1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 3 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观( )的研究。（A）区位（B）环境（C）政策（D）文化2 影响房地产市场发展的( )因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。（A）家庭（B）社会（C）文化（D）政策3 招标方式可以分为公开招标和( )招标。（A）隐式（B）私下（C）幕后（D）邀请4 在市场调查中，( ) 是最易出错的阶段。（A）分析信息（B）信息汇总（C）收集信息（D）报告结果5 下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是( )。（A）
2、基础设施状况（B）城市或区域总体经济发展水平（C）产业与结构布局（D）社区和城市发展形态6 在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。（A）土地使用权转让市场（B）新建商品房租售市场（C）土地使用权出让市场（D）土地使用权出让市场和新建商品房租售市场7 ( )导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。（A）土地出让制度（B）土地转让制度（C）房地产登记制度（D）土地储备制度8 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。（A）目标定价法（B）价值定价法（C）挑战定价法（D）成本加成定价法9 下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是( )。（A）获得土地使用权（B）确定规划设计方
3、案并获得规范许可（C）遴选工作人员（D）开工申请10 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。（A）市场需求容量调查（B）消费者行为调查（C）市场营销因素调查（D）竞争情况调查11 某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅，单价为 5000 元/m 2，首付款为房价的 30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4%和 7%，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。（A）1002.45（B） 1012.45（C） 1027.42（D）1037.4512 银行为某人提供期限为 10 年
4、，年利率为 6%，首期月还款为 1000 元，月还款递增率为 0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( ) 元。（A）1005.56（B） 1010.56（C） 1110.56（D）1115.5613 若年利率是是%，存款额为 2000 元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 ( ) 元。（A）320（B） 1200（C） 1210（D）21014 当计息周期短于 1 年时，实际利率与名义利率的关系是( )。（A）名义利率大于实际利率（B）实际利率大于名义利率（C）名义利率等于实际利率（D）实际利率小于名义利率15 已知两税一费的税、费率分别为营业税
5、5%、城市维护建设税 7%、教育费附加3%，若销售收入为 1000 万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。（A）55.0（B） 85.6（C） 150.0（D）123.616 某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为 2000万元，经营期内的年平均利润总额为 600 万元，年平均税后利润为 480 万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。（A）12%（B） 20%（C） 24%（D）30%17 某房地产投资项目的表面收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为 544%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。（A）3.5
6、7%（B） 4.00%（C） 6.56%（D）10.56%18 对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为( )，也是进行投资分析最重要的基础数据。 投资； 成本；销售或出租收入；税金； 利润（A）（B） （C） （D）19 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是( )。（A）投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬（B）等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+i)n-1)，其中 Pi 就是投资者投入资本 P 后所获得的投资回收，而 Pi/(1+i)n-1)就是投资
7、者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法（C）投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率（D）就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润20 假设某房地产投资项目的负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和 1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的资产负债率为( )。（A）167%（B） 80%（C） 200%（D）60%21 某开发项目的规划
8、建设用地面积为 5000m2，如果地上建筑容积率为 6、建筑覆盖率为 50%、楼高 17 层(其中 14 层为建筑面积相等的裙房，517 层为标准层)，则标准层每层建筑面积为 ( )m 2。（A）882（B） 1765（C） 1667（D）153822 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )不同。（A）变动成本的设置（B）销售收入的不同（C）固定成本的设置（D）平衡点的设置23 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。（A）20（B） 30（C） 70（D）4024 某投资者以 25 万元购买了一个商铺 2 年的经营权，第一年净现金流量
9、可能为：22 万元、18 万元和 14 万元，概率分别为 0.2、0.6 和 0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、22 万元和 16 万元，概率分别为 0.15、0.7 和 0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。（A）25（B） 35（C） 40（D）4525 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于( )阶段。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）项目的评估和决策26 在房地产项目可行
10、性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于( ) 。（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）概算指标法（D）工程量近似匡算法27 关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是( )。（A）国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划（B）建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究（C）国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等（D）开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等28 预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的( )。（A）时间类参数（B）融资相关参数（
11、C）收益相关指标（D）评价标准类指标29 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是( ) 。（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C）工程量近似匡算法（D）概算指标法30 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。（A）市场（B）财务（C）政策（D）经营31 房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和( )。（A）信托融资（B）股票融资（C）抵押贷款支持证券融资（D）权益融资32 下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是( )
12、。（A）是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为（B）包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型（C）属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系（D）政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制33 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。（A）物业的易接近性（B）物业的临街状况（C）物业的周围环境（D）物业所处区域的繁华程度34 某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 600 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )。（A）42.0 万元（B） 50.4 万
13、元（C） 60.0 万元（D）72.07 万元35 针对不同用途的收益性物业可分为( )。（A）写字楼物业管理、商场物业管理（B）承租人管理、租赁市场管理（C）工业及货仓物业管理、人事管理（D）商场物业管理、财务、人事管理二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的( )产生影响。（A）市场价值（B）投资（C）工期（D）质量（E）安全37 房地产开发过程中需要( )资金。（A）高利息（B）建设贷款（C）租赁贷款（D）民
14、间融资（E）抵押贷款38 招标工作小组的助理人员是指( )等。（A）秘书（B）资料、档案管理人员（C）计算人员（D）后勤管理人员（E）绘图人员39 以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。（A）由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场（B）从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场（C）根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场（D）市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地
15、产投资者的实际意义也就越小（E）新建商品房租售是房地产三级市场40 以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。（A）净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底（B）供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平（C）空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平（D）如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平（E）供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现41 房地产开发前期的规划管理体现在( )，（A）
16、开发项目的选址审批（B）核发 建设工程施工许可证（C）规划方案及初步设计审批（D）核发建设用地规划许可（E）投资决策42 以下适宜公开招标的工程项目有( )。（A）建设周期长的工程项目（B）技术复杂的工程项目（C）工程性质特殊的工程项目（D）专业要求强的工程项目（E）工期紧迫的工程项目43 以下有关我国金融机构关于利息计算的说法，正确的是( )。（A）国库券的利息按复利计息（B）个人储蓄存款的利息按单利计息（C）住房抵押贷款按复利计息（D）房地产开发贷款按复利计息（E）住房抵押贷款和个人储蓄存款一样，都是按单利计息44 房地产开发投资的经济效果的大小主要由( )等指标来衡量。（A）销售收入（B
17、）成本利润率（C）现金回报率（D）投资收益率（E）开发利润45 投资机会研究的主要内容有( )。（A）地区情况和经济政策（B）资源条件和劳动力状况（C）社会条件和地理环境（D）人文因素和气候环境（E）国内外市场情况46 下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。（A）按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证（B）详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%1.0% ，大型复杂的工程约占 0.2%0.5%（C）初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到25%，所需费用约占总投资的
18、0.5% 2.5%（D）投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的 0.2%0.8%（E）初步可行性研究阶段投资估算的精度可达20%。47 下列属于债务融资市场渠道的是( )。（A）房地产企业上市（B）抵押型 REIT（C）权益型 REIT（D）抵押贷款支持证券（E）退休基金48 收益性物业管理中净经营收入可等于( )。（A）有效毛收入-经营费用（B）潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用（C）有效毛收入+ 其他收入-空置和收租损失（D）潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用（E）有效毛收入- 潜在毛租金收
19、入 -经营费用49 下列关于租户组合与位置分配的说法，正确的是( )。（A）主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式（B）正在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求（C）位置分配的目标是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化（D）当购物中心内只有两个主要租户时，不需注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供的商品类型是否互为补充等（E）良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额50 通常把
20、大型零售商业物业的辐射区域分为( )。（A）主要区域（B）次要区域（C）已规划区域（D）衍射区域（E）边界区域三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。 ( )（A）正确（B）错误52 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。 ( )（A）正确（B）错误53 招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。 ( )（A）正确（B）错误54 移动平均法是把指数平滑法改为分段平均
21、，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期的销售量。 ( )（A）正确（B）错误55 房地产自然周期自然形成，资本流动对其影响较小。 ( )（A）正确（B）错误56 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。 ( )（A）正确（B）错误57 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。( )（A）正确（B）错误58 与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键路线。 ( )（A）正确（B）
22、错误59 市场规模就是特定商品的购买者数量。 ( )（A）正确（B）错误60 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。 ( )（A）正确（B）错误61 从满足人类入住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。 ( )（A）正确（B）错误62 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 ( )（A）正确（B）错误63 内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 ( )（A）正确（B）错误64 在非线
23、性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 ( )（A）正确（B）错误65 综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 假设一家庭 2000 年 12 月 31 日为购买价值 80 万元的住宅，申请了相当于房价70%的住宅抵押贷款，期限为 15 年，年利率为 6%，按月等额还本付息。20
24、05 年1 月 1 日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的 50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为 5%，问该家庭申请二次贷款时，最多能够得到多少抵押贷款？67 某企业获得一笔 16 万元的贷款，偿还期为 8 年，按年利率 12%计复利，有 5种还款方式：(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在 8 年中每年年末等额偿还；(4) 每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 3
25、答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。2 【正确答案】 B【试题解析】 社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。3 【正确答案】 D【试题解析】 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。4 【正确答案】 C【试题解析】 收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。5 【正确答案】 D【试题解析】 A、B、C 三项属于经济环境因素，而 D 项属于社会环境因
26、素。6 【正确答案】 C【试题解析】 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。7 【正确答案】 A【试题解析】 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家控制了土地所有权，垄断了土地出让市场。这是区别于土地私有制国家房地产市场的重要特性。8 【正确答案】 A【试题解析】 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平
27、衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。9 【正确答案】 C【试题解析】 除 C 项外，前期工作的主要内容还包括：建设工程招标征地、拆迁，安置、补偿，规划设计及建设方案的制定；施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟建中的项目寻找预租(售)的客户；对市场状况进行进一步的分析，初步确定更为详细的估算；对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；开发项目保险事宜洽谈。10 【正确答案】 C【试题解析】 市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有
28、效的市场营销组合策略。11 【正确答案】 B【试题解析】 12 【正确答案】 D【试题解析】 此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。1115.56(元) ，月供 1115.56 元13 【正确答案】 A【试题解析】 In=pni=200028%320(元)14 【正确答案】 A【试题解析】 名义利率越大，计息周期越短。15 【正确答案】 A【试题解析】 10005%(1+7%+3%)55(万元)16 【正确答案】 D【试题解析】 6002000100% 30%17 【正确答案】 A【试题解析】 18 【正确答案】 B【试题解析】 所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。
29、19 【正确答案】 B【试题解析】 Pi 应为投资回报，后者为投资回收。20 【正确答案】 D【试题解析】 30005000100% 60%21 【正确答案】 D【试题解析】 22 【正确答案】 D【试题解析】 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置不同。23 【正确答案】 D【试题解析】 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 40 年以上。24 【正确答案】 B【试题解析】 F(NPV1) 220.2+180.6140.218(万元) F(NPV2)280.15+220.7+160.15=22(万元) F(NPV) F(NPV1)(1+
30、i)+F(NPV2)(1+i) 2 18(1+10%)+22(1+10%) 235(万元)25 【正确答案】 B【试题解析】 在初步可行性研究阶段，需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。26 【正确答案】 C【试题解析】 概算指标法中常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标 建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标 建筑面积。27 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发项目可行性研究的依据除 A、C 、D 项外还有批准的项目建议书和同等效力
31、的文件，自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。28 【正确答案】 B【试题解析】 经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的 30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。(3)收益相关
32、指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。29 【正确答案】 D【试题解析】 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费每平方米造价指标建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积。30 【正确答案】 B【试题解析】 财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。又由于高负债率是房地产开发企业的普遍特征，故选 B 项。31 【正确答案】 D【试题解析】 发行股票进行融资，
33、属于权益融资的一种。抵押贷款支持证券融资属于债务融资的一种。32 【正确答案】 C【试题解析】 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。33 【正确答案】 A【试题解析】 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。由于大型商场的购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以，汽车出入的方便性和有否足够的停车位，对大型商场来说至关重要。34 【正确答案】 D【试题解析】 60012%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品
34、房出租的，通常按房产原值征收，税率为 1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率为 12%。35 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B【试题解析】 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。37 【正确答案】 B,E【试题解析】 房地产开发过程中需要两类资金，即用于
35、支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。38 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 招标工作小组的助理人员包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。39 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。40 【正确答案】 A,E【试题解析】 B 项为第三阶段特点，C 项属于第二阶段， D 项属于第四阶段。41 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 建设工程施工许可证不在规划设计审批阶段完成，而是在项目招投标后，施工
36、前，向建设部门申请开工时需要取得的许可证。42 【正确答案】 A,B【试题解析】 C、D 两项适用于邀请招标方式。43 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计息，房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息。44 【正确答案】 B,D【试题解析】 房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。45 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。46 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 B 项中对应数据
37、应分别为10%、1.0%3.0%和 0.2%10%，C项中对应数据应分别为20%和 0.25%1.5%。47 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 房地产企业上市融资和权益型 REIT 属于权益融资。48 【正确答案】 A,B【试题解析】 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入，即：净经营收入=有效毛收入-经营费用。49 【正确答案】 A,B,C,
38、E【试题解析】 当购物中心内有两个或两个以上的主要承租人时应该注意。50 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域，次要区域和边界区域。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B【试题解析】 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B【试题解析】 移动平均法是把简单平均法改为分段平均，即按各期销售量的时间顺序逐点推移，然后根据最后的移动平均值来预测未来某一期
39、的销售量。55 【正确答案】 B【试题解析】 在市场经济条件下，资本流动对房地产市场自然周期的许多外部因素有着重大的影响。56 【正确答案】 B【试题解析】 投资决策要在尚未签署任何协议之前进行，以便开发商有充分的时间和自由度来考虑。57 【正确答案】 B【试题解析】 关键线路是指在该工程中，直接影响工程总工期的那一部分连贯的工作。58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B【试题解析】 产品相互替代，给了消费者两处选择，当一种产品价格上升时，消费者会消费另一种产品，因而增加替代品的需求。61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 名义利率越大，计息周期越短
40、，实际利率与名义利率的差异就越大。63 【正确答案】 B【试题解析】 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 由题可知：月利率：i=6%12=0.5%2005 年 1 月 1 日房地产的市场价值：V=800000(1+5%)4=972405(元)第一次抵押贷款月还款额：2005 年 1月 1 日家庭拥有
41、的住房权益：VEV-VM=972405-455829=516576(元)家庭申请二次贷款时，最多能够得到的抵押贷款：51657650%=258288(元)结论：该家庭申请第二次贷款时，最多能得到约 25.8 万元贷款。67 【正确答案】 (1)本金不变，所以每年偿还的利息为：16000012%=19200(元)8年共偿还金额为：160000+819200313600(元)(2)第八年年末一次偿还本息：F=160000(1+12%)8=1600002.476=396160(元)(3)A=160000=1600000.2013=32208(元)8 年共偿还金额为：832208=257664(元)(4)每年等额偿还本金额：1600008=20000(元) 由于每年本金减少 20000 元，故每年利息减少 2000012%=2400(元)第一年年末应偿还的利息为：16000012%=19200( 元)第二年年末应偿还的利息为：19200-240016800(元)以此类推，第八年年末应偿还
