1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 18 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 地产的( )，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。（A）不可移动性（B）寿命周期长（C）弱流动性（D）政策影响性2 地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的( )。（A）位置固定性（B）适应性（C）寿命周期长（D）各异性3 资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。（A）位置固定性（B）不一致性（C）适应性（D）相互影响性4 考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销
2、售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有( )。（A）更长的经济寿命（B）更显著的各异性（C）更强的适应性（D）更专业的物业管理5 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之问的关系，考察房地产供求之间的总量差距是( ) 。（A）房地产供求结构（B）房地产投资结构（C）房地产数量结构（D）房地产总量结构6 不属于反映和描述房地产市场状况的指标是( )。（A）供给指标（B）需求指标（C）使用指标（D）市场交易指标7 不可能引起房地产需求增加或减少的条件是( )。（A）消费者的自我需要（B）未来预期收益变化（C）政府税收政策（D）收入水平的变化8 有关房地产周期循环的原
3、因，不正确的是( )。（A）供需因素的影响（B）经济因素的影响（C）政策因素的影响（D）制度因素的影响9 为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从( )开始实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。（A）2000 年 7 月 1（B） 2001 年 7 月 1（C） 2002 年 7 月 1（D）2003 年 7 月 1 日10 不属于进度控制中关注因素的是( )。（A）监理施工情况（B）设计变更（C）劳动力安排情况（D）气象条件11 人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。（A）发起者（B）影响者（C）决策者（D）购买者12
4、 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是( ) 。（A）同质偏好（B）分散偏好（C）集群偏好（D）集中偏好13 在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，( )是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。（A）试探性调查（B）描述性调查（C）因果性调查（D）假设性调查14 不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称( )。（A）市场潜量（B）市场预测量（C）市场最低量（D）市场最高量15 影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和( )。（A）经济因素（B）心理因素（C）环
5、境因素（D）政治因素16 某家预购买一套面积为 80m2 的经济适用房，单价为 3500 元/m 2，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 4.2%和 6.6%，期限均为 15 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是( )元。（A）1635.31（B） 1714.03（C） 1728.28（D）1736.3817 某家拟购买一套住宅，单价为 3000 元/m 2，该家庭的月收入为 6000 元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供 15 年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大
6、为 80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买( )平方米的住宅?（A）36.72（B） 45.32（C） 88.88（D）97.8618 某家庭预购买一套面积为 120m2 的经济适用住宅，单价为 4500 元/m 2，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 5%和 6%，期限均为 20 年，公积金贷款的最高限额为 20 万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是( )元。（A）1469（B） 1320（C） 1856（D）278919 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款
7、用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还。年贷款利率为 6%，月还款额为( )元。（A）1655.33（B） 1719.43（C） 1743.69（D）2149.2920 假设某房地产投资项目的负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为( )。（A）167%（B） 80%（C） 200%（D）60%21 某置业投资者以 10000 元/m 2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付
8、息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是( ) 。（A）0.21%（B） 1.23%（C） 2.01%（D）3.23%22 某房地产投资项目的表面收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为 5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。（A）3.57%（B） 4.00%（C） 6.56%（D）10.56%23 某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5 年，建设期为 2.5 年，销售期为 1 年，建造成本估算为 10000 万元(不含利息)，在建设期内均匀
9、投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是( ) 万元。（A）755.54（B） 772.84（C） 1400.88（D）1433.9024 某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为 1500 万元，存货为 1800 万元。则该项目的速动比率是( )。（A）80%（B） 120%（C） 171%（D）200%25 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )。（A）变动成本的设置（B）销售收入的不同（C）固定成本的设置（D）平衡点的设置26 在项
10、目评估过程中，租金或售价的确定是通过( )得来的。（A）近期交易物业的租金或售价进行比较（B）市场上交易物业的租金或售价进行比较（C）类似物业的比较（D）市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较27 投资性物业中运营支出占( )的比例是运营费用比率。（A）税后利润（B）经营利润（C）净经营利润（D）净租金收入28 某开发商将 8000 万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为 3 年，当前房地产开发投资的年投资利润率为 20%，贷款利率为 10%，已知在总投资中开发商自有资金占 30%，则其自有资金的年平均投资收益率为( )。（A）40.9%（B） 54.7%（C） 56.7%（D）
11、61%29 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是( )。（A）全部投资现金流量表（B）资本金现金流量表（C）投资者各方现金流量表（D）资金来源与运用表30 在房地产开发项目策戈中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是( ) 。（A）地域分析与选择（B）具体地点的分析与选择（C）开发内容和规模的分析与选择（D）开发时机的分析与选择31 房地产开发是一项综合性经
12、济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作。（A）项目建议书的编制（B）施工图设计（C）可行性研究（D）成本收益分析32 开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目( )之比。（A）投资的资本价值（B）总开发成本（C）总开发价值（D）总投资额33 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是( ) 。（A）房地产销售收入（B）土地出让收入（C）土地储备所获得的利润（D）土地受让方的投资34 ( )是物业可以获得的最大租金收入。（A）净毛租金收入（B）潜在租金收入（C）潜在毛租金
13、收入（D）实际租金收入35 关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是( )。（A）大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别（B）收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入（C）收益性物业管理中收入包含保证金和准备金（D）经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 地产业投资的物业类型包括( )。（A）居住物（B）商用物业（C）工业物（D）特殊物
14、业（E）运输物业37 房地产市场结构包括( )。（A）总量结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）资金结构38 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( )。（A）第一阶段（B）第二阶段初期（C）第三阶段初期（D）第三阶段（E）第四阶段39 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的( )。（A）第一阶段（B）第二阶段初期（C）第二阶段后期（D）第三阶段（E）第四阶段40 开发商的主要合同关系通常包括( )等。（A）保险合同（B）分包合同（C）销售合同（D）勘察设计合同（E）加工合同41 按消费者对产品两种属
15、性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( )。（A）同质偏好市场（B）分散偏好市场（C）个别偏好市场（D）集群偏好市场（E）弥隙市场42 定义市场区域工作主要包括( )。（A）描绘市场区域的发展前景（B）描绘市场区域（C）在相应地图上描绘区域的物业类型（D）在相应地图上标出市场区域的边界（E）解释确定市场区域边界的依据43 资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有( )。（A）风险因素（B）资本化率（C）通货膨胀率（D）投资利润率（E）资金总额44 依代理委托方的不同，物业代理可以分为( )。（A）联合代理（B）买方代理（C）独家代理（D）卖方代理（E）双
16、重代理45 一般将产品生产经营活动中的成本分为( )。（A）生产成本（B）销售费用（C）经营费用（D）机会成本（E）全寿命费用46 下列关于敏感性分析的描述正确的是( )。（A）敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分（B）敏感性分析的准确性是相当高的（C）敏感性分析可以确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率（D）敏感性分析通过分析项目经济指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大变动幅度（E）常用的指标为内部收益率47 在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是( )。（A）选出最佳方案（B）检验各风险因素（C）对评价指标的影响（D）对风险对
17、策的建议（E）定量确定风险大小48 债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。（A）项目投资形成的可分配利润（B）协议中所规定的贷款利息（C）协议中规定的有关费用（D）租售收益（E）股息49 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有( )。（A）可出租或可使用面积（B）出租方的商业信誉（C）基础租金与市场租金（D）出租单元的面积规划和室内装修（E）物业管理企业的经营业绩50 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）自然特征，如山地和河流等（B）细分市场（C）人口密度的大小（D）该区域发展的类型和范围（E）竞争性项目的区域三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断
18、错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。 ( )（A）正确（B）错误52 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 ( )（A）正确（B）错误53 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。 ( )（A）正确（B）错误54 土地使用者可以通过出让方式取得 60 年期的居住用地的土地使用权。 ( )（A）正确（B）错误55 居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。 ( )（A）正确（B）错误56 服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集
19、合。 ( )（A）正确（B）错误57 对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。 ( )（A）正确（B）错误58 对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。 ( )（A）正确（B）错误59 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。 ( )（A）正确（B）错误60 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。 ( )（A）正确（B）错误61 可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风
20、险能力以及项目是否可行。 ( )（A）正确（B）错误62 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。 ( )（A）正确（B）错误63 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度，开始实施抵押贷款证券化。 ( )（A）正确（B）错误64 优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 ( )（A）正确（B）错误65 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。
21、计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭购买了一套 90m2 的商品住宅，售价为 4000 元/m 2。该家庭首付了房价总额的 30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为 4.5%和 6.8%，贷款期限为 15 年按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为 10 万元。如果该家庭以月收入的 35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款 3 年后，于第 4 年初一次性提前偿还商业贷款本金 5 万元，那么从第 4 年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?67 某家庭
22、拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元，资本化率为 9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“ 以租养房” ，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30%，余款申请年利率为 6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后 2 位)?(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?房地产估价师
23、（房地产开发经营与管理）模拟试卷 18 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 A3 【正确答案】 D4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B24 【
24、正确答案】 A25 【正确答案】 D26 【正确答案】 D27 【正确答案】 D28 【正确答案】 B29 【正确答案】 B30 【正确答案】 B31 【正确答案】 C32 【正确答案】 A33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D37 【正确答案】 A,B,C,D38 【正确答案】 A,B39 【正确答案】 A,B,C,D40 【正确答案】 C,D41 【正确答案】 A,B,D42 【
25、正确答案】 B,D,E43 【正确答案】 A,C,D44 【正确答案】 B,D45 【正确答案】 A,B46 【正确答案】 A,D,E47 【正确答案】 A,B,C,D48 【正确答案】 B,C49 【正确答案】 A,C,D50 【正确答案】 A,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 A53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确
26、答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 已知：P 0=4000(元m 2)90(m2)=360000(元)，P=360000(1-30%)=252000(元)， P1=100000(元)，P 2=252000-100000=152000(元)，P=50000(元)； (3)每月应付住房抵押贷款额 A1+A2=764.99+1349.62=2114.61(元/月)，要求该家庭最低月收入为 (4)因为第 4 年初(第 3
27、 年末)偿还商业贷款 P=50000(元) ，所以第 4 年起每月应减少商业贷款 (5)因为从第 4 年起每月应付商业贷款 A3=A2-A=1349.62-508.98=840.64(元/月) ，所以从第 4 年初起每月应付住房抵押贷款额 A1+A3=764.99+840.64=1605.63(元/月)。67 【正确答案】 己知：A=2000 元n=240 个月，i=6%/12=0.5%，R=9.6% (1)求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88(万元) (2)求出售原有住房时间 住房市场价值 V=A12/R=200012/9.6%=25(万元) 设剩余 M 个月需要偿还 25 万元，则有 240-196=44(月) 在还款 44 个月之后出售住房。
