1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 26（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )倍以上。（A）2（B） 3（C） 4（D）52 某开发公司开发一项目，征收某村 100 公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前 3年平均年产值为 1000 元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最高额为 ( )万元。（A）600（B） 900（C） 1500（D）18003 征收集体土地，土地补偿费应当归( )所有。（A）土地使用者（B）农村集体经济组织（C）乡 (镇)人民政府（D）县级以上人民政府土地管理部门
2、4 某农村集体经济组织人均耕地面积 0.2 公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积 10 公顷，该耕地近三年平均年产值为 10000 元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是( )。（A）不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人（B）该耕地的土地补偿费最少为 60 万元（C）每公顷耕地需要安置的农业人口为 5 人（D）由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费5 拆迁人是( ) 。（A）房屋拆迁管理部门（B）规划行政主管部门（C）专门从事房屋拆迁的单位（D）取得房屋拆迁许可证的单位6 下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是 (
3、)。（A）拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式（B）拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼（C）拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理（D）诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行7 投资项目资本金是指( )。（A）在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出（B）在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的
4、比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出（C）在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出（D）在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出8 注册结构工程师注册有效期为( )年。（A）1（B） 2（C） 3（D）49 面积误差比的计算公式为( )。（A）面积误差比=(产权登记面积
5、-合同约定面积)/ 产权登记面积100%（B）面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积100%（C）面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积100%（D）面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/ 产权登记面积100%10 某商品房售价为建筑面积 4000 元/m 2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为 100m2，合同约定建筑面积为 97m2。该商品房的成交价格是( ) 元。（A）388000（B） 388640（C） 399640（D）40000011 未封闭的挑廊，属于( )的范围。（A）计算全部建筑面积（B）不计算建
6、筑面积（C）计算少半建筑面积（D）计算一半建筑面积12 某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为 300 万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。（A）9000（B） 10000（C） 12000（D）1500013 王某通过 A 房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为 1000 元，按照最高收费标准，A 房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为 ( )元。（A）100（B） 250（C） 500（D）100014 组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应不少于( )万元。（A）30（B） 50（C） 100（D）20015 具体承担全国一级资质房
7、地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。（A）建设部（B）建设部住宅与房地产公司（C）建设部信息中心（D）中国房地产估价师与房地产经纪人学会16 业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是( )。（A）物业管理合同（B）物业服务合同（C）前期物业服务合同（D）后期物业服务合同17 在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计( )的扣除。（A）10%（B） 15%（C） 20%（D）25%18 ( )不是减轻纳税人负担的措施。（A）附加（B）规定起征点和免征额（C）减税（D）免税19 契税
8、是在土地、房屋权属发生转移时，对( )征收的一种税。（A）交易的任何一方（B）交易双方（C）产权承受人（D）出售方20 下列不应免征房产税的有( )。（A）职工自用住房（B）企业创办的学校用于教学的房产（C）产权不确定的及有纠纷的房产（D）经有关部门鉴定的危险房屋21 国务院办公厅国办发200526 号文件，对个人销售住房免征营业税的是( )。（A）单套建筑面积在 120m2 以下的住房转手交易时，免征营业税（B）住宅小区建筑容积率在 1.0 以上的住房转手交易时，免征营业税（C）实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下的住房转手交易的，免征营业税（D）个人购买普通住房超过
9、2 年(含 2 年)转手交易的，免征营业税22 城镇土地使用税采用分类分级的( )税率。（A）比例（B）超额累进（C）全额累进（D）幅度定额23 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和( )的，免征土地增值税。（A）10%（B） 20%（C） 30%（D）40%24 职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金，免予征收( ) 。（A）营业税（B）个人所得税（C）增值税（D）契税25 住房公积金管理中心不是( )。（A）住房公积金委员会各项决策的执行机构（B）住房公积金运作管理部门（C）住房公积金管理的主体（D）住房公积金管理的决策机构26 某国家 200
10、12006 年的基尼系数分别为 0.27、0.32、0.36、0.39、0.43 和0.47，则说明该国( ) 。（A）居民收入分配趋于平均化（B）居民收入呈现出上升的趋势（C）居民收入分配越来越平均（D）居民收入分配两极分化越来越严重27 完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括( )。（A）市场上有足够多的生产者和消费者（B）市场上的产品是不同质的（C）资源完全自由流动（D）市场信息是完全畅通的28 若某国家在一个时期的消费函数为 C1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是( )(公式中 C 表示消费，y 表示收入)。（A）0.8（B） 0.8y（C） 1000（D）1000+0.8y2
11、9 某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于( )基金。（A）契约型（B）公司型（C）封闭型（D）开放型30 下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是( )。（A）拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目（B）实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜（C）行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同（D）是否
12、收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳31 拍卖的基本原则不包括( )。（A）公开原则（B）保留价原则（C）公正原则（D）公平原则32 拍卖行应在拍卖日的( )前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。（A）半个月至一个月（B）一个月至三个月（C）一个月至六个月（D）三个月至六个月33 数列“12、 13、14、15 、16” 的算术平均数是( )。（A）12（B） 13（C） 14（D）1534 A 市 2006 年底总人口为 210 万人，其中 60 岁以上的老年人口为 30 万人，则“30 万人21
13、0 万人100%”的计算结果为( )。（A）比例相对指标（B）结构相对指标（C）比较相对指标（D）强度相对指标35 下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是( )。（A）借贷记账法是以“ 借” 和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法（B）以 “借” 和“ 贷”作为记账符号。 “借”表示资产 (费用)的减少或负债、权益 (收入、利润)的增加；“ 贷” 表示资产 (费用)的增加或负债、权益( 收入、利润)的减少（C）以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债 +所有者权益” 为记账依据（D）以“有借必有贷，借贷必相等” 为其记账规则36 某建筑安装工程中，规费为 300 万元，企
14、业管理费为 280 万元，利润为 300 万元，该建筑安装工程间接费为( )万元。（A）350（B） 580（C） 600（D）88037 下列变更合同价款的确定方法中，不正确的是( )。（A）合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款（B）合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款（C）合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行（D）合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行38 根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中
15、非工程实体项目的费用被称为( )。（A）工程建设费用（B）措施费（C）规费（D）直接工程费39 房产面积测量的精度要求是以( )作为限差。（A）误差的平均值（B）误差的最大值（C）中误差（D）两倍中误差40 在我国，下列属于限制民事行为能力人的包括( )。（A）18 周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人（B） 10 周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人（C） 10 周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人（D）10 周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，
16、不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 房地产业的细分行业主要包括( )。（A）房地产开发（B）房地产中介服务（C）房地产经纪（D）物业管理（E）房地产投资开发42 旁地产综合开发的本质特点是( )。（A）统一规划（B）综合（C）统一设计（D）统一分配（E）配套43 在现阶段，按照国家规定，取得土地使用权的途径有( )。（A）房地产赠与（B）行政划拨（C）国家出让（D）土地或房地产租赁（E）房地产转让44 下列国有土地应有偿有限期使用的有( )。（A）国家机关用地事业用地（B）商业用地（C）城市基础设施用地（D）娱乐与旅游用地（E）工业用地45 土地使用权出让合同必须符合( )
17、。（A）农业区划（B）城市规划（C）国民经济和社会发展计划（D）土地利用总体规划（E）年度建设用地计划46 下列需向房屋拆迁主管部门备案的有( )。（A）补偿安置协议（B）自行拆迁（C）拆迁预算（D）委托拆迁协议（E）安置方案47 除住宅房屋，安置房面积的计算，根据具体情况，可以按被拆除住宅的( )计算。（A）建筑面积（B）使用面积（C）居住面积（D）丈量面积（E）安置面积48 国家规定，城市房屋拆迁不予补偿的建筑物包括( )。（A）临时建筑物（B）超过批准年限的临时建筑物（C）有产权纠纷的建筑物（D）违章建筑物（E）已设定抵押权的建筑物49 对房地产开发项目的质量不承担直接责任的单位有( )
18、。（A）施工单位（B）监理单位（C）房地产开发单位（D）验收单位（E）出资单位50 城市房地产开发管理条例规定，在商品房销售环节推行的“两书制度” 是指( )。（A）商品住宅保修书（B） 商品住宅质量保证书（C） 商品住宅使用说明书（D）商品住宅质量保险书（E）用户须知51 经济适用住房的成本不包括( )。（A）土地出让金（B）土地划拨费（C）贷款利息（D）建安工程费（E）征地费52 监理的基本方法是控制，主要是指( )。（A）工程质量控制（B）工程进度控制（C）工程成本控制（D）工程资金控制（E）工程投资控制53 建设工程监理工作“ 三控制两管理 ”中的“两管理”是指( )的管理。（A）进度
19、（B）质量（C）成本（D）合同（E）信息54 低押权人需在房地产抵押后限制抵押人( )抵押物或者改变抵押物用途的应当在抵押合同中约定。（A）出租（B）买卖（C）出借（D）转让（E）典当55 在总登记后，产权发生( )等情节，必须办理产权过户手续，即变更登记。（A）部分房屋拆除（B）房屋扩建（C）房地产改变用途（D）房地产权利人法定名称改变（E）买卖56 在下列备选答案中，计算全部建筑面积的范围包括( )。（A）无顶盖的室外楼梯（B）房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间等高度在 2.20m 以上部分（C）房屋天面上，层高在 2.20m 以上的永久建筑（D）与房屋相连有上盖无柱的走廊（E）房屋之间
20、无上盖的架空通廊57 下列( ) 属于房地产中介服务。（A）房地产投资（B）房地产咨询（C）房地产价格评估（D）房地产经纪（E）房地产建造58 物业管理应按规定收费的有( )费。（A）土地使用（B）绿化管理（C）清洁卫生（D）治安保安（E）教育费附加59 住宅小区业主大会的职责有( )。（A）制定、修改业主大会议事规则和业主公约（B）决定专项维修资金使用、续筹方案（C）决定选聘和解聘物业管理企业（D）选举和更换业主委员会委员（E）实施各项管理工作60 职工在( ) 情况下，可申请住房公积金贷款。（A）购买、建造自住住房（B）装修自住住房（C）翻修、大修自住住房（D）用于支付住房投资（E）为亲属
21、购房61 房地产开发贷款可用于下列哪些项目支出( )。（A）土地使用及拆迁补偿（B）前期工程、基础设施建设（C）房屋建筑安装工程（D）公共配套设施（E）开发企业税费62 下列房产应该缴纳房产税的有( )。（A）单位出租的商店（B）房管局办公楼（C）出租的私入住宅（D）学校所属对外医院（E）校办工厂63 对于下列用途占用耕地，可免交耕地占用税的是( )。（A）部队军事设施用地和铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地（B）垃圾填埋场（C）炸药库用地（D）学校、幼儿园、医院、敬老院（E）殡仪馆、火葬场64 通常所说的“ 两税一费 ”指( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）契税（D）教育附加费（E）
22、个人所得税65 下列关于房地产抵押的一般规定哪些说法是正确的( )。（A）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押（B）以共有的房地产抵押的，抵押权人应征得其他共有人同意（C）企事业单位法人分立或合并的，原抵押合同继续有效（D）以享有国家政策优惠购买的房地产抵押的，抵押额以房地产的评估价格为基础（E）抵押人可以将几宗房地产一并抵押，但不得将一宗房地产分割抵押三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。66 所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。( )（
23、A）正确（B）错误67 集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分( )（A）正确（B）错误68 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。( )（A）正确（B）错误69 中国传统的城市土地使用制度是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。( )（A）正确（B）错误70 拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和强制拆迁。( )（A）正确（B）错误71 拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。( )（A）正确（B）错误72 在拆迁主管部门对补偿安置协议裁决做出的搬迁期限内。可以由市人民政府发布限期拆迁决定
24、，责令其限期搬迁。( )（A）正确（B）错误73 要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。属于房屋建设的开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的 25%以上。( )（A）正确（B）错误74 房地产业作为国民经济中的重要产业，其发展规模结构和速度必须与整个国民经济与社会发展计划相适应。（A）正确（B）错误75 城市详细规划由城市人民政府审批，已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城市规划主管部门审批。( )（A）正确（B）错误76 根据国务院有关规定，自 2005 年 6 月 1 日起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转
25、让。( )（A）正确（B）错误77 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。( )（A）正确（B）错误78 王某继承了其父原值 60 万元、现值 80 万元的住宅后将其出租，他需缴纳的房地产税包括房产税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。( )（A）正确（B）错误79 无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。( )（A）正确（B）错误80 抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。( )（A）正确（B）错误81 房地产权属管理的首要核心内容是房地产权属登记发证制度。( )（A）正确（B）错误82
26、 商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。( )（A）正确（B）错误83 房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从 1995 年城市房地产管理法颁布实施开始的。( )（A）正确（B）错误84 国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准，但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的 40%。( )（A）正确（B）错误85 物业管理的准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业 4 个基本环节。( )（A）正确（B）错误86 非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税
27、。( )（A）正确（B）错误87 税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。( )（A）正确（B）错误88 经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。( )（A）正确（B）错误89 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年 4 月 1 日按相应档次利率确定下一年度利率水平。( )（A）正确（B）错误90 边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。( )（A）正确（B）错误91 金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。( )（A）正确（B）错误92 由银行发行的大额
28、存款单是直接金融工具的一种主要形式。( )（A）正确（B）错误93 外汇买卖双方在成交后的 7 个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。( )（A）正确（B）错误94 在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。( )（A）正确（B）错误95 平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标，包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数。( )（A）正确（B）错误96 调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。( )（A）正确（B）错误97 据计算层高每降低 10cm，造价能降低 4%，节约用地 4
29、%，但层高应该在满足人们使用功能的范围内合理变化。( )（A）正确（B）错误98 钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。( )（A）正确（B）错误99 基础按其构造特点可分为：条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。( )（A）正确（B）错误100 承包人在确定变更后 14 日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。( )（A）正确（B）错误101 为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高。( )（A）正确（B）错误102 建设项目投资中的固定资产投资与建设项目的工程造价在量上相等。( )（A）正确（B）错误103 投资估算指
30、标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，计算投资需要量时使用的一种定额。( )（A）正确（B）错误104 测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置。( )（A）正确（B）错误105 民事责任是违反民事义务的结果。( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。105 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告
31、。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。106 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是( )。（A）绿地率（B）停车位（C）用地性质（D）建筑密度107 该估价机构在关于市场分析的报告中，分析了国家针对房地产过热采取若干抑制需求的宏观调控政策对居民购房产生的影响，指出目前该城市房地产价格虽然没有下降，但( ) 。（A）需求曲线已向右上方移动（B）需求曲线已向左下方移动（C）需求量已在需求曲线上向下移动（D）需求量已在需求曲线上向上移动108 该估价机构对开发公司合理运作项目资
32、金的建议中，属直接融资的有( )。（A）扩股增资（B）预售商品房（C）以融资租赁方式承租大型设备（D）以在建工程抵押贷款109 该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的( )的建筑面积。（A）综合楼（B）住宅（C）水塔（D）配套公建用房110 关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有( )。（A）双方达成的是一种单务合同（B）双方民事法律关系的客体行为是咨询报告（C）估价机构提交咨询报告享有获余款的债权（D）开发公司开始支付的款项是一种定金111 关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有( )。（A）当期获得的部分款项在会计要素中属收入类（B）当期获得的部分款项在会计要素中属损益类（C）下期应获得的余款在会计科目中属损益类（D）下期应获得的余款在会计科目中属资产类111 甲公司依法取得 15 亩蔬菜生产基地和城市规划区内 20 亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销) 售商品房。委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对
