1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 19 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 不属于房地产投资的物业类型是( )。（A）居住物（B）商用物业（C）工业物（D）农业物业2 根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。（A）房地产开发投资和购买投资（B）土地投资和房屋投资（C）建筑材料投资和土地投资（D）生产投资和经营投资3 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。（A）15%（B） 20%（C） 30%（D）40%4 从房地产投资的对象上来分，投资可以分为( )。（A）固定资产投资和流动资产投资（B）不动产
2、投资和动产投资（C）长期投资和短期投资（D）境内投资和境外投资5 不属于影响房地产的因素是( )。（A）社会因素（B）环境因素（C）经济因素（D）政策因素6 ( )不属于房地产市场的专业顾问。（A）建筑师（B）精算师（C）工程师（D）律师7 房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是( )。（A）专业性（B）各异性（C）不可移动性（D）适应性8 新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的( )。（A）一级市场（B）二级市场（C）三级市场（D）存量市场9 为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从 2002 年 7
3、月 1 日开始实施( )，明确规定了土地的有偿出让对象。（A）协议出让国有土地使用权的规定（B） 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例（C） 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（D）城市房地产管理法10 依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括( )。（A）首席代理（B）买方代理（C）卖方代理（D）双重代理11 选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于( )。（A）选择专业化（B）单一市场集中化（C）市场专业化（D）产品专业化12 某市上期房屋预测销售面积 200000m2，实际销售 2200
4、00m2，平滑指数为 0.43，则本期预测销售面积为( )m 2。（A）208600（B） 380600（C） 211400（D）23940013 根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和( )。（A）组织市场（B）集团消费市场（C）组团消费市场（D）企业消费市场14 当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是( )。（A）容积率（B）建筑高度（C）建筑规模（D）建设工程15 ( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。（A）商品市场（B）生产要素市场（C）服务市场（D）潜在市场16 购置某物业用于出租经营，购买价格为 100 万元，从购买后下一年开始
5、有租金收入，年净租金收入为 20 万元，现金收支均发生在年初，目标收益为 10%，则该项目的动态投资回收期( )。（A）小于 5 年（B）在 56 年之间（C）在 67 年之间（D）在 78 年之间17 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。（A）成本利润率是年成本利润率（B）成本利润率是开发经营期的成本利润率（C）投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率（D）投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18 某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为 10 万元，年运营费用为
6、 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为 33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。（A）7.5%（B） 8.3%（C） 12.5%（D）16.7%19 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。（A）1.2%（B） 1.5%（C） 12.5%（D）16.7%20 若某房地产投资项目的表面收益率为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为 6%，则该项目房地产投资的实际收益率为( )。（A）9.26%（B） 10%（C） 11.32%（D）12%21 如某笔贷款的月利率为 1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( )。（A）12%（B） 12.55%（
7、C） 12.68%（D）13.55%22 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。（A）允许的最低经济效益指标（B）最低收益率（C）最低净现值（D）利润为零时23 对投资项目或投资方向提出建议，是( )阶段的主要任务。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）项目的评估和决策24 已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为 10%，此项目的财务净现值是( ) 万元。 （A）-41.8（B） 200（C） 158.2（D）-241.825 某宗土地面积 10000m2，土地单
8、位价格 800 元/m 2，最高容积率为 2，固定费用400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500 元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为( )m2。（A）10000（B） 12000（C） 180000（D）1500026 准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是( )。（A）空置量（B）空置率（C）空置水平（D）空置面积27 ( )是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。（A）多因素敏感分析法（B）单因素敏感分析法（C）三项预测值法（D）风险分析法28 某零售
9、商业物业租约规定，基础租金为 35 万元/月，百分比租金标准为 8%，若承租人本月的营业额为 480 万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为( )万元。（A）35（B） 37.8（C） 38.4（D）73.429 各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是( )。（A）不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用（B）土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费（C）房屋开发费包括建安工程费、公共配套设
10、施建设费、基础设施建设费（D）前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费30 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指( )。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）项目的评估和决策31 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。（A）市场（B）财务（C）政策（D）经营32 房地产开发企业税后利润应首先用于( )。（A）弥补企业以前年度的亏损（B）提取法定盈余公积金（C）提取公益金（D）向投资者分红33 在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按(
11、 )计算的。（A）综合利率（B）贷款利率（C）折现率（D）机会成本34 某写字楼的建筑面积为 8104m2，可出租面积系数为 80%，公用建筑面积系数为 15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是( )104m2 。（A）5.2（B） 6.4（C） 6.8（D）7.635 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元/月，并当租户的月营业额超过 150 万元收取 3%的百分比租金。当租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金是( ) 万元。（A）13.2（B） 15.9（C） 19.5（D）20.4二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得
12、2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是( )。（A）金融业的发展（B）社会人口密度（C）物价的高低（D）自然环境的变化（E）政治制度的变迁37 房地产间接投资的形式主要有( )。（A）投资房地产信托（B）购买住房抵押支持证券（C）购买房地产企业债券（D）购买物业用于出租经营（E）购买土地进行开发38 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析( )。（A）价格结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）投资结构39 房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是( )。（A
13、）支付土地出让金的贷款（B）支付开发费用的短期资金或“建设贷款”（C）用于土地储备的贷款（D）项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或 “抵押贷款”（E）购房贷款40 在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是( )。（A）随行就市定价法（B）认知价值定价法（C）领导定价法（D）挑战定价法（E）目标定价法41 对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括( ) 。（A）方法科学（B）调查方法专一性（C）创造性（D）合理信息价值和成本比率（E）政策性42 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )等。（A）空置率（B）开发期
14、与租售期（C）贷款利率（D）建安工程费用（E）建筑容积率43 房屋开发费包括( ) 。（A）建安工程费（B） “三通一平” 费（C）拆迁安置补偿费（D）公共配套设施建设费（E）基础设施建设费44 房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。（A）借款偿还期（B）偿债备付率（C）流动比率（D）利息备付率（E）内部收益率45 下列关于内部收益率的表述中，正确的有( )。（A）内部收益率总是大于目标收益率（B）内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率（C）同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率（D）内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率（
15、E）内部收益率越高，投资风险就越小46 房地产开发项目财务评价的基本报价表包括( )。（A）总投资估算表（B）现金流量表（C）资金来源与运用表（D）损益表（E）资产负债表47 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( )。（A）建筑安装工程费（B）土地使用权出让金（C）拆迁补偿费（D）公共配套设施建设费（E）城市基础设施建设费48 可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它要求综合研究建设项目的( )。（A）社会的认同性（B）技术先进性和适用性（C）经济合理性（D）建设的可能性（E）政策的导向性49 银行的个人住房贷款仍处于起步阶
16、段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在( )。（A）资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险（B）自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力（C）由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还（D）抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险（E）资金来源与资金流动性无关50 下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是( )。（A）物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入（B）它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积（C）能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化（D）它代表物业实际获取的收入（E）实际租金收
17、入与潜在毛租金收入相等三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 ( )（A）正确（B）错误52 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 ( )（A）正确（B）错误53 开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。 ( )（A）正确（B）错误54 目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。 ( )（A）正确（B）错误55 某项目成本利润率为 30%，开发周期为 2 年，则该项目年成
18、本利润率为 15%。 ( )（A）正确（B）错误56 资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。 ( )（A）正确（B）错误57 为了及时总结物业经营的状况，物业管理公司需经常对物业的财务状况进行评估，并将评估结果向业主委员会报告。 ( )（A）正确（B）错误58 零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。 ( )（A）正确（B）错误59 在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范嗣和变化概率估计的准确性。 ( )（A）正确（B）错误60 对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其
19、贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。 ( )（A）正确（B）错误61 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产项目开发时机的分析与选择，应先考虑开发完成后的市场前景，再推出开发场地和开始建设的时机。 ( )（A）正确（B）错误63 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 ( )（A）正确（B）错误64 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理
20、空置率。 ( )（A）正确（B）错误65 土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拔付。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2 的办公楼项目，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金为 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 109/6，期限
21、为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1 年该办公楼预售了 400m2，预售均价为 8000元/m 2。第 2 年项目投资 400 万元，全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售了 600m2，预售均价为 7800 元/m 2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为60%、 70%和 80%，之后各年保持 90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期问的运营成本为毛租金收入的 30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少? ( 假设投资发生在年初，收入和运营成本
22、均发生在年末)67 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如下表，目标收益率 ic=15%，目标投资回收期 Pc=10 年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。 房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 19 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 A5 【正确答案】 B6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A1
23、3 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 D17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 A22 【正确答案】 A23 【正确答案】 A24 【正确答案】 A25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多
24、选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C37 【正确答案】 A,B,C38 【正确答案】 B,C,D,E39 【正确答案】 B,D40 【正确答案】 A,C,D41 【正确答案】 A,C,D42 【正确答案】 B,C,D,E43 【正确答案】 A,D,E44 【正确答案】 A,B,D45 【正确答案】 B,D,E46 【正确答案】 A,B,C,E47 【正确答案】 B,C,E48 【正确答案】 B,C,D49 【正确答案】 A,D50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51
25、【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 根据题意，该项目第 1 年初投资 600 万元，第 2 年初投资 400 万元，第 2 年末应付利息 400210%=80(万元)；
26、第 1 年末预售收入为：4008000=320(万元)，第 2 年末预售收入为：6007800=468( 万元) ； 设最低年租金为 x 万元，则第三年末净租金收入为：100060%(1-30%)x=420(万元)，第 4 年末净租金收入为：100070%(1-30%)x=490x(万元) ，第 5 年末净租金收入为：100080%(1-30%)x=560x(万元) ，第 6 年末至第 50 年末每年净租金收入为：100090%(1-30%)x=630x(万元) ，以开发商要求的目标收益率 16%作 为报酬率，作现金流量图，使净现值为零，求解： 解得 x=0.1421 万元/(m 2.年)=1421 元/(m 2.年)=118.42 元/(m 2.月)67 【正确答案】 该办公楼每平方米建筑面积的最低月租金为 118.42 元。 (1)财务净现值 (2)内部收益率 当 i1=20%时，NPV 1=13.580 万元；当 i2=21%时，NPV 1=-6.635 万元 则 (3)动态投资回收期 (4)FIRR=20.67%15%，FNPV 0，9.64 年10 年，则项目在财务上是可行的。
