1、房地产和房地产估价练习试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列选项中对房地产估价认识不正确的是( )。（A）从某种意义上讲是客观存在的,不以个别人的主观意志为转移（B）是由市场力量决定,即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成（C）是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱（D）是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程 ,将客观存在的房地产价格或价值揭示,表达出来2 1999 年 2 月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范,自( )起施行。（A）1999 年 6 月 1 日（B） 199
2、9 年 7 月 1 日（C） 1999 年 8 月 1 日（D）1999 年 9 月 1 日3 下列选项中,对房地产的正确定义是( )。（A）房地产是指地球的表面及其上下一定范围内的空间（B）房地产是指人工建筑而成,由建筑材料,建筑构配件和设备等组成的整体物（C）房地产是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物质（D）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物4 关于房地产的 10 个主要特性中,下列说法有误的是( )。（A）可移动性、独一无二性、易变现性（B）寿
3、命长久性、数量有限性、用途多样性（C）相互影响性、易受限制性（D）价值高大性、保值增值性5 下列选项关于国家规定土地使用权出让的最高年限,说法错误的是( )。（A）居住地为 70 年（B）教育、科技、文化、卫生、体育用地为 50 年（C）商业、旅游、娱乐用地为 40 年（D）综合或者其他用地为 60 年6 引起房地产价格上升的原因主要有 4 个方面,下列说法中有误的是( )。（A）对房地产本身进行的投资改良,所引起的房地产价格上升不是房地产的自然增值（B）通货膨胀,所引起的房地产价格上升是真正的房地产增值（C）需求增加导致稀缺性增加,是真正的房地产自然增值（D）外部经济或相互影响7 下列选项中
4、,( ) 不是收益性房地产。（A）商店、商务办公楼、公寓（B）旅馆、餐馆、影剧院（C）游乐场、加油站、厂房（D）政府办公楼、教堂、寺庙8 一宗房地产的价值通常可以从多个途径来求取,下列选项中不可取的是( )。（A）最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的（B）重新开发或建造同类房地产需要多少费用（C）如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益（D）依靠估价人员的经验9 下列选项对土地的各种定义中,用于房地产估价中的土地的定义是( )。（A）土地即田地、地面（B）土地是“地球上陆地的表层,包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”（C）土地是自然物、自然力或自
5、然资源（D）土地是三维立体的,是指地球的表面及其上下一定范围内的空间10 下列说法中,对建筑物的认识较全面的是( )。（A）建筑物是指够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所,一般由基础、墙、门窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成（B）建筑物是指房屋以外的构筑物,人们一般不直接在内进行生产和生活活动（C）建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类（D）建筑物就是指房屋11 下列关于房地产的用词中,说法错误的一项是( )。（A）“房地产 ”:可指土地 ,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体 ,即他可能为土地,也可能为建
6、筑物,还可能为土地与建筑物的合成体（B） “房地”: 专指土地与建筑物的合成体 ,如说房地价格时,此价格即包含土地的价格,也包含地上建筑物的价格（C） “土地”: 仅指土地部分 ,如说土地价格时此价格不含地上建筑物的价格（D）“建筑物 ”:仅指建筑物部分 ,如说建筑物价格时 ,此价格要含建筑物所占用的土地的价格12 房地产按经营使用方式选用估价方法中,错误的一项是( )。（A）出售型房地产可以采用比较法估价（B）出租型房地产可以采用收益法估价（C）营业型房地产可以采用比较法估价（D）自用型房地产可以采用成本法估价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2
7、 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 政府对房地产的限制是通过特权来实现的,其中包括( )。（A）警察权（B）征用权（C）征税权（D）充公权（E）管理权14 下列选项中,属非收益性房地产的有( )。（A）私人宅邸（B）未开发的土地（C）政府办公楼（D）商务办公楼（E）教堂、寺庙15 下列选项中,属于房地产的是( )。（A）种植在地上的树木、花草（B）埋没在地下的管线、设施（C）在地上临时搭建的账篷、戏台（D）在地上建造的庭院、花园、假山、围墙（E）各种临时设施16 下列选项中,对房地产的重要性阐述正确的是( )。（A）他不仅是最基本的生活资料,也是最基本的
8、生产要素（B）在市场经济中,他是一种商品,是人们投资置业的良好对象（C）房地产通常也是家庭财产的最主要部分（D）房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性（E）房地产是人们生活中的首要需求17 从实物角度来看,现实中的房地产估价对象包含( )。（A）空地、有建筑物的合成体、地上建筑物（B）土地与建筑物的合成体、在建工程（C）未来状况下的房地产、已经消失的房地产和现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分（D）房地产的局部、包含有其他资产的房地产和作为企业整体的一部分的房地产（E）物业管理18 作为一名合格的房地产专业估价人员,必须具备的条件是( )。（A）具有房地产估价方面的扎实的理论
9、知识、丰富的实践经验和良好的职业道德（B）具有扎实的理论知识和丰富的实践经验（C）只具有理论（D）只具有经验（E）有良好的身体素质及外貌特征19 一种资产只有具备了( )才真正需要专业估价。（A）独一无二性（B）不可移动性（C）价值量较大（D）用途多样性（E）保值增值性20 土地利用的限制主要包含( )。（A）土地权利的设置以及行使的限制（B）房地产相邻关系的限制（C）土地使用管制（D）土地利用的限制（E）不包含土地使用的限制21 对建筑物的基本认识中,应包括( )。（A）坐落、面积、层数和高度（B）结构、设备、装修、外观（C）公共配套设施完备程度、平面布置（D）建成年月、利用现状、产权状况（
10、E）维修、保养情况及完损程度除外三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 获得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。( )（A）正确（B）错误23 两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大的不同;两宗权益状况相同的房地产,如果实物状况不同,价格也可能相同。( )（A）正确（B）错误24 房地产市场存在全国性市场、存在于全球性市场,而不仅仅是一个地区性市场。( )（A）正确（B）错误25 房地产按其开发程度划分中的在建工程是指地上建筑物已开始建设但尚未建成,不具备使用条件的房地产。该房地产一定正在建设之中。
11、( )（A）正确（B）错误26 专业估价人员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,专门从事房地产估价的人员。( )（A）正确（B）错误房地产和房地产估价练习试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 正确说法见 A、B、D。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 A【试题解析】 不可移动性、独一无二性、难以变现性。【知识模块】 房地产和房地产估价5 【正确答案】 D【试题解析】 综合或者其他用地为
12、50 年。【知识模块】 房地产和房地产估价6 【正确答案】 B【试题解析】 通货膨胀所引起的房地产价格上升,不是真正的房地产增值。【知识模块】 房地产和房地产估价7 【正确答案】 D【试题解析】 收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产;非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产。D 项所例举的为非收益性房地产。【知识模块】 房地产和房地产估价8 【正确答案】 D【试题解析】 房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验。【知识模块】 房地产和房地产估价9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产和房地产估价10 【正确答案】 C【试题解析】 A 项为房屋的定义;B
13、项为构筑物的定义 ;D 项说法不完整。【知识模块】 房地产和房地产估价11 【正确答案】 D【试题解析】 价格不含建筑物所占用的土地的价格。【知识模块】 房地产和房地产估价12 【正确答案】 C【试题解析】 应采用收益法估价。【知识模块】 房地产和房地产估价二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价14 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 收益性房地产及非收益性房地产的说明见单选参考答案 7,其中 D 项属收益性房
14、地产。【知识模块】 房地产和房地产估价15 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物质。【知识模块】 房地产和房地产估价16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产和房地产估价17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价18 【正确答案】 A,B【试题解析】 具有扎实的理论知识和丰富的实践经验,是对估价能力的要求,具有良好的职业道德,是对估
15、价诚实程度的要求。仅有理论而缺乏经验,难以做出符合实际的估价;仅有经验而缺乏理论,会只知其然而不知其所以然,难以对价格做出科学深入的分析,更难以举一反三、触类旁通,解决现实中不断出现的新的估价问题。理论和经验即使兼备而缺乏职业道德,也难以做出客观公正的估价。【知识模块】 房地产和房地产估价19 【正确答案】 A,C【试题解析】 如果一种资产不具有独一无二性,相同的很多,可以直接比较,价格普遍存在、人人皆知,就不需要专业估价;一种资产虽然具有独一无二性,但如果价值量不大,请人估价的花费与资产的价值相比较高,甚至高过资产本身的价值,就不值得请人估价。【知识模块】 房地产和房地产估价20 【正确答案
16、】 A,B,C【知识模块】 房地产和房地产估价21 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产和房地产估价三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价23 【正确答案】 B【试题解析】 如果实物状况不同,价值可能有很大的不同。【知识模块】 房地产和房地产估价24 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的不可移动性,决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费,而且要受制于其所在的空间环境。所以房地产市场不存在全国性市场,更不存在全球性市场,而是一个地区性市场。【知识模块】 房地产和房地产估价25 【正确答案】 B【试题解析】 根据前半句的正确描述,该房地产不一定正在建设,也可能停工了多年。【知识模块】 房地产和房地产估价26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价
