1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 25 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指( )。（A）资本价值风险（B）未来运营费用风险（C）时间风险（D）持有期风险2 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。（A）比较风险（B）通货膨胀风险（C）时间风险（D）资本价值风险3 某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为( )。（A）3.5%（B） 5.17%（C） 7.75%（
2、D）8.59%4 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90104m2，2002 年未完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30104m2，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80104m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )。（A）0.5 年（B） 1.5 年（C） 2 年（D）3 年5 下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有( )是不正确的。（A）供给非同质性（B）需求多样性（C）竞争充分性（D）交易复杂性6 某笔贷款的季利率为 2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是( )。（A）8%（B） 6.12%（C） 12.62%（D）8.24%7 可行性研究
3、是在投资决策前，对建设项目进行全面的( )分析、论证的科学方法。（A）技术经济（B）收益成本（C）经济效益（D）盈利能力8 某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率12%，按年等额偿还，如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。（A）4.00（B） 0.15（C） 0.19（D）3.399 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。（A）资金来源与运用表（B）损益表（C）资本金现金流量表（D）全部投资现金流量表10 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是( )
4、。（A）设计问卷（B）收集信息（C）定义市场区域（D）确定调查方式11 不属于开发商对房地产租售定价方法的是( )。（A）成本导向定价（B）销售导向定价（C）购买者导向定价（D）竞争导向定价12 国内外市场环境调查的内容不包括( )。（A）政治法律环境（B）经济环境（C）技术发展环境（D）人口环境13 ( )就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。（A）价值估算（B）有形预测（C）市场趋势预测（D）市场需求预测14 不属于影响消费者购买因素的是( )。（A）经济因素（B）社会因素（C）个人因素（D）理性因素15 设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为( )建筑面
5、积的户型较为理想。（A）70110m 2（B） 80120m 2（C） 90130m 2（D）100150m 216 某居民购买一套价值 80 万元的住宅，计划自己首付 30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为 6%，如果在 10 年内按月等额偿还，该居民月还款额是( )元。（A）240（B） 622（C） 312（D）87417 某家房地产企业获得贷款 11000 万元，期限为 2 年，年利率为 12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。（A）120（B） 200（C） 220（D）24018 某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3
6、年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是( ) 万元。（A）378.49（B） 678.22（C） 779.14（D）804.7319 某开发项目规划建设用地面积为 3000m2，总容积率为 5.5，已知项目开发周期为 1.5 年，购买土地使用权后即开始建设，工期为 1 年，租售期 0.5 年；地价为1000 万元，购买土地使用权手续费为地价的 1.5%，项目开发成本为 2000 元/m 2，开发商市场推广费为开发成本的 3.5%。贷款利率为 10%，销售代理费为销售收入的 2.5%，销售税费为销售收入的 5.48%，项目
7、的平均售价为 5000 元/m 2，项目可销售面积的比例为 90%，开发商的成本利润率是( )。（A）52%（B） 48.74%（C） 40.31%（D）39.13%20 房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是( ) 。（A）经营成本（B）开发产品成本（C）期间费用（D）开发项目总投资21 ( )是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。（A）项目投资所能支付的最高贷款利率（B）将未来收益或收入转换成现值的收益率（C）投资者每年所获得的或期望获得的收益率（D）项目年净收益与项目投资的资本价值之比22 设某房地产综合开发项目投资总额为 4059.6 万元，销售
8、收入为 4550 万元，销售成本为 512 万元，销售税金为 275 万元，归还贷款 1980 万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的 15%，该项目的税后投资收益率为( )。（A）28.74%（B） 32.58%（C） 37.33%（D）43.92%23 开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为( )。（A）成本利润率（B）投资利润率（C）资本金利润率（D）资本金净利润率24 综合风险度超过( ) 的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%25 动态投资回收期是指项目以( )
9、抵偿全部投资所需的时间。（A）净现金（B）净收益（C）净现值（D）财务净现值26 对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是( )。（A）固定总价合同，采用按日计价的增价条款（B）固定总价合同，采用重大增价条款调整（C）固定总价合同，采用延期增价条款（D）成本加浮动酬金合同27 房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为( )。（A）合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书（B）图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书（C）合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸（D）图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书28 当开
10、发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是( )。（A）开发商（B）设计单位（C）承包商（D）监理单位29 2002 年 3 月某人以 4.5 万元的预付款订购了一套售价为 30 万元的期房，2003年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到 33.6 万元，则其预付款的收益率为( )。（A）12%（B） 13.4%（C） 80%（D）125%30 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。（A）10（B） 15（C） 20（D）3031 房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由( )来反映的。（A）资金来源与运用
11、表（B）损益表（C）资产负债表（D）现金流量表32 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的( )。（A）融资计划（B）出租计划（C）销售计划（D）租售计划33 关于房地产项目融资说法错误的是( )。（A）房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动（B）通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金（C）实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资益的目的（D）房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应34 某项目的同类物业市场平均销售价格为 2500 元/m 2，资金收益率为 15%，若项目建成后用于出租，则
12、月租金水平可定为( )元/m 2。（A）50.6（B） 60.6（C） 34.8（D）44.635 公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地称为( )。（A）广义的写字楼（B）投资性物业中的写字楼（C）高档写字楼（D）收益性房地产二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 国家调高贷款利率，即会( )。（A）抑制房地产需求（B）增加房地产供给（C）导致房地产价格下降（D）投资者资金压力加大37 房地产投资的优点有( )等。（A）易于满足使用者不断变化的需要（B
13、）能抵消通货膨胀的影响（C）位置的不可移动性（D）能从公共设施的改善和投资中获取收益38 房地产开发项目的不确定分析包括( )等。（A）蒙特卡洛法（B）盈亏平衡分析（C）敏感性分析（D）风险分析39 房地产开发期间费用有( )等。（A）财务费用（B）销售费用（C）管理费用（D）前期工程费用40 编制招标工程标底的方法有( )等。（A）以施工预算为基础编制（B）以施工图预算为基础编制（C）以概算定额为基础编制（D）以平方米造价包干为基础编制41 收益性物业管理中的经营费用包括( )等。（A）房产税（B）公共设施设备日常运行、维修费（C）保险费（D）所得税42 成本加浮动酬金合同具有( )的特点。
14、（A）促使承包商关心降低成本（B）开发商管理简便（C）开发商、承包商均无较大风险（D）促使承包商努力缩短工期43 项目管理的目标就是寻求项目( )要素的最优均衡控制。（A）成本（B）时间（C）资源（D）质量44 通常零售商业物业承租人支付的费用有( )等。（A）基本租金（B）代收代缴费用（C）物业管理费用（D）按营业额百分比支付的租金45 城市规划管理部门下达的“规划设计条件通知书” 主要规定( )等。（A）征地面积（B）规划建设用地面积（C）平均层数（D）建筑密度46 反映开发企业短期偿债能力的指标有( )等。（A）资产负债率（B）利息保障倍数（C）流动比率（D）速动比率47 影响房地产市场
15、转变的主要社会经济力量包括( )等。（A）生产方式和工作方式（B）人文环境的变化（C）信息、通讯技术水平的提高（D）自然环境的变化48 投资于房地产投资信托基金较开发投资( )。（A）风险要大（B）收益稳定（C）回报丰厚（D）流动性好49 投资型物业购买者购买行为受( )的制约。（A）购买者自身特点、偏好（B）房地产投资收益水平（C）其他投资工具的收益水平（D）市场内使用者需求特点、趋势和偏好50 相对于其他招标方式，建筑工程公开招标方式具有( )等特点。（A）选择范围广（B）节省时间，工作效率高（C）招标费用高（D）耗费时间长51 下列行为中，( ) 属于违反城市房地产管理法的行为。（A）投
16、资额度虽然达到应投资总数的 25%以上，但尚不足 30%，进行商品房预售的（B）土地使用权出让金尚未交足，即开始转让土地使用权的（C）共有房屋，在其他共有人不知情的情况下，把属于自己的部分房屋卖给他人的（D）擅自提高房地产价格，牟取暴利的（E）建造的房屋质量不合格，造成事故的52 旁地产产权的绝对灭失是指( )；（A）买卖（B）继承（C）拆除（D）交换（E）倒塌53 时房地产市场特点的正确描述是( )。（A）房地产市场供给缺乏弹性（B）房地产需求具有广泛性和多样性（C）房地产商品销售环节较普通商品多（D）房地产商品销售主要采用合同销售方式（E）房地产市场是带有垄断性的市场54 土地出让后，如果
17、土地使用者需要改变土地出让合同规定的用途，所需的条件有( )。（A）需经出让方和规划部门同意（B）需调整土地使用权出让金（C）需重新签订土地出让合同（D）需重新办理土地出让登记（E）需在出让土地使用权后一个月以内提出申请55 土地使用者在转让土地使用权时必须具备( )条件后才能转让。（A）已支付了土地费用（B）依法取得了土地使用权（C）已投入了一定的开发建设资金（D）土地的用途仍为原土地使用权出让合同规定的土地用途（E）土地使用权转让期限仍为原土地出让合同中规定的土地使用权余期三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 房地产市场的不平衡是相对
18、和短暂的，平衡是绝对的。 ( )（A）正确（B）错误57 房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。 ( )（A）正确（B）错误58 房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。 ( )（A）正确（B）错误59 房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。 ( )（A）正确（B）错误60 投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。 ( )（A）正确（B）错误61 工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。 ( )（A）正确（B）错误62 在企业对产品进行定位的过程中，最重要
19、的是将“差异化的产品” 转化为“无差异化的产品”。 ( )（A）正确（B）错误63 市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。 ( )（A）正确（B）错误64 资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。 ( )（A）正确（B）错误65 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 ( )（A）正确（B）错误66 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 ( )（A）正确（B）错误67 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。 ( )（A）正确（
20、B）错误68 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。 ( )（A）正确（B）错误69 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 ( )（A）正确（B）错误70 租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 某开发商通过出让方式以 1000 元/m 2 的楼面地价购买了
21、一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地 50 年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为 2000 万元。已知该地块的规划建筑面积为 10000m2，建造成本为 2500 元/m2，专业人员费用为建造成本的 12%，电贴费和用电权费等其他费用为 400 元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的 5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和 6%。如果该项目的开发周期为 36 个月，建设周期为 24 个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入
22、，贷款年利率为 9%。写字楼建成后的销售价格为 9600 元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。72 某开发商以 6000 万元购置了一宗商住用地 50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 4500m2，容积率为 7.5，建筑密度为 65%，建筑层数共 20 层，从-2 层至+3 层建筑面积均相等。地下两层中，-1 层为车库，有供出售的 95 个车位，-2 层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上 3 层裙房为用于出租的商业用房，地上418 层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为 3.5 年(其中准备期为12 个月，建设周期为 24 个月，销售周期为 6 个月)；平均建造成本为
23、3500 元/m 2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8%和 5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为 8000 元/m 2，商业用房年净租金收入为 2000 元/m 2。停车位售价为 12 万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和 6.0%。开发建设贷款利率为 7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为 5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 25 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合
24、题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 B3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 D18 【正确答案】 D19 【正确答案】 D20 【正确答案】 A21 【正确答案】 A22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】
25、 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 D31 【正确答案】 A32 【正确答案】 D33 【正确答案】 D34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D37 【正确答案】 A,B,D38 【正确答案】 B,C,D39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 B,C,D41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 A,C,D43 【正确答案】 A,B,C,D44 【正确答案】 A,B,D45 【正确答案
26、】 A,B,D46 【正确答案】 C,D47 【正确答案】 A,B,C,D48 【正确答案】 B,D49 【正确答案】 B,C,D50 【正确答案】 A,C,D51 【正确答案】 B,C52 【正确答案】 C,E53 【正确答案】 A,B,D,E54 【正确答案】 A,B,C,D55 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65
27、 【正确答案】 B66 【正确答案】 A67 【正确答案】 A68 【正确答案】 B69 【正确答案】 A70 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 【正确答案】 (1)先求项目总开发价值 GDV。 总销售收入：9600 元/m 2(上标)10000m 2(上标)96000000 元9600 万元。 项目总开发价值： 9600(1-6%)万元9024 万元。 (2)再求项目总开发成本 TDC。 购地款：1000 元/m 2(上标)10000m 2(上标)10000000 元1000 万元
28、。 拆迁安置补偿及其他土地开发费用： 2000 万元。 建造成本：2500 元/m 2(上标)10000m 2(上标)25000000 元2500 万元。 专业人员费用：2500 万元12%300 万元。 电贴费和用电权费等其他费用：400元/m 2(上标)10000m 2(上标)=4000000 元400 万元。 管理费：(2500+300+400)万元5%160 万元。 财务费：购地款利息1000(1+9%)3(上标)-1)万元+2000(1+9%)2.5(上标)-1万元775.86 万元。 【试题解析】 成本利用率72 【正确答案】 开发商成本利润率 (1)先求项目总开发价值 GDV。
29、项目总建筑面积：45007.5m 233750m 2。 基底建筑面积：450065%m 2 2925m2。 商业用房建筑面积：29253m 28775m 2。 住宅出售建筑面积：33750m 2-29255m219125m 2。 总销售收入：800019125 元 +12000095 元164400000 元。 项目总开发价值：800019125万元+12000095 万元+20005.58775 万元-1644000006%万元251061000(元)25106.l 万元。 (2)再求项目总开发成本 TDC。 购地款：6000 万元。 建造成本：350033750 万元11812.50 万元。 专业人员费用和管理费：11812.5(8%+5%)万元 1535.63 万元。 财务费。 购地款利息：6000(1+7.5%)3.5-1万元 1728.24 万元。 建造成本、专业人员费用、管理费利息：(11812.5+1535.63)(1+7.5%)-1)万元1001.11 万元，财务费用合计：2729.35 万元。销售费用： 1644000002.5%万元411 万元。 项目总开发成本 TDC：6000万元+11812.50 万元+1535.63 万元+2729.35 万元 +41l 万元22488.48 万元。 【试题解析】 成本利润率
