1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 38 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月 23 日，估价对象实地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9月 26 日起半年。据此判断该报告出具日期为( )。（A）2008 年 9 月 20 日（B） 2008 年 9 月 23 日（C） 2008 年 9 月 26 日（D）2008 年
2、 9 月 28 日2 建筑物重置价格是指采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。（A）估价时（B）建造时（C）竣工时（D）估价时点3 某宗房地产的土地价值占总价值的 40%,土地资本化率为 6%,综合资本化率为7.2%。则建筑物资本化率为( )。（A）8%（B） 6.7%（C） 8.5%（D）7.8%4 ( )是国家调节社会经济活动的重要经济杠杆,必定受国家的控制和调节。（A）经济发展（B）利率（C）物价（D）汇率5 为了防止在实际估价中估价人员随意改变权重来调
3、整估价结果,应对不同估价方法测算结果的权重取值范围作出限制。若采用两种估价方法的,权重应( )。（A）0.30.7（B） 0.20.6（C） 0.150.5（D）0.40.86 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素,则可选用的是( )。（A）建筑造价指数或变动率（B）建筑人工费指数或变动率（C）一般物价指数或变动率（D）房地产价格指数或变动率7 在现实中,房地产的价格直接取决于其( ),而非花费的成本,成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。（A）价值（B）社会作用（C）效用（D）经济价值8 在会计上,资产原值与累计折旧额的差被称( )。（A）资产的账面价值（B）资产的利
4、用价值（C）资产的界位价值（D）资产的回收额9 算术平均数有简单算术平均数和( )。（A）幂次平均数（B）加权算术平均数（C）修正平均数（D）低项算术平均数10 直接经营型房地产的最大特点,是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与( )没有分开。（A）经营者利润（B）管理费用（C）租金外的收益（D）所有者额外费用成本11 某宗房地产的土地使用年限为 40 年,包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8 年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元,运营费用率为 40%,该宗房地产的报酬率为 8%,该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）457,40（B） 476,98（C） 686
5、,10（D）715,4812 深度价格修正率又称( )。（A）深度百分率、深度指数（B）深度价格修正率（C）深度概率（D）深度系数13 区段地价的计算,是以划分出的各地价区段中抽查评估出的( )。（A）标准宗地单价（B）楼面地价的平均数（C）标准宗地总价和楼面地价平均数（D）标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数14 某宗房地产用几种方法得出的评估结果为 260 万元、265 万元、280 万元、286万元、315 万元、360 万元,用中位数法综合的结果是( )万元。（A）280（B） 286（C） 283（D）29415 一套建筑物面积为 200m2,每平方米 2500 元的住房 ,
6、若首付 20 万元,余款在两年内分两次支付,每年支付 15 万元,假定折现率为 5%,实际总价为( )万元。（A）50（B） 52（C） 48（D）4616 某宗房地产,建筑物各层建筑面积相等,共有 10 层,建筑密度为 70%,土地单价为2100 元/m 2,则楼面地价为( )元/m 2。（A）540（B） 530（C） 586（D）58017 肥力又称为土地肥沃程度,是指( )。（A）土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力（B）后天的人工施肥或土地改良使其肥力能力（C）土地提供植物的营养成分（D）对植物生长、繁殖所必需的因素或栽培植物所必需的条件的总括18 估价报告应用有效期从估价报告出具日
7、期起计算,最长不宜超过( )。（A）一年（B）两年（C）半年（D）无限期19 采用收益法测算房地产价格时，公式 表示( )。（A）房地产净收益按固定数额逐年递增（B）房地产净收益按固定数额逐年递减（C）房地产净收益按固定比率逐年递增（D）房地产净收益按固定比率逐年递减20 某旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 7 万元，该旧住宅的折旧现值为( )万元。（A）40（B） 30（C） 25（D）2221 企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收
8、租金的形式，将企业( )的经营权转让给其他经营者的行为。（A）整体资产或者部分资产（B）整体资产（C）部分资（D）固定资产22 不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是( )。（A）法律上的许可性（B）要求上的准确性（C）经济上的可行性（D）技术上的可行性23 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了 ( ) 对地价的影响。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地形状24 在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。（A）档次（B）建筑结构（C）用途（D）权利性质25 下列选项中，( ) 的最大特点是房地产所有者同时也是经营者，房地产租
9、金与经营者利润没有分开。（A）出租的房地产（B）自营的房地产（C）自用或尚未使用的房地产（D）混合收益的房地产26 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物 L 大 J 素的是( )。2009 年考题（A）户型（B）楼层（C）层高（D）装修27 评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是( )。2010 年考题（A）04、04、02（B） 03、04、03（C） 04、02、04（D）04、03、0328 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理
10、费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20，则成本利润率为( )。2010 年考题（A）17.13%（B） 18.3%（C） 18.61%（D）21.47%29 在评估期房价格时，( )。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点 (现在)的状态（B）估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态（C）估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态（D）估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点 (现在)的状态30 有 A、B、C 三个影响房地产价
11、格的因素，其中 A 的影响最大，B 次之，C 最小，分别赋予的权重为 f1、f2、f3，此三者的大小关系应为( )。（A）f1 f2f3（B） f1f2 f3（C） f1=f2=f3（D）无关31 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( ) 。（A）800 万元（B） 1000 万元（C） 1800 万元（D）8001000 万元之间32 资本化率是( ) 的倒数。（A）毛租金乘数（B）潜在毛租金乘数（C）有效毛收入乘数（D）净收益乘数33 下列影响房地产价格的因素
12、中，不属于经济因素的是( )。（A）房地产投机（B）物价变动（C）财政收支状况（D）居民收入水平34 某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。（A）1838.00（B） 1844.55（C） 1845.87（D）1850.0035 某宗房地产是于 3 年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为 50 年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况
13、下未来 4 年的净收益分别为：31 万元、29 万元、30.5 万元、29.5 万元，报酬率为8%。用 “未来数据资本化公式法 ”计算该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）358.85（B） 360.49（C） 362.93（D）365.29二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 某种房地产的供给量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的收入水平（C）该种房地产的开发成本（D）房地产开发商对未来的预期（E）相关物品的
14、价格水平37 从专业估价的角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据( ),并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。（A）估价目的（B）选用适宜的估价方法（C）遵循估价原则（D）按照估价程序38 直接成本利润率和成本利润率的计算基数不同,差别在于( )的取舍上。（A）开发成本（B）管理费用（C）销售费用（D）销售税费（E）投资利息39 关于可供选择的分摊方法,表述正确的是( )。（A）按建筑面积进行分摊的优点,是简便、可操作性强 ,但存在的问题也是显而易见的,他主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物（B）按房地价值进行分摊比按建
15、筑面积进行分摊要复杂一些,但更符合实际情况,主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物（C）按土地价值进行分摊比较简单,只要知道了建筑物占用的土地的价值,知道了建筑物各部分的房地价值,就可以进行。而在现实中这两个价值一般都是已知的（D）按土地价值进行分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊 ,而且适用于同一层或平房的不同部位分别为不同人所有（E）按土地价值进行分摊方法仅适用于高层建筑物的地价分摊40 在合法处分方面,应以( )等允许的处分方式为依据。（A）法律（B）行政法规（C）合同（D）口头约定41 采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”, 其中最主要的是两
16、个方面的内容是( )。（A）区分实际成本和客观成本（B）正确估计正常花费和实际花费（C）房地产市场和开发商协调好房地产价和房地产开发成本（D）结合市场供求分析以便于确定评估的价格42 具体的建筑物的重新购建价格的估价的方法有( )。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）工料测量法（D）指数调整法43 物质折旧进一步可以规划归纳为以下几个方面,正确的项是( )。（A）自然经过的老朽（B）正常使用的磨损（C）意外的破坏损毁（D）延迟维修的损坏残存44 建筑物的寿命有( ) 之分。前者是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年限,后者是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入大于运营费用的持续期。（A）自然
17、寿命（B）经济寿命（C）外在寿命（D）内在寿命45 估价技术报告一般包括( )。（A）详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况（B）详细分析影响估价对象价值的各种因素,详细说明估价的思路和采用的方法及理由（C）详细说明估价的测算过程、参数选取等（D）详细说明估价结果及其确定的理由46 直接资本化法的优点不包括( )。（A）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益（B）指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础（C）每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解（D）不必直接依靠与估价对象
18、的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率（E）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况47 下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。（A）待开发的土地（B）在建工程（C）有收益或有潜在收益的房地产（D）可装修改造或可以改变用途的房地产（E）既无收益又很少发生交易的房地产48 估价中的最高最佳使用具体包括( )等。（A）最仕用途（B）最佳位置（C）最佳规模（D）最佳环境（E）最佳集约度49 正常成交价格的形成条件有( )。（A）理性且自私的经济行为（B）买者和卖者都具有完全信息（C）买卖双方是出于利己动机进行交易的（D）不存在卖者因特殊兴
19、趣而给予附加出价（E）适当的期间完成交易50 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )。（A）实地查勘记录（B）委托人名片（C）估价项目来源和接洽情况（D）估价中的不同意见（E）估价报告定稿之前的重大调整或修改意见三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物。( )（A）正确（B）错误52 交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整,又可简称市场状况调整。( )（A）正确（B）错误53 当一种房地产自身的价格保持不变,而与它相关的其他房地产的价格发生变化时,该种房地产本身的需求
20、也会发生变化。与某种房地产相关的房地产,是指该种房地产的替代品。( )（A）正确（B）错误54 人口高密度地区,一般来说对房地产的求多于供,供给相对缺乏,因而价格趋高,由此说明,人口密度越高的地区,则房地产价格越高。( )（A）正确（B）错误55 运用平均增减量法进行估价的条件是( )。（A）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的（B）各期上升或下降的数额大致接近（C）逐年上涨额的平均数计算趋势值,基本都接近于实际值（D）各期的增减量能用不同的权数乘以加权后再计算其平均增减量56 在对房地产开发项目进行投资分析,测算开发项目的预期利润时,应当事先确定场地购置费。( )（A）正确（B）错误57
21、肥力不单纯是个技术问题,更是社会问题及经济问题。( )（A）正确（B）错误58 在影响房地产价格的各因素中,如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的,但随着该影响因素的变化,其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。( )（A）正确（B）错误59 同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。( )（A）正确（B）错误60 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。( )（A）正确（B）错误61 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。( )（A）正确（B）错误62 价格等于“ 成本加平均利润 ”
22、是必然的。因为价格围绕着 “成本加平均利润”而上下波动，最终必然趋向于“成本加平均利润” 。（A）正确（B）错误63 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（A）正确（B）错误64 市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。( )（A）正确（B）错误65 在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。( )2008 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按
23、公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某块土地上有一建筑物,如果各层建筑物面积相同,且建筑容积率为 6,建筑密度为60%,求该建筑物共有多少层?67 某宗房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时的价格比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。若该类房地产的投资收益率为 9%，试测算该宗房地产 2001 年 10 月的价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 38 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有
24、 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。20 日肯定不是，才刚开始估价作业；23 日也不是。报告中注明使用期限是 08 年 9 月 26 日起半年，说明报告的生效时间是从 26 日开始的，所以出具时间应该为 26 日。【知识模块】 综合2 【正确答案】 D【知识模块】 成本法3 【正确答案】 A【知识模块】 收益法4 【正确答案】 B【试题解析】 经济发展、物价、汇率都对经济起到很大的影响作用,但并不是国家所能控制的,因此排除此三项而选 B 选项。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析5 【正确答案】 A【试题解
25、析】 采用三种估价法,权重在 0.20.6 之间,采用四种估价法,权重在0.150.5 之间 ,而采用两种估价法 ,权重在 0.30.7 之间 ,所以排除其它选项而选 A 选项。【知识模块】 房地产估价程序6 【正确答案】 C【试题解析】 单纯的通货膨胀引起的价格变动是一般物价指数或变动率。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 C【试题解析】 房地产的价格还有其他的东西的效能取决于它使用后对社会所能发挥的作用即效用。【知识模块】 成本法8 【正确答案】 A【试题解析】 在会计上,资产的账面价值,它无须与市场价值相一致。【知识模块】 成本法9 【正确答案】 B【知识模块】 市场法10 【正确答案
26、】 A【试题解析】 因为包含的是房地产的经营者,因而经营中也是有利润的。【知识模块】 收益法11 【正确答案】 C【知识模块】 收益法12 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估13 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估14 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析15 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析16 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序19 【正确答案】 A【试题解析】 这是收益年限为无限年时的净收益按固定数额逐年递增的公
27、式。20 【正确答案】 D【试题解析】 40-(3+8+7)22(万元)21 【正确答案】 A22 【正确答案】 B23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是建筑物实物因素。建筑物的实物因素包括：(1)建筑规模。(2)外观。 (3)建筑结构。 (4)设施设备。(5)装饰装修。 (6)层高和室内净高。(7)空间布局。(8)日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水。(9)维护情况和完损状况。27 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产估价时的合理权重。甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺) ，故取较高的权重。28
28、 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产成本利润率的计算。投资利润率=开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用) 开发利润=20 (600+900+50+60)=322 万元成本利润率= 开发利润(土地取得成本+开发成本+ 管理费用+销售费用+投资利息)=322(600+900+50+60+150)100=183029 【正确答案】 D30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D32 【正确答案】 D33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分
29、；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 房地产价格37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产估价一定要是专业估价人员通过用专业水平来估价,这样才会公平。【知识模块】 房地产和房地产估价38 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 成本法39 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 综合40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价原则41 【正确答案】 A,D【试题解析】 实际成本是某个开发商的实际花费,客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本,因而要区分好;当市场供大于求时,价格
30、向下调整;当求大于供时,价格应向上调整,因而要适合市场供求。【知识模块】 成本法42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法44 【正确答案】 A,B【知识模块】 成本法45 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 A,C,E47 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项属于收益法适用的对象，E 项属于成本法适用的对象。48 【正确答案】 A,C,E49 【正确答案】 A,B,E50 【正确答案】 A,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣
31、至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 房地产和房地产估价52 【正确答案】 A【知识模块】 市场法53 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格54 【正确答案】 B【试题解析】 人口密度过高的地区会导致生活环境恶化,有可能降低房地产价格。【知识模块】 综合55 【正确答案】 A,B【知识模块】 长期趋势法56 【正确答案】 A【试题解析】 利润是用预计总收入扣除场地购置费、开发成本投资利息等之后得到的余值,所以要测算开发利润需要事先确定场地购置费等。【知识模块】 假设开发法57 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析58 【正确答案】 A【试题解析】 这是 2003 年
32、的考题。影响房地产价格的各种因素非常复杂,变化无常,题中所讲到的只是其中变化之一。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 价格等于“成本加平均利润”是偶然的。价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋向于“成本加平均利润”。63 【正确答案】 B【试题解析】 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，虽然估价对象状况为未来某个时点的状况，但估价时点应为现在。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是假设开发法估价需要具备的条件。
33、在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，关键取决于以下两个预测：(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、建筑规模、档次等)。(2)是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:因为各层建筑面积相同,所以有公式 :建筑容积率=建筑密度 建筑层数 ,即:建筑层数=建筑容积率建筑密度建筑层数=660%=10故该建筑物共有 10 层【知识模块】 房地产和房地产估价67 【正确答案】 (3)计算结果：V=3767.85(万元)
