限公司 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括 估价对象为坐落于大街 120 号第四层房地产，为房屋所有权证为号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为有限公司：上地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为 236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。 整个建筑物为框架结构，总建筑面积 6654.07m2，地上 10 层，局部 11 层，地下室按人防标准设计，竣工于 1996 年。 四、估价目的 为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。 五、估价时点 2005 年 11 月
9、 六、估价依据(略) 七、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 八、估价方法 评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。
10、 收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。 市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 九、估价结果 估价对象在估价时点的公开价值总额为 181.40 万元，大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟元整：平均单价为 2188 元/m 2，大写：人民币贰仟壹佰捌拾捌元/m2。其中总价取整至仟元，单价取整至元。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2007 年 4 月 524 日。 十二、估价
11、报告应用的有效期 自 2007 年 2 月 24 日至2008 年 2 月 23 日。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区位因素分析(略 ) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。 技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。 一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原
12、理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区位因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。 二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；然后选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用截止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。 最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。 六、估价测算过程 1利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值 (1)求取宗地单价
13、。 由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据城镇土地估价规程，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的 40%。 1)市区土地定级估价修订报告内涵。 为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据市经济发展和城市建设情况，更新了市区土地级别和基准地价，根据“市人民政府关于公布市区土地基准地价的通知”(政函号)， 市区新的基准地价于 2006 年 5 月 8 日公布实施。此次基准地价覆盖了市城市总体规划建设用地范围，面积约 130km2，分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。 A
14、基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。 B基准地价的公布实施日：2006 年 5 月 8 日。 C土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。 D 土地开发程度： 市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”( 通路、通电、供水、排水、通信及宗地内场地平整)。 E 平均容积率：商业 2.0，住宅 1.3。 F土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。 计算公式： Pi=p(1+K1)K2K3/K4 式中 Pi待估宗地土地使用权价格； p待估宗地所在区域基准地价； K1待估宗地综合修正系数； K2待估宗地期日修正系数； K3待估宗地使用年期修正系数： K4待估宗地容积
15、率修正系数。 2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。 待估宗地位于大街号，依据市区土地定级估价修订报告，待估宗地位于商业用地 3 级地，基准地价为 2476 元/m 2。 3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。 按照城镇土地估价规程，根据市区土地定级估价修订报告，结合石家庄市的实际情况，通过分析有关用地资料及市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表，详见表 3-10，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。 表 3-10 待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表 4)日期修正： 市区基准地价公布实施日为 2006
16、年 5 月 8 日，估价对象委托评估的日期为 2007 年 4 月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估期日修正系数 K2=1.0。 5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。 6) 容积率修正：待估宗地容积率约为 3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为 0.98。 7)估价结果：Pi=2476(1+15.94%)1.01.0/0.98=2929.0 元/m2 (2)求取楼面地价。 楼面地价= 单位地价 建筑面积/ 土地面积=2929.0828.78/236.65=836.35 元/m 2
17、 (3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值。考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的 40%。 土地出让金部分价值=836.3540%=334.54 元/m 2 2收益还原法测算过程 具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。 (1)利用市场比较法提取客观租金。 1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表3-11)。 表 3-11 实例选用表 2)交易情况修正。根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况
18、修正。 3) 交易日期修正。因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。 4)区位因素修正(表 3-12)。 表 3-12 实例选用表 5)个别因素修正(表 3-13)。 表 3-13 个别因素修正表 6)求取比准租金价格(表 3-14)。 表 3-14 比准租金价格表 因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为： (1.32+1.43+1.23)/3=1.33 元/m 2 考虑一定的空置率 3%。年使用面积租金收入=1.333012(1-3%)=464.44 元/m 2 (2)计算使用面积率。按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间
19、使用空间尺寸 3.205.55=17.76m2，每层设置 18 个标准房间，17.7618=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为 580m2。 根据委托方提供的有关部门对房权证东字第号房屋所有权证进行分割获得第 4 层整层面积为 828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内涵可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际隋况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入=464.440.70=325.11 元/m 2。 (3) 年运营费用。主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。 管理费取租金收入的 5%
20、，325.115%=16.26 元/m 2 营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的 5.5%，325.115.5%=17.88 元/m 2 房屋维持修缮费取重置成本的 2%，13002%=26 元/m 2 所得税取租金的33%， 325.1133%=107.29 元/m 2 ( 重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为 1300 元/m 2) 合计 167.43 元/m 2 (4)年纯收益。 年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68 元/m 2 (5)资本化率的确定。采用安全利率加风险调整值法确定。 安全利率取现行国家
21、一年期存款利率 1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为 7%。 (6)剩余年限 N 的确定。根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为 60 年，1996 年竣工，已使用年限 10 年，剩余使用年限为 50 年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40 年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为 40 年。 (7)单位建筑面积评估值 V=157.68/(7%-1.5%)1-(1/1.5%)40/(1+7%)40 =2522.65 元/m 2 (8) 从收益单
22、价中扣除利土地出让金部分价值 2522.65-334.54=2188.11 元/m 2 3市场比较法 (1)收集房地产市场的交易情况，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析(表 3-15)。 表 3-15 租金比较实例情况介绍表 (2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。 1)交易情况修正。可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100。 2)交易日期修正。各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为 100/100。 3)区位因素修正。将其区位因素作打分比较，加以判断(表 3-16)。 表
23、 3-16 各项因素比较表 4)个别因素修正。主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理，判断其条件的优劣，见表 3-17。 表 3-17 个别因素比较表 5)求取比准单价(表 3-18)。 表 3-18 市场比较法修正计算表 6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例 A 权重为 0.2，实例 B 权重为 0.2，实例 C 权重为 0.6。 25620.2+27280.2+24420.6=2523.20 元/m 2 7)从比准单价中扣除利土地出让金部分价值
24、=2523.20-334.54=2188.66 元/m 2 4加权确定评估标的的单价 按算术平均确定最终单价=(2188.11+2188.66)/2=2188.39 元/m 2，取整至元为 2188 元/m 2 5评估总价 评估总价=评估单价 建筑面积=2188.39828.78=1813694 元=181.40 万元 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 某人拟以 500 万元的价格购人一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经
25、营。已知前三年楼价款付款比例分别为 15、25和 60，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为 100 万元，经营成本为 20 万元，且预计在此后的 16 年内毛租金收人和经营成本的平均上涨率均为 12，贴现率为 16。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况见表 374，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和(设投资和经营期间的收支均发生在年初)。房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 39 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1应考虑的方面：(1)市场租金和合同租金(或租约租金) 差异的大小。(2)承租方对估价对象已投入的成本
26、大小。(3)承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。2取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。2 【正确答案】 1银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。2抵押估价时点为 1999 年 8 月 1 日，拍卖的时间为 2001 年 10 月 1 日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。3由于短期(快速) 和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。4房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。5如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。3 【正确答案】 1(1) 市场租金和合同租金(或租约租金)差异的大
27、小。(2) 承租方对估价对象已投入的成本大小。(3) 承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。2取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。二、单项选择题4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 A7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）11 【正确答案】 1缺少估价的假设和限制条件。2委托方描述不全，缺少法人
28、代表、单位位置、联系电话等。3受托方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话等。4建筑物结构、实物状况等描述不全。5估价时点应为具体某一天。6缺少估价时点原则。7求地价时期日修正有错误，不应以评估作业的依据进行修正。8求楼面地价计算公式有错误，并且计算有错误。9市场比较法提取客观租金中，缺少部分比较因素状况说明。10市场比较法提取客观租金中，缺少比较因素指数表。11市场比较法提取客观租金中比较案例 B 交易日起修正有误。12收益还原法中运营成本中未考虑房产税。13收益还原法中运营成本中不应加入所得税。14收益法计算评估价值时采用的资本化率取值无依据。15市场化法中缺少部分比较因素状况说明。16市场比较法中缺少比较因素指数表。17市场比较法最后的比准价值取值权重无依据。18报告缺少附件。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）12 【正确答案】 (1)求出净现金流量(表 3 一 75)(2)计算项目净现金流量的现值之和 P=40304 万元
